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　　2007年11月的最后一天，一場(chǎng)名為“總部經(jīng)濟(jì)與企業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)大會(huì)”的研討會(huì)在廣州召開(kāi)。這次會(huì)議有一個(gè)最顯著的特點(diǎn)，既為全英文的會(huì)議，不管上去發(fā)言的嘉賓是否為中國(guó)人，大家使用的語(yǔ)言都是英語(yǔ)。

　　原因無(wú)他，這次研討會(huì)討論的內(nèi)容是“企業(yè)地產(chǎn)”，而這個(gè)概念在國(guó)外已經(jīng)比較盛行，在國(guó)內(nèi)還沒(méi)幾個(gè)人知道，因此參加活動(dòng)的人士也是以跨國(guó)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和外籍人士居多。

　　“企業(yè)地產(chǎn)”對(duì)大部分國(guó)人而言，是個(gè)新鮮的事物，同時(shí)他們也有著區(qū)別于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的特點(diǎn)，為了更全面的了解什么是企業(yè)地產(chǎn)，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)專程采訪了國(guó)際專業(yè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副總裁林國(guó)禎先生和摩托羅拉公司亞太地區(qū)地產(chǎn)和發(fā)展總監(jiān)姚正玉先生。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：對(duì)公司而言，企業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)可以外包嗎？

　　林國(guó)禎：企業(yè)也需要服務(wù)，我們有一個(gè)部門(mén)，但是這個(gè)部門(mén)不是完全所有人都在，所以一定要請(qǐng)外面的人一起來(lái)做，外面也有一些專家，所以你可以明白自己企業(yè)的需要，怎么樣將企業(yè)的需要往前推進(jìn)。

　　有一些企業(yè)全部外包出去，在全世界跟摩托羅拉差不多一樣大，但是只需要六個(gè)人管理，但是比如說(shuō)西門(mén)子差不多一千多人。所以有一些是六個(gè)人，有一些是一千多個(gè)人，沒(méi)有一個(gè)方案是萬(wàn)用的，一定要根據(jù)你公司需要什么、企業(yè)需要什么來(lái)定，方向不同。

　　但是建造這塊還是有兩個(gè)可能的。比如說(shuō)蓋一個(gè)辦公樓，20層的，找一個(gè)地方蓋。有兩種方法，一方面他們自己蓋，另外一個(gè)方面就是外包給其他的公司，就象是建筑商，他們蓋完了租給他們，可以租也可以買(mǎi)下來(lái)，幾個(gè)不同的方法可以去做的。所以對(duì)他們來(lái)說(shuō)，投資不需要很多錢(qián)，租也可以。

　　在外國(guó)也有另外一個(gè)名稱，企業(yè)的名稱就是終端使用者，從一個(gè)角度來(lái)看，我就是使用者，我不需要買(mǎi)地、不需要擁有這個(gè)地，我只是使用。所以有很多不同的方法，三年五年也可以，或者很長(zhǎng)時(shí)間也可以。如果不需要擁有的話，就可以繼續(xù)租下來(lái)，如果想擁有也可以。他們部門(mén)可能什么人員都沒(méi)有，可以外包出去，建筑師、工程師、地產(chǎn)師等等，全部外包出去。有很多不同的方法。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：對(duì)于摩托羅拉而言，做企業(yè)地產(chǎn)，要考慮哪些方面的因素？

　　姚正玉：我了解你的問(wèn)題了。如果說(shuō)一個(gè)公司還沒(méi)有企業(yè)地產(chǎn)這樣的機(jī)構(gòu)，事實(shí)上這個(gè)公司也是在運(yùn)行，只不過(guò)企業(yè)地產(chǎn)里很多的功能都是在不同的部門(mén)操作，在這樣的情況下企業(yè)地產(chǎn)這部分的總和不是那么有效率。世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)他們已經(jīng)把跟企業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的這些部門(mén)總和在一起了，成為一個(gè)組織架構(gòu)，這個(gè)組織架構(gòu)做決策就比較快了，就可以幫助做一個(gè)更有效的決定。因此如果說(shuō)一個(gè)公司沒(méi)有建立這樣的機(jī)構(gòu)，加入到這個(gè)協(xié)會(huì)，就可以從這些大公司的結(jié)構(gòu)里學(xué)習(xí)，開(kāi)始組織它的企業(yè)地產(chǎn)這樣的一個(gè)單位。這個(gè)單位的人可以從各個(gè)部門(mén)來(lái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：企業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)將企業(yè)地產(chǎn)這個(gè)概念在國(guó)內(nèi)推廣有什么想法或計(jì)劃嗎？

