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　　商品房供給下降，推動(dòng)市場(chǎng)價(jià)升量減

　　與06年4月以來廣州商品房銷售面積同比增長(zhǎng)率呈下降趨勢(shì)相反的是，商品房銷售價(jià)格的同比增長(zhǎng)率卻呈上升趨勢(shì)，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)增量減的現(xiàn)象，之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要是由于商品房供給量下降造成的。一方面，如我們上月報(bào)告中提到的04、05年土地購置面積的下降導(dǎo)致商品房可供給量下降，另一方面，06年以來廣州商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比增長(zhǎng)是在下降的，也即廣州新增商品房的供給同比是在下降的。另外，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積的同比增長(zhǎng)率低于銷售面積同比增長(zhǎng)率，即商品房供給較需求下降更快，而且商品房銷售面積與批準(zhǔn)預(yù)售面積的比例基本在1以上，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾依然緊張，需求支撐商品房?jī)r(jià)格同比上升。08年1月批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長(zhǎng)率高于銷售面積，且銷售面積與批準(zhǔn)預(yù)售面積的比率為0.71，這一方面與目前市場(chǎng)觀望氣氛自07年年末不斷積聚有關(guān)，同時(shí)也受到市場(chǎng)淡季、春節(jié)因素和廣州傳統(tǒng)的購房習(xí)慣等的影響；另一方面，在信貸緊縮的情況下，部分開發(fā)商有可能加快推盤的速度。批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長(zhǎng)率高于銷售面積，在07年前3個(gè)月同樣出現(xiàn)，因此僅憑一個(gè)月的數(shù)據(jù)難以確定未來的趨勢(shì)。

　　2.6深圳住宅供給減少，推動(dòng)市場(chǎng)價(jià)升量減

　　如我們上期報(bào)告中所分析，07年深圳住宅銷售面積同比增長(zhǎng)-29.1%，而價(jià)格則增長(zhǎng)44.84%，價(jià)升量減。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，與深圳的住宅供給是分不開的。首先，深圳住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長(zhǎng)率為負(fù)值，07年同比下降了15.17%，比06年減少了105.37萬平方米，住宅供給量下降；其次，與廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)類似，深圳住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長(zhǎng)率低于銷售面積增長(zhǎng)率，而且商品房銷售面積與批準(zhǔn)預(yù)售面積的比例基本在1以上，即住宅供給較需求下降更快，住宅供給小于需求，這必然出現(xiàn)價(jià)升量減的局面。07年12月商品房銷售面積與批準(zhǔn)預(yù)售面積的比例為0.85，主要是受市場(chǎng)觀望氣氛的影響，我們認(rèn)為需求基礎(chǔ)并未動(dòng)搖。

　　2.7供給下降較快，推動(dòng)北京，廣州和深圳商品房?jī)r(jià)升量減

　　從07年商品房銷售狀況來看，北京，廣州和深圳價(jià)升量減，而上海、天津和重慶則量升價(jià)也增。6座城市商品房?jī)r(jià)格均有所上漲，其中深圳上漲最多，44.84%，北京次之，39.54%，其余依次為，廣州、天津、重慶和上海。從銷售面積同比增長(zhǎng)率來看，重慶、上海、天津、廣州、深圳和北京，依次58.65%、22.13%、6.42%、-6.7%、-16.53%和-29.1%。

　　北京、廣州和深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，之所以出現(xiàn)價(jià)升量跌的局面，與城市商品房供給量下降有一定的關(guān)系。從絕對(duì)量來講，這三座城市的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積都小于同期的商品銷售或預(yù)售登記面積；從相對(duì)量來講，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積下降的速度都快于銷售或預(yù)售登記面積的速度，需求相對(duì)于供給更加強(qiáng)勁，供給的下降較快，必然帶來城市商品房市場(chǎng)價(jià)升量減。

　　3.一線城市商品房供給趨勢(shì)：增速將減緩

　　近期來講，重慶和天津商品房供給增速將較快；但中期來講，只有重慶增速高于近期，其它城市都有所減緩，上海則有可能下降。

　　3.1北京商品房供給，近期較為平穩(wěn)，中期將減緩

　　北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率，07年為16%，高于06年約3個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。

　　開工未竣工面積是指施工面積中扣除新開工面積的剩余部分。07年扭轉(zhuǎn)06年的下降趨勢(shì)，同比增長(zhǎng)7.9%，高于06年的-6.15%，低于全國(guó)平均水平；新開工面積，07較06年有較大幅度的下降，同比下降19.6%，07年全國(guó)則同比增長(zhǎng)19.4%。另外，07年開工未竣工面積同比增速高于新開工面積增速，且新開工面積增速為負(fù)值。

　　土地購置面積，04-06年逐年減少，07年同比有所增加，同比增長(zhǎng)率為32.7%；完成土地開發(fā)面積，04、05年處于負(fù)增長(zhǎng)，06年由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)率為167.5%，這也因此帶動(dòng)07年土地購置面積同比增長(zhǎng)，而07年再次進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。完成開發(fā)未購置土地面積是指同期完成土地開發(fā)面積扣除土地購置面積的余額。該面積，04、05、07年均為負(fù)值，06年為正，一方面說明土地供需矛盾較為強(qiáng)烈，另一方面，土地供給相對(duì)稀缺，未來土地供給也將有所降低。