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　　從04年8月31日開始，廣州結(jié)束了協(xié)議出讓土地的時(shí)代，出讓土地只能通過招拍掛出讓。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，04年8月31后到年底，廣州只是通過招拍掛的方式成功出讓了一塊土地，該地塊位于白云區(qū)，總建筑面積22162平方米，折合樓面地價(jià)2202元/平方米。

　　從這個(gè)白云地塊開始，接下來的三年，廣州政府通過公開出讓的方式賣出了不少的商住或者住宅地塊。調(diào)查結(jié)果顯示，其中05年成功出讓的總建筑面積為572154平方米，06年成功出讓的總建筑面積為3196485平方米，是05年的5倍多，而07年成功出讓的總建筑面積3469996平方米，與06年持平并有所增長。

　　而在總成交價(jià)上，04年8？31后的總成交價(jià)是4480萬元；05年是04年的34倍，去到150062萬元；06年的總成交價(jià)為918017萬元，是05年的6倍；而07年1-9月，總成交價(jià)為1907875萬元，是06年的2倍多。

　　在樓面地價(jià)均價(jià)方面，從04年開始，廣州的樓面地價(jià)均價(jià)一直呈現(xiàn)微型增長的趨勢，到06年，均價(jià)為2872元/平方米，但估計(jì)大家都沒有想到，到了07年，不但樓價(jià)瘋長，連樓面地價(jià)也在瘋長的行列，目前已經(jīng)為5227元/平方米，接近翻了一倍。而與比04年底相比，增長了3025元/平方米，增幅為137%。

　　日前，廣州新地王橫空出世，以18729元/平方米的樓面地價(jià)，震驚了整個(gè)廣州城。有人說，近年來廣州樓價(jià)瘋長，與土地購買成本的增大有很大的關(guān)系，比如新樓王，因?yàn)闃敲娴貎r(jià)已經(jīng)接近2萬元，那么產(chǎn)品出來后賣到3萬元毫不出奇。那么，究竟廣州地價(jià)近幾年特別是8？31大限以來，是否與樓價(jià)一樣在瘋漲？是否跟樓價(jià)一樣翻了一番？本報(bào)記者花了一個(gè)星期的時(shí)間，對(duì)04年8？31大限后到07年9月之間的地價(jià)進(jìn)行了大調(diào)查。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，04年8？31后到04年底，廣州的樓面地價(jià)是2202元/平方米，而到了2007年9月，樓面地價(jià)已經(jīng)飆升到5227元/平方米，增長了3025元/平方米，增幅為137%。

　　地王爬行軌跡

　　9月是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的銷售旺季，廣州以新科總價(jià)地王和單價(jià)地王迎接黃金周的到來。17日掛牌出讓蘿崗廣汕公路旁的一塊47萬余平方米地塊，成交總價(jià)達(dá)44.75億元，是近期出讓的金沙洲地塊創(chuàng)下的21.2億元的最高總價(jià)的2.1倍。

　　此前六天，當(dāng)白云區(qū)云祥路地塊一錘定音時(shí)，18729元/平方米！你完全難以想象廣州地價(jià)的頂，是在白云山還是在珠穆朗瑪峰。而之前的一次沖擊，萬科今年3月份在海珠區(qū)江灣大橋附近紡織路創(chuàng)下的7082元/平方米樓面地價(jià)紀(jì)錄，還不及它的一個(gè)零頭。

　　自2004年以來，廣州地價(jià)近乎瘋狂的上漲。“8？31”大限后首次出讓的白云區(qū)廣州空氣壓縮機(jī)廠地塊，樓面地價(jià)為2202元/平方米。2005年，公開出讓的住宅用地中，最貴的是廣州市勤建置業(yè)拍得的荔灣區(qū)西華路地塊，樓面地價(jià)為3565元/平方米。

