男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　由觀點機構(gòu)、第一財經(jīng)日報、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產(chǎn)跨入資本時代，這是大家對中國地產(chǎn)的共同理解。在一個資本時代里，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣有效的控制資金并駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日上午，2007博鰲房地產(chǎn)論壇圍繞一個資本話題進行討論。以下為李稻葵教授演講實錄。

　　李稻葵：首先非常感謝博鰲論壇主辦方的熱情的邀請和精心的安排，特別要感謝焦點網(wǎng)站的莫春的主任，原來安排讓我談宏觀形勢，來了博鰲以后發(fā)現(xiàn)風景妖嬈的地方，談宏觀形勢非常沉悶，應(yīng)該談點的性感的問題，我覺得房地產(chǎn)的市場任何話題都非常性感。想把房地產(chǎn)的發(fā)展和證券市場的發(fā)展聯(lián)系起來，談一下未來我們的房地產(chǎn)市場和證券市場或者資本市場將會有什么樣的互動關(guān)系？應(yīng)該有什么樣的互動關(guān)系？題目是富人炒股、窮人買房，要營造資本市場和地產(chǎn)市場良性互動的新時代，這個話題怎么出來的呢？

    首先回顧一下房地產(chǎn)行業(yè)過去20多年的發(fā)展，應(yīng)該說備受關(guān)注，至少總結(jié)看來，有四大問題大家非常的關(guān)注：

　　一，房價問題，設(shè)計到千百萬家庭的生活問題，同樣也是政府高度關(guān)注的一個話題。

　　二，大家經(jīng)常討論公平性問題，有人說市場不公平，富人買了很大的房子，窮人很多房子買不起，房價在拼命的上漲，有人講我們的CPI低估的生活指數(shù)的上升，因為沒有把房價放進去，這個說法值得商榷。

　　三，所謂的暴利，房地產(chǎn)商是暴利性行業(yè)，也引起很多社會的關(guān)注，至于是不是暴利值得分析，恐怕很難一刀切。

　　四，很多人把經(jīng)濟過熱一個重要原因歸結(jié)為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，不管答案如何？不管是同意還是不同意，這四大問題困擾房地產(chǎn)過去20年發(fā)展的重要的問題，分析一下房地產(chǎn)行業(yè)在過去20多年以來，備受關(guān)注呢?。繛槭裁捶慨a(chǎn)業(yè)關(guān)鍵遠遠超過比如汽車行業(yè)，對于手機行業(yè)甚至于通信行業(yè)的關(guān)注，原因值得進行一點理性的分析，這個里面可能設(shè)計到房地產(chǎn)兩個基本的特點：

　　一，是房地產(chǎn)的作為一個產(chǎn)品，跟汽車手機通訊服務(wù)恐怕有本質(zhì)的不同，房地產(chǎn)的產(chǎn)品具有使用價值與投資價值的雙重性的。使用價值不言而喻，每一家一戶必須要有住房的服務(wù)，去任何的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展第一件事情就得要有基本用房的條件，辦公司也好，做企業(yè)也好，這是不言而喻的。投資價值也很好理解，房地產(chǎn)的產(chǎn)品不像汽車、手機、電冰箱使用周期非常差，具有價值變化的潛力或者是升值或者貶值，于是乎產(chǎn)生投資的價值。如果光是使用價值和投資價值雙重放在一起不足以讓房地產(chǎn)變得非常特殊。

　　同時，具有使用價值和投資價值產(chǎn)品還有很多，比如說黃金，黃金的價格也在上升，也是波動很大，黃金在很多的國家，包括中國都是具有很明顯的使用價值的。印度是首屈一指是全世界最大黃金使用國，對黃金首飾的需求非常大，黃金價格為什么沒有引起這么多的關(guān)注，黃金的使用價值和房地產(chǎn)使用價值不一樣，房地產(chǎn)使用價值具有一定的社會性和政治性。因為房地產(chǎn)使用價值直接設(shè)計到每一個人的感受，直接設(shè)計到社會的穩(wěn)定與否，于是乎延伸為一個政治問題，黃金的價格高了以后最多很多人不用就可以了，不會引發(fā)重大社會的問題，從這個分析來看，房地產(chǎn)使用價值很特殊，使用價值和投資價值混在一起，使得房地產(chǎn)行業(yè)第一大特點，引起社會各界和政府的高度關(guān)注。

