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　　在城市化由沿海向內(nèi)地、由東部向中西部的梯度發(fā)展中，美都控股努力找到自己的定位，以二三線城市為主開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

　　站在美都·恒升名樓上向東南望，可以看到商場(chǎng)、寫(xiě)字樓鱗次櫛比，幾棟在建樓宇已經(jīng)脫下了綠裝。“那一片是杭州最繁華的商業(yè)區(qū)——武林門(mén)廣場(chǎng)。”美都控股(600175)董事會(huì)秘書(shū)王愛(ài)明說(shuō)道。他介紹，公司在杭州的主要項(xiàng)目美都廣場(chǎng)，距離武林門(mén)廣場(chǎng)大約10分鐘的車(chē)程。

　　美都控股自2002年重組后主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，還算不上“資深”，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模也不像其他一線房地產(chǎn)公司那樣“家大業(yè)大”。不過(guò)，由于近三年來(lái)公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)出的高成長(zhǎng)，使得市場(chǎng)對(duì)公司寄予了很大的關(guān)注。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，近三年來(lái)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率，在全體上市公司中，位居前十位。

　　對(duì)于未來(lái)的發(fā)展，美都控股董事長(zhǎng)聞?wù)迫A表示，“今后，我們將在中國(guó)城市化由沿海向內(nèi)地、由東部向中西部的梯度發(fā)展中，努力找到自己的定位。根據(jù)公司的現(xiàn)狀，公司將以二三線城市為主開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，因此，我們正在這些城市尋找新的適合公司的土地，來(lái)充實(shí)公司的土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。”

　　布局二三線城市

　　經(jīng)過(guò)近5年時(shí)間的發(fā)展，美都控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)度已經(jīng)占到90%以上，成為“純”度很高的地產(chǎn)類(lèi)上市公司。目前公司擁有的房地產(chǎn)在建及儲(chǔ)備項(xiàng)目10余個(gè)，規(guī)劃建筑面積89萬(wàn)平米。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，相對(duì)于公司1.664億股的總股本，這樣的儲(chǔ)備項(xiàng)目規(guī)模并不算小；并且在開(kāi)發(fā)進(jìn)度上，銷(xiāo)售項(xiàng)目、在建項(xiàng)目和儲(chǔ)備項(xiàng)目形成了梯度，從而保持了項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的較好銜接。

　　從項(xiàng)目的區(qū)域分布看，公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中于浙江、安徽和海南的二三線城市。聞?wù)迫A表示：“公司的發(fā)展思路是，在依托現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步實(shí)行異地?cái)U(kuò)張，特別是對(duì)二三線城市的擴(kuò)張，在二三線城市中逐步樹(shù)立起美都這一房地產(chǎn)品牌。”

　　在杭州，公司目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有兩個(gè)，分別為規(guī)劃建筑面積為7.8萬(wàn)平方米的“美都廣場(chǎng)”和規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目“后珠·美都雅苑”。前者已經(jīng)竣工，部分已經(jīng)銷(xiāo)售并結(jié)轉(zhuǎn)了收入。聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目稅前利潤(rùn)約為1.7億元。而后者正處于施工階段，尚未銷(xiāo)售。

　　在浙江的其他地區(qū)，公司在建項(xiàng)目還包括“千島湖碧云天”和湖州“百合公寓”，規(guī)劃建筑面積分別為4.3萬(wàn)平方米和3.6700萬(wàn)平方米；這兩個(gè)項(xiàng)目均已竣工，并完成大部分的銷(xiāo)售。

　　在安徽宣城，公司的“美都新城”規(guī)劃建筑面積33.57萬(wàn)平方米，項(xiàng)目一期已經(jīng)開(kāi)工，尚未銷(xiāo)售。另外，公司在安徽寧國(guó)的項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為5萬(wàn)平方米，其中“美都陽(yáng)光商城”在建；其他三個(gè)子項(xiàng)目均已竣工。

