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　　全國城市住房工作會議延伸解讀之宏觀篇>>>

　　宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向“保障先行”我國面臨住房體制第三次變革

　　恍然間，從1994年7月，國務(wù)院頒布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》算起，中國的住房社會化、商品化的住房制度已經(jīng)開啟13年。

　　猶記得，1998年，全國城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會議召開，隨后，國務(wù)院下發(fā)“23號文”(《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》)叫停福利分房，同年提出“把住房產(chǎn)業(yè)培育成經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，由此，中國正式進(jìn)入市場化住房體制。

　　2007年，8月13日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱“24號文”)下發(fā)。8月24日，全國住房保障工作會議在京召開。

　　盡管此次會議十分低調(diào)，但從相關(guān)渠道傳出的消息表明，未來國家調(diào)控將進(jìn)一步細(xì)化，在保證住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時，會進(jìn)一步完善政府主導(dǎo)的住房保障體系。這也意味著：中國將通過“解困”這一保障性住房運(yùn)作架構(gòu)的細(xì)化，進(jìn)一步完善“政策+市場”的雙軌模式。樓市調(diào)控將實(shí)現(xiàn)“針對市場”到“針對保障”的轉(zhuǎn)身，中國也將由此邁向“保障型居住時代”。

　　緣起：市場化背景下的問題

　　目前，房地產(chǎn)行業(yè)正遭遇瓶頸。

　　一方面，城市中低收入者都在喊著房價過高，買不起房；另一方面，商品房空置率(含買來待租、待價而沽者)高的問題得不到解決。盡管從1994年以來，中國每年的住宅投資增加十余倍，但現(xiàn)狀未有改觀。

　　這些矛盾，也將房價上漲過快出于“供需不對等”的理論推翻。在市場經(jīng)濟(jì)下，能否擁有住房和擁有怎樣的住房，主要的評判標(biāo)準(zhǔn)開始變得簡單和唯一：手中有多少錢。

　　盡管為了讓中低收入者買得起房，國家一直采取積極措施，比如連續(xù)上調(diào)幾次工資，發(fā)放住房補(bǔ)貼，推廣購房公積金制度，實(shí)行“按揭”購房，降低購房契稅，撤銷、減收部分交易雜費(fèi)等，效果卻并不鮮明。

　　數(shù)據(jù)顯示，2007年上半年居民消費(fèi)價格指數(shù)同比上漲3.2%；此外，住房補(bǔ)貼與公積金制度，仍帶有“福利分房”的色彩；至于“按揭”購房，除了催生出眾多“房奴”、滋養(yǎng)了部分“炒房者”以外，并沒有給買不起房的市民帶來實(shí)惠，更何況，不斷“加息”給他們留下了太多的心理陰影。

　　難怪，巴金生前愿望“所有的人都有房子住”。

　　調(diào)控：市場化的矛盾

　　從2005年開始，中央政府連續(xù)出臺“國六條”、“國八條”等文件調(diào)控房價。但現(xiàn)實(shí)是：2005年，全國70城市房價上漲6.5%，2006年上漲5.5%，2007年6月，這一數(shù)字則攀升至7.1%。

　　不能責(zé)怪房價上漲是政府沒有調(diào)控，中國社會科學(xué)院金融發(fā)展與金融制度研究室易憲容認(rèn)為，出現(xiàn)這樣的問題，是“因為房地產(chǎn)市場根本沒有市場化。”

　　國家行政學(xué)院教授張孝德也認(rèn)同這個觀點(diǎn)。他撰文稱：“目前造成中國房地產(chǎn)價格上漲有多種原因，但最根本或最深層的原因，是對房地產(chǎn)市場管理定位上出現(xiàn)了問題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理看，房地產(chǎn)并不是一個完全競爭的市場，作為土地資源稀缺的中國更是如此。”

　　從這些政策落腳點(diǎn)可以看出，政府的調(diào)控主要就是“試圖通過對市場的調(diào)控，抑制需求，從而控制價格”。“結(jié)果事與愿違。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會相關(guān)人士在接受采訪時稱。

　　更有直言者表示：從2003年開始的房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)在看來是失敗的。“用產(chǎn)業(yè)政策來調(diào)控房地產(chǎn)已經(jīng)被事實(shí)證明是無效的，只能求助于整體住房政策的改變，調(diào)整思路，以求得正解。”

　　這些問題，自然也被相關(guān)部門所了解。2006年4月后，建設(shè)部等部門的調(diào)查報告認(rèn)為，住房和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在3個主要矛盾，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展粗放，與人口資源矛盾突出；住房保障制度滯后，低收入家庭住房狀況較差；房地產(chǎn)市場體系不健全，調(diào)控機(jī)制不完善。

　　該報告為調(diào)控思路的改變埋下伏筆。今年8月13日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布。

　　中國社科院財貿(mào)所住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究室主任倪鵬飛認(rèn)為，這是在反思過去住房制度改革基礎(chǔ)上，對住房政策的進(jìn)一步完善，“過去的改革一直強(qiáng)調(diào)市場化，忽略了保障這個方面”。

　　曲解住房市場化催生瓶頸

　　為什么會出現(xiàn)瓶頸呢？可以從住房市場化著手分析。

　　1998年的“23號文”中心內(nèi)容是：對高收入者供應(yīng)商品房，對中低收入者供應(yīng)含有一定住房社會保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對最低收入者供應(yīng)含有較多住房社會保障的廉租屋。但在市場化住房體制下，經(jīng)濟(jì)適用住房更多的身份是暫時的過渡性措施，主導(dǎo)思想還是強(qiáng)調(diào)“市場化”。

