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　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此舉會造成變相炒賣VIP卡現(xiàn)象

　　近日，南昌市房管局和南昌市工商局聯(lián)合下發(fā)通知，在全國率先推出“發(fā)放的VIP卡數(shù)量不得超過可售房源數(shù)量”的規(guī)定，同時規(guī)定：未取得商品房預(yù)售許可證的開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)、銷售代理機構(gòu)均不得發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)項目、名稱、面積等內(nèi)容的商品房預(yù)售廣告。這一系列規(guī)范南昌商品房預(yù)銷售行為的政策出臺，立即在房地產(chǎn)業(yè)界引起強烈反響。

　　南昌規(guī)定VIP卡不得超可售房源數(shù)

　　以往，南昌乃至全國不少地方，開發(fā)商開盤前一般都會大張聲勢發(fā)布廣告發(fā)放大量VIP卡，甚至沒有取得預(yù)售許可證就已經(jīng)開始發(fā)布廣告和發(fā)售VIP卡了，這樣會產(chǎn)生不少弊端。如開發(fā)商聯(lián)手銷售代理機構(gòu)采取內(nèi)部認(rèn)購等手段，發(fā)放多于房源的VIP卡，使之出現(xiàn)即使拿到VIP卡也不一定能拿到房源的現(xiàn)象，制造樓盤銷售旺盛的虛假氛圍誤導(dǎo)和欺騙消費者，炒作抬高房價。

　　為規(guī)范商品房預(yù)售行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可時，應(yīng)當(dāng)如實申報所售樓棟的擬定開盤時間、擬售價格，并通過南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)(www.ncfdc.com)對外公示。商品住宅項目自取得預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)必須開盤，并按整棟房源對外銷售。南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)中公示的待售房源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得無故拒售。房地產(chǎn)開發(fā)項目取得商品房預(yù)售許可證后，開發(fā)企業(yè)或銷售代理機構(gòu)發(fā)放VIP卡或其他預(yù)購憑證的數(shù)量不得超過可售房源的數(shù)量。

　　按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或銷售代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向購房者明示房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)證書、商品房預(yù)售許可證等證件和資料。售樓現(xiàn)場公布的銷售進度信息應(yīng)當(dāng)與網(wǎng)上公示的一致，不得虛報銷售進度，不得制造虛假信息，炒作房價或囤積房源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定并經(jīng)查實后，房管部門將根據(jù)相關(guān)規(guī)定，責(zé)令違規(guī)企業(yè)立即整改；房地產(chǎn)中介機構(gòu)(含樓盤銷售代理機構(gòu))違反規(guī)定并經(jīng)查實后，也將遭到處罰。

　　多數(shù)樓盤收到相關(guān)通知并將嚴(yán)格執(zhí)行新規(guī)

　　上述規(guī)定出臺后，在社會各界中產(chǎn)生巨大反響。不少消費者認(rèn)為此舉可以遏制開發(fā)商借多發(fā)放VIP卡炒作樓盤房價的現(xiàn)象，一些開發(fā)商也同樣認(rèn)為該規(guī)定可以對商品房預(yù)售行為進行規(guī)范。平安·象湖風(fēng)情負(fù)責(zé)營銷工作的陳經(jīng)理表示，“發(fā)放的VIP卡數(shù)量不得超過可售房源數(shù)量”的規(guī)定可以對開發(fā)商的預(yù)售行為予以規(guī)范，對穩(wěn)定房價有一定的作用。

　　記者走訪多家樓盤后得知，事實上，南昌的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前段時間就陸續(xù)收到了南昌市房管局和工商界聯(lián)合發(fā)布的相關(guān)文件。紅谷十二庭副總李先生告訴記者，8月17日，該樓盤開發(fā)商——南昌城發(fā)投資有限公司就傳達(dá)、學(xué)習(xí)了房管部門下發(fā)的文件，并要求相關(guān)人員嚴(yán)格遵守規(guī)定，取得預(yù)售許可證才開盤售房，并按實際售出房源的套數(shù)發(fā)放VIP卡。

　　銀河城策劃經(jīng)理毛楊慧認(rèn)為，好的樓盤本身銷售就是形勢大好，所面臨的客戶數(shù)量和發(fā)放VIP卡數(shù)量是不對稱的，不足以解決購房的剛性需求，因而好的樓盤不需要通過多發(fā)放VIP卡來制造銷售旺盛的假象，靠內(nèi)部認(rèn)購等手段制造虛假購房旺盛假象的開發(fā)商今后難以做假了，有關(guān)部門的規(guī)定對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、行業(yè)自律和良性發(fā)展將起到推動作用。

　　新規(guī)對有實力的品牌開發(fā)商影響不大

　　洪城比華利銷售總監(jiān)胡婷婷認(rèn)為，這些規(guī)定對規(guī)范樓市有一定作用，但對房價影響不大，因為在市場上有知名度的品質(zhì)樓盤和品牌開發(fā)企業(yè)已經(jīng)獲得消費者青睞，不會也不必在商品房預(yù)售時靠發(fā)放VIP卡玩貓膩，房價的多少與開發(fā)商實力和樓盤品質(zhì)一定關(guān)系，因此這些規(guī)定對品牌開發(fā)企業(yè)的影響很小。她同時表示，商品房預(yù)售和VIP卡的定義牽涉面較廣，上述規(guī)定還存在一些不完善之處，有關(guān)部門可能還會在今后出臺相關(guān)政策來予以完善。