　　2006年是廣州地價(jià)突破4000元/平方米大關(guān)的一年，全年最高紀(jì)錄保持者是廣東耀華房產(chǎn)開發(fā)有限公司以4725元/平方米拍下廣州中醫(yī)學(xué)院西側(cè)地塊，其他超過4000元/平方米的住宅土地還有金沙洲B3725D01地塊和開發(fā)區(qū)中心花園KXC-P2地塊，兩者樓面地價(jià)分別為4033元/平方米、4467平方米，分別由萬科和保利地產(chǎn)創(chuàng)造。

　　2007年則可謂廣州的地王制造年，江灣大橋地塊將上半年最高地價(jià)定格在7082元/平方米，不過下半年富力的新地王以超出萬元的優(yōu)勢稱冠。在行政分區(qū)上，番禺沙灣地塊5784元/平方米引起的喧囂還未散盡，金地又于9月11日在番禺創(chuàng)下了6091元/平方米的新紀(jì)錄。目前花都的地王為廣州大運(yùn)實(shí)業(yè)有限公司在鳳凰路創(chuàng)下，樓面地價(jià)為5659元/平方米；蘿崗的地王依然是中萊投資地塊，樓面地價(jià)為6231元/平方米。

　　數(shù)說地價(jià)

　　【天河】今年未有住宅用地推出

　　天河2004年居然沒有出讓住宅用地，2005年也只有兩塊：一為號(hào)稱珠江新城最后一塊住宅用地I1-2地塊(現(xiàn)鉑林國際公寓)，建筑面積42117平方米，廣州市保稅區(qū)瑞豐實(shí)業(yè)有限公司以2380元/平方米的地價(jià)競得。另一地塊是時(shí)代地產(chǎn)擊敗合作自建房等競爭，以6700萬元競得的沙河銀利街35號(hào)住宅用地(現(xiàn)時(shí)代花生)，樓面地價(jià)只有1888元/平方米，表明2005年廣州最為中心區(qū)域的地價(jià)也就在2000元/平方米上下。2006年，時(shí)代地產(chǎn)再競得沙河路廣東省建材機(jī)械廠地塊，樓面地價(jià)上升到2887元/平方米。今年到目前為止，天河區(qū)未有住宅用地推出。

　　【白云】廣州新科地王高出2004年白云地價(jià)7.5倍

　　白云區(qū)的樓價(jià)2004年首拍地塊機(jī)場路西側(cè)廣州空氣壓縮機(jī)廠用地，由中國南航集團(tuán)競得，樓面地價(jià)為2202元/平方米；2005月6月21日名噪一時(shí)的白云種雞場地段出讓，樓面地價(jià)3300元/平方米，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)廣州住宅地王。2006年白云區(qū)共出讓7塊地，其中金沙洲5塊，樓面地價(jià)從2310―――4725元/平方米不等。金沙洲的地價(jià)也在當(dāng)年飛躍，萬科獲得B3725D01地塊，樓面地價(jià)4033元/平方米，比金沙洲區(qū)域當(dāng)年出讓的其他地塊上漲了近一倍。

　　今年到目前為止，白云區(qū)已公開出讓4塊地，金沙洲的三地塊樓面地價(jià)比較相近，由7935-8769元/平方米，在2005年最貴地價(jià)的基礎(chǔ)上再翻一番。而一躍成為廣州乃至珠三角地王的富力云祥路地塊，樓面地價(jià)達(dá)到18729元/平方米，足足比2004年出讓的機(jī)場路地塊瘋漲了7.5倍多。據(jù)了解白云山、南湖區(qū)域，已有發(fā)展商立馬漲價(jià)3000-5000元/平方米。

　　【海珠】住宅地王萬科地塊比2005年海珠地價(jià)漲幾倍

　　如果與地王頻出的琶洲商業(yè)地塊相比，海珠的住宅地塊顯得并沒有那么出彩。但今年，海珠住宅地王誕生，制造商是萬科地產(chǎn)。

　　2007年年初，海珠區(qū)紡織路1號(hào)、江灣路東側(cè)爛尾地塊(即大元帥府南側(cè)江灣路地塊)的競買十分踴躍。包括了合生、雅居樂、富力、萬科、粵海、中海、保利等眾多大開發(fā)商在內(nèi)的9家開發(fā)商展開了激烈爭奪，從起拍價(jià)1.866億元開始，每口加價(jià)500萬元，萬科力壓合生以4.6億元競得該地塊，折合樓面地價(jià)約7082元/平方米，創(chuàng)造了海珠的住宅地王。該項(xiàng)目總建筑面積為64956平方米，地塊可建32層住宅。