　　正因為房地產(chǎn)市場對于經(jīng)濟(jì)增長的功能，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”被當(dāng)成政策進(jìn)行引導(dǎo)，而這一點(diǎn)，就使房地產(chǎn)行業(yè)被很多地方政府發(fā)揮到極致——抬高房價、地價，最大限度地利用房地產(chǎn)行業(yè)來刺激當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長。

　　而中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張元端說得透徹，我國住房制度改革還存在一些亟待解決的問題：第一，房改意識逐漸淡薄，甚至以為房改已結(jié)束；第二，部分城市普通商品房的房價過高，超出了中低收入者的支付能力；第三，部分城市政府介入住房問題的力度不夠，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房供應(yīng)量不足，甚至嚴(yán)重不足；第四，住房法制建設(shè)亟待加強(qiáng)，國外對房地產(chǎn)住房立法是多如牛毛，我們國家的立法還剛剛起步；第五，住房發(fā)展與改革的行政管理力量薄弱。

　　方向：保障性居住時代

　　一切都在預(yù)告。這一場會議，遲早會來。8月24日，全國住房保障工作會議在京召開，毫無意外。

　　中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理曾培炎在會議上表示，住房問題是重要的民生問題。要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　在過去三年，當(dāng)財稅政策、貨幣政策、信貸政策乃至行政手段紛紛在房價面前無力頹廢的時候，國家必然對地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行重新定位。

　　曾培炎這一句話，正表明：住房保障與市場將分離開來。

　　據(jù)了解，會議內(nèi)容可以總結(jié)為“兩落實(shí)”：對于“24號文”具體內(nèi)容的落實(shí)；對“國八條”及“國六條”中住房保障措施的落實(shí)。

　　此外，參與此次會議的人士透露，會后相關(guān)部門可能會連續(xù)出臺多達(dá)9個配套文件。內(nèi)容涉及低收入家庭認(rèn)定辦法、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法調(diào)整、農(nóng)民工居住條件、中央預(yù)算內(nèi)補(bǔ)助支持辦法以及金融及稅收支持辦法等。這些文件目前正在草擬中，預(yù)計大部分都在今年9、10月間提交國務(wù)院，年底前印發(fā)執(zhí)行。

　　而隨著這一系列政策的出臺，中國地產(chǎn)調(diào)控將正式進(jìn)入全新時期。

　　張元端表示，下一步深化住房制度改革的重點(diǎn)還是要完善住房社會保障體系。其中的關(guān)鍵是建立多層次的保障，加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)行。“當(dāng)前以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為基本構(gòu)架的保障格局還有一定的局限性，必須將保障政策進(jìn)一步細(xì)化，建立多層次的住房保障體系，特別是對所謂的‘夾心層’要相應(yīng)制定出多層次的保障措施。”

　　這是一個保障性居住時代到來的訊息。

　　-新聞鏈接

　　相關(guān)配套政策

　　據(jù)了解，針對24號文各部委的聯(lián)動配套政策正在緊鑼密鼓地制定中，出臺時間表已經(jīng)確定。

　　《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》將于今年10月完成?！冻擎?zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》將于今年內(nèi)修訂完成。對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的金融支持辦法，在今年10月底完成。廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和租賃的稅收支持政策，將于今年10月底完成。住房保障立法研究也將于8月底完成初稿。

　　一、受益群體擴(kuò)大，由最低收入群體擴(kuò)大到低收入群體；

　　二、保障類住房面積限定在50-60平方米；

　　三、政府責(zé)任細(xì)分為省級政府負(fù)責(zé)、市縣落實(shí)；

　　四、明確保障類住房開發(fā)的四個資金來源，其中土地出讓金收入用于廉租房建設(shè)的比例由此前的5%提高到10%。

　　偉大的時代尚存疑慮

　　8月13日，國務(wù)院下發(fā)“24號文”，將以前調(diào)整商品市場為主，保障性住房建設(shè)為輔的調(diào)控手段，解構(gòu)，重新定位，讓調(diào)控之手回歸本位——“住房保障”這一根本責(zé)任。

　　盡管13年后，政府才明白：解決城市低收入家庭住房困難，不能僅僅依靠市場。來得似乎有點(diǎn)晚，但晚來總比不來好。當(dāng)政府將住房保障制度定性為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)后，請相信：中國住房體制的第三次變革已悄然到來。

　　在主動與被動的牽引力下，樓市的新調(diào)控方向已隱隱出現(xiàn)：住房保障時代，政府為沒房的人做主。其背后具備的深刻意義是，在住房供應(yīng)體系上，中國正在與世界接軌。

　　何出此言呢？“雙核發(fā)展”的成型。在西歐、北美及亞洲的一些發(fā)達(dá)國家，已形成的住房供應(yīng)體系分為兩個部分，市場商品化交易部分和政府保障部分。而24號文的會議精神，正是將住房保障與市場分離。

　　從這個意義上而言，中國其實(shí)正處于某種歷史的十字路口，它取得的成就可能既偉大，也充滿了致命缺陷。

　　如果保障性居住時代如預(yù)想一樣，是有杜甫“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的美麗家園，那么中國也就解決了世界各國都希望解決的住房問題，其意義不可謂不大；但反之，如果依然“調(diào)空”，那么目前所做的承諾，都將成為市民們詬病的缺陷。

　　從目前來看，在24號文及其后續(xù)的相關(guān)配套政策的落實(shí)過程中，兩大疑問還是沒有辦法得到明確回答的，其一，保障范圍到底有多大？其二，如何確保保障資金？

　　如果這些問題有答案，那么中國的發(fā)展必然帶給世界歷史一種全新的啟示，而這種啟示帶來的不只是中國的居住新時代，而將是世界的。在《大國崛起》專題片中，或許應(yīng)該增加中國的一種經(jīng)驗。