由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開(kāi)幕。2007年，中國(guó)房地產(chǎn)跨入資本時(shí)代，這是大家對(duì)中國(guó)地產(chǎn)的共同理解。在一個(gè)資本時(shí)代里，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣有效的控制資金并駕馭資金成為大家面臨的共同問(wèn)題，8月18日下午，2007博鰲房地產(chǎn)論壇繼續(xù)圍繞資本話(huà)題進(jìn)行討論。以下是陳啟宗、巴曙松等嘉賓參加的精英對(duì)話(huà)下半場(chǎng)“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值思考”現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄。

主持人：昨天任志強(qiáng)、潘石屹先生給了我們一場(chǎng)生動(dòng)的對(duì)話(huà)。下面進(jìn)行今天下午的精英對(duì)話(huà)。我們有請(qǐng)今天兩位主持人，秦朔先生和巴曙松先生。

參與對(duì)話(huà)的嘉賓是：陳啟宗先生、陳景祥先生、李稻葵先生、蓬鋼先生、閆建霖先生、楊戈先生。

另外我們這場(chǎng)對(duì)話(huà)也安排了幾個(gè)話(huà)筒，讓臺(tái)下的嘉賓和我們一起來(lái)做一個(gè)實(shí)時(shí)的互動(dòng)。好，我們把時(shí)間交給兩位。

秦朔：我覺(jué)得今天還堅(jiān)持在這里的人，是我們這次博鰲論壇最幸運(yùn)的一群。過(guò)去清華大學(xué)校長(zhǎng)說(shuō)大學(xué)不是有大樓也，是因?yàn)橛写髱?，所以是好的大學(xué)。今天我們聽(tīng)了巴教授和陳先生的一番陳詞肯定明白這個(gè)含義，我相信我們這一輪的對(duì)話(huà)也會(huì)非常精彩。

這兩天的會(huì)開(kāi)下來(lái)對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)，我們先先把它界定中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)，基本上兩種聲音，一種聲音是非常的看好，認(rèn)為還有15到20年的黃金機(jī)遇期，這種最極端的一種表述就是今天上午我們中信證券的王先生講的叫《心有多大舞臺(tái)就有多高》，另外一個(gè)方向的判斷就是現(xiàn)在也要居安思危，也有一些潛在的問(wèn)題，我們把它極端化一些也可以叫做心有多大，陷阱也可能有多大，這就是兩種方向的思考。

我想跟大家提第一個(gè)問(wèn)題，尤其是我們巴所長(zhǎng)呆會(huì)因?yàn)橼s航班要先走，我們要請(qǐng)他先發(fā)表一下意見(jiàn)。我一直在思考一個(gè)問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造的價(jià)值問(wèn)題，現(xiàn)在我覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)了兩個(gè)創(chuàng)，一個(gè)就是價(jià)格屢創(chuàng)新高，無(wú)論是地價(jià)還是房?jī)r(jià)；另外一個(gè)我們不能說(shuō)價(jià)值是創(chuàng)新低，但是我自己覺(jué)得價(jià)值提升的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上價(jià)格的提升程度。如果把價(jià)格和價(jià)值作為一個(gè)性?xún)r(jià)比的曲線(xiàn)，我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)是不斷下降的，我用越來(lái)越貴的價(jià)格，但是買(mǎi)不到越來(lái)越好的價(jià)值，我認(rèn)為這是越來(lái)越下降的。當(dāng)然又有人說(shuō)我創(chuàng)新很高，我們?cè)絹?lái)越好，我們價(jià)值是不斷上升的，我想這個(gè)問(wèn)題就是房地產(chǎn)這幾年價(jià)值到底是在上升還是在下降，請(qǐng)巴所長(zhǎng)先談?wù)勥@個(gè)問(wèn)題。

巴曙松：謝謝秦總，我現(xiàn)在還沉浸在剛才的陳先生的演講里面，還沒(méi)有回過(guò)來(lái)。

我想接著他剛才比喻說(shuō)一句，說(shuō)有錢(qián)人的兒子，不太容易成才，陳先生開(kāi)始演講說(shuō)了，房地產(chǎn)為了要做房地產(chǎn)，因?yàn)橘嶅X(qián)快，在過(guò)去幾年里面我們房地產(chǎn)行業(yè)賺了很多錢(qián)，從整個(gè)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)也算是一個(gè)有錢(qián)的兒子，所以我想剛才秦總提出的這個(gè)命題，接著再請(qǐng)陳先生從旁觀者清的角度，再來(lái)談?wù)剬?duì)中國(guó)房地產(chǎn)有錢(qián)的兒子，有哪些剛才秦總所說(shuō)的值得反思的問(wèn)題。

陳啟宗：我還是那一句，對(duì)不起，我認(rèn)為你不要忘記中國(guó)現(xiàn)在這個(gè)大的氣侯，大的環(huán)境，乃是中央政府，還是非常大的參與經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)，我個(gè)人認(rèn)為，不這樣做，是沒(méi)有前途的，可能你從原則上面理論上面來(lái)說(shuō)，我不愿意看見(jiàn)這個(gè)東西，但是在可見(jiàn)的未來(lái)，我認(rèn)為中國(guó)的特殊的情況，中央政府必須大力的參與經(jīng)濟(jì)的，不應(yīng)該說(shuō)活動(dòng)，是政策的制定，所以到底中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)前景架構(gòu)是怎么樣子的現(xiàn)在還不好說(shuō)，房地產(chǎn)是其中很大的一塊，到底國(guó)家要怎么讓房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)健康的發(fā)展，我剛才說(shuō)過(guò)了有一些房地產(chǎn)是非常重要的，因?yàn)閿?shù)字大，帶動(dòng)了整體經(jīng)濟(jì)，好好的利用它是好事，不好好利用它的壞事，所以國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)這方面就真正考驗(yàn)他的智慧了，但是我最終我認(rèn)為你不我做多改變政策怎么樣，才能夠決定將來(lái)前面的路怎么走我覺(jué)得這個(gè)不容易，你既不扼殺他，不殺死他，叫他仍然興旺，但是又不價(jià)格飛升，搞到社會(huì)不安寧等等，這個(gè)就很高難度，所以我認(rèn)為這方面是巴教授你們這些學(xué)者們要好好研究的問(wèn)題，所以我現(xiàn)在把麥克風(fēng)給你了。

李稻葵：這個(gè)問(wèn)題我覺(jué)得問(wèn)的非常好，很有深度，我在考慮這個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，他提供的價(jià)值，這個(gè)東西恐怕有兩個(gè)層次，一個(gè)層次是你這個(gè)房子的使用價(jià)值，你設(shè)計(jì)的怎么樣，節(jié)能不節(jié)能，是不是經(jīng)得住審美觀的演變，再一個(gè)是短期的，或者是長(zhǎng)期的投資的價(jià)值，目前來(lái)看，好像我個(gè)人的判斷，我沒(méi)有深入的系統(tǒng)研究，好像第二方面做的還不錯(cuò)，房地產(chǎn)價(jià)格二級(jí)市場(chǎng)猛漲，所以投資價(jià)值是有了，但是使用價(jià)值要打一個(gè)問(wèn)號(hào)，半年前我們請(qǐng)陳先生到清華大學(xué)做過(guò)演講，他說(shuō)過(guò)一句話(huà)，我重復(fù)一邊，他蓋房子，要蓋出來(lái)30年以后都不過(guò)期的房子，我說(shuō)好，首先請(qǐng)你在清華大學(xué)幫我們經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院先蓋一個(gè)新的順德樓，再找香港的富翁捐一筆錢(qián)，這是大學(xué)非常需要的，現(xiàn)在很多房子蓋出來(lái)之后馬上就過(guò)時(shí)了，這兩個(gè)價(jià)值想不清楚，我但是我覺(jué)得應(yīng)該分開(kāi)。

