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　　北京、廣州和深圳房地產(chǎn)市場，之所以出現(xiàn)價升量跌的局面，與城市商品房供給量下降有一定的關系。從絕對量來講，這三座城市的商品房批準預售面積都小于同期的商品銷售或預售登記面積；從相對量來講，商品房批準預售面積下降的速度都快于銷售或預售登記面積的速度，需求相對于供給更加強勁，供給的下降較快，而我們在上期報告中分析了6座城市的旺盛潛在需求，這必然帶來城市商品房市場價升量減。因此我們依然看好，一線城市房地產(chǎn)市場。

　　2.1北京商品房價升量跌

　　07年年末以來北京商品房銷售面積不斷下降

　　北京商品房銷售面積，07年繼續(xù)維持05年以來年逐年下降趨勢，同比增長率為-16.53%，基本與06年持平；環(huán)比增長率，12月較11月增長22.89%，雖維持了年末的翹尾效應，但04年以來，12月環(huán)比增長率呈下降趨勢，07年12月相對下降較多；這一方面與04年以來土地購置面積下降導致商品房供給量下降有關，另一方面，也受到年末市場觀望氣氛逐漸積聚的影響。

　　07年北京商品房銷售價格同比增長39.54%,年末兩月環(huán)比正增長

　　07年北京商品房價格較同期增長了39.54%；環(huán)比增長率，11、12月分別為2.63%和14.35%。

　　商品房供給減少，推動北京房地產(chǎn)市場價升量減

　　07年北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價升量減局面，而08年前兩個月商品房預售登記面積分別為119.25和47.9萬平方米，2月環(huán)比下降59.83%，這一方面與影響需求的因素，如春節(jié)、銷售淡季和市場觀望氣氛繼續(xù)等因素有關，另一方面與商品房供給也有很大關系。

　　北京商品房成交量的下降，主要與商品房供給量下降有關。首先，05、06年土地購置面積的下降必然帶來07年商品房供給量的相對下降；其次，北京商品房批準預售面積下降較較快，07年同比下降21.44%，08年前兩個月同比下降34.3%；再次，商品房供給相對于需求下降速度更快，08年2月商品房批準預售面積環(huán)比下降66.1%，高于預售登記面積的環(huán)比增長率，-59.83%；第四，需求仍相對旺盛，不僅在環(huán)比增長率上，供給下降快于需求，而且從絕對量上看，08年前2月商品房預售登記面積為167.15萬平方米，高于商品房批準預售面積，163.73萬平方米。供給量的下降，而需求的相對旺盛，必然導致市場價升量減。

　　2.2上海商品房價升量更增

　　07年商品房銷售面積同比增長22.13%，小戶型產(chǎn)品充斥市場

　　上海商品房銷售面積，07年較同期增長22.13%；環(huán)比增長率，07年12月為47.86%，扭轉9月以來逐月下降的態(tài)勢。

　　07年上海商品房銷售均價增長16.19%

　　上海商品房銷售均價，04年以來不斷上漲，07年同比增長率為16.19%，而06年同期則為5.17%，07年價格同比增長較快；環(huán)比增長，12月份也并未如市場預期下跌，而是增長了20.72%。

　　從商品房成交的價格結構來看，08年前兩月成交的商品房主要集中在7000元/平方米以下，其中均價在1萬元以下的商品房銷售面積占總銷售面積的比重，08年1月為74.7%,二月為79.8%，說明上海的房價并不是高不可攀，但這與商品房銷售的區(qū)域有一定關系；

　　從商品房成交的面積結構來看，08年前兩月成交的商品房主要集中在70-140平方米之間，140平方米以下商品房成交面積占總成交面積的比重，08年1月為81.1%，08年2月為84.8%，小戶型產(chǎn)品較多，說明06年以來對住房供給結構的調控取得了一定效果，小戶型產(chǎn)品投入市場的量將逐步發(fā)大，這部分產(chǎn)品市場的競爭也更將激烈。