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　　凱德置地的秘訣在捱過亞洲金融風(fēng)暴的沉重打擊后，亞太地區(qū)最大的房地產(chǎn)上市公司在中國找回了增長引擎。它是如何將其國際經(jīng)驗(yàn)成功地運(yùn)用于復(fù)雜的內(nèi)地市場(chǎng)的？

　　“他永遠(yuǎn)都是用3號(hào)桿開球，他對(duì)用1號(hào)桿一桿把球打得飛遠(yuǎn)的感覺沒有興趣，惟一目的就是穩(wěn)、準(zhǔn)。這樣的人，除了穩(wěn)健以外，我想不到更好的詞匯來形容他。”基強(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)這樣描述他的高爾夫球友林明彥。

　　林的身份是亞洲最大的房地產(chǎn)跨國公司之一、嘉德置地中國子公司凱德置地總裁。這位穿著一身保守的深藍(lán)色西裝，白襯衣，打米黃色領(lǐng)帶的新加坡人是眼下房地產(chǎn)業(yè)最炙手可熱的人物之一。2000年，新加坡政府控制的淡馬錫財(cái)團(tuán)將旗下的發(fā)展置地和百騰置地合并為嘉德置地，兩家公司在華業(yè)務(wù)也合并更名為凱德置地。之前在百騰置地(新加坡)任職的林明彥空降中國，他僅僅用了不到兩年的時(shí)間帶領(lǐng)凱德置地走出此前長期虧損的泥潭。又將凱德置地發(fā)展成為國內(nèi)最具影響力的外資房地產(chǎn)公司。

　　不妨看看林明彥的大手筆。2005年1月，凱德置地以17.46億人民幣收購安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。2005年2月，5.476億元的價(jià)格獲得北京東城區(qū)占地14686平方米的綜合性開發(fā)用地。2005年3月，18.37億元的價(jià)格購得北京CBD地標(biāo)性甲級(jí)寫字樓——中環(huán)世貿(mào)A、B座。2005年4月，首次進(jìn)入寧波的凱德置地，以10.7億元競得江北區(qū)總占地面積為9.8萬平方米的地塊。2005年11月，斥資1.03億元收購香港上市房產(chǎn)公司麗豐位于廣州的房產(chǎn)項(xiàng)目50%的股權(quán)。同月，凱德置地完成了對(duì)深國投旗下21家購物中心65%股權(quán)的收購，金額超過50億元……

　　截至到2005年第三季度，凱德置地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入17.08億元人民幣，占新加坡上市公司嘉德置地集團(tuán)同期收入11.9%；息稅前利潤(EBIT)8.49億元人民幣，比去年同期增長43.3%，為集團(tuán)貢獻(xiàn)利潤占比達(dá)到29%。這在2005年飽受打擊的中國地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)算是名列前茅的增長，但是林明彥顯然并不滿足。他相信在2月16日公布的2005年度財(cái)報(bào)，將加快提升凱德置地在集團(tuán)中的地位。

　　“嘉德置地的未來規(guī)劃是5年之內(nèi)市值翻一番，那凱德置地就要在5年之內(nèi)把規(guī)模擴(kuò)大3倍。”凱德置地現(xiàn)在北京、上海、廣州等地同時(shí)運(yùn)作的項(xiàng)目有10余個(gè)，規(guī)模擴(kuò)大3倍即意味著要同時(shí)運(yùn)作30余個(gè)項(xiàng)目?？紤]到凱德置地十多年來在中國超過290億元人民幣的總開發(fā)業(yè)績，現(xiàn)在運(yùn)營項(xiàng)目的滾動(dòng)資金超過75億元，凱德置地總裁林明彥說出這句話的表情似乎過于平靜了。