　　據(jù)本報(bào)調(diào)查顯示，2005年，海珠的平均樓面地價(jià)是1958元/平方米，而2006年則是1774元/平方米，2007年為6406元/平方米，由于2006年成交的地塊只有兩塊，而其中一塊是以底價(jià)成交的，拖低了2006年的均價(jià)，所以2006年的均價(jià)反倒比2005年要低。但2007年又比2006年暴增，這顯示出，海珠樓面地價(jià)2007年是一個(gè)很大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　【南沙】從遭冷遇到爭著要2007年地價(jià)翻幾番

　　2005年初，南沙首次公開出讓商住用地，但意外流拍。2006年底，南沙3宗超大面積住宅用地掛牌出讓，與2005年初南沙推出住宅地塊因無人應(yīng)價(jià)而收回的情況有天壤之別，那次共有15家開發(fā)商參與競買。總開發(fā)面積近24萬平方米的豐田生活區(qū)西側(cè)地塊的競投，在6位競買人之間展開。經(jīng)過40次舉牌，城建集團(tuán)最終以3.04億元拿下該地塊，折合樓面地價(jià)1271元/平方米，比底價(jià)1.7331億元高出1.306億元?？偨ㄖ娣e37萬平方米的豐田生活區(qū)東側(cè)地塊，競爭更加激烈，經(jīng)過52次舉牌，城建集團(tuán)最終以5.61億元拿下該地塊，折合樓面地價(jià)1510元/平方米，比底價(jià)3.0751億元高出2.5349億元。

　　而帶有住宅和商業(yè)辦公用途的NJY-4地塊則吸引了越秀城建、利海、奧園等開發(fā)商的競投，最終由奧園集團(tuán)以2.15億元奪得地塊，成交價(jià)也是底價(jià)的3.6倍。據(jù)了解，這正是去年初流拍的三幅南沙地塊的其中一幅，這次不僅吸引開發(fā)商競投，地價(jià)更翻了幾番，建成住宅后樓價(jià)預(yù)計(jì)超6000元/m2。

　　三幅地塊雖然遠(yuǎn)高于底價(jià)成交，但樓面地價(jià)不算太高。競投最激烈的豐田生活區(qū)東側(cè)地塊地價(jià)

　　1510元/平方米，而NJY-4地和豐田生活區(qū)西側(cè)地塊地價(jià)分別為1338元/平方米和1271元/平方米。平均下來，樓面地價(jià)為1400元/平方米。

　　【荔灣】賣地曾經(jīng)貴過珠江新城

　　荔灣從05年至今，每年都有地塊成交，而樓面地價(jià)也在飆升之中，其中05年的樓面地價(jià)是1459元/平方米，而06年已經(jīng)去到3185元/平方米，06年比05年增幅118%。另外，07年賣出的土地都是與海珠地塊捆綁的，其均價(jià)已經(jīng)去到6000元/平方米左右。

　　據(jù)了解，2005年12月，荔灣賣地曾貴過珠江新城。該地塊位于老城西華路，這一地塊為商住用地，占地3537平方米，可建設(shè)8067平方米的樓盤項(xiàng)目，掛牌底價(jià)1452萬元，折合樓面地價(jià)1800元/平方米。該地塊面積雖小，但參與爭奪者竟高達(dá)13家之多。最后，9號(hào)買家廣州市勤建置業(yè)有限公司以2900萬元摘走該地塊，折合樓面地價(jià)3595元/平方米，超過了珠江新城當(dāng)年3月創(chuàng)下的三年來的樓面地價(jià)最高價(jià)3348元/平方米。