　　為向區(qū)域性專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)公司的方向發(fā)展，同時(shí)擴(kuò)充資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，今年5月28日，公司與廣東惠州大亞灣健風(fēng)集團(tuán)簽署協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)廣東省大亞灣(原金灣山莊)房地產(chǎn)項(xiàng)目。公司預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目能產(chǎn)生2億元左右的利潤(rùn)。

　　美都控股日前發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)顯示，2007年1至6月，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)較去年同期增長(zhǎng)200%以上，去年同期，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)451.6萬(wàn)元。這意味著，公司今年中期的凈利潤(rùn)將超過(guò)1355萬(wàn)元，占2006年全年凈利潤(rùn)的80%以上。事實(shí)上，今年一季度，公司已經(jīng)交出了一份不錯(cuò)的“成績(jī)單”。一季報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1113.6萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)184.74%。

　　對(duì)于業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，公司董秘王愛(ài)明解釋道，這主要是由于今年以來(lái)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展良好，部分項(xiàng)目結(jié)利所致。數(shù)據(jù)顯示，自2006年三季度開(kāi)始，公司一批房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼竣工結(jié)算和確認(rèn)收入，從而使公司業(yè)績(jī)有了很大提升。今年一季度末，在公司資產(chǎn)負(fù)債表中，“預(yù)收款項(xiàng)”一項(xiàng)也已達(dá)到10718.9萬(wàn)元。這就是美都控股的部分項(xiàng)目預(yù)售款。

　　對(duì)于二三線城市房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期前景，聞?wù)迫A認(rèn)為，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)城市尤其是沿海城市的住宅市場(chǎng)，依然具備廣闊的發(fā)展空間，并逐步影響沿海城市周邊二三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展。他表示，在二三線城市不斷獲得新的土地儲(chǔ)備，符合公司目前的發(fā)展?fàn)顩r，并將在今后產(chǎn)生豐厚的回報(bào)。

　　定向增發(fā)做強(qiáng)主業(yè)

　　地根和銀根收緊，使得行業(yè)集中度逐漸增強(qiáng)，公司目前規(guī)模仍然偏小，如何進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是公司的當(dāng)務(wù)之急。通過(guò)定向增發(fā)注入資產(chǎn)，成為公司做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的重要途徑。

　　今年3月，公司公布了定向增發(fā)方案，擬向控股股東美都集團(tuán)定向增發(fā)6300萬(wàn)股，集團(tuán)以其持有的浙江恒升投資開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)認(rèn)購(gòu)增發(fā)的股份。浙江恒升投資旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目包括“美都現(xiàn)代城”、“藍(lán)色港灣”及“恒升商業(yè)大廈”，合計(jì)規(guī)劃建筑面積38.9萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目主要位于臨近杭州的德清縣。增發(fā)完成后，美都集團(tuán)的持股比例將由原來(lái)的22.69%提高到43.92%。

　　聞?wù)迫A介紹，增發(fā)收購(gòu)?fù)瓿珊?，集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同時(shí)進(jìn)入上市公司，公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)上升為二級(jí)，因此在區(qū)域開(kāi)發(fā)的空間將會(huì)大幅度打開(kāi)。此外，借助于本次定向增發(fā)，集團(tuán)今后將不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)，美都控股與集團(tuán)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題也得以解決。

　　聞?wù)迫A表示，控股股東注入的資產(chǎn)優(yōu)良，根據(jù)2007年盈利預(yù)測(cè)報(bào)告，預(yù)計(jì)資產(chǎn)注入后，美都控股2007年及2008年的每股收益分別為0.377元、0.501元，相應(yīng)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)為8600萬(wàn)元和11430萬(wàn)元。

　　不過(guò)，有行業(yè)研究員認(rèn)為上述預(yù)測(cè)較為保守。他們預(yù)測(cè)，本次定向增發(fā)進(jìn)入上市公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)，可為公司貢獻(xiàn)所得稅前利潤(rùn)1.5億元左右，結(jié)轉(zhuǎn)速度約為三年。而公司在資產(chǎn)注入后的實(shí)際每股收益，2007年及2008年分別可達(dá)到0.50元及0.80元。相對(duì)于過(guò)往業(yè)績(jī)，將體現(xiàn)出較好的成長(zhǎng)性。