　　全業(yè)務(wù)鏈的魔力

　　這并非一個(gè)偶然。2005年1月和4月，凱德置接連出手轉(zhuǎn)讓位于上海的兩棟寫字樓：百騰大廈和新茂大廈，從收購方高盛與麥格理手中獲得2.056億美元(按照當(dāng)時(shí)外匯牌價(jià)約合16.7億元人民幣)。2005年3月，凱德置地收購位于北京市朝陽區(qū)中心商務(wù)區(qū)在建甲級(jí)寫字樓中環(huán)世貿(mào)，交易額18.37億元人民幣。幾乎相同時(shí)間的一進(jìn)一出，讓凱德置地迅速實(shí)現(xiàn)從上海到北京的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。另一方面，在中環(huán)世貿(mào)收購中的速戰(zhàn)速?zèng)Q，也讓凱德置地提前避開了后續(xù)出走上海的北上企業(yè)的競爭。

　　能夠在2個(gè)月迅速拿下中環(huán)世貿(mào)，得益于凱德置地的投資業(yè)務(wù)。

　　期間有個(gè)小插曲。在對(duì)外發(fā)售中環(huán)世貿(mào)之前，原開發(fā)商華西公司在給每個(gè)目標(biāo)客戶做項(xiàng)目介紹PPT時(shí)，都在大廈上打上客戶的公司名稱。結(jié)果由于操作的疏漏，讓本來應(yīng)該彼此不知情的目標(biāo)客戶知道了對(duì)手是誰。盡管凱德置地知道自己面對(duì)的是來自韓國三星集團(tuán)旗下的人壽保險(xiǎn)基金和來自華爾街排名前十位的投行旗下的一支地產(chǎn)基金，但還是堅(jiān)持了原有的報(bào)價(jià)，并將付款條件由一次性付清改為分期付款。

　　北京業(yè)內(nèi)公認(rèn)的寫字樓投資要訣就是：CBD，越靠近國貿(mào)越好。與國貿(mào)隔長安街相望的中環(huán)世貿(mào)的位置無可挑剔而且獨(dú)此一家，為何凱德置地知道自己面臨強(qiáng)大對(duì)手的競爭，反而在付款條件上降低標(biāo)準(zhǔn)呢？

　　“凱德投資寫字樓跟其他投資者不同，我們完全有能力接手一個(gè)在建項(xiàng)目，有時(shí)我們甚至?xí)蜻@種機(jī)會(huì)。因?yàn)樵诮?xiàng)目可以讓我們通過對(duì)物業(yè)的工程改造和管理，提升它的附加值。但是接手在建物業(yè)存在許多需要協(xié)調(diào)的問題，所以需要根據(jù)交接的進(jìn)度來付款。因?yàn)槲覀兞私忾_發(fā)過程，能更好掌握風(fēng)險(xiǎn)，因此可以做出很快的決策，同時(shí)也不會(huì)對(duì)出讓方提出過于苛刻的條件。”林明彥的解釋似乎完全忽略了競爭對(duì)手的存在。事實(shí)上，他的放心來自另一重保障。

　　當(dāng)上文所述地產(chǎn)基金的代理知道凱德置地僅僅用了2個(gè)月即簽訂了中環(huán)世貿(mào)的合同后，一年多前輸在哪里的謎團(tuán)終于解開。“我們和三星的報(bào)價(jià)都比凱德置地要高，而且是一次性付款。但是凱德置地以前曾經(jīng)為中環(huán)項(xiàng)目提供過財(cái)務(wù)服務(wù)，彼此了解很深刻。我們這邊盡職調(diào)查至少需要45個(gè)工作日，那邊中環(huán)世貿(mào)已經(jīng)易名凱德置地大廈了。”此代理所說的財(cái)務(wù)服務(wù)，正是凱德置地圍繞地產(chǎn)全業(yè)務(wù)鏈中的一環(huán)。

　　用自有資金投資并不是國際主流地產(chǎn)商的運(yùn)作方式，以嘉德置地在亞洲的運(yùn)作實(shí)力，組建基金進(jìn)行開發(fā)才是迅速擴(kuò)張的王道。2005年10月，嘉德置地在中國的第二支房地產(chǎn)基金“凱德中國發(fā)展基金”募集完畢，獲得花旗等國際投資者的投資4億美元，其中，嘉德置地投資1.5億美元?；鸪闪⒌?天之后，凱德置地即將一部分資金投向考察已久的寧波市場(chǎng)，以10.7億元拿下寧波江北區(qū)一塊9.8萬平方米的土地。在此之前，成立于2003年的“凱德中國住宅基金”6100萬美元的資金已經(jīng)全部投放于凱德位于上海和北京的項(xiàng)目。

