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　　隨著多宗帶有“商業(yè)+住宅+辦公”綜合用途地塊紛紛名花有主，杭州地產(chǎn)業(yè)有望在未來(lái)幾年進(jìn)入一個(gè)全新的城市綜合型物業(yè)開發(fā)時(shí)期。

　　市場(chǎng)的這一信號(hào)是由近期的幾宗大面積地塊出讓記錄發(fā)出的。5月底，經(jīng)過17輪的激烈爭(zhēng)奪后，本地房產(chǎn)巨頭綠城聯(lián)合其他兩家企業(yè)以34.9億元的總價(jià)奪得了錢江新城17號(hào)地塊的開發(fā)權(quán)，該地塊的用地指標(biāo)上明確顯示，除了容積率3.2、占地面積63345平方米的住宅地外，該地塊還包括容積率為4.5、占地20910平方米的商業(yè)用地，用于開發(fā)酒店、辦公及其他商業(yè)物業(yè)。此后，位于下沙的18號(hào)地塊出讓，金隅嘉業(yè)擊退各路同行拿下了這塊占地352畝、總開發(fā)面積超過50萬(wàn)平方米的航母級(jí)地塊，該地塊同樣包含了住宅、文化娛樂、旅館和商業(yè)金融等諸多用途。除此以外，去年底綠城和濱江聯(lián)手拿下的杭汽發(fā)地塊，以及今年3月濱江以15.2億元拿下的錢江新城10號(hào)地塊同樣帶有類似綜合性物業(yè)性質(zhì)。

　　數(shù)塊綜合用途地塊的先后出讓，預(yù)示著未來(lái)幾年內(nèi)，杭城將涌現(xiàn)出為數(shù)不少的、被業(yè)內(nèi)稱之為都市綜合體的復(fù)合性物業(yè)，這無(wú)疑將把向來(lái)以開發(fā)住宅物業(yè)為主的杭州房地產(chǎn)業(yè)帶入一個(gè)全新的時(shí)期。“對(duì)大多數(shù)從未涉足此類物業(yè)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這將是一個(gè)摸著石頭過河的過程，”一位業(yè)內(nèi)資深人士這樣說(shuō)道。

　　都市綜合體是全新的生活方式

　　對(duì)于都市綜合體或稱之為復(fù)合型建筑群的這種新型物業(yè)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士并不陌生。“都市綜合體的出現(xiàn)，是一個(gè)城市發(fā)展過程中的必然。”蓋亞機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理吳之紅指出，在全球范圍內(nèi)，幾乎任何城市化的過程都伴隨著都市綜合體的發(fā)展，如香港太古城、北京東方廣場(chǎng)、深圳萬(wàn)象城(查看地圖)等等，這些都市綜合體的出現(xiàn)，不僅解決了大都市發(fā)展過程中人們對(duì)交通、購(gòu)物、生活等資源的集約化需求問題，而且此類大體量建筑群因?yàn)橐?guī)模、品質(zhì)以及對(duì)都市生活人群的影響力很大，常常會(huì)作為品牌物業(yè)一舉成為板塊甚至整個(gè)城市的中心。

　　在杭州，錢江新城內(nèi)正在開發(fā)中的杭州萬(wàn)象城無(wú)疑是最早、規(guī)模最大的都市綜合體物業(yè)。這個(gè)總建筑面積近80萬(wàn)平方米(含地上、地下)，復(fù)制盛名全國(guó)“深圳萬(wàn)象城模式”的綜合體物業(yè)，建成后將是一個(gè)集大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高檔公寓及高尚住宅等功能為一體的超大型都市綜合體項(xiàng)目。目前已開工的一期是一個(gè)24萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心和14萬(wàn)平方米的高檔住宅。

　　“作為一個(gè)各類功能復(fù)合、高度集約的建筑綜合，都市綜合體融會(huì)了城市精粹，絕非簡(jiǎn)單幾種建筑形態(tài)的疊加。”在華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)(杭州)有限公司營(yíng)銷部經(jīng)理陳強(qiáng)看來(lái)，都市綜合體代表著一種全新的生活方式，有一種城中之城的概念，就像一個(gè)小社會(huì)完全可以滿足自足自給，各種資源可以相互影響、互相補(bǔ)充、相互依存，“完全是1+1>2的概念。”

