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　　中美的息差正在拉大，人民幣升值的預(yù)期越來越高，這是外資流入國內(nèi)的基本動力。“美國利率是3%，國內(nèi)利率是4.1%。即使現(xiàn)在沒有足夠好的投資機會，把錢存入國內(nèi)銀行也比存在美國、中國香港劃算，”黎友煥認(rèn)為。

　　今年1月，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長胡曉煉在部署2008年主要工作時，曾出乎意料地不斷強調(diào)打擊外資非法流入的問題。她表示：今年外匯局將加大跨境資金流動的外匯檢查力度，外匯資金流入和結(jié)匯后人民幣資金流向成為專項檢查的重點。另外，外匯局還會同相關(guān)部門嚴(yán)厲打擊地下錢莊、非法買賣外匯等違法犯罪行為。這些跡象都是今年國家監(jiān)管層預(yù)防外資流入加劇的另一佐證。

　　真正的推手是誰？

　　陳江漢(化名)是林輝清的朋友，去年3月通過林輝清買了3套房子。小陳今年20歲出頭，只是一家廣告公司的銷售經(jīng)理，他如何能購入超過700萬元的房子？林輝清告訴記者，其實陳江漢的首期以及月供都是他香港的爺爺、舅舅出的。

　　在黎友煥眼里，這正是導(dǎo)致外資流入難以統(tǒng)計之所在。珠江新城一些樓盤動輒每平方米兩三萬元，而且在去年飆漲階段，銷售速度都非常得快。如果從統(tǒng)計資料上看，外資購入的少之又少，但期間有多少是“外資代理人”購入的，確實難以統(tǒng)計。

　　“去年在中山的房地產(chǎn)銷售中，保守估計起碼有30%是由外資拉動的，而且這是在撇除親戚代理的情況下。”黎友煥表示。雖然黎認(rèn)為廣州的統(tǒng)計比較復(fù)雜，沒有公開其研究成果。但他還是認(rèn)為，外資在廣州樓市中已扮演著越來越重要的角色。

　　“早期進入樓市的外資已被套，但還有更多的外來資金在潛伏著。”黎表示，這些大筆資金很難預(yù)計其多少以及走向，但只知道這筆錢入股市，股市會翻江倒海，入樓市，又將是一波飆漲。他們都正等待著投資機會，只要廣州樓市再走出一波行情，也許就重演去年的瘋狂。

　　外資可能僅僅是推手，也許根本原因還是“過剩”。摩根士丹利公司的分析報告顯示，“中國上市企業(yè)有1/3的利潤來源于對主業(yè)以外的投資”，中國著名服裝企業(yè)98.5%的利潤為股份投資所創(chuàng)造，健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)54%的利潤、消費品企業(yè)64%的利潤都依賴于“投資”。

　　而國內(nèi)主流的“投資”，不外乎兩類：股市和樓市。

　　復(fù)雜的問題簡單的答案透過房租看房價漲跌

　　解讀

　　當(dāng)前的房價是否合理？是否真的出現(xiàn)了拐點？站在不同立場的人往往會有截然相反的答案。

　　許多支持房價還會上升的人士說，城市化導(dǎo)致越來越多的人進入城鎮(zhèn)，結(jié)婚生子導(dǎo)致居民對擁有自有住房的剛性需求在持續(xù)擴大；并且土地是一種非常稀缺的資源，城市可供開發(fā)的土地越來越少，因此“房價自然還會上漲”。

　　認(rèn)為房價會下跌的人則認(rèn)為：樓價已經(jīng)遠遠超出了居民的承受能力，而且前一時期過度炒作的深圳、上海等城市，都已出現(xiàn)拐點跡象，“樓市寒潮已是事實”。

　　市場上各種觀點莫衷一是，許多專業(yè)人士對廣州房價的走向判斷亦開始變得越來越“審慎”。似乎判斷下一步房價的走向?qū)⑹且患半U的事情，甚至一向高調(diào)宣稱平抑房價的廣州政府就樓市的走勢亦出現(xiàn)內(nèi)部分歧，下一步的政策走勢有趨向模糊之“嫌疑”。

　　確實，如果將所謂“剛性需求”、土地稀缺性與供應(yīng)量、房價與家庭收入比、政策因素等各種復(fù)雜問題都一一考慮的話，房價的問題一定會是一個矛盾體，其復(fù)雜程度顯然是各種高明的經(jīng)濟學(xué)運算都難以回答的。

　　但復(fù)雜的問題往往有簡單的答案。筆者個人以為，樓價是否已經(jīng)背離市場價值，最簡單的方法就是用房屋的租金來衡量，因為租金的漲跌最能反映一個城市的居住需求是否平衡。從目前各方傳遞的信息來看，這些年，廣州的房價總體上并沒有大的增長(如考慮通脹因素更是如此)，而最近，甚至開始聽說一些“高尚住宅”的租金有下降的趨勢。

　　筆者以為，一些專業(yè)人士所謂的“剛性需求”是有點一相情愿的。沒錯，越來越多的人進入城市，工作就業(yè)、結(jié)婚生子、孝敬父母，許多理由讓我們想擁有一套自己的住房，如果“條件允許”，還想改善居住條件，有換大房子的愿望，而“條件更加允許”的話，“住別墅”也是包括筆者和各位讀者在內(nèi)的夢想。

　　但是，當(dāng)工資收入越來越無法跟上房價上漲的步伐時，許多通過千辛萬苦逐漸接近“條件允許”的人，又突然之間離購房的條件越來越遠了，他們開始對擁有自己的房子感到絕望。這時，原本的無數(shù)“剛性需求”中的相當(dāng)一部分在這個時候頃刻化為烏有。也就是說，房價漲得越高，所謂的“剛性需求”轉(zhuǎn)化為“實際需求”的可能就會越小。

　　這就像鉆石商所說：中國每年有700多萬對新人登記結(jié)婚，這些人都對6克拉的卡地亞“鴿子蛋”存在“剛性需求”。你會覺得這是商人的夢囈。而事實上，房地產(chǎn)商在強調(diào)所謂“剛性需求”的時候，就有點這個意思。結(jié)婚生子需要房子，但他們似乎沒有注意到，中國又不是這兩年才有人結(jié)婚生子。恰恰相反，最近幾年，中國的結(jié)婚登記數(shù)量和人口出生率還在逐年下降。這就比如說“鴿子蛋”，其實是可以用普通結(jié)婚戒指代替的嘛！同樣，實在不行，租房也是可以結(jié)婚生子的吧？