　　私募基金的一再試水，對(duì)于安貞和望京華聯(lián)商廈以及深國投21家購物中心的收購，讓業(yè)界不得不關(guān)注這家在新加坡資本市場(chǎng)發(fā)行了兩支REITs的房地產(chǎn)公司的真正用意。“中國地區(qū)的物業(yè)在新加坡以REITs模式上市是完全有條件的。我們目前考慮私募基金或通過REITs來持有這批物業(yè)。如果我們選擇REITs方案，這支REITs的規(guī)模將會(huì)有可能超過400萬平方米。”林明彥說。

　　面對(duì)根基深厚的本地開發(fā)商和同樣資金雄厚的海外同行，凱德置地6年多來堅(jiān)持著自己的“專注、規(guī)模、平衡”的六字策略方針。從住宅到寫字樓、商用地產(chǎn)、零售物業(yè)，從房地產(chǎn)開發(fā)到基金管理再到運(yùn)作發(fā)行REITs，逐漸適應(yīng)了中國水土的凱德置地已經(jīng)接近完成對(duì)母公司完整產(chǎn)業(yè)鏈的異國復(fù)制。REITs上市后可帶來的充沛資金，與深國投以及其背后沃爾瑪?shù)蔫F三角合作，讓凱德置地和林明彥對(duì)未來顯得信心十足。

　　隱蔽的激進(jìn)

　　如果就此給林明彥貼上一個(gè)“穩(wěn)健”的標(biāo)簽，顯然過于簡單了。誰知道，每次開球拿3號(hào)桿是不是林明彥對(duì)自己內(nèi)在性格的刻意打磨呢？要知道林明彥空降中國上任后的第一個(gè)月，就做出了讓董事會(huì)難以接受的建議：恢復(fù)上海來福士廣場(chǎng)的建設(shè)。

　　凱德置地在1995年拿到來福士項(xiàng)目土地。該項(xiàng)目位于上海城市中心，緊鄰人民廣場(chǎng)和南京路步行街，靠近上海博物館和上海市政府。來福士廣場(chǎng)地處浦西的交通樞紐位置，是3條地鐵線路的交匯點(diǎn)。堪稱寸土寸金之地。

　　但1998年因?yàn)閬喼藿鹑谖C(jī)不得不將項(xiàng)目無限期停滯。2000年，總部新加坡嘉德置地剛剛從金融危機(jī)的惡夢(mèng)中走出，誰會(huì)聽任這個(gè)從未有過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、對(duì)中國也了解甚少的總裁建議呢？

　　同樣的工程師學(xué)位和職業(yè)軍人、政府公務(wù)員的經(jīng)歷，林明彥與新加坡總部嘉德置地總裁廖文良的簡歷如出一轍。對(duì)林明彥青睞有加的廖文良在關(guān)鍵時(shí)刻支持了林明彥。“中國區(qū)總裁的選擇有幾點(diǎn)要求：一，有能力做好。二，了解房地產(chǎn)。三，了解中國。雖然最后一項(xiàng)我有欠缺，但是董事局認(rèn)為我有能力做好。所以，他們給了我應(yīng)有的信任。”林明彥解釋說。

　　“他是一個(gè)相當(dāng)聰明的人，反應(yīng)非常快。比如說他跟你聊一個(gè)話題的時(shí)候，他在問一個(gè)問題，其實(shí)他已經(jīng)很快的把這個(gè)問題該解決的方法想出來了。他表面上笑嘻嘻的，但做決定很果斷。”林的一位下屬對(duì)其作了如此評(píng)價(jià)。

　　但是，來福士廣場(chǎng)另外的3位股東就沒有那么容易說服了。啟動(dòng)項(xiàng)目需要股東同比例增資，這對(duì)于剛剛度過亞洲金融危機(jī)的幾位股東來說，不僅僅是風(fēng)險(xiǎn)的承受，而且還有實(shí)際增資的困難。林明彥在百騰的投資經(jīng)驗(yàn)此時(shí)得以施展，為股東爭取到了銀行貸款的支持。事實(shí)證明了林明彥的果斷判斷：來福士廣場(chǎng)在2003年底完工時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境早已擺脫了2000年時(shí)的低靡不振，寫字樓與商場(chǎng)部分的盈利水平都達(dá)到上海市場(chǎng)的最高水平。

