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　　德思勤觀點(diǎn)：

　　深圳樓市正在回暖，階段性底部正在形成。樓盤價格將一步到位，并在降中趨穩(wěn)。深圳房價的探底過程，使得市場日益回歸理性，成交量已呈“和諧”穩(wěn)步上升。

　　據(jù)德思勤信息研究中心長期以來對深圳樓市、各地市場的監(jiān)測及研究，早于2007年第三季度就預(yù)測房地產(chǎn)市場將在年底出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，并由各主要城市蔓延到二級城市。而隨著德思勤數(shù)據(jù)庫的監(jiān)測，及對宏觀政策、開發(fā)商動態(tài)、市場營銷活動和一二手房交易數(shù)據(jù)的研究，德思勤認(rèn)為：深圳樓市開始回暖，半年的寒冬行將結(jié)束，階段性的探底將使市場回歸理性，價格降中趨穩(wěn)，成交量與成交價格將呈“和諧”穩(wěn)步上升。

　　兩會和諧，春暖花開

　　深圳樓市在經(jīng)歷2007年的瘋漲，于去年10月份以均價17350元/平方米探頂之后，無論是成交價格、套數(shù)均呈現(xiàn)下滑趨勢。這與導(dǎo)火線“9？27”新政以及一系列的銀根政策不無關(guān)系。市場隨之迅速進(jìn)入觀望階段，一連數(shù)月，價格開始出現(xiàn)回落。

　　2007年9月底起的銀行房貸緊縮政策主要出于兩方面的原因，一是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控，即對以家庭名義衡量的第二套房降低貸款成數(shù)及上浮利率，這個政策無疑對樓市的迅速下滑起了主要作用；另一個原因是銀行在前三個季度以前所未有的規(guī)模和速度放款，以至于在7月份就開始接近年初央行下劃的放款額度，為控制市場占有率，各銀行從票據(jù)市場融資，套回放貸資金，再加上股市的火爆帶走了大量的儲蓄存款，銀行的資金充足率受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　從去年至今，物價飛漲，2月份的CPI指數(shù)已經(jīng)高達(dá)8.7%。3月份的兩會討論更多的是物價與房價的問題。拋開“奧運(yùn)年”的影響不說，構(gòu)建和諧社會勢必要實(shí)現(xiàn)物價與房價的軟著陸。而今年由于銀行貸款額度的重新下?lián)?，各銀行在貸款政策上已見寬松，主要體現(xiàn)在放寬了一度叫停的各類消費(fèi)類貸款(即自然人擔(dān)保貸款、抵押貸款等)，另外股市持續(xù)低迷，一蹶不振，造成大量資金從股市流出，急切尋求新的投資去向。將從根本上解決去年第四季度就算符合條件也貸不到房貸的問題。

　　另一方面，目前樓價的跳水行為，已經(jīng)使得那些在高價位買進(jìn)的大量購房者進(jìn)入零資產(chǎn)或負(fù)資產(chǎn)的尷尬境地。當(dāng)自己所購房的價值低于銀行的放貸額，而房價的滯漲和利息的激增，將使得購房者不堪重負(fù)，而最終把風(fēng)險交由金融市場承擔(dān)。據(jù)上海銀監(jiān)局新近發(fā)布的報(bào)告中指出，2007年中資商業(yè)銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重高達(dá)32.2%，如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。這所存在的金融影響在2003年的香港和2007年的美國次級債已顯露無遺，并由此引發(fā)了一連串的骨牌效應(yīng)和嚴(yán)重影響。

　　去年SOHO中國、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的赴港上市以及年初恒大地產(chǎn)的路演，使得排隊(duì)上市的開發(fā)商開始看到希望。星河灣地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、香江國際先后傳出正在積極謀劃上市的消息。加之最近降價銷售而回款的現(xiàn)金流，開發(fā)商資金鏈的安全也將保證行業(yè)的和諧理性發(fā)展。

　　股市格言；沒有壞消息，就是好消息。兩會的成功召開，接下來萬眾關(guān)注的“奧運(yùn)年”，將造就和諧的樓市發(fā)展環(huán)境，深圳樓市將在春暖花開的社會、政策、市場環(huán)境下逐漸休養(yǎng)生息，回暖復(fù)蘇。

