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　　王治鋼：謝謝陶滔先生，接下來時(shí)間我們請?jiān)诤幽祥_發(fā)商當(dāng)中非常具有學(xué)者風(fēng)范的開發(fā)商——盛潤置業(yè)有限公司的副總經(jīng)理吳建軍先生演講。

　　吳建軍：非常高興來到這里演講，怎么說呢，房地產(chǎn)市場我是做了七年了，對于鄭州房地產(chǎn)市場，這兩年印象第一個(gè)：房地產(chǎn)市場像股票市場，尤其這兩年，房市和股市有點(diǎn)像。

吳建軍

　　第二：03、04年前房地產(chǎn)市場主力消費(fèi)群體是投資消費(fèi)群體，基本上高檔小區(qū)都是空的。而當(dāng)時(shí)市場首要開發(fā)商是占大量開放面積是其他的，而目前是當(dāng)?shù)刭徺I者。

　　第三：對于07年調(diào)控政策我們自己也開了個(gè)會(huì)，我們解讀大體上是這樣的，跟大家交流一下，希望大家批評(píng)指證，中國市場不存在泡沫問題。網(wǎng)上炒的很火是深圳那邊房價(jià)跌了。中國房地產(chǎn)市場方向性的專項(xiàng)并不具備基礎(chǔ)和條件，大家知道，城市化率的問題，河南30%還不到，而日本城市化率60-70%，在人均GDP鄭州已經(jīng)達(dá)到1300美元以上，這什么意思？住宅消費(fèi)剛性需求。

　　另外一個(gè)流動(dòng)資金問題，我國的GDP連續(xù)十多年高速增長，外匯儲(chǔ)備現(xiàn)在僅次于日本，數(shù)字大家都清楚。大家手里有錢，國家有錢，而人民幣升值的步伐一直在加速。雖然國外熱錢紛紛往國內(nèi)涌入，雖然上海新案例波及全國，雖然城市化率長期改變不了，中國房地產(chǎn)市場部存在方向性轉(zhuǎn)折，而應(yīng)該是振蕩和回抬。市場解決理性就是價(jià)值問題。

　　房地產(chǎn)市場有振蕩，05年溫州使團(tuán)從上海徹回大部分資金，其結(jié)果上海房價(jià)微威振蕩后又回歸了。我們理解資金立于不同各個(gè)集團(tuán)之間利益博弈和市場之期會(huì)影響市場波動(dòng)和進(jìn)程。

　　首先信貸，大家談到信貸，花旗銀行總裁自己辭職了，銀行系統(tǒng)出問題最后一定是開發(fā)商倒閉。

　　物業(yè)稅影響，物業(yè)稅這一只腳一直沒有落下來，今年擴(kuò)大到十個(gè)城市，這些風(fēng)聲說得非常多，任志強(qiáng)和潘石屹也在那兒爭論。但是太多問題不確定。

　　第二利益均衡，剛才陳淮講的很有意思，這是財(cái)政部管的事，這是國家稅務(wù)局管的事，物業(yè)稅屬于地方稅和保有稅。這種各種利益要統(tǒng)一到房地產(chǎn)市場上是一個(gè)面團(tuán)的，有的要加水、有的要加鹽有的要加糖，利益博弈也不是一天兩天。包括大家說的資本市場。從金融角度來說，這是第一個(gè)。

　　有一家銀行年底我們跟房地產(chǎn)不玩了。貸款增加額今年截至第三季度達(dá)到13%，現(xiàn)在還有850個(gè)億貸給房地產(chǎn)，大家算算年底房地產(chǎn)開發(fā)商還有什么事干？洗手吃飯，洗腳就是睡覺。銀行第四季度就是準(zhǔn)備吃飯睡覺不干活了。大家想想會(huì)不會(huì)影響房地產(chǎn)？

　　大家說影響小，9月份下降46%，十月份在原來基礎(chǔ)上又下降6個(gè)點(diǎn)。價(jià)深量跌啊。

　　市場預(yù)期會(huì)推動(dòng)股盤，深圳一線城市都是出現(xiàn)了或者是跌或者部分量跌價(jià)不跌，或者是量跌價(jià)跌，著名帖子價(jià)不跌，7折都有賣房子，前幾年一次性付款優(yōu)惠一個(gè)點(diǎn)，按揭不優(yōu)惠，這是我們大家在一年兩年時(shí)間里經(jīng)常做的工作，現(xiàn)在深圳、廣州、上海、北京這邊已經(jīng)打折了。所以我認(rèn)為對于我們回調(diào)的影響一定會(huì)有的。具體調(diào)整我們理解是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　城市結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)。

　　大家看到了，一線的始作俑者一定會(huì)受到打擊的，因?yàn)樗麄兪琴Y金最關(guān)注的地方。

　　資本結(jié)構(gòu)沒有錢拿地的，沒有資金鏈條資金緊張得一定要注意。今年四大開發(fā)上萬科、保利、萬海拿土地去了。萬科曾經(jīng)號(hào)稱我從不從資本市場上拿地。這回他也拿回了400個(gè)億。我說房地產(chǎn)市場一定會(huì)有所調(diào)整。對于鄭州來說也會(huì)有所調(diào)整。因?yàn)榇蠹沂强只判再徺I，一定是真實(shí)性購買，只是說他們被價(jià)格弄昏了，而是應(yīng)該回歸到理性購買的路上。

　　我們總結(jié)三句話：不能太暴利，不能太貪心，不能太……

　　牽市場得手，好姑娘一定要嫁一個(gè)好婆家。

　　政府還是要解決保障性問題，剩下商品房由市場敲定，說明政府并沒有所有開發(fā)商一定要解決保障性問題，這一點(diǎn)我們認(rèn)為我們開發(fā)商是有政策的支持和依據(jù)的，但是我們這個(gè)依據(jù)一定要有好的和價(jià)值相對應(yīng)的相襯托。剛才教授說的韓國適度緊縮政策，我們認(rèn)為帶動(dòng)大家多干幾年，我們認(rèn)為三位長的胡子再長一點(diǎn)時(shí)候，一代比一代進(jìn)步。

　　王治鋼：今天我們河南思達(dá)置業(yè)副總裁劉文良先生也來到了現(xiàn)場。請您談?wù)勀挠^點(diǎn)。