　　來福士廣場(chǎng)的啟動(dòng)并不是林明彥“激進(jìn)”一面的孤例。2002年，凱德置地以3億美金注冊(cè)資本成為國內(nèi)第一個(gè)外商獨(dú)資的房地產(chǎn)投資公司。相比其它以項(xiàng)目合資公司形式在國內(nèi)拓展業(yè)務(wù)的外資地產(chǎn)商，凱德置地此舉在突破經(jīng)營區(qū)域限制和財(cái)務(wù)上都大大有利。2003年，嘉德置地成立了第一支專門用于中國房地產(chǎn)開發(fā)的私募基金。

　　“當(dāng)時(shí)建立這支基金并不是因?yàn)槲覀冃枰Y金。我們的想法是希望建立一套完整的操作基金的程序。舉個(gè)例子，中國有外匯管制，基金怎么把本金及利潤及時(shí)地分配給基金的境外投資者是一個(gè)需要解決的技術(shù)問題。當(dāng)時(shí)成立這個(gè)基金的主要目的就是為了建立一套可行的操作體系，并希望培養(yǎng)一批投資者，跟我們一起做一些項(xiàng)目。”林明彥解釋稱。

　　穩(wěn)扎穩(wěn)打

　　“一定要先把上海(市場(chǎng))做穩(wěn)，然后再考慮其他城市的擴(kuò)張。”陳基強(qiáng)記得林明彥剛到上海時(shí)這樣對(duì)他說，事實(shí)上，林也是這么做的。相對(duì)其母公司能夠提供的資金實(shí)力，無論對(duì)比發(fā)展成熟的國內(nèi)開發(fā)商還是來自港臺(tái)的外資開發(fā)商，凱德置地的擴(kuò)張速度都明顯謹(jǐn)慎。

　　“林做策略的時(shí)候絕對(duì)是一個(gè)保守的人。這么大的企業(yè)，你沒有看到他遍地開花。先扎實(shí)了上海，然后經(jīng)過兩三年開發(fā)北京，然后一兩年再去開發(fā)廣東，然后上海延伸到周邊。很明顯這是非常扎實(shí)的打法，可能有些公司兩年已經(jīng)到全中國十幾個(gè)城市了。”凱德置地的一位內(nèi)部人士稱。

　　2002年開始的土地公開招拍掛給了房地產(chǎn)商進(jìn)入異地開發(fā)的可能。很快，順馳、萬科等本土房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了全國化擴(kuò)張的戰(zhàn)略階段，短短兩三年間，他們的項(xiàng)目所在城市迅速達(dá)到20個(gè)以上。而凱德置地按兵不動(dòng)。

　　事實(shí)上，林明彥早在2001年已經(jīng)開始了在北京的項(xiàng)目考察，但董事局擔(dān)心凱德置地剛剛從虧損泥潭中走出來，馬上從一個(gè)市場(chǎng)擴(kuò)張到多個(gè)市場(chǎng)會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。“他們認(rèn)為上海很大，已經(jīng)完全可以滿足需要了。”林明彥不得不反復(fù)與董事局溝通，直到2002年，他才接到指示在“平衡之下可以嘗試”。“2001年到2003年，我們確實(shí)失去了一些機(jī)會(huì)。”說及此，林明彥有些惋惜，“但是，機(jī)會(huì)肯定還有。”

　　當(dāng)時(shí)間進(jìn)入2004年，來自香港李嘉誠旗下的和記黃浦與長江實(shí)業(yè)、新世界等外資地產(chǎn)商開始了在大陸的跑馬圈地，和黃兩年間投資接近300億元，新世界的項(xiàng)目也遍布內(nèi)地10余個(gè)城市。凱德置地坐不住了，但是，除去收購深國投的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，凱德置地自己投資開發(fā)的城市僅僅是上海、北京、廣州、寧波、廈門屈指可數(shù)的幾個(gè)城市。

