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杭州國土局的官員們，最近多少有點忐忑不安。他們也許未曾預料到，僅僅8個月前誕生的土地出讓天價紀錄，這么快就被打破。一邊是數十億真金白銀的賣地款，一邊是地價狂飆引來的各方責問，其心情之復雜可想而知。
5月30日，在爭奪一幅號稱杭州未來新市區(qū)錢江新城“絕版地塊”的126畝地塊時，綠城中國(3900.HK)聯手葛洲壩集團等兩家公司，以34.9億元報價擊退中海、世茂、九龍倉、凱德置地、華潤和新鴻基等各路豪強，并創(chuàng)下了樓面地價每平方米11759元的新紀錄。這比去年9月底出讓的杭州市中心地王“杭汽發(fā)”地塊的樓面單價，還高出將近1000元！
一天之后，占地352畝的杭州下沙綜合地塊，被北京金隅嘉業(yè)以12.41億元拿下，超過拍賣起始價近5億元。
同一天，即5月31日，不到200公里外的上海推出了占地近6萬平方米的新江灣城D1地塊接受競標申請，隨即引來萬科、富力、華潤、金地及香港麗豐等10余家境內外知名地產商爭相交納保證金。業(yè)界預計，這將是近年來上海土地出讓競爭最為激烈的一次。西子湖畔剛剛上演的一幕破紀錄奪地大戰(zhàn)，說不定很快會在上海灘重現。
在長三角房價急漲的強力拉動下，地價躥升已成不可阻擋之勢。
新江灣城地價連升三級
但兩年多前，當合生創(chuàng)展(0754.HK)率先進入上海新江灣城拍下其首幅出讓土地時，很多人都認為合生老板朱孟依犯糊涂了。
2005年初，合生花了15.89億元得到新江灣城C1地塊，折算樓面地價每平方米5617元，當時業(yè)界一片噓聲。隨后宏觀調控風暴刮起，正在全國擴張的合生資金一時吃緊，竟然面臨交不出項目地價款的尷尬。后來合生火急通過港股增發(fā)融資，才解了燃眉之急。
去年“五一”，合生推出這個新盤后，一周內賣出208套單位，到年底銷售回款8億多元。受此刺激，去年11月新江灣城推出位置優(yōu)勢不如C1的C2地塊，被華潤以15.41億元得到，樓面地價上升到每平方米6676元，增幅達18.8%。
據了解，參與上述兩次拍地的開發(fā)商均各為6家，而此次面市的可建面積超過10萬平方米的新江灣城D1地塊，市場估計最終會有近30家開發(fā)商參與競爭，真可謂大鱷云集，血戰(zhàn)難免，沒有人會懷疑拍賣成交價肯定會再上一個臺階。
土地供應不足是罪魁？
上海盛基集團副總裁朱詠敏分析稱，上海每年的住宅市場需求大約為3000萬~3200萬平方米，按1.2比1的正常供應需求比，可保證市場的供應充裕。他認為，若平均容積率以1.2計算，每年需要新增3.74萬~3.99萬畝住宅用地，若以平均容積率1.5計算，則是2.99萬~3.19萬畝，但這幾年上海新增住宅用地供應遠遠達不到這個水平，地價猛漲，大半因供應不足而起。
事實上，自2005年以來，上海每年新增土地供應都非常少。據統(tǒng)計，2005年全市商品住宅用地僅推出4幅，合計總建筑面積為54萬平方米。2006年至2007年大致維持這一局面。而今年以來幾次大規(guī)模土地出讓，幾乎都以工業(yè)用地為主。
不過，也有人認為目前上海早已出讓卻未開發(fā)的閑置住宅用地極多。據說去年某次業(yè)內論壇上，上海房地局一位領導曾聲稱，過去一段時間上海共批出約2萬幅、總面積75萬~80萬畝的建設用地，現在仍有2000余幅、17萬~18萬畝的土地未曾開發(fā)。
他還透露，上?，F有建設用地總量約2400平方公里，“十一五”期間，可追加大約200平方公里，到2020年時將達到3000平方公里，但那已是“極限”了，這些地分攤到上海各處，平均每個區(qū)縣也就新增40平方公里左右。因此他強調“未來上海建設用地還是很緊張的”。
日前拍出的杭州錢江新城地塊，成交價足足比底價多出19億元，也令人瞠目結舌。杭州地價年年創(chuàng)新高，原因跟上海幾乎如出一轍：房價連連上漲，而土地出讓數量卻起伏不定。
數據顯示，2003年杭州土地出讓為3512畝，達到最高點。而2004年，杭州一共只出讓住宅用地(含住宅配套公建用地)21宗，合計面積約1425畝，2005年回升至2807畝，2006年又回落到2578畝。
杭州地產界資深人士余先鋒說：“以杭州正常市場需求每年500萬平方米算，需要有大約5000~6000畝的新增土地供應，但顯然實際供應缺口很大，之前的存量土地也基本開發(fā)完畢，地價、房價怎能不漲？”
企業(yè)爭搶“地荒”加劇
不久前舉辦的杭州房展會上，除了綠城、濱江房產、萬科南都等展出項目較多外，其他中小開發(fā)商往往只有一兩個項目。明眼人不難想到，很多開發(fā)商都是手中無糧，心里發(fā)慌。
據杭州地產界資深人士易水分析，當地一線開發(fā)商還有一些土地儲備，但也不太多了，二三線開發(fā)商早晚要斷炊，難怪一有機會就搶地。
加上近期還有越來越多的全國知名開發(fā)商及外資房企紛紛覬覦杭州市場，僧多粥少局面更加嚴重。比如香港新鴻基地產曾數次聯手華潤欲進入杭州，均以失敗告終，此次北京金隅嘉業(yè)也是經過苦戰(zhàn)擊敗財大氣粗的保利地產(600048)，才拿下下沙地塊。
某種程度上，上海土地市場競爭比杭州更殘酷。上海盛勢投資有限公司總裁簡宏洲稱，很多境內外大企業(yè)和投資機構都希望在上海投資，他們在頻繁尋找土地及合作伙伴，他們從戰(zhàn)略角度考慮要加緊進入上海，可承受的地價也相對較高。該公司的主要業(yè)務，就是為這些企業(yè)和投資機構尋找“地主”，牽線搭橋。
例如此次新江灣城D1地塊爭奪戰(zhàn)中呼聲甚高的富力地產和龍湖地產，都竭力要殺入上海。富力老板李思廉早些時候公開表示要拿出100億元在以上海為中心的長三角地區(qū)拿地，而來自重慶的龍湖地產，更急欲闖進全國開發(fā)商第一陣營，能在藏龍臥虎的上海灘一戰(zhàn)功成，無疑是他們夢寐以求的目標。
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南京高地價引發(fā)“口水戰(zhàn)”
今年4月，中國社會科學院發(fā)布的《2007年房地產藍皮書》中稱，南京2006年地價為每平方米3754元，位居全國第三，排名在北京、上海之前。
但南京市國土資源局隨即予以否認，并“糾正”說南京地價只有每平方米2318.9元。盡管外人一時難以評判個中奧妙，南京地價之高已引起各方關注，卻是不爭的事實。
與上海、杭州政府“惜售”土地不同的是，南京土地供應量向來比較大。據南京市國土局公布的數據顯示，2005年該市出讓土地775.2公頃(折合11628畝)，2006年供應地塊78幅，實際成交74幅(流標4幅)，出讓用地總面積9568畝，遠遠超過上海、杭州。但即使在這樣的情況下，南京地價還被權威機構認定為全國第三，市場需求之旺盛可見一斑。
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