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　　2022億元∶1376億元！前者是按8月17日收盤價格計算出來的萬科總市值，而后者則是同期美國Pulte Homes、D.R.Hor-ton、Lennar、Centex等四大房地產(chǎn)公司折合為人民幣的總市值之和?！?/p>

　　一年前，萬科的市值僅僅為246.93億。Pulte Homes公司是被萬科董事長王石稱作“學(xué)習(xí)標(biāo)桿”的公司，一年的時間，“學(xué)生”的市值就飛速地超過了“老師”。　

　　如何看待一年之間發(fā)生的這種驚人巨變？有資深市場人士據(jù)此認(rèn)為，目前A股市場上的房地產(chǎn)股明顯出現(xiàn)了驚人的泡沫。但記者采訪的多位地產(chǎn)行業(yè)分析師卻認(rèn)為，萬科超越Pulte Homes很正常，因為兩國的房地產(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境存在很大差異，一個處于上升周期，一個處于下降周期?！?/p>

　　標(biāo)桿作用與市值無關(guān)　

　　盡管萬科的市值超越了Pulte Homes公司，但是顯然萬科對于自身與Pulte Homes公司之間的差距有著清醒的認(rèn)識。萬科負(fù)責(zé)對外宣傳的人士表示，市值反映的是資本市場對企業(yè)未來盈利能力的預(yù)期，不同的資本市場、不同的行業(yè)、同一行業(yè)在不同的行業(yè)周期、同一企業(yè)在不同的發(fā)展階段所獲得的估值水平都可能有很大的差異?！?/p>

　　萬科認(rèn)為，長期來看，受益于不可逆轉(zhuǎn)的城市化進(jìn)程，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展以及大眾財富的穩(wěn)步積累，中國住宅市場無疑具有廣闊的發(fā)展空間。作為行業(yè)龍頭，萬科的凈利潤近年來保持了50%以上的復(fù)合增長，而隨著中國住宅市場集中度的不斷提高，萬科仍將繼續(xù)保持高速增長的發(fā)展勢頭?！?/p>

　　該負(fù)責(zé)人還表示，Pulte Homes公司作為一家有著57年發(fā)展史、經(jīng)歷了六個完整的房地產(chǎn)市場周期的房地產(chǎn)企業(yè)，在行業(yè)集中度高、競爭激烈而且波動的美國市場環(huán)境中，始終保持著較高的市場份額，持續(xù)跑贏了大市，Pulte Homes公司對于萬科的標(biāo)桿意義一直存在，與其相比，萬科在很多方面仍有許多值得改進(jìn)的地方。　

　　事實確實如此，從營業(yè)收入來看，萬科2006年的營業(yè)收入為178億元人民幣，而Pulte Homes當(dāng)年的營業(yè)收入達(dá)到人民幣1084億元；盡管有人以人民幣與美元存在較大的匯率差的原因。但是如果從兩公司的收入市值比看，差距非常明顯，萬科為0.088，Pulte Homes為3.04。此外，據(jù)了解，在資金周轉(zhuǎn)、品牌影響力、并購擴(kuò)張等方面，萬科目前仍在向Pulte Homes公司學(xué)習(xí)?！?/p>

　　事實上，據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)上市公司(無論在香港上市還是在A股上市)均有這種市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同類外國上市公司的情形(如附表所示)?！?/p>

　　超越是否正常？　

　　國信證券方焱認(rèn)為，萬科的市值超越Pulte Homes其實很正常。萬科以Pulte Homes作為學(xué)習(xí)的標(biāo)桿不是指市值，而是指Pulte Homes專注于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、幾十年持續(xù)的盈利記錄以及在美國樹立的深入人心的品牌形象?！?/p>

　　同時，他認(rèn)為，從市值來比較兩個公司沒有什么意義，因為萬科與Pulte Homes之間有很多地方不可比較，包括業(yè)務(wù)模式、發(fā)展階段等。美國模式強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同專業(yè)公司來共同完成，而中國房地產(chǎn)企業(yè)則從買地、建造、銷售、管理都由一家開發(fā)商獨立完成，因而房地產(chǎn)企業(yè)的盈利與房價波動息息相關(guān)。　