　　萬達(dá)星城營銷經(jīng)理魏東濤認(rèn)為，本市規(guī)范商品房預(yù)銷售行為是必然的，早在兩年前，全國部分大中城市就針對房地產(chǎn)預(yù)銷售制定了相關(guān)管理政策并嚴(yán)格執(zhí)行，事實證明，相關(guān)政策出臺使市場交易更為透明、規(guī)范。對開發(fā)企業(yè)而言，確實提高了銷售門檻，增加了開發(fā)難度，要求開發(fā)企業(yè)的實力必須更強，其預(yù)銷售的商品房幾乎要建設(shè)到接近準(zhǔn)現(xiàn)房；從政府的角度而言，新政策將使本地房地產(chǎn)市場更加成熟、規(guī)范，保證了開發(fā)企業(yè)的預(yù)銷售信息更為準(zhǔn)確，保障了消費者的消費權(quán)益，使行業(yè)交易有序進行；總的來講，通知對一般的開發(fā)企業(yè)的預(yù)銷售有所影響，但對有實力的品牌開發(fā)企業(yè)影響不大。通知出臺后，各開發(fā)企業(yè)有更多時間提前做銷售準(zhǔn)備，為消費者做好服務(wù)。據(jù)了解，萬達(dá)星城項目在收到有關(guān)文件通知后，就對下半年的預(yù)銷售方式進行了調(diào)整，目前各項銷售前工作正在積極準(zhǔn)備中。

　　知名度不高的新樓盤開盤有營銷壓力

　　采訪中，記者了解到，一些知名度不高且即將于年底開盤的新樓盤項目對上述規(guī)定普遍感到有營銷壓力，這些樓盤主要位于紅谷灘新區(qū)的紅角洲、新建縣、南昌縣等離市區(qū)較遠(yuǎn)的地塊。一將于今年10月新開盤的樓盤項目營銷經(jīng)理直言，拿到預(yù)售許可證才能發(fā)布廣告，且商品住宅項目自取得預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)必須開盤，并按整棟房源對外銷售的規(guī)定確實有點過于嚴(yán)格了，該樓盤所處位置還不為消費者熟知。必須靠廣告發(fā)布進行推廣，而取得預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)必須開盤的規(guī)定給他們的準(zhǔn)備時間太少了，倉促之間必然給該樓盤的銷售帶來不利影響，也不利于有購房意向的消費者能及時獲取信息做出選擇。所以他希望有關(guān)部門能多聽聽廣大開發(fā)商的意見，認(rèn)真考慮開盤時間的規(guī)定，讓開發(fā)商和消費者都有足夠時間來做好各自的決定。

　　藍(lán)地顧問副總經(jīng)理彭蔚表示，南昌市房管局和工商界出臺的規(guī)定出發(fā)點是好的，不失為規(guī)范商品房預(yù)售行為的一種調(diào)控手段。不過對于廣大有需求的消費者而言，這樣可能會出現(xiàn)獲取信息滯后的情況。對地理位置好的樓盤或是品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤來說，有意向購買的客戶數(shù)量必然遠(yuǎn)超過所售房源數(shù)和所發(fā)放VIP卡數(shù)量，因而這種規(guī)定對有實力、有知名度的開發(fā)商沒有什么影響，但對從未推廣過的樓盤或知名度不高的開發(fā)商開發(fā)的樓盤而言，消費者得知這些樓盤開盤的消息存在滯后性，做出的購房選擇也相對滯后，因而不利于這些樓盤的營銷和消費者購房。從這個方面來說，這些規(guī)定有不足之處，預(yù)售商品房信息的推廣有待于加強。

　　新規(guī)可能會造成變相炒賣VIP卡現(xiàn)象

　　一位不愿透露姓名的銷售代理機構(gòu)負(fù)責(zé)人對上述這些規(guī)定持否定意見，他認(rèn)為這些政策是“蠢政策”，未必完全符合市場經(jīng)濟規(guī)律。房地產(chǎn)市場走向規(guī)范、健康發(fā)展的軌道不單純是在商品房預(yù)售方面。商品房預(yù)售信息傳播對于開發(fā)商和購房者要有一致性和公平對等性，VIP卡發(fā)放數(shù)量不得超過可售房源數(shù)量的規(guī)定可能會造成變相炒作VIP卡抬高房價的現(xiàn)象。對于市區(qū)稀缺地塊的樓盤來說，不愁房子賣不出去，其發(fā)放的VIP卡是購房者的搶購對象，如果開發(fā)商“捂盤惜售”的話，開盤后每天僅放出少許VIP卡，那么爭搶情況就隨之出現(xiàn)，有人會趁機炒賣VIP卡，間接抬高房價，這對公平競爭不利，更對購房者不利。該負(fù)責(zé)人表示，有關(guān)部門應(yīng)該對VIP卡定義予以規(guī)范，而不是僅僅限制VIP卡的發(fā)放數(shù)量，樓盤分幾期賣，VIP卡應(yīng)該可以延續(xù)使用，這期沒機會買到，持VIP卡還可以在下期開盤使用，讓VIP卡真正名副其實，也讓購房者享有應(yīng)用的權(quán)利。