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　　全國城市住房工作會議延伸解讀之微觀篇>>>

　　8月23日，武漢各區(qū)政府、武漢市相關(guān)部門、經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)企業(yè)和2006年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20強(qiáng)，在黃埔人家小區(qū)召開“學(xué)習(xí)推廣黃埔人家經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理的現(xiàn)場工作會”。武漢經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)在會議上被提出。

　　據(jù)了解，在當(dāng)天的會議上，武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局局長陳世平表示，房管部門計(jì)劃從四個(gè)方面，加大保障力度，繼續(xù)擴(kuò)大保障范圍。而其所說的措施，正符合“24號文”的精神。

　　這場對“24號文”的完美落地，被業(yè)內(nèi)人士喻為武漢保障住房政策的總結(jié)和展望。

　　次日，全國住房保障工作大會在京召開。國土房管局相關(guān)人士透露，武漢主管房產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)與會，一回來，相關(guān)政策就會落實(shí)。

　　全國就要進(jìn)入保障性居住時(shí)代，武漢與之隨行。

　　從最低收入到低收入的保障

　　“‘十一五’末期，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。”“24號文”對市民影響最大的就是這一條。此前，只有領(lǐng)取最低生活保障補(bǔ)助的城鎮(zhèn)最低收入家庭才有資格申請廉租住房。但根據(jù)“24號文”，今后廉租房的對象將不只限于雙特困戶家庭了。

　　而早在今年6月，湖北省政府出臺《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)居民住房保障工作的意見》已經(jīng)指出，力爭到“十一五”期末，保證中低收入家庭買得起、買得到住房，或租得到、租得起合適的住房。同時(shí)，要求在今年年底前，所有的市縣都要建立廉租房制度，對人均住房建筑面積不足8平方米的城鎮(zhèn)低收入家庭，實(shí)現(xiàn)廉租房應(yīng)保盡保。

　　住房保障制度一直走在前列的武漢，自然不會落后于人。

　　“最低收入家庭實(shí)行住房保障，涉及到保障資格的認(rèn)定和保障措施的落實(shí)等問題，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。”武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，武漢市按照廉租房先解決最困難的原則，逐步將廉租房制度予以推進(jìn)。為了讓低保家庭全面享受住房保障，武漢實(shí)施打分評定制度，對孤寡老人、殘疾人家庭優(yōu)先實(shí)施住房保障，給予租金補(bǔ)貼或配房租賃。

　　7月，武漢市在6平方米以下低保家庭應(yīng)保盡保的基礎(chǔ)上，全面啟動6—8平方米低保家庭租金補(bǔ)貼工作。同時(shí)，租金補(bǔ)貼從每月每平方米6元提高到8元。

　　武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局副局長朱志強(qiáng)說，預(yù)計(jì)到今年年底總計(jì)可解決近2萬戶低保家庭的住房困難。

　　保障住房未來的變局

　　關(guān)于“24號文”議論最多的規(guī)定無疑是：經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右。新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)。

　　目前，武漢市的經(jīng)濟(jì)適用房面積標(biāo)準(zhǔn)，以《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》為準(zhǔn)，該《辦法》規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房必須是中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套控制在60平方米左右。

　　其細(xì)化后的控制標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅戶均建面為70平方米，最小戶型建面為45平方米，最大為85平方米；小高層住宅戶均建面為75平方米，最小戶型建面為50平方米，最大為90平方米；高層戶均建面為80平方米，最小戶型建面為55平方米，最大為95平方米。

　　今年，武漢又規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)以低容積率、低價(jià)格的多層和小高層為主，原則上不再建高層經(jīng)適房，減輕購房者負(fù)擔(dān)”。這意味著，目前武漢市的經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積范圍是：45—90平方米。

　　武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局相關(guān)人士表示，“會以《意見》為指導(dǎo)，對現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)母?rdquo;，因目前武漢市廉租房采用的小戶型基本上在50平方米以內(nèi)，符合《意見》要求，所以不會做出更改。

　　但在23日的會議上，武漢市副市長尹維真對不需要更改面積的廉租房，作出了明確的指示：“用于安置廉租戶住房內(nèi)的室、廳、廚、廁的墻體及粉飾按規(guī)范同步實(shí)施，做到交鑰匙即可搬家住人。”