　　第二，房地產(chǎn)行業(yè)和其它產(chǎn)業(yè)部一樣，供給的剛性是相對比較強的，指的是要提高要增加房地產(chǎn)的供給，周期比較長，甚至在某些時間可以這么講，是不可能增加的。在開會的酒店非常好，房價非常漲，可以不可以在附近蓋一個酒店，原則上講可以，但是你蓋的酒店的風景不一樣，蓋的不同的酒店，供給的性質(zhì)不一樣。房地產(chǎn)行業(yè)供給是有剛性的，往往甚至于不能是擴大，這種例子太多，在繁華的市區(qū)如果已經(jīng)開發(fā)了，原則上很難再一次擴大開發(fā)，由于供給的剛性使得房地產(chǎn)價格的挑戰(zhàn)周期是比較長的，下面和證券市場進行比較，應(yīng)該得出一個結(jié)論，房地產(chǎn)行業(yè)過去20多年的發(fā)展，讓我看來不堪重負，雙重的重負一方面社會各界政府對房地產(chǎn)行業(yè)寄予非常高的關(guān)注，把自己的生計，把社會的穩(wěn)定，同時很多投資者把價格的上升或者下降或者波動作為自己投資回報率重要的考慮因素。所以，房地產(chǎn)行業(yè)過去20多年路雖然蓬勃發(fā)展，與此同時，我們的是增長發(fā)展道路是非常不平凡，與房地產(chǎn)行業(yè)相比，簡單回顧一下資本市場的發(fā)展。

　　資本商場的發(fā)展從某種意義上講，我的感覺可以這么講，資本市場發(fā)展比房地產(chǎn)行業(yè)信譽得多，盡管資本市場按照價格驅(qū)動曲折，三個特點：

　　一，歷經(jīng)風雨，終見彩虹，90年代初建立資本市場，經(jīng)過初期的發(fā)展，進入長達5、6年價格低迷的發(fā)展階段，最后終見彩虹。最近兩年以來，我們的價格指數(shù)不斷的創(chuàng)新，這個是第一個特點。這個特點和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進行一個比較，假如如果房地產(chǎn)行業(yè)價格指數(shù)和資本市場價格指數(shù)，如果5、6年房地產(chǎn)價格下降50%，而且永遠上不去，那會是什么問題，社會各界的抱怨我相信遠遠會超過股市抱怨，我覺得資本的市場的發(fā)展比我們還幸運，盡管資本商場的價格在過去若干年內(nèi)長期低迷。但是，所帶來社會影響比起房地產(chǎn)情況相應(yīng)而言的好得多。

　　二，資本市場經(jīng)歷風風雨雨的發(fā)展，平均價格處于基本上歷史新高的水平，略微下降一點，這個情況下，恐怕資本市場的價格調(diào)整在所難免，為什么這么講？我給大家算一個很簡單的帳，現(xiàn)在靜態(tài)的市盈率大概是45%的左右，靜態(tài)市盈率如果按照今年上半年已經(jīng)報出大概報了一半的上市公司的業(yè)績來看，這個上市公司大概今年上半年去年同期大概上升60%-70%，但是注意到這個數(shù)字是有水分的，至少10%是由于交叉投資所帶來的，這是因為很多上市公司買了證券市場，或者其它上市公司的股份，互相拉動的，這個交叉持股，我們國家還不太明顯，比較保守的估計是50%的上升，如果是盈利就算今年整個一年50%的上升，到年底就算股票市場的價格不變，到年底的市盈率在30倍左右。

　　30倍的市盈率是什么概念？如果企業(yè)的利潤不提高，光靠手持股票的話，大概是每年3.3%的回報，注意到股票市場是有風險的，它的投資者回報率應(yīng)該比銀行的多出一個風險的生水，這個生水至少是3%，如果考慮風險議價因素，盈利不增長的投資股市是回報率是零，如果手持今天的股票只有兩個渠道，一個是我們的盈利繼續(xù)上升，再一個希望股價繼續(xù)的往上走，盈利上升根據(jù)過去幾年的經(jīng)驗，大概每年5%到10%了不起，股價上升這個靠什么，靠大家的信息繼續(xù)的持，這個很難講，光靠盈利5%-10%的上升，股票如果是只是5%-10%的匯報，這個持續(xù)率是有限的，股票價格的調(diào)整恐怕是在所難免，大家關(guān)心的問題，我們的證券市場可能出現(xiàn)一個價格調(diào)整，他和房地產(chǎn)發(fā)展是什么互動關(guān)系？