　　而2006年一開春，廣州土地市場就迎來幾年來難得一見的小高潮。位于荔灣區(qū)康王路的一小地塊在萬科地產(chǎn)激戰(zhàn)28回合后以1.86億元收入囊中。由于轉(zhuǎn)讓條件中標(biāo)注必須當(dāng)天一次性付清地價(jià)，對(duì)開發(fā)商的資金要求相當(dāng)高，最終萬科拿下該地塊，折合樓面地價(jià)約3218元/平方米。

　　到了2007年，政府采用“肥瘦搭”捆綁拍賣的方式拍賣爛尾地，7月份荔灣和海珠捆綁出售的一組地塊，經(jīng)過75輪競價(jià)，萬科系萬新房地產(chǎn)以8.8億元競得總建筑面積139204平方米的這一組地塊，樓面地價(jià)去到6322元/平方米。

　　【番禺】兩個(gè)月內(nèi)出兩個(gè)地王

　　番禺用地從2005年開始，納入廣州市的供地管理，過去曾為業(yè)界詬病的土地出讓方式，成為歷史。但直到07年，番禺的土地出讓才在廣州大放異彩。今年內(nèi)，番禺進(jìn)行了兩次大規(guī)模放地，引來了各大發(fā)展商的爭相搶奪，兩次都產(chǎn)生了“天價(jià)”地王。

　　今年6月，廣州市國土房管局發(fā)布最新土地出讓公告，番禺區(qū)4幅住宅用地將掛牌出讓。出讓公告顯示，該次推出的住宅用地分別是番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)赤崗村地塊、石樓鎮(zhèn)新城區(qū)(1)地塊、石樓鎮(zhèn)新城區(qū)(2)地塊以及沙灣鎮(zhèn)西麗南路地塊。四幅住宅用地的總用地面積達(dá)到161804平方米，其中石樓鎮(zhèn)三幅地塊的容積率為1.8，沙灣鎮(zhèn)地塊的容積率為1.25。四幅地塊最低交易價(jià)普遍較低，石樓鎮(zhèn)新城區(qū)(2)地塊折合樓面地價(jià)只有855元/平方米，最貴的沙灣鎮(zhèn)西麗南路地塊樓面地價(jià)為1653元/平方米。由于靠近規(guī)劃中的亞運(yùn)村和廣州新城，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測這次推出的住宅用地很有可能刷新當(dāng)?shù)氐貎r(jià)紀(jì)錄，成為番禺住宅用地“地王”。果然，7月19日，沙灣鎮(zhèn)西麗南路地塊被萬科以4.2億元競得，折合樓面地價(jià)5783元/平方米，番禺“地王”誕生。

　　“地王”誕生不到兩個(gè)月，9月11日，新一任“地王”橫空出世。11家開發(fā)商報(bào)名競價(jià)番禺區(qū)中心城區(qū)南區(qū)規(guī)劃濱江大道(規(guī)劃高速公路)北側(cè)、規(guī)劃大涌路東側(cè)地塊，經(jīng)過46輪競價(jià)，由金地集團(tuán)以15.9億元競得，折合樓面價(jià)6230元/平方米，成為番禺區(qū)的新“地王”。同時(shí)，雅居樂集團(tuán)所屬的京旭有限公司分別以2.12億元和6.4億元拍得番禺區(qū)中心城區(qū)南區(qū)規(guī)劃青新路北側(cè)(3-2)地塊和番禺區(qū)中心城區(qū)南區(qū)規(guī)劃青新路南側(cè)(3-3)地塊，分別折合樓面地價(jià)4909元/平方米和5598元/平方米。

　　根據(jù)陽光家緣上面的數(shù)據(jù)則顯示，番禺8月份的平均樓價(jià)為7208元/平方米，而根據(jù)07年番禺地塊出讓的記錄，我們發(fā)現(xiàn)，目前，番禺的平均樓面地價(jià)已經(jīng)去到5235元/平方米，這意味著番禺未來的樓價(jià)可能會(huì)因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾佣^續(xù)走高。