　　破冰行動 探底成功

　　樓市不同于股市，可以陰跌探底，以往和目前的成功案例是“一步到位”的直接探底，才能吸引買家進(jìn)場，恢復(fù)市場信心。地產(chǎn)老大萬科率先“破冰”，在其全國的樓盤主動降價，更在成都、東莞等地降價30%挑戰(zhàn)樓市底線，已獲得良好的銷售業(yè)績。先不論業(yè)內(nèi)如何談?wù)摯隧?xiàng)行動，但已經(jīng)說明破冰價格已經(jīng)趨近目前的市場定位，接合人們的心理價位。萬科以其布局全國的強(qiáng)大網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)秀的企業(yè)品牌，和高性價比的產(chǎn)品為支撐，迅速打開市場困境，證明剛性需求依然強(qiáng)勁。廣州富力、深圳金地、鴻榮源、泰華、東莞光大、豐泰城等各地主要品牌發(fā)展商紛紛迅速調(diào)整戰(zhàn)略，進(jìn)入戰(zhàn)圈，降價幅度也在20-30%之間，直接挑動30%的底線，并得到市場認(rèn)同，銷售率逐步上升。

　　降價30%將抵消第一套房的首付，降價40%將抵消第二套房的首付，超出此范圍的房子已經(jīng)進(jìn)入零資產(chǎn)或負(fù)資產(chǎn)，其涉及到的不單只是房地產(chǎn)商的利潤問題、資金鏈問題，更多的是金融市場的風(fēng)險及社會的和諧穩(wěn)定等一系列民生問題。那么到底此輪房地產(chǎn)周期的“底”在何方？按照最近幾個月深圳一手樓房交易價格15000元/平方米來說，降價30%已經(jīng)接近07年第一季度的價格，降價40%則回到06年中的水平。關(guān)鍵是，如果危及國家金融市場，樓市將自然形成“政策底”。如果說，市場公認(rèn)的“政策底”再降幅30%，這個所謂的底將會被擊穿，但真正的底部已經(jīng)不遠(yuǎn)了。從目前的市場反饋看，德思勤認(rèn)為：高品質(zhì)、高性價比的樓盤，在去年第三季度的銷售價格上降低20%-30%，普通樓盤30%-40%，將進(jìn)入市場理性的接受價格區(qū)間；樓盤的房價下降30%-40%，將形成階段性底部。

　　行業(yè)洗牌 理性營銷

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率一直為社會所熱議，從表2可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤遠(yuǎn)高于其他各大行業(yè)。更有甚者，在06-07年房地產(chǎn)暴漲的時期，傳出高達(dá)200%以上的利潤空間。這直接導(dǎo)致市場的非理性進(jìn)入和瘋狂競爭。首都機(jī)場、雅戈?duì)?、家樂福、海爾、希望等不同行業(yè)的企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，沒有開發(fā)實(shí)力而有土地的小企業(yè)也加入到炒地賣房的行列。甚至有的企業(yè)揚(yáng)言，利潤不到50%的項(xiàng)目不介入。

　　部分行業(yè)投資回報(bào)率一覽表

　　非理性的市場發(fā)展導(dǎo)致明顯的市場泡沫，這在深圳關(guān)外某區(qū)，周邊城市顯現(xiàn)得尤為突出。市場的理性發(fā)展，擠壓泡沫，實(shí)際上擠壓的是房地產(chǎn)行業(yè)正常利潤以外的暴利空間，因此有人說，“房價有下浮50%左右的空間。”實(shí)現(xiàn)房價的軟著陸，通過行業(yè)自行洗牌，達(dá)到行業(yè)健康發(fā)展的目的。那么誰能在此輪行業(yè)洗牌中快速反應(yīng)市場，引領(lǐng)洗牌，誰將能在此輪洗牌之后占據(jù)更大的地位和市場份額。

