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　　從去年7月31日正式登陸A股市場，作為地產(chǎn)新貴的保利地產(chǎn)(600048)到目前正好滿一年。一年里保利地產(chǎn)可謂風光無限，豪氣沖天，向投資者交付了一份滿意的答卷。不僅牢牢穩(wěn)坐國內(nèi)證券市場第一高價地產(chǎn)股，而二級市場股價按照發(fā)行價計算的漲幅已超過10倍。在本報評選的上市公司成長性百強榜中，保利地產(chǎn)名列第17位。

　　令人驚嘆的成長性

　　從事證券投資的人都知道，衡量一個公司是否優(yōu)質(zhì)，是否值得投資，其中最關(guān)鍵的一個指標就是成長性。保利地產(chǎn)之所以獲得廣大投資者的青睞，最關(guān)鍵的因素就在于其高成長性。而這種高成長性，不僅體現(xiàn)在公司的業(yè)績上面，更可貴的是已經(jīng)深入到公司管理層的內(nèi)心深處，作為奮斗目標，作為價值衡量標準。

　　在保利地產(chǎn)內(nèi)部，公司員工一個共同的價值觀就是，成長比成功更重要！提出這一核心理念的正是公司董事長李彬海。李彬海認為，目前的時代是一個競爭的時代，如果你不能迅速成長，只有被淘汰。作為過往已經(jīng)取得巨大成功的房地產(chǎn)公司，將成長定位為首要目標，會讓公司上下員工的激情更大、動力更足、公司的前途更遠大。

　　從2003年到2006年，保利地產(chǎn)保持了連續(xù)三年的高成長，公司總資產(chǎn)、銷售額和凈利潤的年均增長率分別達到了107%、86%和111%。公司銷售額2003年只有6.21億元，但到2006年已迅速攀升至40.1億元；凈利潤由7000萬元飆升到6.6億元。2006年公司結(jié)算面積達到73萬平米，銷售面積123萬平米，而按照公司最新公告顯示，今年上半年公司即實現(xiàn)銷售面積94.26萬平米，實現(xiàn)銷售金額79.5億元，同比增長166.81%，半年就完成了去年全年的銷售。

　　房地產(chǎn)公司要保持高成長性，豐厚的土地儲備是必不可少的條件。關(guān)注保利地產(chǎn)的投資者不難發(fā)現(xiàn)，公司上市一年來最多的公告就是關(guān)于競得土地。截至今年7月30日，公司在短短一年的時間里就公告了15次拿地行動，共斥資113.4億元，獲得土地儲備289.8萬平米。

　　對此，公司總經(jīng)理宋廣菊坦言，截至2006年年底，公司土地儲備規(guī)劃建筑面積已經(jīng)達到823萬平方米，擬建、在建項目總建筑面積約1285萬平方米，這為公司今后三到五年持續(xù)、穩(wěn)定高增長奠定了堅實的基礎(chǔ)。

　　戰(zhàn)略成為制勝法寶

　　作企業(yè)，如同行軍打仗，不僅要有理念，更要有戰(zhàn)略。軍人出身的保利地產(chǎn)掌舵人李彬海為公司制定了包含區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略和人才戰(zhàn)略在內(nèi)的全面戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　“實際上公司最大的特點是戰(zhàn)略管理非常到位，戰(zhàn)略執(zhí)行能力非常強。”宋廣菊這樣總結(jié)保利地產(chǎn)十幾年的發(fā)展歷程。

　　2003年保利地產(chǎn)的銷售收入中有97%來自于廣州，但到2006年在銷售額大幅增長的前提下，這個比例已經(jīng)下降到了36%。保利地產(chǎn)在短短幾年的時間里迅速由一個地方性房地產(chǎn)開發(fā)商成長為業(yè)界矚目的全國性房地產(chǎn)公司。