　　【越秀】今年放地最多與2005年相比增幅261%

　　根據(jù)本報(bào)的調(diào)查，越秀區(qū)在8？31大限后至今，最集中放地的時(shí)間是今年。其中05年有一塊地以掛牌的方式成交，樓面地價(jià)為1356元/平方米，06年沒有住宅用地成交，而在07年，目前已經(jīng)有8塊爛尾地成功以掛牌或拍賣的方式賣出，樓面均價(jià)去到4899元/平方米，與05年相比，增幅為261%。

　　07年7月，廣州采取“肥瘦搭”捆綁拍賣的方式拍賣爛尾地，大獲成功，其中有六塊位于越秀，其中越秀區(qū)東華東路地塊、越秀區(qū)大沙頭地塊、越秀區(qū)觀綠路地塊分為同一組，以3.16億元賣出，按建筑面積33419.4平方米計(jì)算，樓面地價(jià)約9456元/平方米。越秀區(qū)豪賢路地塊、越秀區(qū)德政南路地塊、越秀區(qū)大德路地塊所在的那一組，經(jīng)過34輪競價(jià)，由廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司以超出底價(jià)一倍的價(jià)格―――2.67億元競得，按總建筑面積42754平方米計(jì)算樓面地價(jià)約6245元/平方米。據(jù)悉，該批爛尾地項(xiàng)目的容積率都較高，且不屬于限戶型、限房價(jià)的項(xiàng)目。

　　緊接著的9月，政府再度放出越秀區(qū)兩塊商住用地，其中越秀區(qū)犀牛路農(nóng)本新村爛尾地塊用地面積4299平方米，用地性質(zhì)為商住，有拆遷戶138戶。以廣東中奧置業(yè)有限公司掛牌階段的9000萬元報(bào)價(jià)成交，樓面地價(jià)2410元/平方米。越秀區(qū)珠光路80～108號(hào)、文德南、廠后街地塊拆遷面積約4917平方米，開發(fā)商們競價(jià)70輪，花落廣州市建城房地產(chǎn)公司，總價(jià)1.5億元，樓面地價(jià)2758元/平方米。本月底，越秀還將有三到四塊爛尾地推出。

　　【花都】相同地段樓面地價(jià)三年漲3.1倍

　　從統(tǒng)計(jì)資料看，2004年花都未曾舉行過土地的招拍掛；2005年12月28日首度以拍賣方式出讓鳳凰路以西、云山大道以北的居住用地(即現(xiàn)售的馬鞍山一號(hào))，該地塊占地面積33672平方米，建筑面積50508平方米，由合景泰富以總價(jià)6970萬元競得，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)只有1380元/平方米。2006年花都掛牌出讓的地塊為新華鎮(zhèn)風(fēng)神大道北商住用地，用地面積255809平方米，建筑面積388474平方米，由唯一參加的廣州風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)36767萬元、樓面地價(jià)946元/平方米獲得。

　　花都土地的放量掛牌出讓還是今年的事，其中8月8日出讓的建設(shè)北路地塊，凈用地面積29865平方米，建筑面積44798平方米，當(dāng)時(shí)設(shè)定的最低交易價(jià)格為6135萬元，最后由嘉華(中國)投資有限公司以20600萬元成交，樓面地價(jià)達(dá)到4598元/平方米，創(chuàng)造了花都地價(jià)的新高，不過這一紀(jì)錄保持僅僅一個(gè)月，就由鳳凰路東的一新地塊售價(jià)所打破。由廣州大運(yùn)實(shí)業(yè)有限公司競得的該地塊，樓面地價(jià)達(dá)到5659元/平方米，成為花都區(qū)的一代地王。根據(jù)計(jì)算，在今年花都區(qū)已出讓的4塊當(dāng)中，除去富力地產(chǎn)的二類居住用地價(jià)格較低外，其他三塊商住用地樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到4661元/平方米，整體較2005年的馬鞍山一號(hào)地塊上漲了2.3倍。以較為相鄰鳳凰路兩地塊計(jì)算，三年間樓面地價(jià)上漲了3.1倍。