　　股權(quán)收益價(jià)值不菲

　　在美都控股的估值方面，令投資者重點(diǎn)關(guān)注的，還有目前其所持天鴻寶業(yè)(600376)3461萬(wàn)股的股權(quán)。聞?wù)迫A表示，由于天鴻寶業(yè)暫時(shí)處于虧損狀態(tài)，因此按權(quán)益法計(jì)量，這部分股權(quán)對(duì)公司盈利不會(huì)產(chǎn)生大的影響。天鴻寶業(yè)定向發(fā)行后，公司的股權(quán)比例將被攤薄。

　　不過(guò)市場(chǎng)看重的是這部分股權(quán)的未來(lái)價(jià)值。美都控股現(xiàn)在為天鴻寶業(yè)第二大股東，占天鴻寶業(yè)總股本的13.32%。而天鴻寶業(yè)現(xiàn)在的控股股東為北京首開(kāi)集團(tuán)，首開(kāi)集團(tuán)是北京最大的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)。集團(tuán)注冊(cè)資本金10億元，總資產(chǎn)500億元；物業(yè)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)為100萬(wàn)平方米，物業(yè)管理面積2100多萬(wàn)平方米；年開(kāi)復(fù)工規(guī)模為500萬(wàn)平方米，年竣工面積為150萬(wàn)平方米左右，年經(jīng)營(yíng)收入100億元左右。

　　今年6月，首開(kāi)集團(tuán)借殼天鴻寶業(yè)整體上市揭開(kāi)帷幕。天鴻寶業(yè)計(jì)劃向特定對(duì)象首開(kāi)集團(tuán)發(fā)行不超過(guò)5.5億股股票，收購(gòu)首開(kāi)集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)資產(chǎn)。首開(kāi)集團(tuán)用于認(rèn)購(gòu)股份的資產(chǎn)賬面凈值約26.3億元，包括北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司100%股權(quán)等12項(xiàng)資產(chǎn)。

　　市場(chǎng)分析師認(rèn)為，首開(kāi)集團(tuán)無(wú)論資產(chǎn)規(guī)模還是盈利能力在行業(yè)中都極為顯赫，因此整體上市或優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，對(duì)天鴻寶業(yè)的股權(quán)價(jià)值而言，都將出現(xiàn)大幅度的提升。作為天鴻寶業(yè)的第二大股東，美都控股的持股成本不到4元，而現(xiàn)在，天鴻寶業(yè)的股價(jià)已超過(guò)40元，美都控股無(wú)疑將成為這一事件的最大受益者之一。

　　不過(guò)會(huì)計(jì)專(zhuān)家則指出，這部分股權(quán)的價(jià)值如何計(jì)量，主要取決于美都控股董事會(huì)的解釋。按照現(xiàn)在的權(quán)益法計(jì)算，并不會(huì)對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生正面影響。這筆股權(quán)只有過(guò)了禁售期，并出售后，其價(jià)值才能進(jìn)入損益。

　　天鴻寶業(yè)2006年2月實(shí)施股改時(shí)，美都控股承諾，其通過(guò)上海證券交易所掛牌出售股份的數(shù)量占天鴻寶業(yè)股份總數(shù)的比例，在十二個(gè)月內(nèi)不超過(guò)5%，在二十四個(gè)月內(nèi)不超過(guò)10%。目前美都控股持有的3461萬(wàn)股天鴻寶業(yè)股票中已有1299萬(wàn)股解除禁售。

　　另外，公司的股權(quán)投資還包括：參股湖州市商業(yè)銀行10%，控股浙江省最大的擔(dān)保公司中新力合擔(dān)保有限公司，占35%股份。這些股權(quán)投資相信今后會(huì)為公司帶來(lái)較高的投資回報(bào)。