　　2003年年底，凱德置地斥資5.451億人民幣，收購了北京朝陽區(qū)奧林匹克公園附近的“上元”項(xiàng)目，這可算是凱德置地第一次走出上海。直至2004年4月，凱德置地華北區(qū)域公司成立，北京也不過只有上元和卓錦萬代兩個(gè)項(xiàng)目。廣州最初的情況與北京相似，2004年以1890萬港元收購香港永正超過80%的股權(quán)開發(fā)天河新作項(xiàng)目之后，直至現(xiàn)在，華南區(qū)域公司僅在2005年11月通過收購麗豐公司股權(quán)增添了一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。

　　即便是在2004年底到2005年，凱德置地出手最為爽快的階段，16個(gè)月在北京投資78億元的投資規(guī)模與港資大佬們?nèi)耘f不可同日而語。“并不是嘉德置地的資金實(shí)力不敵李嘉誠，這主要還是有林明彥和凱德置地的穩(wěn)健作風(fēng)決定的。”陳基強(qiáng)這樣認(rèn)為。

　　面對(duì)遠(yuǎn)在新加坡的董事會(huì)和更加遙遠(yuǎn)、分散的投資者，領(lǐng)導(dǎo)一家上市公司子公司的林明彥很難一一解釋中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的多變和復(fù)雜的“關(guān)系”。有時(shí)候，他只能選擇放棄一些高風(fēng)險(xiǎn)(即便是高回報(bào))的項(xiàng)目。凱德置地一位內(nèi)部人士對(duì)《中國企業(yè)家》說：“雖然土地招拍掛政策在2002年發(fā)布，但是實(shí)際土地市場(chǎng)的規(guī)范化還是要到2004年‘831大限’之后。那段時(shí)間，市場(chǎng)上的‘能人’能夠在一個(gè)月之內(nèi)拿到5塊地，我們也能夠高薪挖到這樣的人。但是，這不是符合上市公司運(yùn)作的操作，沒有辦法讓董事會(huì)理解。”

　　“事實(shí)上，凱德置地在北京的第一個(gè)項(xiàng)目并非‘上元’，我們更早時(shí)候在小關(guān)附近購買的項(xiàng)目公司，因?yàn)榉N種問題，現(xiàn)在仍舊有幾千萬押在項(xiàng)目上，沒有動(dòng)工的可能。”在向《中國企業(yè)家》披露了這一擱淺項(xiàng)目之后，林明彥仍舊表示，通過項(xiàng)目收購和土地拍賣將會(huì)是凱德置地獲得新項(xiàng)目的主要方式。

　　在土地公開拍賣之后，很多實(shí)力雄厚的外資房地產(chǎn)企業(yè)都放棄了通過收購項(xiàng)目公司的方式獲得項(xiàng)目，因?yàn)?ldquo;其中的陷阱防不勝防”。但是觀察凱德置地的項(xiàng)目不難看出，通過項(xiàng)目公司收購的方式獲得的仍占絕大多數(shù)。

　　凱德置地的公開回應(yīng)是：“外資公司成立項(xiàng)目公司手續(xù)復(fù)雜，收購項(xiàng)目公司可以避免一定的麻煩。”而實(shí)際原因，據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士分析，卻是因?yàn)槔煤Ｍ饣鸬某钢猓?ldquo;凱德的資金渠道太過復(fù)雜，每次決策一個(gè)項(xiàng)目，除了要獲得新加坡董事會(huì)的批準(zhǔn)，還要讓很多對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)并不了解的投資者認(rèn)可，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目決策效率。等所有投資者都同意，土地招拍掛都已經(jīng)結(jié)束了。所以才不得不選擇時(shí)間周期更長的項(xiàng)目收購方式。”