秦朔：這個(gè)問(wèn)題如果像李教授所說(shuō)的，如果你的利潤(rùn)保障主要是依靠投資性的價(jià)值，我覺(jué)得你千萬(wàn)不要貪天之功，據(jù)為己有，這不是靠你創(chuàng)造的使用價(jià)值，不是你給消費(fèi)者創(chuàng)造的實(shí)用、科技，這是這個(gè)社會(huì)整體發(fā)展給你帶來(lái)的特殊紅利，這個(gè)不是年年派這個(gè)紅利給你的，我現(xiàn)在見(jiàn)到他們這種驕橫，到了一種真的是難以容忍的地步了，所以我覺(jué)得要發(fā)出這種盛世危言：不可以貪天之功，據(jù)為己有，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展20年，你自己如果從實(shí)際的效果角度來(lái)看，你究竟有沒(méi)有發(fā)展，英國(guó)建筑的壽命是多少，我們建筑壽命是多少，我看你幾年以后房子都不能看了，就得拆下來(lái)重新建，GDP每年都在增長(zhǎng)，你拆一次建一次就增長(zhǎng)，國(guó)外是建造，建造好之后維護(hù)，我們是建造破壞，再建設(shè)再破壞，GDP可能翻了很多翻，國(guó)民福利有沒(méi)有增長(zhǎng)，行業(yè)有沒(méi)有真正的進(jìn)步，這個(gè)問(wèn)題是很值得我們思考的，不知道陳總同不同意這個(gè)觀點(diǎn)？

陳啟宗：對(duì)我來(lái)說(shuō)是一個(gè)好事，為什么呢？因?yàn)閮r(jià)格的上漲，大家都得益處，反正我不愿意看到他上去，他也要上去，我是得益者，但是價(jià)值我跟朋友說(shuō)我真笨，我去跑去高盛，摩根史丹利，他們拿別人的錢(qián)混一混，又賺了很多錢(qián)，但是并沒(méi)有為經(jīng)濟(jì)體創(chuàng)造了價(jià)值，我是笨，買(mǎi)了地，然后慢慢的蓋，蓋最好的東西，但是我的回報(bào)率也非常的好，所以這個(gè)是兩碼子事，不能夠完全放在一塊。

這個(gè)就提到另外一個(gè)問(wèn)題，就是現(xiàn)在全世界的資金過(guò)剩的太多了，有人說(shuō)，從前說(shuō)中國(guó)窮，后來(lái)說(shuō)中國(guó)富有，我現(xiàn)在說(shuō)中國(guó)還是窮，中國(guó)13億人口改革開(kāi)放28年，現(xiàn)在在銀行系統(tǒng)里面才有23000億美元，外匯儲(chǔ)備也不過(guò)說(shuō)13000億左右，但是中東以往三年從油價(jià)的額外的收益已經(jīng)就3萬(wàn)億，人口不過(guò)是1億5千萬(wàn)，等等，現(xiàn)在全世界錢(qián)太多了，這個(gè)錢(qián)都往亞洲跑，特別是往中國(guó)跑，也包括我們中國(guó)的房地產(chǎn)，這個(gè)對(duì)我來(lái)說(shuō)就是很小心的，國(guó)家官員們麻煩你們注意一下，從一個(gè)方面來(lái)看我喜歡了，他們買(mǎi)股票大陸的公司80倍，老實(shí)說(shuō)我那個(gè)公司才20倍，是香港最高了，第二名才只有11，我是21，市盈率，剛才巴教授說(shuō)，來(lái)香港買(mǎi)，歡迎，但是你聽(tīng)了，他們現(xiàn)在不只搞上市公司，也去蓋房子了，他們懂什么蓋房子，蓋房子就是那么容易了，好多人以為房地產(chǎn)是最容易的，有錢(qián)就可以，買(mǎi)了地，圈了地，找一個(gè)建筑師，凡是請(qǐng)建筑師來(lái)蓋房子的人都是非專(zhuān)業(yè)人士，他們蓋的東西都是亂七八糟的，都是水平不夠的，但是卻是破壞市場(chǎng)，卻是對(duì)價(jià)格會(huì)有影響，從這個(gè)角度來(lái)看對(duì)我有影響，我是兩種看法。

巴曙松：我想插一句，剛才陳先生批評(píng)的像高盛投資銀行，其實(shí)沒(méi)有什么價(jià)值，你作為美林的說(shuō)一下。

蓬鋼：金融也有金融的價(jià)值，金融并不等于說(shuō)是經(jīng)濟(jì)體系里面就不創(chuàng)造價(jià)值了，金融是把資金合理的分配，把它用到最需要的地方去，也是在經(jīng)濟(jì)體系有他的作用。

我剛才就一些問(wèn)題，剛才陳先生講市場(chǎng)錢(qián)太多了，可能在今后這幾個(gè)月可能就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)逆轉(zhuǎn)的情況，有可能這個(gè)就是極速的下降，到目前為止，資金量把資產(chǎn)的價(jià)格推到很高，這個(gè)趨勢(shì)有可能在今后幾個(gè)月有很明顯的下降，尤其是在流動(dòng)性的衍生產(chǎn)品，尤其是在美國(guó)市場(chǎng)的泛濫有很大的關(guān)系，在亞洲來(lái)講這個(gè)問(wèn)題并不是很大，大部分的經(jīng)濟(jì)學(xué)的還有做投行這個(gè)行業(yè)是這樣的，亞洲市場(chǎng)實(shí)際上對(duì)于所謂高科技財(cái)務(wù)產(chǎn)品這個(gè)方面他的比例并不大。

我接著說(shuō)您說(shuō)的問(wèn)題，價(jià)值和價(jià)格優(yōu)沒(méi)有直接的關(guān)系，我覺(jué)得也是值得討論的。

價(jià)格里面有價(jià)值的成分，但是價(jià)格實(shí)際上主要是由市場(chǎng)供需關(guān)系決定的，這個(gè)東西有價(jià)值，但是如果沒(méi)有需求的話(huà)，他的價(jià)格不會(huì)很高的，一輛汽車(chē)很高級(jí)的，如果放到一個(gè)沙漠里面沒(méi)有油的話(huà)也是一錢(qián)不值的，如果是一個(gè)很容易做出來(lái)的東西，但是在一個(gè)市場(chǎng)里面需求量很大，可能又很難再來(lái)復(fù)制它的話(huà)，價(jià)格依然會(huì)很高，我覺(jué)得把價(jià)格和價(jià)值放在一起來(lái)討論，未必有那么大的意義。

還有陳先生講的關(guān)于中國(guó)外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的沖擊，因?yàn)槲覀儗?zhuān)門(mén)從事這方面的從業(yè)人員，所以我覺(jué)得第一量非常少，另外我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵所在并不是說(shuō)外資進(jìn)來(lái)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)有多大的沖擊，而是我看到一方面中國(guó)的銀行里還有中國(guó)的金融體系里面，有很多的資金，可是中國(guó)的企業(yè)又非常需要資金，這兩者之間沒(méi)有一個(gè)非常有效的平臺(tái)，這樣造成了為什么這些外資的投資機(jī)構(gòu)在中國(guó)能夠找到這樣的業(yè)務(wù)，就是因?yàn)橹袊?guó)的錢(qián)現(xiàn)在用不上，實(shí)際上我們政府應(yīng)該立即關(guān)注而且要解決的問(wèn)題是應(yīng)該在中國(guó)創(chuàng)造出更多的金融產(chǎn)品，創(chuàng)造出讓中國(guó)的資金用到合適地方的平臺(tái)，正是因?yàn)閲?guó)外資金有這么多靈活性，才找到了這么多投資機(jī)會(huì)和做業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，中國(guó)的錢(qián)如果組織好的話(huà)，實(shí)際上并不需要太多的外資參與，但是目前沒(méi)有這樣的平臺(tái)，中國(guó)整個(gè)金融體系的錢(qián)要不放在銀行里面，要不拿到股市里面去，要么一年掙3%的利息，要么一個(gè)月丟的精光，中間沒(méi)有其他的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)，根據(jù)不同的人不同需求來(lái)創(chuàng)造需要的產(chǎn)品，這個(gè)是我們對(duì)于中國(guó)的金融系統(tǒng)急需解決的一些問(wèn)題。

