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　　農(nóng)歷春節(jié)前的惡劣天氣看來(lái)不但延誤了一些人年初的旅行計(jì)劃，而且還導(dǎo)致了浦東數(shù)個(gè)原定于2008年較早時(shí)候上市的甲級(jí)項(xiàng)目推遲了交付日期。

　　寫(xiě)字樓–交付延誤致租賃供求更趨緊張

　　農(nóng)歷春節(jié)前的惡劣天氣看來(lái)不但延誤了一些人年初的旅行計(jì)劃，而且還導(dǎo)致了浦東數(shù)個(gè)原定于2008年較早時(shí)候上市的甲級(jí)項(xiàng)目推遲了交付日期。陸家嘴內(nèi)這些項(xiàng)目的交付延誤使另一些不改初衷在近期內(nèi)入市的項(xiàng)目-比如時(shí)代金融中心和渣打銀行大廈-得到了更多意向租戶的關(guān)注，這也說(shuō)明了該區(qū)域內(nèi)的租賃需求仍十分旺盛。2008年陸家嘴新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)將對(duì)目前的歷史最低低空置率及不斷攀升的租金起到一定的緩解作用。然而，從短期來(lái)看，對(duì)于計(jì)劃在今年三季度前啟用辦公室的租戶而言，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的供應(yīng)仍將十分緊張。與浦東相比，由于浦西今年僅有摩根士丹利的東海廣場(chǎng)一個(gè)甲級(jí)項(xiàng)目交付，浦西的供應(yīng)緊張形勢(shì)有過(guò)之而無(wú)不及。另一個(gè)眾所期待的項(xiàng)目會(huì)德豐廣場(chǎng)計(jì)劃將在2009年年初完工。

　　住宅租賃–充滿希望的2008

　　由于新年假期，一月的租賃市場(chǎng)成交并不十分活躍。但隨著外商投資地不斷增加，我們預(yù)期將有更多的外籍人口進(jìn)入上海。2008年的高端住宅租賃市場(chǎng)也將因此繼續(xù)保持穩(wěn)定上揚(yáng)的趨勢(shì)?？傮w來(lái)看，中心商務(wù)區(qū)附近的公寓及鄰近國(guó)際學(xué)校的別墅一直是最熱門(mén)的選擇。2008年的公寓供應(yīng)較為充足而別墅則相對(duì)短缺。由摩根士丹利投資的Shama徐家匯坐落于天鑰橋路與辛耕路交匯處，共219個(gè)單元，面積97至225平方米不等。該物業(yè)將成為徐家匯區(qū)域又一個(gè)具有吸引力的租賃選擇。

　　住宅銷(xiāo)售–住宅成交降幅趨緩

　　今年1月上海樓市繼續(xù)在觀望中陷于僵持局面。新房成交量呈慣性下挫態(tài)勢(shì)，統(tǒng)計(jì)顯示，全市住宅共成交1,567,824平方米，回到了2006年1月的水平，較上月仍有4%的下降，但跌幅明顯趨緩。全市住宅價(jià)格則基本保持平穩(wěn)，錄得8,245元/平方米，較上月下降2%。供應(yīng)方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月份的住宅新增供應(yīng)量1,596,141.33平方米，與去年同期基本持平，但供求比為1：0.98，為2007年1月以來(lái)第三個(gè)供過(guò)于求的月份，市場(chǎng)正在觀望。內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)住宅成交量仍在低位徘徊，尚未突破10萬(wàn)大關(guān)，錄得70,173平方米，比上月下降了24.1%，并較去年同期下降了62.9%。目前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未穩(wěn)定，對(duì)今年市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)為時(shí)過(guò)早。

　　零售商鋪–金鷹購(gòu)物中心改造，南京西路高端商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)

　　坐落在南京西路上的上海金鷹購(gòu)物中心即將在2月底開(kāi)始歇業(yè)，進(jìn)行內(nèi)部改造和租戶調(diào)整，其主要舉措在于引進(jìn)一批國(guó)際一線品牌，提升整體檔次。在已經(jīng)擁有恒隆廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)和九百城市廣場(chǎng)高端商場(chǎng)的基礎(chǔ)上，金鷹購(gòu)物中心加入高端路線無(wú)疑將使南京西路商圈的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。而世邦魏理仕認(rèn)為，這可能僅僅是南京西路商圈競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)的一個(gè)開(kāi)端。未來(lái)五年內(nèi)，在石門(mén)路至協(xié)和城沿線約2公里的距離內(nèi)，連續(xù)有越洋廣場(chǎng)、嘉里中心二期、協(xié)和城二期、大中里項(xiàng)目等多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目落成，且又有瑪莎百貨等國(guó)際知名零售商的加入，對(duì)于現(xiàn)有項(xiàng)目的業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)壓力將明顯加大。但與此同時(shí)，對(duì)于那些計(jì)劃在南京西路商圈布局或擴(kuò)張的品牌而言，充足的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)又提供了廣闊的選擇余地。

　　工業(yè)–工業(yè)市場(chǎng)活躍，臨港前景看好

　　上海房屋土地資源管理局發(fā)布了2008年第2號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，推出了南匯區(qū)、嘉定區(qū)、金山區(qū)、臨港新城、松江區(qū)、奉賢區(qū)6個(gè)地區(qū)，共計(jì)44幅工業(yè)用地，涉及地塊面積共計(jì)約170萬(wàn)平方米。每個(gè)地塊都標(biāo)明了固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度，基本在100萬(wàn)元/畝到500萬(wàn)元/畝之間不等。最大的4幅工業(yè)用地都位于臨港新城，面積都超過(guò)10萬(wàn)平方米。2008年1月,世界500強(qiáng)沃爾沃遍達(dá)公司與臨港新經(jīng)濟(jì)園簽訂了第二份廠房租賃合同，面積達(dá)2,400多平方米。此舉表明沃爾沃遍達(dá)公司對(duì)臨港前景的看好，對(duì)臨港新經(jīng)濟(jì)園的充分肯定。

　　投資–國(guó)際資本看好上海物業(yè)市場(chǎng)

　　在中央政府出臺(tái)一系列冷卻物業(yè)市場(chǎng)的政策以及不斷上漲的利率的背景下，國(guó)際投資者仍然相當(dāng)活躍，顯示出其對(duì)上海市場(chǎng)的強(qiáng)烈興趣。今年一月鐵獅門(mén)以底價(jià)約67.5億元競(jìng)得新江灣城F地塊，折合樓板價(jià)7,500元/平方米左右，此價(jià)格大大低于此前仁恒競(jìng)得的地塊。此外，瑞銀集團(tuán)與在上海上市的金地集團(tuán)也在一月簽訂了合作協(xié)議。瑞銀集團(tuán)稱(chēng)，根據(jù)該協(xié)議，瑞銀與金地將按50：50的出資比例組建合資公司，專(zhuān)注于中國(guó)一線及二線城市住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。由于春節(jié)長(zhǎng)假，上海物業(yè)投資市場(chǎng)成交較淡。但我們預(yù)期二月下旬起及此后的二季度內(nèi)市場(chǎng)活躍度將顯著提升。