　　資金與經(jīng)驗(yàn)決定項(xiàng)目成敗

　　今年上半年，濱江房產(chǎn)位于錢江新城內(nèi)的新城時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目正式開工，這是一個(gè)體量超過20萬(wàn)平方米的復(fù)合型物業(yè)。“新城時(shí)代廣場(chǎng)主要包括寫字樓、單身公寓和商業(yè)三部分。”談及此類綜合體物業(yè)與傳統(tǒng)住宅或是單純的寫字樓開發(fā)的不同，濱江房產(chǎn)副總經(jīng)理余忠祥認(rèn)為，最大的區(qū)別是在資金實(shí)力與操作經(jīng)驗(yàn)上。“首先，綜合物業(yè)本身的體量比較大，對(duì)首期資金投入的要求便遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過其他單體物業(yè)；同時(shí)，如果是單純的住宅，前期銷售速度較快，資金回籠快，對(duì)開發(fā)商的資金要求沒那么高，綜合體物業(yè)中的寫字樓和商業(yè)，很多并不會(huì)分割銷售，即便銷售一般也要等工程結(jié)頂以后，沒有實(shí)力的開發(fā)商一般很難把這種項(xiàng)目做好。對(duì)企業(yè)的招商能力同樣會(huì)有很大的考驗(yàn)，對(duì)綜合體物業(yè)來(lái)說(shuō)，不同形態(tài)的物業(yè)之間是相互影響，相互促進(jìn)的，一旦招商不力，便會(huì)對(duì)其他類型物業(yè)的銷售與管理造成損害。”

　　相比于體量并不算大的中型綜合體物業(yè)，華潤(rùn)新鴻基銷售部經(jīng)理陳強(qiáng)認(rèn)為，大型都市綜合體物業(yè)在這方面的特點(diǎn)更為突出。“以招商為例，沒有相應(yīng)的招商團(tuán)隊(duì)、招商途徑，寫字樓招租沒有相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，都市綜合體中用于日后自留經(jīng)營(yíng)的商業(yè)和寫字樓將很難做好，而這同時(shí)會(huì)影響到住宅的銷售和日后的居住品質(zhì)，”在陳強(qiáng)看來(lái)，“前期的規(guī)劃尚可以交給專業(yè)的公司來(lái)做，但是針對(duì)產(chǎn)品內(nèi)部的細(xì)節(jié)問題，只能依賴于已有的經(jīng)驗(yàn)，即便如此，也不能排除招商過程中還要對(duì)既定方案進(jìn)行不停的修整，這對(duì)一些資金實(shí)力有限的中小公司而言，根本無(wú)法想象。”

　　蓋亞機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理吳之紅則指出，綜合體物業(yè)的開發(fā)要非常注重幾種不同類型物業(yè)間的平衡和權(quán)重，除了資金和經(jīng)驗(yàn),它對(duì)開發(fā)商的綜合開發(fā)能力同樣會(huì)提出更多的要求，包括整個(gè)開發(fā)過程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理以及未來(lái)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和售后服務(wù)等等，都需要全新的理念和模式進(jìn)行資源優(yōu)化。

　　未來(lái)市場(chǎng)將成品牌開發(fā)商新陣地

　　隨著綠城、濱江以及眾多外來(lái)實(shí)力派開發(fā)商紛紛涉足綜合性物業(yè)開發(fā)，勢(shì)必會(huì)在杭州掀起新一輪的地產(chǎn)開發(fā)潮，進(jìn)而給杭州地產(chǎn)帶來(lái)不一樣的地產(chǎn)開發(fā)理念。但是，也有一部分人士對(duì)于杭州這樣的城市究竟能容納多少都市綜合體物業(yè)心存疑慮。“都市綜合體是隨城市發(fā)展而發(fā)展的，但杭州充其量是個(gè)中等城市。”蓋亞機(jī)構(gòu)副總吳之紅指出。

　　對(duì)此，華潤(rùn)新鴻基的陳強(qiáng)則表示出了不同的看法：“杭州的城市化速度非常快，蕭山、余杭并入后，杭州的幾大副城都應(yīng)該發(fā)展一個(gè)大型都市綜合體是毫無(wú)疑問的，至于中型的，可以更多?，F(xiàn)在杭州大型的綜合體物業(yè)只有萬(wàn)象城一個(gè)，應(yīng)該說(shuō)此類物業(yè)在杭州的市場(chǎng)前景非常大。”

　　濱江房產(chǎn)副總余忠祥則從另一個(gè)角度出發(fā)，認(rèn)為功能復(fù)合的綜合型物業(yè)將會(huì)成為越來(lái)越多實(shí)力品牌開發(fā)商的新寵。“綜合體物業(yè)對(duì)于資金的要求確實(shí)比較高，但住宅賣了也就賣了，只是一次性收益，靠經(jīng)營(yíng)出成績(jī)的綜合型物業(yè)則可以讓開發(fā)商通過自留經(jīng)營(yíng)不斷升值，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益而言，綜合體物業(yè)更有發(fā)展前景。”實(shí)際情況也確如余總所言，對(duì)于中小房產(chǎn)企業(yè)形成巨大開發(fā)壓力與資金壓力的綜合型物業(yè)，如今正在成為眾多品牌開發(fā)商的角逐場(chǎng)，在杭州近期幾塊大體量的綜合性用地出讓中，基本上都是實(shí)力派開發(fā)商之間的互相競(jìng)爭(zhēng)。“開發(fā)企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)后，需要有資本沉淀型的物業(yè)持有，而從品牌效應(yīng)來(lái)說(shuō)，大體量的綜合型物業(yè)對(duì)開發(fā)商塑造品牌也有更大的促進(jìn)作用。”