秦朔：因此時(shí)間關(guān)系，我們請(qǐng)李教授，我順帶再問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)李教授做一個(gè)陳述就結(jié)束，就是關(guān)于價(jià)格和價(jià)值，我覺(jué)得李教授是清學(xué)經(jīng)管學(xué)院管理的角度，我一直在研究，我看很多其他行業(yè)的行業(yè)領(lǐng)袖，你看他去觀察行業(yè)和研究企業(yè)上升的時(shí)候會(huì)給人一種要談到管理，比如說(shuō)研發(fā)、供應(yīng)鏈、營(yíng)銷(xiāo)、人力資源、組織結(jié)構(gòu)等等，但是我看到房地產(chǎn)行業(yè)里面我們也去搜索了一些著名的富豪，我發(fā)現(xiàn)他們基本上談三跟問(wèn)題，第一個(gè)談土地，第二個(gè)談錢(qián)，第三個(gè)就是政府政策，發(fā)現(xiàn)似乎這種行業(yè)里面內(nèi)升，我們通用管理的規(guī)定在這個(gè)行業(yè)不適用，所以有一個(gè)觀點(diǎn)這個(gè)行業(yè)是不是一個(gè)特種行業(yè)，這個(gè)行業(yè)說(shuō)的話(huà)和通用管理人的話(huà)是不一樣的，他們有自己一套獨(dú)立的語(yǔ)言，這個(gè)其實(shí)和價(jià)值和價(jià)格很有關(guān)系，因?yàn)槲覀兛春芏嗥渌袠I(yè)在價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程中，如何優(yōu)化他的管理，而且房地產(chǎn)行業(yè)這些東西都是可以忽略的，請(qǐng)您談一下。

李稻葵：這個(gè)問(wèn)的是非常關(guān)鍵的問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有什么特殊性，這個(gè)問(wèn)的非常好，我觀察，我覺(jué)得咱們房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里面他同其他的行業(yè)恐怕差不太多，今天上午說(shuō)，房地產(chǎn)和賣(mài)平板電視做汽車(chē)上面本質(zhì)上面沒(méi)有什么差別，就是生產(chǎn)產(chǎn)品，服務(wù)人群，但是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)特殊情況下，有特殊性，兩個(gè)重要的資源，一個(gè)是土地，一個(gè)是資金，這兩個(gè)資源的獲得，是需要大量的政府關(guān)系，社會(huì)關(guān)系，所以在今天我們房地產(chǎn)屆的英雄們，這個(gè)我看大部分可以說(shuō)沒(méi)有一個(gè)例外，在這兩方面是不可以的，一定是必要條件，這兩個(gè)方面搞不定的話(huà)，你房地產(chǎn)休想發(fā)展，所以給定現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)需要這兩方面重要的資源，所以你在這個(gè)行業(yè)做成功的人，一定是這兩個(gè)方面非常強(qiáng)的人，社會(huì)上面的智力、財(cái)力分布一定是符合某種規(guī)律和分布，這兩方面強(qiáng)的人，肯定搞設(shè)計(jì)、研發(fā)、審美相對(duì)而言就不一定可以的，這是一般規(guī)律，不說(shuō)某個(gè)個(gè)人，這里邊也有例外的。

但總的來(lái)說(shuō)由于這兩個(gè)因素在目前中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下，是至關(guān)重要，而且是政府控制的，所以出現(xiàn)目前很奇怪的現(xiàn)象，說(shuō)到這兒我剛剛沿這位著老總的話(huà)我提一個(gè)東西，就是中國(guó)現(xiàn)在的確不缺資金，而且國(guó)外的資金也很多，于是我們的房地產(chǎn)的這個(gè)行業(yè)大家更看重投資的價(jià)值，大量資金進(jìn)來(lái)，包括投資銀行高盛等等，美林都進(jìn)來(lái)，但是我感覺(jué)到這些資金進(jìn)來(lái)，在很多程度上來(lái)是瓜分我們的價(jià)值是提前把價(jià)格上升鎖定了，如果咱們純粹總狹隘的民族主義來(lái)看的話(huà)，但是這個(gè)是我們不需要，海外有經(jīng)驗(yàn)的有設(shè)計(jì)水平的，有管理水平的，游服務(wù)意識(shí)的，非常成功的開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)，在這個(gè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上面給我們提供幫助，搞合資，我提過(guò)一個(gè)概念，在金融里面叫QFII，在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該也提出類(lèi)似的概念，我叫做QFRED，把在海外成功有經(jīng)驗(yàn)有理式紀(jì)錄的開(kāi)發(fā)商引進(jìn)來(lái)，有意識(shí)請(qǐng)他們進(jìn)來(lái)，就像我們請(qǐng)海外投資銀行來(lái)幫我們投資銀行提高水平一樣，在海外引進(jìn)一批合格、境外的投資商幫助我們的開(kāi)發(fā)商來(lái)共同發(fā)展，讓我們開(kāi)發(fā)商拿地，一起來(lái)研發(fā)來(lái)拿地提高我們產(chǎn)品的質(zhì)量，這個(gè)是我個(gè)人的觀點(diǎn)，希望大家可以借鑒。

巴曙松：我對(duì)香港房地產(chǎn)有限的了解，他們幾位都在，在香港房地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)期也有3、4千家各類(lèi)各樣的地產(chǎn)商，群雄逐鹿，到今天大概前10大地產(chǎn)商能占多市場(chǎng)份額的60%還多，所以昨天的股市大跌和尾市大反轉(zhuǎn)，我有一個(gè)做投資的朋友說(shuō)，今天市場(chǎng)要死人了，跌到1200點(diǎn)的時(shí)候，做投資可能會(huì)被銀行斬倉(cāng)，斬倉(cāng)之后到了半個(gè)小時(shí)跌到200點(diǎn)，所以要經(jīng)過(guò)一個(gè)周期的洗禮就重新排名了，所以我也希望如果我們經(jīng)歷過(guò)這么未來(lái)10年的快速成長(zhǎng)，然后在中國(guó)內(nèi)地的比如說(shuō)新鴻基、恒隆、這樣前10大企業(yè)，在目前3、4萬(wàn)家公司里面，未來(lái)的這些公司在哪里，能夠在10年之后還站在博鰲講壇上面說(shuō)，84年的周期，65年的周期能夠都過(guò)來(lái)，那不是一件容易的事情，所以我們每次都在投資屆講一些非常有趣的話(huà)，第一句說(shuō)，只有當(dāng)潮水退去的時(shí)候，我們才知道誰(shuí)沒(méi)有穿游泳褲，當(dāng)臺(tái)風(fēng)來(lái)的時(shí)候豬都會(huì)飛。

陳啟宗：我一句話(huà)話(huà)，土地增值稅現(xiàn)在大家都說(shuō)不好，到底是征這個(gè)稅，要是你真的按照法規(guī)來(lái)收的話(huà)，整個(gè)房地產(chǎn)就完了，政府要做事的話(huà)，是可以做的，但是要衡量不良的效果，但是并不表示政府不可以做這樣的事，現(xiàn)在政府還是主要用其他的行政手段，有一件事還沒(méi)有看到政府用的，用市場(chǎng)供求的方法來(lái)把房地產(chǎn)價(jià)格降下來(lái)，譬如說(shuō)剛才巴教授說(shuō)，城市發(fā)展一倍，土地的供應(yīng)量多的不得了，住房很自然就會(huì)下來(lái)了，再加上不一定要收百分之百，你就威脅收土地增值稅，你一這樣說(shuō)，就把雞飛狗跳，所以其實(shí)可以做的很多事。