　　這里面會引起很多猜測，有人講股市上升和房地產(chǎn)上升可能是交替的，我想說的是什么，這種股市的上升或者資本上升和房地產(chǎn)的發(fā)展有可能出現(xiàn)良性的互動，有可能惡性的互動，什么叫惡性的互動，惡性的互動或者是輪番漲，先炒股票在炒房地產(chǎn)，這是一種惡性的互動，還有一種惡性的互動，股票市場下去之后，帶動房地產(chǎn)的下降，房地產(chǎn)也下降，第二種可能性中國不是很大，這兩種可能都不是良性的互動，怎么才是良性互動？

　　一個良性互動股市增長和房地產(chǎn)增長應(yīng)該是一個富人去炒股，窮人去買方這么一個格局，才是良性的互動，我解釋一下，什么要富人，這個地方千萬不要引起誤解，所謂的富人，在滿足基本住房需求滿足日常生活之后，還有一部分的剩余資金這部分人我定義為富人。這部分人要引導富人去炒股，因為股票市場和房地產(chǎn)市場相比供給彈性大很多，當股市價格上漲之后會比較融易增加證券的供給，就像今天我們在討論A股的回歸問題，再不今天討論很多新股的上市，包括公司債權(quán)的新的發(fā)行，股票市場的上升在相當程度上不太會受到過分的投機影響，因為供給相對而言彈性更大一點。

　　第二，股市價格的波動對整個實力經(jīng)濟的影響比房地產(chǎn)的波動要好一點，用剛剛的例子，我們證券市場波動非常大，像今年上半年70%的上漲，從過去兩年以來200%的上升，如果房地產(chǎn)上升200%很多在座的人都坐不住了，引起社會重大問題，如果證券市場跌20%這個引起整個經(jīng)濟的影響核波動是比有限的，當然大家會抱怨，如果房價跌20%會是什么情況，那會引起重大社會問題，很多買了房子的人會感覺到非常的恐慌，很多銀行會引起相關(guān)性用的風險，美國就是這樣，美國的房價還沒有怎么降低，很多以前從銀行借了錢的人就出現(xiàn)負資產(chǎn)，出現(xiàn)破產(chǎn)的危機。

　　所以，從這個意義讓講，有閑錢的人忙富人炒股，對經(jīng)濟的影響相對而言比房價要低得多，什么叫窮人？在貧困之下的，我說的窮人對住房日常生活需要還沒有得到滿足的這部分人，讓這部分人去買房，窮人買房有什么好處，窮人買方而不是窮人租房，對整個社會的穩(wěn)定毫無疑問是一個重要因素，一個正面的因素，很多社會學的研究都發(fā)現(xiàn)有資產(chǎn)房產(chǎn)的人對社會的穩(wěn)定訴求會比沒有房產(chǎn)租房子的人要高得多，中國的社會要核心要發(fā)展必須要營造一個舉著有其屋這樣的局面，不是簡單靠廉租房，在中國社會里面尤其如此，中國人的傳統(tǒng)都是希望有自己的房子，我們對房屋的所有權(quán)賦予的額外的價值非常高，這一點比西方來的多，我覺得不能簡單批評很多人想買房子，應(yīng)該理解他們，中國人千百年以來，長期形成的價值理念就是買自己的房子，有了房子這個事情能夠促進社會的穩(wěn)定，要鼓勵、營造所謂窮人要買房的機制，同時，如果社會大量所謂窮人有了自己的房子的話，這個對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而言，也是一個積極的健康的促進作用，試想一下，如果房地產(chǎn)行業(yè)只是做高端的給那些好奢侈品的房子，在社會長期影響力會大嗎？如果房地產(chǎn)行業(yè)大量精力是給社會的中產(chǎn)階層給提供住房的供給的話，房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)就很穩(wěn)定，社會基礎(chǔ)輿論基礎(chǔ)就很穩(wěn)定，從這個意義上講，為窮人創(chuàng)造買方的條件，也是房地產(chǎn)長期發(fā)展的必要條件，怎么實現(xiàn)富人炒股，窮人買房，怎么實現(xiàn)，條件很多，我只想講三個必要條件？