　　2002年股份制改革完成之后，保利地產(chǎn)就制定了全國擴張的十年戰(zhàn)略規(guī)劃，計劃分為兩步走：第一步就是在三年內(nèi)完成全國性的戰(zhàn)略布局；第二步是由點到面地開展項目，就是區(qū)域不但要進去，而且要實現(xiàn)區(qū)域的規(guī)模發(fā)展，區(qū)域的規(guī)模發(fā)展將帶來公司利潤的高速發(fā)展。

　　保利地產(chǎn)2002年進入北京和武漢市場；2003年進入重慶、上海、沈陽和岳陽；2005年進入佛山；2006年進入包頭市場，2007年進入長春、成都、杭州等。目前已經(jīng)形成了以廣州為中心的華南區(qū)域，以武漢為中心的華中區(qū)域，以上海為中心的華東區(qū)域，以北京為中心的華北區(qū)域和沈陽為中心的東北區(qū)域，以重慶為中心的西南區(qū)域等發(fā)展格局。

　　保利地產(chǎn)未來的區(qū)域戰(zhàn)略十分明確：一方面，以廣州、北京、上海為未來發(fā)展的重點核心城市，在已拓展的其他重點區(qū)域市場基礎(chǔ)上，繼續(xù)拓展其他發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域性經(jīng)濟中心城市，夯實和完善公司全國戰(zhàn)略布局；另一方面，在各區(qū)域市場占有一定的市場份額，爭取三年內(nèi)在所進入的區(qū)域市場進入銷售前二名，形成多區(qū)域利潤增長點。

　　“從目前來看，第一步戰(zhàn)略目標已經(jīng)全面完成，執(zhí)行的非常到位。這從公司的銷售收入?yún)^(qū)域結(jié)構(gòu)已經(jīng)體現(xiàn)的非常明顯。目前公司已開始了第二步戰(zhàn)略。在戰(zhàn)略管理中由于目標明確，措施得力，最終帶來的是戰(zhàn)略執(zhí)行非常到位。這是公司的一個特點，也是與行業(yè)其他公司相比最大的優(yōu)勢。說到底我們就是戰(zhàn)略制勝。”宋廣菊對此非常自豪。

　　公司在制定十年全國戰(zhàn)略規(guī)劃的同時，也制定了品牌發(fā)展戰(zhàn)略。目前公司品牌的知名度和美譽度均得到了極大的提升，其品牌價值名列國有房地產(chǎn)企業(yè)榜首，品牌資產(chǎn)大幅增長。

　　高效的決策機制

　　房地產(chǎn)開發(fā)需要獨到的投資視角，說通俗一點就是要有常人所不及的眼力，能夠從沙礫中發(fā)現(xiàn)金子。而說到這里，廣州保利國際廣場就是保利地產(chǎn)的頂級制作，被廣州房地產(chǎn)界譽為經(jīng)典之作。

　　該項目位于廣州琶洲島上，北臨珠江、西接國際會展中心主體建筑，土地面積5.76萬平方米，規(guī)劃建筑面積18.98萬平方米。2002年，廣州地產(chǎn)界普遍對新交易會中心所在的琶洲極不看好，保利地產(chǎn)以不到2000元/平方米(樓面價)輕松拍得該地塊。隨著2004年會展中心開業(yè)廣交會逐漸移向新場館，會展經(jīng)濟效應(yīng)漸漸體現(xiàn)，琶洲地價也連續(xù)攀升。2006年底，PZB1301地塊以10037元/平方米的樓面單價出讓，相當于保利國際廣州地價的6.5倍，創(chuàng)下了廣州地價新高，與此同時，保利國際廣場辦公樓及展廳的均價也達到了20000元/平方米，極大的分享了區(qū)域發(fā)展所帶來的土地增值。