　　林國(guó)禎：明年我們有一本中文版雜志《領(lǐng)袖》發(fā)行，可能會(huì)改一個(gè)名字，但是差不多了。

　　這個(gè)概念在中國(guó)確實(shí)還是比較少，很多人不懂，但是我們覺(jué)得世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)為什么這么做，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這樣對(duì)他們有利，所以他們就去做，而且做了這么多年。所以，我覺(jué)得這個(gè)概念在中國(guó)，大家只要懂這個(gè)概念，現(xiàn)在中國(guó)發(fā)展的這么快，可以從這里學(xué)習(xí)一些東西，讓中國(guó)的企業(yè)做的更好。不然，如果你在廣州有一個(gè)公司，在溫州有一個(gè)公司、在武漢有一個(gè)公司，每一個(gè)人都做自己的公司，就不太好，但是如果是同一家公司，好像總部有機(jī)構(gòu)，將它統(tǒng)一起來(lái)，就可以定，那么就很方便了，企業(yè)就可以不在每一個(gè)地方花太多錢(qián)，統(tǒng)一起來(lái)每一個(gè)地方都有標(biāo)準(zhǔn)。我們希望幫助企業(yè)做的更好，因?yàn)楝F(xiàn)在很多企業(yè)都在往外去。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：現(xiàn)在國(guó)內(nèi)發(fā)展企業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)條件成熟了嗎？

　　姚正玉：我的看法企業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)是非常需要，但是這些公司對(duì)企業(yè)地產(chǎn)認(rèn)知的程度還是比較淺的，不知道企業(yè)地產(chǎn)可以給企業(yè)帶來(lái)很大的優(yōu)勢(shì)，因此國(guó)內(nèi)現(xiàn)在比較需要做的就是在引進(jìn)這種概念和引進(jìn)這方面的資質(zhì)方面，應(yīng)該先做，讓這些大公司的老總對(duì)企業(yè)地產(chǎn)的觀念能夠了解，進(jìn)而促成企業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的產(chǎn)生，因此它是必須有第一步然后再進(jìn)入第二步。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：可以介紹一下國(guó)際企業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)嗎？比如什么樣的企業(yè)能夠加入這個(gè)協(xié)會(huì)？加入這個(gè)協(xié)會(huì)需要什么樣的條件？對(duì)企業(yè)的規(guī)模有沒(méi)有限制，或者是資產(chǎn)投資的規(guī)模有限制？另外每年大概要交多少會(huì)費(fèi)？這個(gè)協(xié)會(huì)能夠幫助他們做什么呢？

　　林國(guó)禎：因為很多人不懂企業(yè)地產(chǎn)是怎么一回事，所以要讓他們加入是不容易的。他們加入我們協(xié)會(huì)沒(méi)有東西給它的話，他也會(huì)覺(jué)得加入沒(méi)有用，就不會(huì)加入了。

　　現(xiàn)在我們先推的就是給他們資料、跟他們談話，明年我們中文版的雜志就會(huì)發(fā)行，我們也會(huì)寄給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)讓他們看一看，讓他們有一點(diǎn)認(rèn)識(shí)。我們?cè)谥袊?guó)的北京、上海有會(huì)員，全中國(guó)大概有90位，上海和北京大概各一半吧。廣州希望我們?cè)谶@里開(kāi)，但是也不是很容易的，我們今天這個(gè)會(huì)議，我們先給他們一點(diǎn)認(rèn)識(shí)，給他們一點(diǎn)資料學(xué)習(xí)。我們開(kāi)這樣的會(huì)議，全部是中文，他們可以聽(tīng)得懂，然后慢慢請(qǐng)他們加入做會(huì)員。企業(yè)會(huì)員很簡(jiǎn)單，一年大概150塊美金。如果是服務(wù)商，是795塊美金。這是一年的會(huì)員費(fèi)的情況，如果你要參加其他的活動(dòng)，再另外計(jì)算。但是沒(méi)有什么強(qiáng)制，你愿意來(lái)參加就參加。但是我們有幾個(gè)本地的會(huì)員沒(méi)有來(lái)參加，比如說(shuō)今天早上，所有的來(lái)參加的會(huì)員全部是外國(guó)公司，沒(méi)有中國(guó)公司，為什么呢？我們這里有花旗銀行，但是中國(guó)銀行應(yīng)該也是一樣嗎？比如說(shuō)我們有微軟，你們也有聯(lián)想啊。還有GE，你們也有海爾啊。所有這些老外的公司，對(duì)應(yīng)的中國(guó)也有這樣的公司，但是我們不能這么快，因?yàn)樗麄儾欢?，我們還是覺(jué)得要慢慢來(lái)，一步步讓他們明白這個(gè)有好處，我們可以幫助他們做什么。所以，我們不勉強(qiáng)參加我們的活動(dòng)，我們的會(huì)議都是英文的，可能有一點(diǎn)麻煩，如果搞同聲傳譯也是可以的，最重要的就是溝通，大家成為好朋友，很容易的。