　　而對于保障型住房的土地供應(yīng)量要占到總住宅用地供應(yīng)量70%以上的規(guī)定，開發(fā)商們有所擔(dān)憂，這將導(dǎo)致市場上供應(yīng)總量超過70%的住宅是保障型住房，這對商品房市場的沖擊將是非常大的。但武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會張嘉東表示，目前住宅市場還存在穩(wěn)定的消費(fèi)力，無論是購買經(jīng)濟(jì)適用房還是租住廉租房，都對消費(fèi)人群有所限制，“不會對整體樓市產(chǎn)生大的沖擊”。

　　下一站的方向

　　從全國住房保障工作會議上透露出的消息表明，“24號文”的核心內(nèi)容，堅(jiān)定不可動搖，將成為我國下一步房地產(chǎn)的主導(dǎo)方向。

　　而就目前來看，盡管武漢市相關(guān)政策與之完全吻合，那是否就意味著沒事？答案是否定。

　　從23日的會議上，陳世平透露的武漢市后期住房保障的四大推手，可以大致推算出，住房保障在武漢的方向。

　　一是抓緊制定城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法，開展低收入家庭住房調(diào)查，定期公布保障對象的條件和實(shí)施保障的標(biāo)準(zhǔn)；二是報(bào)請市政府按國家規(guī)定落實(shí)土地出讓凈收益一定比例的資金、住房公積金增值收益和從財(cái)政預(yù)算中安排的廉租住房保障資金，為住房保障工作提供充沛的資金來源；三是落實(shí)國家對保障性住房新的扶持措施：土地實(shí)行劃撥方式供應(yīng)，并在土地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排；建設(shè)過程中一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；四是多渠道籌集房源，采取新建、收購、改建、鼓勵社會捐贈和企事業(yè)單位自行籌集等方式增加房源供應(yīng)。更主要的是在經(jīng)濟(jì)適用住房以及商品住房小區(qū)中配建，形成高、中、低收入者的小區(qū)。

　　陳世平表示：“目前，全市經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積已達(dá)348萬平方米，今年下達(dá)計(jì)劃的項(xiàng)目陸續(xù)開工以后，明后兩年將有大量的經(jīng)濟(jì)適用住房上市。”

　　住房保障新時(shí)代，似乎已曙光閃現(xiàn)。

　　-質(zhì)疑與解惑

　　疑惑：低收入家庭如何界定？

　　《意見》將廉租房的供應(yīng)對象由以往的城市最低收入家庭擴(kuò)展到了城市低收入家庭，同時(shí)還提出了廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房家庭的無縫連接，這對于那些達(dá)不到廉租房的申請條件但又買不起經(jīng)濟(jì)適用房的家庭而言，無疑是一個(gè)極大的利好。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《意見》設(shè)計(jì)的保障性住房體系僅限定在一個(gè)小范圍內(nèi)，很難達(dá)到社會各階層的利益平衡，面臨一些切實(shí)的難題，比如，低收入家庭如何界定？在目前房地產(chǎn)市場價(jià)格居高不下的情況下，占絕大多數(shù)的中等收入民眾的住房如何來解決?

　　“中收入家庭成了商品房時(shí)代最尷尬的一個(gè)階層，”中天鴻源房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)濟(jì)師李濤說。

　　此外，《意見》規(guī)定“廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”，那么又面臨一個(gè)問題：三者各占多大的比例？供應(yīng)和需求在各個(gè)層次上能否相互匹配？中孚信地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理江浩認(rèn)為，“每一個(gè)城市的情況都不一樣，北京、上海、深圳等城市已經(jīng)形成了一定規(guī)模的中產(chǎn)階級，如果完全按照這個(gè)70%的比重來開發(fā)，可能造成整個(gè)城市資源的浪費(fèi)，也無法適應(yīng)整個(gè)市場和客戶的需求。”

　　建議：廉租房不宜遠(yuǎn)離市中心

　　擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍是國務(wù)院24號文件的核心精神，一個(gè)非常關(guān)鍵的問題尚未引起足夠的注意，那就是廉租房應(yīng)建在哪里？

　　眾所周知，土地出讓是地方政府重要的財(cái)政收入來源，越是市中心的土地出讓價(jià)格越高，為充分發(fā)掘城市中心土地的價(jià)值，廉租房等社會保障性住房往往“讓位于”商品房，越來越遠(yuǎn)離市中心，使得享受社會保障性住房的人群逐漸被邊緣化，這有可能成為危及社會穩(wěn)定的隱患。

　　合富輝煌市場拓展部錢坤則認(rèn)為，建造廉租房時(shí)應(yīng)考慮生活成本和就業(yè)機(jī)會的因素，還可通過購買、改造城區(qū)舊有建筑，降低廉租房建設(shè)成本、促進(jìn)其合理布局。