　　值得一提的是，富力地塊樓面地價(jià)為427元/平方米，但規(guī)劃要求該地塊100%建90平方米以下中小戶型。

　　【蘿崗】一年上漲39%

　　2005年蘿崗設(shè)區(qū)，當(dāng)年未有土地出讓。2006年9月28日首度以招標(biāo)形式出讓開發(fā)區(qū)中心花園的KXC-P2、KXC-P3地塊，均為二類居住用地，由保利地產(chǎn)競得。其中KXC-P2建筑面積為115250平方米，成交金額為51480萬元，樓面地價(jià)4467元/平方米，KXC-P3地塊建筑面積108875平方米成交，金額為40000萬元，樓面地價(jià)3674元/平方米。

　　2007年至今，蘿崗有兩塊地的出讓引起了廣泛關(guān)注，首先是1月30日出讓的廣州開發(fā)區(qū)KXC-H3地塊，由萬科競得，樓面地價(jià)2635元/平方米。價(jià)格比上年度地塊要低，主要在于該地塊規(guī)定90平方米以下的中小戶型要占90%，并且限定價(jià)格不超6000元/平方米。

　　另一地塊則是9月17日出爐的廣州總價(jià)地王，由神秘買家廣東中萊投資有限公司競得，成交總價(jià)達(dá)44.75億元，是近期出讓的金沙洲地塊創(chuàng)下的21.2億元的最高總價(jià)的2.1倍。樓面地價(jià)為6231元/平方米，比之前開發(fā)區(qū)4467元/平方米的最高紀(jì)錄還要高出39%。

　　白云樓面地價(jià)最高，三年增幅稱冠廣州

　　在區(qū)域地價(jià)的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，剛剛誕生了“天價(jià)地王”的白云區(qū)，有著舉足輕重的位置。8？31大限后，第一塊成交的地塊來自白云，從此，白云每年都有一定量的地塊推出，并創(chuàng)造了“種雞場地塊”、“種豬場地塊”等新地王。近年來最令人驚嘆的全省地王，也是出自白云，樓面地價(jià)去到18729元/平方米。

　　根據(jù)本報(bào)的統(tǒng)計(jì)，目前白云的樓面地價(jià)已經(jīng)去到8389元/平方米，與06年相比，增幅162%；與04年的2202元相比，更是激增281%，白云已經(jīng)成為廣州十區(qū)中，樓面地價(jià)最高，增幅最大的區(qū)域。

　　目前樓面地價(jià)排行第二的區(qū)域是海珠，為6460元。其06年與05年相比，是負(fù)增長，但07年與06年相比，狂增264%。而黃埔這幾年都沒有跟住宅有關(guān)的地塊推出。

　　發(fā)展商抱著土地，就能賺錢

　　有人說，在這個(gè)樓價(jià)瘋狂的時(shí)代，發(fā)展商憑借著高房價(jià)就能賺到偷笑。也有人認(rèn)為，土地增值也是發(fā)展商的賺錢之道。據(jù)悉，地價(jià)升值讓開發(fā)商獲利，主要是從兩個(gè)方面得到體現(xiàn)。一是地價(jià)升值后，帶動(dòng)同一地區(qū)樓盤的樓價(jià)上漲。如在珠江新城，今年7月，珠江新城B1-3地塊以11912元/平方米的樓面地價(jià)誕生新地王后，該區(qū)域樓盤普遍提價(jià)。盡管也許這些樓盤當(dāng)年拿地時(shí)地價(jià)是2800元/平方米，但此時(shí)由于新地王的產(chǎn)生，它的價(jià)值迅速得到提升。其二，即使地價(jià)高漲，開發(fā)商在拿到地塊后，即使暫不作開發(fā)，該開發(fā)商在股市的市值也會(huì)大幅上漲，實(shí)現(xiàn)其利潤增長。而其周邊的土地價(jià)值也隨之上升，據(jù)說珠江新城某盤就是因?yàn)橹苓呅碌赝醯恼Q生，其價(jià)值一下子增加了80個(gè)億。“只要有地，有時(shí)不開發(fā)甚至比開發(fā)賣樓更賺錢”，有開發(fā)商透露。