　　像我們?cè)谌虻臅?huì)員有微軟、西門(mén)子、諾基亞，IBM、迪斯尼、花旗銀行、仲量聯(lián)行、戴德梁行等等。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：企業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)剛剛起步，可是大家對(duì)企業(yè)地產(chǎn)的意識(shí)還不夠，另外中國(guó)在企業(yè)地產(chǎn)方面的人才比較缺乏，這個(gè)協(xié)會(huì)是不是可以起到培養(yǎng)企業(yè)地產(chǎn)人才的作用呢？

　　林國(guó)禎：人才是不夠。我常常收到很多電話，問(wèn)我們有沒(méi)有栽培一批人出來(lái)，因?yàn)樗麄冃枰@樣的人請(qǐng)不到，但是他們又發(fā)展的很快，所以現(xiàn)在遇到的問(wèn)題是人才一沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)二沒(méi)有學(xué)問(wèn)。吸引外國(guó)的公司來(lái)這里投資，我們要考慮這個(gè)地方的環(huán)境，還有交通的便利，當(dāng)然廣州不錯(cuò)了，近香港，也有新的白云機(jī)場(chǎng)，非常好，但是也還有幾點(diǎn)，員工的問(wèn)題，我在這里設(shè)一個(gè)辦公室，需要請(qǐng)很多人，有沒(méi)有足夠的本地人才。另外這里大學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的，畢業(yè)生的水準(zhǔn)怎樣，是不是像清華、同濟(jì)這么好。所以跟員工也是有關(guān)系的，廣州如果其他條件好，但是請(qǐng)不到人也沒(méi)有用。我現(xiàn)在在這里辦公司，也可以提供很多崗位，不僅是納稅，而且可以創(chuàng)造新的工作崗位。在外國(guó)他們的政府花很多精力告訴你們這里怎么好，為什么去加州呢，因?yàn)檫@里天氣好，很多學(xué)校很多畢業(yè)生，而且水平非常好，同時(shí)減免稅，同時(shí)你開(kāi)設(shè)公司也可以非?？?，不是很麻煩。

　　中國(guó)就比較麻煩了，我聽(tīng)說(shuō)一個(gè)企業(yè)要進(jìn)入廣州，談了四年批不到，結(jié)果去了另外一個(gè)地方，一年就辦下來(lái)了。所以如果你想吸引大公司來(lái)，一定要給他們便利，不一定地價(jià)貴的問(wèn)題，而是做事的方便，不能老是等，如果等的話時(shí)間就過(guò)去了，我就不在這里發(fā)展了，去另外地方發(fā)展了。人才是需要的，因?yàn)橥鈬?guó)公司從外國(guó)請(qǐng)人來(lái)這里工作，很貴啊，就在本地請(qǐng)人才最好了，因?yàn)楣揪驮诒镜兀瑸槭裁床徽?qǐng)本地人呢？但是一定要有本地人可以請(qǐng)，否則就麻煩了。

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　　企業(yè)地產(chǎn)(CorporateRealEstate)，主要是指企業(yè)內(nèi)部所修建、租賃或者購(gòu)買(mǎi)的地產(chǎn)以及相關(guān)廠房、設(shè)施和物業(yè)等等。北京零點(diǎn)前進(jìn)策略咨詢有限責(zé)任公司蔣靜2006年底發(fā)表于《市場(chǎng)研究》的“中國(guó)企業(yè)：幼稚的‘企業(yè)地產(chǎn)’觀”一文中提出，企業(yè)地產(chǎn)管理過(guò)程可以從兩個(gè)核心緯度和六個(gè)主要層面來(lái)歸納。在縱向緯度，企業(yè)地產(chǎn)追尋“選址--入住--維護(hù)”的時(shí)間路徑進(jìn)行管理；在橫向緯度，企業(yè)地產(chǎn)按照“機(jī)構(gòu)設(shè)置--成本控制--風(fēng)險(xiǎn)管理”的不同領(lǐng)域進(jìn)行管理。而六個(gè)層面則包括：選址、入住、維護(hù)、機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員規(guī)模、成本控制及風(fēng)險(xiǎn)管理。

　　總部設(shè)于美國(guó)亞特蘭大的國(guó)際企業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)，其企業(yè)會(huì)員在全球各地管理著1.2萬(wàn)億美元的企業(yè)資產(chǎn)，總計(jì)7000億平方英尺的自有和租賃辦公室、工業(yè)及其它用地。國(guó)際企業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)在全球五大區(qū)域進(jìn)行運(yùn)作：亞洲/日本、澳洲、歐洲、拉丁美洲和北美洲，共有來(lái)自全球各大機(jī)構(gòu)組織的成員近7000名。