閆建霖：我是中信證券的，來(lái)到博鰲參加這個(gè)論壇主要作為一個(gè)聽(tīng)眾，聽(tīng)到了很多不同的聲音，非常的高興，我們也非常高興聽(tīng)到了很多不同觀點(diǎn)，還有我們也發(fā)現(xiàn)來(lái)到這里我們總共來(lái)了五個(gè)人，在這里會(huì)有很多潛在的客戶(hù)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展房?jī)r(jià)不斷上升的看似盛世的情況下，也聽(tīng)到很多危言，包括風(fēng)險(xiǎn)的防范，包括周期性對(duì)行業(yè)帶來(lái)顛覆性如果進(jìn)行防范，包括很多警示，換一個(gè)角度來(lái)看待問(wèn)題，以及引發(fā)一連串經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的討論，其實(shí)因?yàn)楣ぷ鞯脑?，我有幸和很多企業(yè)有較為深入的關(guān)注，我們投資銀行沒(méi)有什么，主要價(jià)值體現(xiàn)是和客戶(hù)共同成長(zhǎng)，通過(guò)客戶(hù)來(lái)成就投資銀行，中信證券在房地產(chǎn)的布局是在去年因?yàn)橘Y本市場(chǎng)很好的全流通的實(shí)現(xiàn)，以及房地產(chǎn)也迎來(lái)了很好發(fā)展的時(shí)期，在這種情況下，我們做了一個(gè)大的布局，現(xiàn)在比如像萬(wàn)科、中新地產(chǎn)本身，富力這些都是我們現(xiàn)在服務(wù)的客戶(hù)，在這個(gè)過(guò)程中，我們跟他們有一個(gè)比較深入的接觸，今天討論主要是企業(yè)價(jià)值，除了掙錢(qián)以外，發(fā)展以外，還為社會(huì)帶來(lái)什么價(jià)值，我想說(shuō)的是我覺(jué)得在這里不乏受人尊敬的企業(yè)和企業(yè)家，其實(shí)企業(yè)發(fā)展經(jīng)歷過(guò)一個(gè)周期，尤其房地產(chǎn)從90年代中期，80年最早成立的中國(guó)房屋開(kāi)發(fā)集團(tuán)，逐漸在93年包括海南房地產(chǎn)泡沫，其實(shí)也經(jīng)歷過(guò)很多周期，現(xiàn)在能夠生存下來(lái)都是非常了不起的企業(yè)，在這個(gè)過(guò)程中間我發(fā)現(xiàn)企業(yè)除了發(fā)展之外，他能夠給社會(huì)帶來(lái)的價(jià)值是多方面，比如他首先是建設(shè)住宅為例，居者有其屋，因?yàn)楹芏嗳藭?huì)去買(mǎi)他的房子，包括在座的人，你住他們生產(chǎn)的房子，還有就是像商業(yè)地產(chǎn)方面，現(xiàn)在越來(lái)越重視生態(tài)，在商業(yè)地產(chǎn)方面比如像陳先生我希望能夠建30年不落伍的建筑，或者更長(zhǎng)時(shí)間，現(xiàn)在是越來(lái)越多的且，因?yàn)槭袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是越來(lái)越激烈，房屋的質(zhì)量包括重視生態(tài)環(huán)保等方面，我看到我們很多的客戶(hù)都是高度的關(guān)注。

還有一個(gè)是企業(yè)不斷競(jìng)爭(zhēng)和成長(zhǎng)的過(guò)程中間，好的的企業(yè)不斷脫穎而出，我相信很多企業(yè)其實(shí)在下來(lái)我們討論企業(yè)價(jià)值的時(shí)候，企業(yè)最最重要的價(jià)值體現(xiàn)在他的團(tuán)隊(duì)，就是人力資源系統(tǒng)，他的文化，包括他的管理，還有他的戰(zhàn)略，這些都是企業(yè)最重要的，我們可以看到現(xiàn)在我們要問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，一個(gè)整天爬山的董事長(zhǎng)，這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)可以搞好嗎，這個(gè)不能簡(jiǎn)單的回答，完全看企業(yè)處于什么樣的發(fā)展階段，所有的房地產(chǎn)幾乎都起家在一個(gè)項(xiàng)目公司，你如果是家整天爬山，你這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有可能辦好搞好，隨著不斷的發(fā)展，搞好這個(gè)項(xiàng)目之后，再搞下一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)際上所有的房產(chǎn)企業(yè)都是控股公司，下面都是項(xiàng)目公司，這樣的發(fā)展就成為了個(gè)企業(yè)型的公司，下面是項(xiàng)目公司，但是你如果想更大的發(fā)展，比如說(shuō)你要同時(shí)去下面有150家的項(xiàng)目公司，而且非很多的片區(qū)，進(jìn)入了很多的城市，你要如何辦呢，你可能在總公司提升之后，要在區(qū)域形成區(qū)域管理公司，本身就是區(qū)域集團(tuán)管理公司，我們把它稱(chēng)作三級(jí)管理，目前在全中國(guó)能夠?qū)崿F(xiàn)三級(jí)管理架構(gòu)的大的集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可能萬(wàn)科是剛剛通過(guò)這兩三年建立了三級(jí)管理的架構(gòu)，我記得有有一個(gè)演講是規(guī)模為王，在講究規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)的環(huán)境下，你如果沒(méi)有三級(jí)的管理，你想怎么可能承受200億，400億，萬(wàn)科有這樣的設(shè)想，甚至上千億的銷(xiāo)售額我覺(jué)得從這個(gè)角度不管是企業(yè)文化，企業(yè)管理，包括產(chǎn)品本身的企業(yè)家還是創(chuàng)造了各方面的價(jià)值。

秦朔：您確實(shí)給我們一個(gè)更加的平衡的看法，就是說(shuō)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的激烈，隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大，自發(fā)會(huì)提出各方面的要求，所以就促進(jìn)了各方面的提高，我還想請(qǐng)美林的朋友，從我粗淺的觀察，包括PE，投行，做直接股權(quán)投資的，投的項(xiàng)目里面，比較多的都是集中在中國(guó)的制造業(yè)，中國(guó)的房地產(chǎn)的公司，就您的了解你你們的PE、投行里面你們有沒(méi)有選定一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在有一些做商業(yè)地產(chǎn)，但是直接做公司股權(quán)投資，有沒(méi)有這樣的想法，如果是沒(méi)有，是因?yàn)樗麄儾蛔屇銈冞M(jìn)去，還是說(shuō)你們?cè)碌乃麄冇惺裁磫?wèn)題？

蓬鋼：這個(gè)不光是有想法，以后有大量的資金進(jìn)入到股權(quán)里面了，而且尤其是在海外上市的中國(guó)房地產(chǎn)公司，世貿(mào)、綠城、富力、在上市之前都曾經(jīng)融資，美林去年投了3家以上這樣的公司，今年在準(zhǔn)備上市，這個(gè)領(lǐng)域已經(jīng)是投了很多了。

從海外投資來(lái)講，一個(gè)是從上市前的投資，除此之外在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也有很多的投資。

秦朔：你們現(xiàn)在已經(jīng)操作的案例里面，獲得的匯報(bào)會(huì)不會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他的制造業(yè)或者其他的公司。

蓬鋼：我覺(jué)得從股權(quán)的投資來(lái)講應(yīng)該是差不多的，從IPO之前的投資到IPO之后來(lái)推出，大概是從05年開(kāi)始，這些行業(yè)有投資，這些投資的效益最終都是不錯(cuò)的，有很多現(xiàn)在已經(jīng)成熟了。

秦朔：你可能給我們?cè)谧母嗟男判摹ｊ惪?，我再?qǐng)教一個(gè)問(wèn)題，剛才中信證券講到規(guī)模為王，是不是在住宅產(chǎn)業(yè)里面，主要要體現(xiàn)規(guī)模為王的思想，而在商業(yè)地產(chǎn)里面是不是要體現(xiàn)價(jià)值為王的思想，還是說(shuō)有什么不同的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)里面怎樣去讓他的效益或者最大化的時(shí)候要要采取不同的策略嗎？

