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　　平淡了兩年的上海樓市似乎重現(xiàn)2004年的火熱景象：最高單日成交量超過(guò)1500套、排隊(duì)購(gòu)房、房?jī)r(jià)上漲……在以人民幣為代表的資產(chǎn)持續(xù)升值及對(duì)內(nèi)隱性通貨膨脹的背景下，不動(dòng)產(chǎn)良好的保值增值投資屬性仍將為置業(yè)及投資者廣泛看重。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是，怎樣在不動(dòng)產(chǎn)投資屬性凸顯的情況下盡可能保證居民的居住權(quán)益？首先要對(duì)不同收入人群的置業(yè)需求進(jìn)行區(qū)分。對(duì)不同的收入人群，政府要扮演不同角色。高收入人群的需求應(yīng)當(dāng)完全市場(chǎng)化；中等收入家庭多具較強(qiáng)的購(gòu)房能力和較高的居住需求彈性，是住宅的主要購(gòu)買(mǎi)者，應(yīng)以稅收、信貸、產(chǎn)業(yè)等政策鼓勵(lì)并規(guī)范其購(gòu)房行為；對(duì)于低收入人群，房屋需求缺乏彈性，在一定時(shí)間內(nèi)不具備購(gòu)房能力，政府保障要發(fā)揮作用。

　　政策需要貫徹落實(shí)針對(duì)低收入人群的居住需求，需要保證基礎(chǔ)的純保障性質(zhì)的廉租房的建設(shè)和管理。

　　廉租房的進(jìn)、退、還，是當(dāng)務(wù)之急，這方面的制度和執(zhí)行都需要完善和規(guī)范。相關(guān)信息需要定期公布。目前政府可以定點(diǎn)向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)普通商品房用作廉租房和其他保障住房。相應(yīng)的監(jiān)管也要跟上去。

　　針對(duì)中等收入人群，面臨的問(wèn)題是如何滿(mǎn)足盡可能多的城市居民的新增和改善需求，同時(shí)預(yù)留未來(lái)城市擴(kuò)容需要的空間，避免因居民住房負(fù)擔(dān)過(guò)重而擠占其他消費(fèi)和投資的空間。

　　對(duì)這一問(wèn)題，目前的政策導(dǎo)向——加強(qiáng)普通商品住宅供應(yīng)、加大中小戶(hù)型的供應(yīng)比例是非常正確的。關(guān)鍵在于要有可執(zhí)行的細(xì)則和實(shí)際的執(zhí)行力度?？梢园ㄒ韵聨讉€(gè)方面：首先，加大普通住宅土地供應(yīng)和盤(pán)活存量土地的比重。解決目前供求緊張的局面，最有效的方法就是加大土地供應(yīng)。盤(pán)活存量土地包括加大企業(yè)并購(gòu)等方式，例如萬(wàn)科并購(gòu)恒大后，今年產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)始推出市場(chǎng)。

　　其次，加大功能型戶(hù)型，即90平方米以下戶(hù)型的供應(yīng)。目前房地產(chǎn)商對(duì)“90/70”的政策理解不夠，項(xiàng)目規(guī)劃推遲，導(dǎo)致推盤(pán)延遲，從而供應(yīng)被動(dòng)或主動(dòng)下降，供應(yīng)量縮小與需求高漲形成明顯對(duì)比。需要在政策上盡快予以明確指導(dǎo)，促進(jìn)發(fā)展商加快開(kāi)發(fā)和推盤(pán)速度，保證市場(chǎng)供應(yīng)量。對(duì)捂盤(pán)行為在交易環(huán)節(jié)上予以管理。政府也要盤(pán)清家底。

　　建議：“土地雙軌制”

　　目前世界上解決土地供應(yīng)有兩種模式：一是以中國(guó)香港、新加坡為代表，土地集約供應(yīng)，保障性土地制度健全；二是完全市場(chǎng)化土地供應(yīng)，以市場(chǎng)性土地供應(yīng)力度抑制高地價(jià)帶來(lái)高房?jī)r(jià)，比如美國(guó)等。

　　目前看來(lái)中國(guó)土地集約化的制度不會(huì)改變，同時(shí)保障性土地制度系列缺位。政府要么在短時(shí)間內(nèi)完善保障性的土地以及住房制度，要么針對(duì)不同的區(qū)域——比如土地越來(lái)越少的城市——可以采用第一種做法；對(duì)城市化進(jìn)程還很慢、土地供應(yīng)余地還很大的區(qū)域，建議采用第二種土地供應(yīng)辦法。這樣既能促進(jìn)城市發(fā)展，又能鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商為區(qū)域經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)。

　　政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者和保障者，需要規(guī)范市場(chǎng)秩序、當(dāng)好裁判，在扶助弱勢(shì)群體方面責(zé)無(wú)旁貸。因此，保障住房和市場(chǎng)住宅的用地、融資、貸款扶持等需要有清楚的計(jì)劃，金融、稅收、交易環(huán)節(jié)的相關(guān)部門(mén)要給出清晰的市場(chǎng)政策，扭轉(zhuǎn)購(gòu)房消費(fèi)的單向局面，宜買(mǎi)則買(mǎi)，宜租則租。

　　在保障之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政傾向相應(yīng)弱化，毋需把房?jī)r(jià)與官員政績(jī)相聯(lián)系。只要符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，房?jī)r(jià)可以少調(diào)控或不調(diào)控。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)由投資行為決定，由此需要做的是類(lèi)比股市，系統(tǒng)分析目前各種指數(shù)，建立系統(tǒng)的指數(shù)解讀體系，幫助媒體和購(gòu)房者通過(guò)了解相應(yīng)的指數(shù)變化買(mǎi)賣(mài)投資房產(chǎn)，使得購(gòu)房輿論形成有數(shù)據(jù)可依、準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)的體系。