　　此前半年的寒冬，已使得持幣者由遲疑轉(zhuǎn)向觀望，各類營銷活動、折扣活動也開始層出不窮。送裝修，送家電，送保險、直接打折，折扣優(yōu)惠等，這變相地使得原業(yè)主損失一部分的陰性利益。深圳布吉，廣州，上海，北京等都發(fā)生過由于送折扣而前業(yè)主索要差價的糾紛。從法律上講，房地產(chǎn)商沒義務(wù)為前期業(yè)主承擔(dān)利益的損失，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)商在涉及利益的調(diào)配上勢必要考慮更多的社會影響，采取更有效的營銷措施。例如，萬科第五園3期在原開盤的價格上降價36%左右，同時推出“交300元送1500元/平方米裝修”的活動優(yōu)惠前業(yè)主。

　　大眾樓盤，作為非奢侈品來說，能符合心理定位的產(chǎn)品才容易獲得買家的青睞。買方市場的出現(xiàn)，房價開始進(jìn)入下行通道。直接、有效、理性的營銷是要恢復(fù)買家對市場、項(xiàng)目、產(chǎn)品的信心，消除觀望心態(tài)，選擇合理的價格區(qū)間與入市時機(jī)，讓買家認(rèn)識產(chǎn)品價值及增值性，認(rèn)為價格已回歸理性，才是地產(chǎn)營銷的突破方向。

　　成交回暖 和諧上升

　　2008年1月份深圳新房成交2840套，相比去年“拐點(diǎn)”10月份的成交量1718套上漲65.31%。2月份受春節(jié)期間影響，成交受挫。但從3月上旬至今來看，樓市成交已在逐步回暖。縱觀08年1月份到3月12號，深圳樓市新房日均成交套數(shù)的走勢圖（見圖1），深圳樓市的成交正在逐步上升，除開春節(jié)假期的影響，我們已經(jīng)可以明顯地預(yù)測到此輪寒冬即將結(jié)束，在接下來至奧運(yùn)期間，市場成交價格將逐步下降趨穩(wěn)，成交量將在波浪振動中上揚(yáng)，當(dāng)成交量和價格尋找到一個平衡點(diǎn)之后，兩者將呈和諧上升，市場回歸理性健康。

　　1-3月深圳新房日均成交套數(shù)走勢圖

　　2007年底，深圳一手存量房高達(dá)50000多套，幾乎相當(dāng)于2007年整年的消化量，單12月份就預(yù)售新房13851套。而深圳國土資源與房產(chǎn)管理局2008年1月份發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2008年度實(shí)施計(jì)劃》中提出，2008年度全市計(jì)劃建設(shè)各類住房15.68萬套，其中商品房11.1萬套?？v觀全年，深圳房地產(chǎn)市場將有超過16萬套的商品房面市，相當(dāng)于07年消化量的3倍。無論從供求關(guān)系上講，還是從宏觀方面考慮，這么大的量消化是需要尋找市場突破口的，只要價格回歸理性，打開市場僵局，恢復(fù)購房者的信心，就能得到市場的認(rèn)同。從近期各地的銷售情況已經(jīng)可以看出，剛性需求本身沒有困境，只是還沒被挖掘出來。

　　表3為3月份深圳市場預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目的情況，從表中可看出，目前深圳還是以關(guān)外兩區(qū)為主要供應(yīng)地，而本月羅湖也有近12萬平方米的供應(yīng)量，福田也有2.7萬平方米的供應(yīng)。全市共新增80萬的推盤量，按照套均面積90平方米計(jì)算，將近有9000套新房入市，已經(jīng)相當(dāng)于從2007年10月份至今的市場消化量。而從下圖可看出，今年的春交會，深圳各大品牌房地產(chǎn)商已經(jīng)陸續(xù)到位，相比去年品牌開發(fā)商大多缺席的情況明顯好轉(zhuǎn)，其市場嗅覺及反應(yīng)可預(yù)見市場未來動態(tài)。

　　3月深圳預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目一覽表

　　曾有報(bào)道，某市開發(fā)商聯(lián)合扛市，力挺樓價，使得自己的品牌、資金鏈嚴(yán)重受損。如果還不能意識到樓市開始回暖，錯過了把握市場的時機(jī)，房價折扣優(yōu)惠促銷或直接降價銷售的空間也會越小，市場需求亦會被先行者占領(lǐng)。目前，除了品牌國企加入戰(zhàn)圈之外，很多品牌民營企業(yè)也開始意識到這個問題。優(yōu)勝劣汰，一旦錯過了市場機(jī)會，錯過的也不止只是現(xiàn)在。