　　一，就是從房地產(chǎn)的市場本身發(fā)展來看，可能需要有兩個做兩件事情，兩個必要的條件，第一可能在房地產(chǎn)市場上面還是要適當維持甚至于提高這種投資的交易成本，這個聽起來經(jīng)濟同行大逆不道，怎么能提高交易成本呢？我說的提高交易成本，指的是投資的層本，剛剛說過了房地產(chǎn)行業(yè)是雙重性質(zhì)，房地產(chǎn)既提供使用價值，業(yè)提供投資價值，從剛剛分析來看，應(yīng)該把房地產(chǎn)投資價值擠到證券市場上去，擠到其它資本商場去，把房地產(chǎn)使用價值提高，把投資或者投機的功能降低，適當提高交易成本，比如說現(xiàn)在已經(jīng)實行了房子二級市場的增值稅，增值稅事情并不是中國人獨此一家，即便是美國、英國非常信奉自由經(jīng)濟思想的國家，也是實行這么一個機制，尤其是買第二套房子，第一套房子沒有，第二套房子是有這個規(guī)定，通過適當交易成本這么一個方式，減少房地產(chǎn)行業(yè)投機的功能，適當把這個利潤從二級市場轉(zhuǎn)移到一級市場。

　　打個比方說，要把以后買房子逐步的要把演變成買平板電視一樣買平板電視的時候誰去想到我要賣平板電視，把買房子賣房子的交易變成電器話，說的可能是通俗一點，買房子和買電器一樣，不要考慮房子會不會升值，適合不適合你住，滿足不滿足你的需要，在有房地產(chǎn)方面土地的供給適當靈活化或者擴大，土地的供給步擴大，怎么讓房價下降，這個是再簡單不過的道理，全世界的市場都是如此，供給步擴大，房價是下不來的，房地產(chǎn)供給核心因素就是土地，政府對于耕地的面積控制就完全理解，我不想違背整個政策嚴格耕地面積保持變的情況下，完全采取靈活的忖量交易方式，可以全國調(diào)整，某一個省，海南可以和安徽進行調(diào)整，文章可以做很多文章的，這是房地產(chǎn)市場的必要條件，資本市場也有需要采取必要的政策，來使得富人炒股、窮人買房的條件可以實現(xiàn)，需要強調(diào)在其他情況基本相同情況下優(yōu)先地產(chǎn)市場上市，為什么地產(chǎn)市場很重要，第一個好處通過上市能夠降低開發(fā)商的資本成本，而不要像現(xiàn)在這樣，賣期房，靠各種各樣非正式的資本運作方式來降低融資成本，上市好了，上市以后是的使得融資成本下降，可以部分轉(zhuǎn)移給消費者，或者買房子的人，這對于穩(wěn)定房價有一定的好處，在有一個好處什么？

　　讓一些開發(fā)商上市，也使得投資者富人炒股的人開發(fā)商的股票分享房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的利益，讓更多的人分享房地產(chǎn)的理順而不必直接去買房子，不要沖擊一級市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品市場，就好象說如果你認為平板電視價格會漲的話，趕緊去買平板電視的話，但是我去買海爾，三星、海信的股票也一樣，把房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的利潤部分轉(zhuǎn)移給股票市場，產(chǎn)品市場，不要讓產(chǎn)品市場產(chǎn)生沖擊，最后，房地產(chǎn)的商自己要干什么？房地產(chǎn)商自己也要創(chuàng)造必要條件，來實現(xiàn)富人超股，良心互動，一個還是要盡量壓低你的成本，才能夠把利潤做大，把價格下降，這樣讓房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展，在有一個還是對上市的房地產(chǎn)公司而言，還是要強調(diào)公司治理賺錢之后要回饋投資者要分享房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展的果實，讓炒股的人也來分享你的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的收益。三個條件做成之后，我相信能夠?qū)崿F(xiàn)富人炒股、窮人買房的房地產(chǎn)良性互動的前景，最后謝謝大家！

　　鏈接：李稻葵簡介   

　　李稻葵，清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心主任、清華大學經(jīng)濟管理學院金融系主任。曾兼任世界銀行中國社會保障體制改革研究項目顧問。李教授目前的研究興趣包括：中國宏觀經(jīng)濟運行研究，經(jīng)濟發(fā)展模式及制度變遷的跨國比較研究，以及大國發(fā)展戰(zhàn)略。李教授始終站在一個更宏觀的角度來審視中國經(jīng)濟的方方面面，同時他也深信中國的經(jīng)濟學研究，在歷史性崛起的當下，注定會對世界政治經(jīng)濟格局造成重大影響。