　　本土化隱憂

　　按照跨國公司的職業(yè)升遷慣例，被視作企業(yè)發(fā)展未來之星的職業(yè)經(jīng)理人方有機(jī)會(huì)獲得海外最大市場(chǎng)總裁的歷練機(jī)會(huì)，而海外公司為集團(tuán)利潤的貢獻(xiàn)，也直接影響著經(jīng)理人在集團(tuán)的發(fā)言權(quán)。林明彥當(dāng)然也不是一個(gè)例外。廖文良曾經(jīng)公開表示，嘉德置地希望將來75%的營業(yè)收入來自海外。提高中國區(qū)對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)，是對(duì)林明彥越來越緊迫的要求。在看到嘉德置地預(yù)計(jì)5年內(nèi)市值翻一番的時(shí)候，林明彥直接的反應(yīng)就是，凱德置地的規(guī)模要增長3倍才能夠滿足公司的要求。這意味著他需要發(fā)掘培養(yǎng)更多本地的人才。

　　當(dāng)2000年林明彥來到中國凱德置地上任時(shí)，他面臨的是一盤散沙。發(fā)展置地和百騰置地下屬的幾個(gè)項(xiàng)目公司各自為政，很大程度上浪費(fèi)了公司資源，同樣的錯(cuò)誤一犯再犯。“我當(dāng)時(shí)要做的，不只是建立新的公司架構(gòu)，更重要的是建立不同于發(fā)展置地和百騰置地文化的凱德置地文化。”林明彥說。

　　看不到的鐵腕整合之下，不認(rèn)同凱德置地文化的人離開了。留下的員工，穩(wěn)定性幾乎高于任何一家在上海的房地產(chǎn)企業(yè)。在凱德置地，“工齡”超過5年的員工在20%以上，甚至在人才流動(dòng)非常頻繁的銷售隊(duì)伍中，都可以找到在公司做足8年的員工。2005年11月，《財(cái)富》中文版聯(lián)合華信惠悅咨詢公司在北京宣布了2005年中國卓越雇主榜單，凱德置地成為2005年中國最適宜工作的兩家外資公司之一。

　　像所有外資公司的中國區(qū)總裁，林明彥很樂于談到公司員工的本地化。但是，當(dāng)被問及高管員工本地化的比例時(shí)，林顯得有些尷尬。事實(shí)是，凱德置地總經(jīng)理一級(jí)的高管層，無一例外都是新加坡或者其他外籍人士。

　　這成為業(yè)內(nèi)對(duì)于這家鼓動(dòng)資本羽翼開始加速擴(kuò)張的新加坡房地產(chǎn)公司的最大擔(dān)憂?；鶑?qiáng)聯(lián)行陳基強(qiáng)對(duì)《中國企業(yè)家》說：“現(xiàn)在凱德置地高級(jí)總經(jīng)理以上的職位，包括林明彥，說到底都是‘海外打工者’?；蛘咭?yàn)槭聵I(yè)的升降，或者是家庭的需要，他們隨時(shí)都又可能離開中國。如果林明彥不能找到合適的本土備用人才，就必須接受新來的新加坡高管的適應(yīng)成本。這種成本，也許可以大到拖跨這家剛剛在中國扎根的公司。”

　　嘉德置地總裁廖文良在接受新加坡《商業(yè)時(shí)報(bào)》采訪時(shí)曾這樣介紹嘉德置地，“我的下面有好幾個(gè)總裁，每個(gè)總裁或副總裁都會(huì)安排接班人。”顯然，林明彥在這方面還與自己的老板有一定的距離。

　　活躍在國內(nèi)市場(chǎng)的主要外資房地產(chǎn)基金

　　房地產(chǎn)基金資本背景

　　摩根斯坦利房地產(chǎn)基金美國摩根斯坦利財(cái)團(tuán)

　　麥格力全球房地產(chǎn)咨詢公司澳洲麥格里集團(tuán)旗下基金公司

　　荷蘭國際集團(tuán)房地產(chǎn)基金荷蘭國際房地產(chǎn)

　　第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)麥格理銀行集團(tuán)和英國施羅德亞洲物業(yè)集團(tuán)的合資企業(yè)

　　美林集團(tuán)美國美林集團(tuán)

　　雷曼兄弟投資銀行國際排名前五的投資銀行，華爾街最老的公司之一

　　凱德中國住宅發(fā)基金新加坡嘉德置地

　　凱德中國發(fā)展基金新加坡嘉德置地、美國花旗集團(tuán)等