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　　上半年?yáng)|莞房地產(chǎn)報(bào)告

　　一、2007年上半年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　1、開(kāi)發(fā)投資——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

　　根據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2007年1-6月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比去年同比增長(zhǎng)四分之一強(qiáng)。

　　2、供應(yīng)情況——施工面積大增，竣工面積極低

　　東莞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，東莞市批準(zhǔn)施工面積超過(guò)萬(wàn)㎡，但竣工面積僅有卻不到百萬(wàn)㎡，比去年同期有所萎縮，竣工面積尚不足施工面積零頭，施工面積超出竣工面積達(dá)13倍之多。由此，下半年尚有千萬(wàn)㎡左右的商品房面積竣工待售，后市將面臨著較大的消化壓力。

　　3、供求關(guān)系——銷售面積與空置面積雙高

　　今年上半年，東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，上半年商品房銷售面積近兩百萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)近三分之一，城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)“三七分”。

　　4、價(jià)格走勢(shì)——價(jià)格一路高漲，上半年全市成交均價(jià)5723元/㎡

　　東城、南城兩區(qū)以及長(zhǎng)安、道滘等4個(gè)鎮(zhèn)的住宅套內(nèi)成交均價(jià)超過(guò)6000元/㎡，其中，長(zhǎng)安鎮(zhèn)的住宅成交價(jià)格最高，比名列第二的南城區(qū)住宅套內(nèi)均價(jià)高出795元。

　　5、供求結(jié)構(gòu)——住宅、寫字樓較受歡迎，商鋪低迷

　　住宅市場(chǎng)在2007年上半年仍然被高度看好，投資資金空前集中到了住宅市場(chǎng)，投入到住宅的資金占了整體絕大部分的份額。寫字樓的空置再次大幅下降，說(shuō)明東莞的寫字樓正受到越來(lái)越多買家的認(rèn)可，連“籮底橙”都開(kāi)始快速消化。商業(yè)市場(chǎng)低迷不振，消化量有限。

　　6、成交熱點(diǎn)——市中心、常平、虎門三大核心區(qū)域

　　東莞市現(xiàn)階段地產(chǎn)主要集中在三個(gè)地區(qū)：以東莞市中心為核心的中心區(qū)；以東莞鐵路樞紐常平鎮(zhèn)為中心，包括樟木頭東部地區(qū)；以虎門鎮(zhèn)為中心，包括長(zhǎng)安、厚街地區(qū)。

　　7、土地市場(chǎng)——地價(jià)節(jié)節(jié)高，四大地王魚貫出

　　2007年1月18日，虎門地王，3.06億，樓面地價(jià)3513元/㎡。

　　2007年4月27日，南城水濂山地王，14.12億，樓面地價(jià)3772.3元/㎡。

　　2007年6月12日，萬(wàn)江地王，3.13億，樓面地價(jià)2930元/㎡。

　　2007年7月12日，塘廈地王，36.8億，樓面地價(jià)15243元/㎡。

　　8、深圳因素——深圳開(kāi)發(fā)商、深圳客戶、深圳市場(chǎng)

　　深圳地產(chǎn)商?hào)|莞大規(guī)模拿地，他們都在不斷爭(zhēng)取獲得新地塊，進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

　　9、樓市政策——土地、金融、稅收等政策，調(diào)控力度加大

　　關(guān)鍵詞：“70/90政策執(zhí)行”、“清算土地增值稅”、“加息”、“上調(diào)存款準(zhǔn)備金率”、“禁止內(nèi)部認(rèn)籌”、“領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之前不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告”、“未領(lǐng)取預(yù)售證不得以任何形式收取房款和銷售”、“取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)全部公開(kāi)銷售”、“二套以上住房首付四成，利率上調(diào)”。

　　二、東莞房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)判斷

　　1、城市價(jià)值決定房地產(chǎn)價(jià)值，東莞潛力待挖

　　東莞，粵港深經(jīng)濟(jì)走廊樞紐、IT制造業(yè)世界工廠、中國(guó)十大最具活力城市、經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙轉(zhuǎn)型、整個(gè)社會(huì)仍然處于住宅消費(fèi)的黃金周期、東莞地產(chǎn)價(jià)值依然被看好。

　　2、土地成本上升，推高房?jī)r(jià)預(yù)期

　　地王的不斷涌現(xiàn)，土地成本的上升，提高市場(chǎng)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期，從來(lái)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　3、投資需求的大幅增加，樓市受捧

　　人民幣升值、外匯儲(chǔ)備快速增加，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題突出，加上低利率、通脹加快，因此資金的投資性需求強(qiáng)烈，房地產(chǎn)成為投資的首選。

　　4、樓市政策風(fēng)險(xiǎn)，考驗(yàn)投資客信心

　　下半年土地、稅收和金融三大政策體系針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)新的調(diào)控政策。銀行加息和控制放貸政策、抬高首付等將在一定程度上打擊投資客戶的積極性。

　　三、東莞市場(chǎng)分析結(jié)論

　　1、東莞房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)，發(fā)展?jié)摿薮?/p>

　　2007年上半年，東莞土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)的銷售額及價(jià)格標(biāo)桿的不斷刷新，更讓東莞地產(chǎn)市場(chǎng)洋溢著比肩廣、深主流地產(chǎn)市場(chǎng)的激情。

　　2、東莞作為華南經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段

　　東莞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本和深圳九十年代相似，而人均可支配收入已經(jīng)和深圳并駕齊驅(qū)，甚至超越。這兩項(xiàng)指標(biāo)是地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的直觀分析基礎(chǔ)。從這兩項(xiàng)指標(biāo)目前處于的水平來(lái)看，東莞地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段。

　　3、東莞地產(chǎn)將呈現(xiàn)平穩(wěn)上升-增速加快-逐步穩(wěn)定增長(zhǎng)等若干階段

　　在東莞大的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，東莞主流財(cái)富階層從改革開(kāi)發(fā)初期追求機(jī)會(huì)為導(dǎo)向的主流趨勢(shì)，逐步轉(zhuǎn)向于在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定繁榮時(shí)期以穩(wěn)健增值為導(dǎo)向，房市、股市及其他投資產(chǎn)品或者保值品就是代表。

　　4、房地產(chǎn)的高位運(yùn)行，價(jià)格的飛漲、空置面積的積增、宏觀調(diào)控的打壓也給樓市帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。