陳啟宗：我先說(shuō)一個(gè)現(xiàn)象給大家考慮，美國(guó)差不多沒(méi)有太多全國(guó)性的房地產(chǎn)公司，都是地域性的為主，所以真的全國(guó)到處跑的，可能就是以往十幾年，RACE出來(lái)之后，收租而已，但是開(kāi)發(fā)商差不多是沒(méi)有的，我現(xiàn)在想不起美國(guó)有一家，房地產(chǎn)商是全國(guó)性的，好像沒(méi)有，中國(guó)現(xiàn)在這些所謂的規(guī)模，像剛才閆總講的三級(jí)的管理，在房地產(chǎn)公司，在海外好像也不多，你說(shuō)歐洲不用說(shuō)國(guó)家都非常小，能夠和中國(guó)比只有美國(guó)了，所以這個(gè)東西可以說(shuō)世界上還沒(méi)有看過(guò)的，現(xiàn)在在中國(guó)慢慢的出現(xiàn)了，有沒(méi)有全國(guó)的可能性言之過(guò)早，規(guī)模性因?yàn)閲?guó)家是這么大，沒(méi)有規(guī)模確是不可以，所以我看住房規(guī)模還是要大，你說(shuō)商業(yè)，當(dāng)然對(duì)品質(zhì)最不需要是工業(yè)樓房的，然后是住房，寫(xiě)字樓，最高是商場(chǎng)，所以你要是跑到我這邊來(lái)，就是商業(yè)這一部分來(lái)，你的質(zhì)量一定要是最好的，但是你也不能沒(méi)有規(guī)模，就是你一個(gè)城市里面做的最好那又怎么樣，你品牌很難打的出來(lái)，而且房地產(chǎn)這個(gè)東西和別的行業(yè)不一樣，地點(diǎn)太重要了，一個(gè)三流的東西占最一流的地點(diǎn)，你再好的東西也沒(méi)有辦法，所以品質(zhì)還有這方面的講究。

秦朔：你從提升品質(zhì)的角度能不能給我們分享一下，比方說(shuō)提升品質(zhì)有什么方法。

陳啟宗：剛才李稻葵教授講了，他剛才提的方案我是有保留的，房地產(chǎn)到哪里做的好，都是非常地域性強(qiáng)的東西，你要對(duì)當(dāng)?shù)氐囊?guī)則要認(rèn)識(shí)，我們恒隆全國(guó)也不過(guò)18個(gè)成城市，但是每個(gè)城市都是不一樣的，請(qǐng)外國(guó)公司進(jìn)來(lái)給他什么利潤(rùn)，唯一就是保證他某某利潤(rùn)，要不然的話(huà)把根本沒(méi)有當(dāng)?shù)氐闹R(shí)去做這個(gè)東西，所以我對(duì)這個(gè)事情是有點(diǎn)保留的，但是也不一定不可以再研究下去。

再說(shuō)就是恐怕品質(zhì)的上去，只有借著錯(cuò)誤、失誤才學(xué)得來(lái)，因?yàn)槔锩婧枚鄬W(xué)問(wèn)的，好多人以為非常簡(jiǎn)單，其實(shí)正如要造一個(gè)車(chē)子，造一個(gè)好的房子能夠有競(jìng)爭(zhēng)力，老百姓喜歡進(jìn)去的，公司愿意進(jìn)駐的，是有很多的知識(shí)在里面的，這些東西是需要時(shí)間的累積。但是中國(guó)現(xiàn)在的特殊情形就是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的速度是前所未有的，根本沒(méi)有時(shí)間去累積經(jīng)驗(yàn)，他忙著累積資金，因?yàn)橘Y金不夠，下一輪循環(huán)就被淘汰了，資金對(duì)他來(lái)說(shuō)是最重要的，老百姓要求也不是最高，你沒(méi)有喝過(guò)好的紅酒你不知道是什么好的紅酒，普通的酒就已經(jīng)不錯(cuò)了，除非你真正喝了好的紅酒原來(lái)是這樣子的，現(xiàn)在也難怪內(nèi)地的房地產(chǎn)商不能夠好好的累積經(jīng)驗(yàn)。你說(shuō)香港公司怎么樣，對(duì)不起，我對(duì)香港公司也有批評(píng)，香港公司我們也不可以，在香港有幾棟大樓是真有水平的，是香港房地產(chǎn)商蓋起來(lái)的，難得有一棟，你說(shuō)IFC國(guó)際金融中心，那個(gè)不是房地產(chǎn)商設(shè)計(jì)的，是人家設(shè)計(jì)完了，然后招標(biāo)，香港的房地產(chǎn)商也沒(méi)有賣(mài)過(guò)什么好東西，我個(gè)人跑到上?；?7年學(xué)習(xí)，因?yàn)闆](méi)有把握，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有把握，所以只能夠慢慢來(lái)，反而學(xué)了一點(diǎn)東西，反而累計(jì)了一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，而且是從第一天開(kāi)始我們就理解，到上海不能夠用香港的水平來(lái)衡量上海，香港是小香港，上海是大上海，人口對(duì)國(guó)家的重要性等等，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，短期香港非常重要，無(wú)可否認(rèn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看上海不能夠以香港的水平來(lái)衡量，所以我再?gòu)南愀酆苌偃プ鲆粋€(gè)設(shè)計(jì)師全球設(shè)計(jì)的比賽，我第一個(gè)到上海就做了一個(gè)這樣的比賽，規(guī)模和大小都是我在香港沒(méi)有做的，市場(chǎng)允許我有15年的光景，從1992年到2007年有一段時(shí)期，叫我累計(jì)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在我還要把握，到別的市場(chǎng)我都能做好的東西來(lái)，但是對(duì)不起，全中國(guó)你跑到任何一個(gè)城市去，你選五棟夠世界水平的寫(xiě)字樓給我看，我每一棟告訴你為什么水平不夠，我不想舉實(shí)際的例子，譬如說(shuō)上海有一棟，他的使用率非常低，他的維修費(fèi)用非常高，這樣的東西你要我蓋，我不愿意蓋我不愿意把恒隆的名字放到上面去，但是已經(jīng)是全上海最好的五棟之一，中國(guó)內(nèi)地是充滿(mǎn)了垃圾，在商業(yè)的樓房來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓是如此，商場(chǎng)也是如此，因?yàn)闆](méi)有競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)我來(lái)說(shuō)好。

秦朔：為什么會(huì)充滿(mǎn)垃圾，有沒(méi)有這樣個(gè)問(wèn)題，我們來(lái)討論一下，一個(gè)產(chǎn)品的供應(yīng)要優(yōu)化的話(huà)，一定要市場(chǎng)的壓力，消費(fèi)者很?chē)?yán)格的篩選，供求兩方比較均等的談判權(quán)利，日本的東西很精良，日本的消費(fèi)者非常嚴(yán)格的要求，美國(guó)有很多對(duì)資本市場(chǎng)的嚴(yán)格要求，是因?yàn)槊绹?guó)的投資者是有舉證責(zé)任的辯方，有很?chē)?yán)格的要求。但是房地產(chǎn)就非常地域性，你說(shuō)不可能像三星的手機(jī)可以在中國(guó)賣(mài)，你說(shuō)外面有一個(gè)好東西，也不可能賣(mài)到這里，因?yàn)槭遣粍?dòng)產(chǎn)，所以也有很多本地化的特征，也不可能說(shuō)外面搞的好，經(jīng)驗(yàn)都完全一致也很難，是不是在房地產(chǎn)特有行業(yè)里面，消費(fèi)者權(quán)力不太夠，特別是在目前的情況下，因?yàn)榇蠹铱粗厥遣皇鞘褂脙r(jià)值，更多是看重升值，大家都非常急，別人都在買(mǎi)，我為什么不買(mǎi)，明天會(huì)怎么樣，往往會(huì)因?yàn)檫@種特征，導(dǎo)致忽視對(duì)使用價(jià)值很?chē)?yán)格的界定，會(huì)不會(huì)有這樣的情況。