　　方焱表示，由于工業(yè)化進(jìn)程使人口大量涌入城市，造成房地產(chǎn)價格高企，這為萬科等行業(yè)龍頭公司帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，盈利能力明顯增強(qiáng)。因此，其股價不斷上漲、市值不斷增大就成為一種必然。他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)上市公司的投資主要遵循兩大邏輯，一是人民幣不斷升值、二是房地產(chǎn)龍頭公司的業(yè)績大幅增長?！?/p>

　　光大證券的趙強(qiáng)也認(rèn)為，萬科市值超越Pulte Homes是一種必然。他認(rèn)為，目前我國宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為萬科的房地產(chǎn)企業(yè)的成長提供了難得的機(jī)遇。同時，我國的房地產(chǎn)行業(yè)還處于行業(yè)整合階段，萬科等龍頭企業(yè)還有進(jìn)一步提高市場占有率的可能，而隨著市場集中度的提高，萬科的盈利能力也將進(jìn)一步增強(qiáng)。相反，目前美國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，Pulte Homes等公司增長的空間已經(jīng)有限，并且近年來美國的房地產(chǎn)處于不景氣狀態(tài)。他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資主要看基本面，即宏觀經(jīng)濟(jì)的增長、房地產(chǎn)市場的供求以及居民收入的提高?！?/p>

　　泡沫之爭　

　　盡管房地產(chǎn)行業(yè)的分析師從宏觀經(jīng)濟(jì)以及行業(yè)發(fā)展角度認(rèn)為，萬科的市值超越Pulte Homes屬正?，F(xiàn)象。但不容忽視的是，萬科目前的市值不僅大大超越Pulte Homes公司，而且是美國四大房地產(chǎn)公司市值之和的1.5倍，而這四家的營業(yè)收入總和是萬科的數(shù)十倍，并且這四大房地產(chǎn)公司幾乎占據(jù)了美國五分之一左右市場份額。因此，有業(yè)內(nèi)人士驚呼，市場對萬科的風(fēng)險溢價已經(jīng)過高，風(fēng)險非常之大?！?/p>

　　對于萬科的股價是不是過高的問題，趙強(qiáng)認(rèn)為，如果從靜態(tài)的角度來看，相比2005、2006年的價格，萬科現(xiàn)在價格確實高得驚人。但是2005、2006年的時候整個股票市場都是如此，投資者都在觀望猶豫，而隨著時間的推移、房價的不斷上漲，投資者現(xiàn)在已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的盈利產(chǎn)生了越來越強(qiáng)的心理預(yù)期，他們認(rèn)可當(dāng)前的價格，同時一致的預(yù)期產(chǎn)生一致的行動，從而進(jìn)一步推高股價，有可能把未來幾年的增長空間也提前透支了?！?/p>

　　但是，如果這種預(yù)期發(fā)生了改變呢？或許投資者對此也要早做考慮。上述認(rèn)為萬科風(fēng)險溢價過高的人士也提醒，2005年的時候，美國四家地產(chǎn)公司的股價也曾風(fēng)光過，四家公司的財務(wù)報表數(shù)據(jù)與萬科現(xiàn)在的數(shù)據(jù)也很類似，但受到美國次級債風(fēng)暴的影響，這些公司的股價只及巔峰時的一半?！?/p>

　　對此問題，一位對美國和日本房地產(chǎn)行業(yè)有深入研究的業(yè)內(nèi)人士提出了不同觀點。他認(rèn)為，中國和美國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展階段上有著本質(zhì)差別。美國作為一個成熟的工業(yè)化國家，其城市化、工業(yè)化的過程在上世紀(jì)中葉即已基本完成。而中國則正處于快速的城市化和工業(yè)化進(jìn)程中，目前中國的“資產(chǎn)泡沫”的情況非常類似于70年代初的日本，即在經(jīng)濟(jì)高速增長、城市化、工業(yè)化和本幣升值的共同作用下，房地產(chǎn)類的公司股票獲得持續(xù)的高估值。而從日本的經(jīng)驗來看，地產(chǎn)股指數(shù)在經(jīng)歷了70年代的快速走高之后，在整個80年代仍然保持了持續(xù)的景氣。從日本的情況來看，在現(xiàn)在談?wù)撝袊禺a(chǎn)股“泡沫”的破裂仍然為時尚早。