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　　“現(xiàn)在深圳的土地資源越來(lái)越少，城中村改造不失為一條增加土地供應(yīng)的渠道，供應(yīng)的增加也能有效地平抑房?jī)r(jià)。”深圳眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司顧問(wèn)中心總監(jiān)朱建烽認(rèn)為，城中村改造不僅解決了城市發(fā)展問(wèn)題，也為深圳拓展土地資源提供了新的供應(yīng)方式。

　　朱建烽的這一說(shuō)法源自近期深圳將進(jìn)行的全面城中村改造，改造總用地規(guī)模為557.56萬(wàn)平方米。這是深圳首次大規(guī)模對(duì)城中村進(jìn)行全面改造，將會(huì)有大量土地用作商品住宅開發(fā)。

　　117項(xiàng)改造

　　在2007年7月底剛批準(zhǔn)的《2007深圳市城中村(舊村)改造年度計(jì)劃》中，共列入改造項(xiàng)目117項(xiàng)，其中全面改造類項(xiàng)目46項(xiàng)，綜合整治類項(xiàng)目71項(xiàng)。而在這117個(gè)項(xiàng)目中，特區(qū)內(nèi)19項(xiàng)，特區(qū)外98項(xiàng)，這表明城中村改造已向特區(qū)外全面傾斜。

　　據(jù)了解，城中村改造項(xiàng)目實(shí)施拆除重建的房產(chǎn)中除政策性住房外，按規(guī)定交納或減免市場(chǎng)地價(jià)的，均為市場(chǎng)商品房；城中村改造項(xiàng)目中屬于原村民“一戶一棟”還建住房的，480平方米以內(nèi)的建筑面積，不計(jì)入戶型結(jié)構(gòu)比例，其余部分均按國(guó)家及深圳市有關(guān)戶型結(jié)構(gòu)比例政策執(zhí)行。

　　而且，深圳還將按照項(xiàng)目的具體情況，在城中村改造項(xiàng)目中鼓勵(lì)配建一定比例的保障性住房。

　　除了這份計(jì)劃，深圳還制訂了《深圳市城中村(舊村)改造總體規(guī)劃綱要(2005～2010年)》，在這份規(guī)劃里，深圳將在未來(lái)5到10年里重建2215萬(wàn)平方米住宅，而這批住宅用地將列入深圳市每年的土地供應(yīng)計(jì)劃，作為政府調(diào)控樓價(jià)的重要手段。

　　按照這個(gè)規(guī)劃，其中2005年～2006年，深圳市(不包括特區(qū)外)13個(gè)村全面拆遷，涉及面積100多萬(wàn)平方米；24個(gè)村綜合整治。改造目標(biāo)重點(diǎn)區(qū)域的城中村5年全部改完；2010年前特區(qū)內(nèi)20%城中村拆除重建；2010年前特區(qū)外城中村5%拆除重建，20%城中村進(jìn)行綜合整治。

　　此舉意味著在經(jīng)過(guò)此次大規(guī)模的舊城改造后，將會(huì)有大量的土地資源陸續(xù)用作商品住宅開發(fā)。

　　增加土地供應(yīng)

　　今年城中村改造年度總用地規(guī)模為275.37萬(wàn)平方米，按照深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率3來(lái)計(jì)算，將會(huì)有約800多萬(wàn)平方米以上的建筑面積可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是一個(gè)非常巨大的數(shù)字，足以令深圳地產(chǎn)興奮起來(lái)。

　　深圳幾年以來(lái)計(jì)劃供應(yīng)的商品房用地中，特區(qū)內(nèi)的供應(yīng)均為零，因而未新增房地產(chǎn)用地的特區(qū)內(nèi)對(duì)城中村的改造寄予厚望。

　　除了政府公開出讓的土地供應(yīng)外，這是另一條增加土地供應(yīng)的有效途徑，越來(lái)越多的開發(fā)商都已開始關(guān)注城中村改造，包括萬(wàn)科、金地等企業(yè)在內(nèi)的很多開發(fā)商都已介入。

　　在未來(lái)3~5年之內(nèi)，舊城改造將會(huì)成為深圳城市建設(shè)的重頭戲，是深圳新增土地的重要來(lái)源，將提供約有10年的供應(yīng)量，大大緩和目前住房供需緊張及住房?jī)r(jià)格上漲的矛盾。

　　可以預(yù)計(jì)，從今年開始，深圳市房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)有所保證，這將為抑制目前房?jī)r(jià)起到重要作用。

　　“現(xiàn)在特區(qū)內(nèi)已無(wú)新增土地供應(yīng)，很多開發(fā)商都瞄準(zhǔn)了城中村改造，雖然城中村改造較為復(fù)雜，但仍不失為一塊肥肉，引誘著越來(lái)越多的開發(fā)商趨之若鶩。”深圳珠江投資發(fā)展有限公司營(yíng)銷總監(jiān)宋凱表示。

　　“從改造后提供的土地資源來(lái)看，與深圳每年的住房供應(yīng)量暫同，再加上政府通過(guò)拍賣出讓的地，幾乎是一種大規(guī)模的土地供應(yīng)，因而對(duì)抑制房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)有一定的作用。”朱建烽認(rèn)為城中村改造容積率一般比較高，拆建1平方米能夠建到3至4平方米，在供應(yīng)增加的情況下，會(huì)大大增強(qiáng)市民對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的心理預(yù)期。

　　盡管多數(shù)業(yè)內(nèi)人認(rèn)為城中村改造將為穩(wěn)定房?jī)r(jià)帶來(lái)一定利好，但在一些深圳知名地產(chǎn)人士看來(lái)則不盡然。

　　“由于城改的困難重重，相信較難達(dá)到預(yù)期的量，加上城改項(xiàng)目的大部分單位需返還村民。”該人士認(rèn)為城改項(xiàng)目較難對(duì)深圳整體商品房供應(yīng)量造成明顯的影響。近期來(lái)看，也很難使較為突出的供需矛盾得到緩解。

　　深圳市房地產(chǎn)研究所負(fù)責(zé)人王鋒認(rèn)為，在目前深圳房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)實(shí)狀況下，政府大手筆進(jìn)行城中村改造，盡管城中村改造會(huì)有一定難度，但仍是穩(wěn)定深圳房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期利好。