陳啟宗：我看你說(shuō)的很對(duì)，特別是應(yīng)用在住房上面。但是從商業(yè)的樓房來(lái)看，他們還沒(méi)有看過(guò)好東西，什么是好的，有時(shí)候根本不知道，比起從前已經(jīng)很好了，就滿(mǎn)意接受了，除非有的好的東西進(jìn)來(lái)，才能夠把整體水平來(lái)提升，我現(xiàn)在到了每個(gè)大城市去，我跟市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，我說(shuō)你看看全中國(guó)誰(shuí)的東西有世界一流的，根本沒(méi)有，你去上?？纯次业臇|西是高水平的，你要不要我來(lái)，我不會(huì)付比別人少的錢(qián)，同樣的錢(qián)你不要給別人，你給我，我有好的紀(jì)錄，有些市場(chǎng)就不管這套，我就知道了這個(gè)市場(chǎng)水平不夠，我就算了，你不要我來(lái)了，我就不來(lái)了，但是也有城市因?yàn)槲覀兊乃礁呷艘坏龋炊麄兙驼f(shuō)你正是我要的那類(lèi)的公司，反而成為我的好的項(xiàng)目，這個(gè)過(guò)程是整個(gè)國(guó)家的一個(gè)過(guò)程，整個(gè)國(guó)家需要提升，最后舉一個(gè)例子，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，我請(qǐng)了一個(gè)北京大學(xué)的教授我非常尊重他，他跑到香港來(lái)開(kāi)會(huì)，完了我們吃飯的時(shí)候，站在高樓大廈之下，他說(shuō)，這個(gè)高樓真漂亮，這個(gè)樣子不可以，他不說(shuō)可以，那棟是一個(gè)著名的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的，他說(shuō)可以的話(huà)是抄襲加拿大某一個(gè)大樓的本港設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)，他認(rèn)為這個(gè)好，那個(gè)好，他的審美觀還沒(méi)有達(dá)到那個(gè)水平，他在他那個(gè)領(lǐng)域是一把手，但是他建筑、建筑水平不夠，所以也不可以怪他，我說(shuō)我看的公司的其中一個(gè)社會(huì)責(zé)任，就是要公眾藝術(shù)，我搞一個(gè)藝術(shù)品放在那里很好，但是我整個(gè)大樓本身就是一個(gè)藝術(shù)品，我放在哪兒你就可以有比較了，站在這兒是一個(gè)中國(guó)小姐，另外一個(gè)是其他人，你一比才知道什么好，我認(rèn)為我們是肩負(fù)著一個(gè)社會(huì)責(zé)任，要把中國(guó)老百姓的美感、審美觀設(shè)計(jì)的水平提升。

秦朔：下面朋友有問(wèn)題可以問(wèn)了。我覺(jué)得陳先生其實(shí)給我們發(fā)展商一個(gè)很好的啟示，你的產(chǎn)品不僅僅是自己賺錢(qián)的工具，你的產(chǎn)品因?yàn)槟闶窃诔鞘欣锩?，你是在公共空間里面，本身就天然的具有外部性，如果你設(shè)計(jì)的及其丑陋，你就影響別人的視線(xiàn)，你對(duì)率部一個(gè)負(fù)的外部性，如果你可以作出一個(gè)很好的建筑，本身對(duì)城市是正的外部性，所以天然的具有社會(huì)使命和社會(huì)價(jià)值的，

陳啟宗：最終也是自私自利，我的品牌出來(lái)了。

秦朔：你提問(wèn)題？

嘉賓：我有兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題，我想請(qǐng)陳先生介紹一下，當(dāng)1997年的金融風(fēng)暴來(lái)臨的時(shí)候，香港房地產(chǎn)公司是如何渡過(guò)這個(gè)金融危機(jī)的？然后渡過(guò)的過(guò)程當(dāng)中你有什么樣的教訓(xùn)，有什么警示？告訴我們現(xiàn)有的房地產(chǎn)公司，當(dāng)風(fēng)暴來(lái)的時(shí)候，你是怎么樣應(yīng)對(duì)。第個(gè)二問(wèn)題我是請(qǐng)教投資銀行，當(dāng)風(fēng)暴來(lái)的時(shí)候，請(qǐng)問(wèn)你們是釜底抽薪或者雪上加霜或者抗洪救災(zāi)？你們要明確告訴我們，你們采取怎樣的策略？

陳啟宗：我想答第二個(gè)問(wèn)題，但是不方便答，我對(duì)投行經(jīng)歷多了，我知道他們的答案是什么，但是還是讓他們聊。1997年香港的大公司基本上沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)榇蠹邑?fù)債不準(zhǔn)太高，有幾家負(fù)債很高的銀行業(yè)不讓他們下去，因?yàn)橛绊懻w的經(jīng)濟(jì)，所以也就算是度過(guò)了，這個(gè)是因?yàn)橄愀鄣墓臼巧斫?jīng)百戰(zhàn)，經(jīng)過(guò)我說(shuō)的1965年等等，有一些經(jīng)驗(yàn)，所以比較小心，不像內(nèi)地的貸款是70%、80%、90%，我們香港要是30%算是很高的了，資產(chǎn)負(fù)債率。所以基本上沒(méi)問(wèn)題，但是就是如此還是辛苦得不得了：第一，住房跌了75%，寫(xiě)字樓也跌了75%，那個(gè)嚴(yán)重性太厲害了，之前我就95年開(kāi)始停止買(mǎi)地，當(dāng)時(shí)不僅別人罵我保守，也罵我懶惰，我說(shuō)你罵我什么都不管，結(jié)果他罵我懶惰的時(shí)候，我不僅不買(mǎi)地我還要賣(mài)房子賺錢(qián)，我還要謝謝投行等等，所以1997年我是坐在50億上面沒(méi)事做，到1990年的時(shí)候，再買(mǎi)的時(shí)候根本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，最好最便宜的地讓我買(mǎi)去了，就是因?yàn)殚L(zhǎng)江，搞碼頭等等很多錢(qián)，其他搞房地產(chǎn)最大的都沒(méi)錢(qián)，所以這個(gè)給了我一個(gè)最好的機(jī)會(huì)。1997年對(duì)恒隆來(lái)說(shuō)是關(guān)鍵性的一年，不是因?yàn)槭袌?chǎng)下去了，而是因?yàn)橹白隽撕芎玫臏?zhǔn)備，一定給人罵的狗血淋頭。第二是我家是大股東，要是我們是西方社會(huì)，我作為董事長(zhǎng)早都給別人炒魷魚(yú)了。但是，我家是大股東你炒不了我結(jié)果才有機(jī)會(huì)讓我們正確的決定，能夠借助市場(chǎng)印證出來(lái)，這樣才有今天的景，所以?xún)?nèi)地我可以保證，再未來(lái)幾個(gè)風(fēng)暴，又淘汰一班人，市盈率到了80%的時(shí)候，我看非常危險(xiǎn)。

蓬鋼：我說(shuō)一下，你剛才的問(wèn)題是投行如果來(lái)金融風(fēng)暴以后會(huì)怎么做，與其說(shuō)投行，實(shí)際上說(shuō)資本市場(chǎng)對(duì)于我們各個(gè)行業(yè)，投行只不過(guò)資本市場(chǎng)中是中介的作用，為企業(yè)尋找資金，為投資方尋找投資的機(jī)會(huì)。資本市場(chǎng)一個(gè)正常的經(jīng)濟(jì)體系，不可能缺少資本市場(chǎng)，沒(méi)有資本市場(chǎng)化，在一個(gè)環(huán)境好的時(shí)候，企業(yè)需要錢(qián)，投資銀行和銀行起到一樣的作用，是起到比銀行更靈活一點(diǎn)，渠道更多樣化一點(diǎn)，這是主要的區(qū)別。資本市場(chǎng)總的來(lái)講，它的特點(diǎn)是，我們經(jīng)常跟我們同行或者一些企業(yè)討論，沒(méi)有資本市場(chǎng)，企業(yè)就像自己在劃一只小船，風(fēng)平浪靜的時(shí)候，你完全靠自己的力量一步一步地走。有了資本市場(chǎng)以后，你就像海水里面有浪，運(yùn)用的好的話(huà)，可以想沖浪一樣，但是沖不好的話(huà)，可能就被浪卷走了，資本市場(chǎng)尤其是國(guó)際化資本市場(chǎng)的這種力量大得很，浪有可能是非常巨大的。資本市場(chǎng)，如果全球在金融行業(yè)力量很大的情況下，什么東西都貴，錢(qián)很容易拿，拿到錢(qián)就做很容易做的事，但是浪就有可能以跑到別的地方去了，或者有可能就消失了，這個(gè)時(shí)候企業(yè)是不是還能生存下去。所以大家要承擔(dān)自己能夠承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)自己的水平來(lái)沖不同的浪。

秦朔：閆總，您可以結(jié)合中國(guó)上市公司的市盈率來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題。

