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　　但是隨著去年宏觀調(diào)控措施不斷出臺(tái)、樓市銷量縮減，現(xiàn)在去投資房產(chǎn)公司股權(quán)，萬(wàn)一樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)、樓盤大幅降價(jià)怎么辦？這樣的股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)有多大？

　　據(jù)介紹，在金東房地產(chǎn)股權(quán)投資集合信托計(jì)劃中，投資者獲得的是項(xiàng)目公司的優(yōu)先股權(quán)，其風(fēng)險(xiǎn)介于債券和普通股權(quán)之間。也就是說(shuō)，如果公司破產(chǎn)清算，那么先償還債權(quán)人的債務(wù)，其次是優(yōu)先股東，此后才是普通股東。

　　據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，首個(gè)房地產(chǎn)股權(quán)投資信托計(jì)劃采取了幾項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施：

　　首先，從項(xiàng)目房?jī)r(jià)上看，根據(jù)目前江北房?jī)r(jià)，保守估計(jì)在每平米4500元，隨著長(zhǎng)江隧道、長(zhǎng)江三橋的建設(shè)，未來(lái)房?jī)r(jià)還有上升潛力，第一還款來(lái)源比較充分。

　　其次，受托人控制項(xiàng)目公司70%的股權(quán)，而且省國(guó)投還會(huì)派駐財(cái)務(wù)總監(jiān)，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)、銷售進(jìn)行監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)有問題，會(huì)立即實(shí)行保護(hù)措施。

　　此外，金浦房地產(chǎn)公司的控股股東金浦集團(tuán)主營(yíng)為化工行業(yè)，如果未來(lái)房地產(chǎn)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，資金不足部分可由化工行業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行彌補(bǔ)。

　　通過信托融資2億，每年要付給投資入股方10%的年收益——這顯然比銀行貸款利息要高，開發(fā)商的利潤(rùn)豈不是減少了？事實(shí)并不是這樣。采訪中，記者了解到，就以海德北岸這個(gè)樓盤為例，開發(fā)商借到這2億元，自己至少還能賺2億多。

　　這2億元怎么算的呢？在信托計(jì)劃書中顯示，該項(xiàng)目公司目前注冊(cè)資本1.3億，但公司連土地、土建投入等總資產(chǎn)有3.57億，公司對(duì)外又借了1.87億左右；而項(xiàng)目一共23.3萬(wàn)m2，保守估計(jì)能賣4500元/m2，如能順利賣出，總銷售額就達(dá)到了23.3萬(wàn)4500=10.48億。除去該公司自己出的3.57億，負(fù)債1.87億，以及信托融資來(lái)的2億加兩年每年10%的利息后就是2.4億，10.48-3.57-1.87-2.4=2.64億。

　　“但這個(gè)數(shù)字不是完全準(zhǔn)確。其中1.87億的負(fù)債每年還有利息要付，這個(gè)數(shù)字不知道?？杉词惯@樣粗略算來(lái)，該樓盤應(yīng)該保守收入在2億多。”投資分析人員如是說(shuō)。

　　信托融資會(huì)否架空樓市調(diào)控？

　　專家紛紛搖頭：房地產(chǎn)信托已受嚴(yán)格限制

　　怎么融資？目前常用四種方式

　　據(jù)了解，早在2004-2006年，央行的樓市調(diào)控政策就已經(jīng)要求收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，不僅限制總額，還不斷提高對(duì)開發(fā)商自有資金的比例要求。到了2007年，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的收緊雖然沒有出太多的新舉措，但卻于去年底突然收緊了對(duì)購(gòu)房人貸款的限制，比如對(duì)第二套房貸提高利率。

　　“收緊開發(fā)貸款我們正常該貸的還是能貸到，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上房子好賣，我們加快建設(shè)進(jìn)度，一會(huì)就可以用銷售額來(lái)建后續(xù)的房子了；可對(duì)購(gòu)房人實(shí)施第二套房貸政策后，形勢(shì)就頓時(shí)不一樣了。”一位開發(fā)商告訴記者，市場(chǎng)一觀望，房子的銷售速度就明顯慢下來(lái)，銷售款不能回籠?？墒?，前面的貸款又到期了，后續(xù)的建設(shè)還需要新投入，資金緊張就突然加劇了。比如今年1月樓市認(rèn)購(gòu)量大跌40%，原本一個(gè)月能賣掉的房子要用將近兩個(gè)月才賣完，那顯然資金回籠的速度就慢了一半，本來(lái)也許不需要融資的樓盤也缺起資金了。

　　開發(fā)商資金緊張究竟到了什么程度？南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝表示：每家的情況、程度都不一樣。不過，前前后后找他探聽有什么好的融資渠道的公司已經(jīng)有不少?？梢哉f(shuō)，2004年的調(diào)控時(shí)有一撥，現(xiàn)在又是新一撥。因?yàn)槟壳皩?duì)投資房地產(chǎn)控制較嚴(yán)而且毫無(wú)松動(dòng)跡象，不能太指望用購(gòu)房人從銀行借的錢，所以開發(fā)商才把目光投向了銀行以外的渠道。