　　這種點石成金的手筆，在外界看來似乎百年一遇，然而這樣的項目對保利地產(chǎn)來說不勝枚舉。

　　“保利地產(chǎn)把握機遇的能力非常強，而這種能力不僅來源于公司成立15年來對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗積累，更在于有一個良好的管理團隊和快速決策機制。不能簡單的歸結(jié)于機會，而在于公司整體的綜合實力。”宋廣菊認為。

　　保利地產(chǎn)采取的是垂直職能式的管理和二級法人管理相結(jié)合的管理模式，管理層級較少，結(jié)構(gòu)相對扁平，其優(yōu)勢在于能夠集中調(diào)動公司的優(yōu)質(zhì)資源，對各地房地產(chǎn)變化的反應(yīng)較快，這和現(xiàn)階段急于全國擴張的保利地產(chǎn)是相適應(yīng)的。以公司董事長李彬海為代表的公司最高決策層，憑借對中國房地產(chǎn)業(yè)的深刻了解，具備了良好的市場把握能力。

　　除此之外，保利地產(chǎn)是國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司中最早實行管理層持股的公司之一，實現(xiàn)了管理層利益與公司長遠利益的高度統(tǒng)一。2002年，保利地產(chǎn)改制設(shè)立股份公司，發(fā)起人除保利南方集團和廣東華美兩法人單位外，還有16位自然人，其中7位分別在大股東保利南方集團及最終控制人中國保利集團擔任管理職務(wù)，另有7位在上市公司擔任管理職務(wù)。通過發(fā)起人持股，保利地產(chǎn)實際已完成了初步的股權(quán)激勵。

　　商業(yè)地產(chǎn)或成未來王牌

　　經(jīng)過15年的發(fā)展，保利地產(chǎn)已從單一的住宅開發(fā)全面拓展到高檔別墅、商業(yè)地產(chǎn)、高檔寫字樓等多層次的產(chǎn)品體系。而最令人關(guān)注的是保利地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項目，與一般房地產(chǎn)開發(fā)商不同的是，保利地產(chǎn)堅持住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更為合理。以前面提及的廣州保利國際廣場為例，兩棟商業(yè)寫字樓公司只銷售了南塔，而將整個北塔進行對外出租。

　　“我們之所以這樣做，目的就是為了保證公司業(yè)績的穩(wěn)定，提高企業(yè)的抗風險能力，實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。從西方發(fā)達國家的經(jīng)驗可以看到，房地產(chǎn)企業(yè)要保證業(yè)績的穩(wěn)定，持有部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)進行長期經(jīng)營是必由之路。中國房地產(chǎn)業(yè)不可能永遠像現(xiàn)在一樣，全國上下一個大工地。在這波建設(shè)高潮過去之后，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤來自何處？經(jīng)營性商業(yè)地產(chǎn)顯然是需要考慮的一個重要方面。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司沒這么做，但將來必然會走這條路。”保利地產(chǎn)董事長李彬海分析認為。

　　“我們的目標是鑄地產(chǎn)長城，樹長線藍籌。房地產(chǎn)行業(yè)如何應(yīng)對政策風險和市場風險，是公司必須要考慮的。公司經(jīng)營商業(yè)性地產(chǎn)是從戰(zhàn)略定位的角度考慮的，最終目的就是要以此來化解政策風險和市場風險，避免公司業(yè)績的大幅度波動。”李彬海如是說。

　　據(jù)介紹，保利地產(chǎn)的最終目標是實現(xiàn)經(jīng)營性地產(chǎn)與銷售地產(chǎn)的比例達到3：7，即在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)中有70%用于銷售，30%留作長期經(jīng)營。

　　公司進行商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營，除了獲取穩(wěn)定的租金收益之外，享受房地產(chǎn)長期增值的收益也是公司考慮的因素之一。

　　“我們擁有的商業(yè)地產(chǎn)，如果按照公允價值來核算，對公司資產(chǎn)規(guī)模來說無疑具有巨大的提升空間，這可以說是我們到目前為止沒有打出去的一張王牌。”李彬海對此信心滿懷。