閆建霖：這個(gè)問(wèn)題問(wèn)得很好，我很想回答這個(gè)問(wèn)題，有中國(guó)一舉古話(huà)：夫妻本是同林鳥(niǎo)，大難臨頭各自飛。我們投資銀行要有很多定義，它的基本定義是促成交易，它是促成交易的一個(gè)中介，那么現(xiàn)在不斷發(fā)展會(huì)接受很多資金的委托來(lái)做投資，就是它的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，包括它的自有資金，在發(fā)型股票的過(guò)程中間，或者是并購(gòu)中間產(chǎn)生投資的機(jī)會(huì)，這樣它對(duì)企業(yè)帶來(lái)的服務(wù)，本來(lái)是幫有錢(qián)人找項(xiàng)目，幫有項(xiàng)目的人找錢(qián)，這個(gè)過(guò)程中可能如入了自己的投資，在中信目前我們房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要設(shè)計(jì)這方面業(yè)務(wù)，包括基金的管理，全部在我們這個(gè)部門(mén)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

剛才您講的情況，我再補(bǔ)充兩條，一個(gè)就是說(shuō)，在中國(guó)的股票承銷(xiāo)的過(guò)程中間，不管你是IPO還是說(shuō)再融資，投資銀行在中間是一個(gè)保薦人和承銷(xiāo)人，它是一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，當(dāng)股市發(fā)生一些大的波動(dòng)時(shí)候，原先設(shè)定的價(jià)格不能發(fā)出去，這個(gè)時(shí)候產(chǎn)生包銷(xiāo)行為，投資銀行和你簽這個(gè)協(xié)議書(shū)就是產(chǎn)生包銷(xiāo)的行為，包銷(xiāo)不是拿嘴說(shuō)的，你必須有足夠的資金，中國(guó)A股歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)包銷(xiāo)的事情，不多但是也有發(fā)行人和承銷(xiāo)就直接達(dá)到了協(xié)議，取消了這次發(fā)型，或者削減規(guī)模，這樣市場(chǎng)安全性會(huì)得到保障，但是投資銀行還是靠信譽(yù)來(lái)吃飯的，可能會(huì)受一些影響。

包銷(xiāo)不是光憑嘴上講一句話(huà)，包銷(xiāo)是要有資本金的，而且現(xiàn)在發(fā)生規(guī)模越來(lái)越大，包銷(xiāo)是有資金實(shí)力的，你必須拿自由的資本金來(lái)包銷(xiāo)的，從這個(gè)角度講，我覺(jué)得有一個(gè)不錯(cuò)的消息，你比如很多證券公司，大部分證券公司資本都在100億以下，只有極個(gè)別，中信在100億以上的公司，最近做一次增發(fā)，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)同意了，下周開(kāi)始路演，這次發(fā)型募集資金在200到300億，如果發(fā)型成功之后，本來(lái)各項(xiàng)業(yè)務(wù)排名在前幾名，綜合來(lái)說(shuō)自認(rèn)為第一，目前市場(chǎng)高達(dá)兩千億，那么我相信如果有那種和客戶(hù)同進(jìn)同出的機(jī)會(huì)，我相信我們應(yīng)該挺身而出，站在包銷(xiāo)的這一邊，這是我的一個(gè)意見(jiàn)。

第二個(gè)意見(jiàn)是，包括房地產(chǎn)在內(nèi)，它一定是周期性的一個(gè)行業(yè)，那么在這個(gè)過(guò)程中間，在牛市的時(shí)候，今天有一個(gè)先生也說(shuō)動(dòng)員我們?nèi)グl(fā)股票，其實(shí)在它的熊市到來(lái)的時(shí)候，它的調(diào)整期到來(lái)的時(shí)候，我們是這樣認(rèn)為，你每一次調(diào)整的實(shí)際上都是優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出的機(jī)會(huì)，或者我們叫強(qiáng)者恒強(qiáng)的機(jī)會(huì)，因?yàn)樵诘凸葧r(shí)期，這個(gè)時(shí)候投資銀行是一個(gè)中介，其實(shí)它在中間扮演很多不光彩的角色，完全是一個(gè)利益驅(qū)動(dòng)，他是賺取傭金的，但是一群資金會(huì)在這里選擇獵物，首先它會(huì)選擇誰(shuí)是這里的真正強(qiáng)者他有一套評(píng)價(jià)系統(tǒng)，會(huì)有人給你錢(qián)，因?yàn)槭袌?chǎng)的資金就是追求利益最大化，而投資銀行在中間扮演了中介的角色，可能就會(huì)給你資金，希望你成為這個(gè)市場(chǎng)并購(gòu)的扮演人，整頓之后真正優(yōu)秀的企業(yè)會(huì)脫穎而出，在這個(gè)過(guò)程中間，不太好批判，跟你走，還是跟你散，如果這個(gè)行業(yè)在不斷的下滑，投資銀行還可能勸你，你干脆把房子賣(mài)掉算了，實(shí)際上你在賣(mài)的時(shí)候，他又可能在幫助別人，又在賺取一筆傭金。

秦朔：我們還有哪位朋友舉手？那邊有一位男士。

嘉賓：我想問(wèn)一下陳總，陳總剛才提了一個(gè)問(wèn)題，中國(guó)政府能夠允許房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)賺多大的錢(qián)？我想反問(wèn)一下陳總，我們知道，現(xiàn)在我們國(guó)家制定政策，主要是根據(jù)經(jīng)濟(jì)和政策方面來(lái)制定一些相關(guān)的政策，現(xiàn)在我們根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況制定的政策都是有缺陷的，但是我們從宏觀角度來(lái)看，中國(guó)正是這些有缺陷的經(jīng)濟(jì)政策支持了中國(guó)幾十年的高速發(fā)展，換句話(huà)說(shuō)，中國(guó)政府在經(jīng)濟(jì)政策上面，是采取了一個(gè)折衷或者比較可行的經(jīng)濟(jì)政策，你有什么理由認(rèn)為在未來(lái)幾年或者幾十年里面，會(huì)采取一個(gè)極端的政策，讓房地產(chǎn)不在賺大錢(qián)。

還有一個(gè)方面是政治方面，房地產(chǎn)行業(yè)只要自律自醒，就能保證房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展，不去挾持中國(guó)政府，那么您又從什么方面感覺(jué)到中國(guó)在政治方面會(huì)限制房地產(chǎn)的發(fā)展。

陳啟宗：關(guān)于政府為什么會(huì)有極端政策，這就關(guān)系到政府到底對(duì)他們來(lái)說(shuō)最重要的是什么？第一，你問(wèn)我的話(huà)，那是保持社會(huì)的穩(wěn)定。要是房地產(chǎn)飛升，不影響社會(huì)穩(wěn)定的話(huà)，政府大概也不會(huì)用極端的手段。但是我擔(dān)心的就是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)跟老百姓息息相關(guān)，貧富懸殊是社會(huì)不穩(wěn)定的一個(gè)基本因素，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)必須出一些政策來(lái)控制這個(gè)局面。但是正確已經(jīng)出了很多招了，但是有沒(méi)有效果呢？可能它的政策招數(shù)出錯(cuò)了或者出得不夠強(qiáng)，都可能是政府的原因。

第二個(gè)問(wèn)題你說(shuō)只要房地產(chǎn)商自律，這個(gè)我覺(jué)得就要看人性了，人性是自律有限的，對(duì)不起，我說(shuō)白一點(diǎn)，從前做有36，不做也36，因?yàn)橛袨槿诵?，你要房地產(chǎn)商或者任何的行業(yè)自律，這個(gè)要求恐怕是不大可能的，就正如會(huì)計(jì)師、律師等等，要是沒(méi)有法律在后面控制它、引導(dǎo)它的話(huà)，自律是行不通的。我不是說(shuō)不要自律，是必須在法律健全的大前提之下才能要求一個(gè)行業(yè)的自律。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)太多了，而且跟政府扯上的關(guān)系太多了，自然會(huì)有很多不正歸的情況出現(xiàn)，這些當(dāng)然又回頭有說(shuō)，跟法制的不健全有關(guān)系，所以我認(rèn)為，房地產(chǎn)商在全世界有這么多，最不自律的是房地產(chǎn)商，除非有法律監(jiān)管它以后才能自律。

秦朔：我覺(jué)得我們這次博鰲論壇，我個(gè)人認(rèn)為，其實(shí)最值得關(guān)注的問(wèn)題，就是剛才陳總提出來(lái)的問(wèn)題，到底中國(guó)政府允許不允許房地產(chǎn)業(yè)賺大錢(qián)？我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題很值得我們思考，其實(shí)延伸這個(gè)問(wèn)題我們還可以思考巴曙松先生提出的這個(gè)問(wèn)題，中國(guó)城市化的程度，中國(guó)高低價(jià)的程度，中國(guó)政府的行為，中國(guó)金融市場(chǎng)的行為，它未來(lái)能不能支持房地產(chǎn)業(yè)賺大錢(qián)，這是整個(gè)行業(yè)的外部因素，包括李教授所說(shuō)的中國(guó)房地產(chǎn)特殊性，特別依賴(lài)外部因素，這些外部因素會(huì)不會(huì)讓我們房地產(chǎn)賺大錢(qián)，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)還值得我們?cè)龠M(jìn)一步思考。

林少洲：我本來(lái)想，這個(gè)問(wèn)題，我們一會(huì)兒有一個(gè)圓桌閉門(mén)會(huì)議，在這兒公眾性比較強(qiáng)，我認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)渡過(guò)了青春騷動(dòng)期，已經(jīng)進(jìn)入20年了，所以大家可能有一些成熟的思考，包括一些冷思考，我在第一次博鰲論壇時(shí)就來(lái)了，最近這次來(lái)大家覺(jué)得會(huì)場(chǎng)有一點(diǎn)沉悶，前面幾次高潮迭起。我本來(lái)是想向陳先生問(wèn)幾個(gè)問(wèn)題，一會(huì)兒咱們圓桌會(huì)議再談。關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的趨勢(shì)問(wèn)題，我個(gè)人就是說(shuō)，我是學(xué)社會(huì)學(xué)的，對(duì)經(jīng)濟(jì)的思考，往往從社會(huì)背景的角度去思考。

我有這么幾個(gè)簡(jiǎn)單的看法，第一個(gè)是在未來(lái)幾年，中國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)一個(gè)大的結(jié)構(gòu)上的變化，就是說(shuō)在商品化程度可能會(huì)有所下降，公共產(chǎn)品福利性的屬性必然上升，這是一個(gè)階段性的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的需要，因?yàn)橹袊?guó)社會(huì)貧富的差距，它已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)很大的量變，所以到了現(xiàn)在，我們社會(huì)學(xué)家在講，很多人買(mǎi)不起這趟列車(chē)的車(chē)票，它跟不上這個(gè)經(jīng)濟(jì)的怎樣，方自在增長(zhǎng)，但是他的就業(yè)情況跟不上，這個(gè)比例在每個(gè)城市量都是非常大的，所以要指望全部市場(chǎng)化，全部市場(chǎng)化，在解決每個(gè)人的住房問(wèn)題，這是非常不現(xiàn)實(shí)的，所以政府政府要大幅度提高廉租房福利性住房，我覺(jué)得這個(gè)是對(duì)行業(yè)帶來(lái)巨大的影響，在這個(gè)問(wèn)題能夠真正的解決好之前，所有的壓力都放在商品化的這個(gè)市場(chǎng)里頭，那么各種調(diào)控的政策，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的表現(xiàn)，包括城市社會(huì)的狀況，包括一些社會(huì)矛盾的情況，包括一些經(jīng)濟(jì)安全，國(guó)家安全的一些問(wèn)題，可能隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整，我覺(jué)得這種調(diào)整可能性還會(huì)經(jīng)常性的存在，包括未來(lái)幾年，比如說(shuō)物業(yè)稅、土地增值稅實(shí)施的情況，其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，很有可能隨時(shí)就落下來(lái)，但是是不是會(huì)落下來(lái)，它其實(shí)取決于市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，如果矛盾沒(méi)有激化到惡化程度，我相信政府不情愿，如果中國(guó)政府問(wèn)題處理得好，它確實(shí)在高熱偏熱的運(yùn)行，但是沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題，如果一個(gè)國(guó)家的管理，一個(gè)政府的管理，能讓自己的經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)期的偏熱高位運(yùn)行，這是一種極高的調(diào)控水平，如果長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)，中國(guó)會(huì)縮短走向富強(qiáng)的時(shí)間，會(huì)盡快成為世界的強(qiáng)國(guó)。我覺(jué)得是領(lǐng)導(dǎo)人愿意看到的，也是老百姓愿意看到的，但問(wèn)題就是這個(gè)過(guò)程，它是什么樣的趨向，是大起還是大落？或者微微的增長(zhǎng)？或者是30度40度角的上升，所以我覺(jué)得這個(gè)是完全動(dòng)態(tài)的結(jié)構(gòu)，我們這里頭包括我們這個(gè)論壇，也可能給中國(guó)房地產(chǎn)的管理，包括我們的調(diào)控會(huì)出各種各樣的建議，因?yàn)檫@個(gè)大的前景，包括房地產(chǎn)的未來(lái)，不僅僅是國(guó)家的事，也是老百姓的事，也涉及到行業(yè)里面的每個(gè)人，所以我想技術(shù)性的建議，策略性的意見(jiàn)，可能通過(guò)媒體提出來(lái)，可能真正對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有一些啟發(fā)的意見(jiàn)。

秦朔：由于有嘉賓要趕飛機(jī)，主辦方要求我們馬上結(jié)束這場(chǎng)對(duì)話(huà)。是我覺(jué)得這場(chǎng)論壇很有質(zhì)量，我覺(jué)得居安思危會(huì)作為2007年博鰲房地產(chǎn)混談的關(guān)鍵詞，也會(huì)載入博鰲房地產(chǎn)論壇的史冊(cè)。我用最簡(jiǎn)單的話(huà)回答陳總剛才的問(wèn)題，我覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)，主要是來(lái)自于地價(jià)的上漲，來(lái)自于投資性的需求，我認(rèn)為至少在中央政府層面是不會(huì)允許這個(gè)行業(yè)賺大錢(qián)，因?yàn)楹芏嘈袠I(yè)均衡，也和民生，社會(huì)屬性高度關(guān)聯(lián)的，所以我想從總的來(lái)講，回答陳總的問(wèn)題是不允許的。但是由于中國(guó)特殊的結(jié)構(gòu)，特殊的國(guó)情，房地產(chǎn)行業(yè)是地方的經(jīng)濟(jì)支柱，也是地方才財(cái)政收入最重要的來(lái)源，所以地方政府和地方政府的官員，再像這次我們有很多人講到了，可能和臺(tái)底的交易腐敗等很多復(fù)雜的原因，也許在地方層面可能是允許的，或者說(shuō)是希望的，在中央政府層面不允許和地方層面的默許或者是允許、贊許之間就會(huì)形成非常復(fù)雜的政策博弈過(guò)程，這也是我們前幾年看到的許多調(diào)控措施，其實(shí)最后近乎于流產(chǎn)的，所以我覺(jué)得未來(lái)從這個(gè)意義上講，陳總在這個(gè)問(wèn)題上提示我們，我們?cè)诜睒s昌盛一定要意識(shí)到我們面臨也許是一個(gè)更加不確定的未來(lái)，謝謝大家！

主持人：好的，也謝謝幾位對(duì)話(huà)嘉賓，的確像秦朔先生說(shuō)的是地場(chǎng)高質(zhì)量的對(duì)話(huà)，我覺(jué)得大家說(shuō)的和聽(tīng)的都非常有滋有味，由于時(shí)間關(guān)系就要結(jié)束這場(chǎng)對(duì)話(huà)了，在稍候有一個(gè)圓桌閉門(mén)會(huì)議，會(huì)有大家感興趣的話(huà)題，大家可以在更加自由的氣氛中暢所欲言，讓我們以掌聲送給精英對(duì)話(huà)的嘉賓，還有我們的媒體主持，謝謝！