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　　在商業(yè)地產(chǎn)策劃與招商實踐中，新摩爾公司遇到數(shù)個收購后重新策劃與再開發(fā)的大型商業(yè)綜合體和購物中心案例，結(jié)合作者到數(shù)個購物中心收購項目現(xiàn)場協(xié)助甲方判斷和決策的實踐經(jīng)驗，深感好的判斷方法和盈利模式能夠為商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營者創(chuàng)造巨大財富。

　　這篇文章是根據(jù)數(shù)個大型商業(yè)物業(yè)項目收購與重組的實際經(jīng)驗教訓(xùn)寫作的專文，收購商業(yè)物業(yè)項目投資巨大，上市公司領(lǐng)導(dǎo)決策收購大型商業(yè)物業(yè)需要專門知識，需要正確運用商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)策略，才能使得收購和經(jīng)營取得成功。

　　一、商業(yè)物業(yè)的收購動機

　　2002年商業(yè)地產(chǎn)熱潮留下后遺癥，大量商業(yè)物業(yè)需要收購重新再開發(fā)。外資基金在收購國內(nèi)高回報商業(yè)物業(yè)方面也陷入困境，個別利潤較好的商業(yè)物業(yè)項目大部分已經(jīng)被收購，因此外國基金在華收購優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)遇到了項目荒。

　　上市公司希望投資資金密集和技術(shù)密集的行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)吸引了上市公司決策者的目光這是正常的，具有穩(wěn)定回報的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目是上市企業(yè)收購的對象。

　　二、商業(yè)物業(yè)的收購流程

　　目標(biāo)選擇

　　1.地段人流較多交通便利

　　2.屬于成熟商圈，或者周邊富裕居民較多，人口密集，具有形成商圈潛力的區(qū)域。

　　3.整個物業(yè)建筑設(shè)計比較合理，為商業(yè)經(jīng)營沒有太大影響。具體表現(xiàn)在商業(yè)空間能夠滿足主力店要求，停車位比較充足。

　　4.產(chǎn)權(quán)明晰，法律手續(xù)齊全，項目符合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求。

　　初步估價與判斷

　　通過房地產(chǎn)估價法對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行估價，主要根據(jù)周邊同類物業(yè)價格趨勢進(jìn)行判斷。

　　初步估價潛藏風(fēng)險，通常容易忽略實際經(jīng)營風(fēng)險。沒有良好的商業(yè)經(jīng)營，商業(yè)物業(yè)升值就沒有依托。

　　專業(yè)商業(yè)管理公司估價與升值空間判斷

　　在收購大型商業(yè)物業(yè)時候，深圳新摩爾商業(yè)管理公司受到投資者委托，通過多個商業(yè)物業(yè)估價實踐，新摩爾認(rèn)為對物業(yè)潛在價值分析，需要進(jìn)行模擬經(jīng)營方案設(shè)計與招商摸底工作，聽取商家和消費者意見，綜合考慮各方面因素后，能夠準(zhǔn)確給出收購與否和收購價格的建議。

　　由于商業(yè)經(jīng)營的復(fù)雜性，在收購時候，必須給商業(yè)物業(yè)留出較大升值空間，同時要留出充足的經(jīng)營管理費用，通過專業(yè)判斷一般能夠降低2000-8000萬元左右收購成本。

　　三、商業(yè)物業(yè)收購后的經(jīng)營

　　正負(fù)零狀態(tài)的商業(yè)物業(yè)再開發(fā)

　　作者在上海承接的某大型購物中心策劃與招商就是在正負(fù)零施工狀態(tài)，我們注意到原有結(jié)構(gòu)樁基礎(chǔ)已經(jīng)固定，建筑物層高不能太大改變，只能維持原有層高或降低，不能提升層高。因此，我們重點運用商業(yè)步行街與購物中心的規(guī)律，對空間形態(tài)進(jìn)行變革。

　　規(guī)律1：將原設(shè)計的封閉式大型空間變成開放式街區(qū)與封閉空間相互結(jié)合。

　　規(guī)律2：通過業(yè)態(tài)設(shè)計與招商摸底確定最終的開發(fā)體量與物業(yè)開發(fā)內(nèi)容，最終確定新的盈利模式，通過量身定做，避免盲目開發(fā)造成招商失敗。

　　已經(jīng)建成框架結(jié)構(gòu)的商業(yè)物業(yè)再開發(fā)

　　對于10萬平方米以上舉行商業(yè)空間的再開發(fā)，我們認(rèn)為難度很大，但是依舊有辦法進(jìn)行成功開發(fā)。

　　1.充分考慮商家對營業(yè)面積要求，采用通道兩端開放方式，減少封閉式空間面積，增加項目通透性。

　　2.結(jié)合消防新的研究成果與消防部門合作，實事求是擬定大型商業(yè)空間的消防設(shè)施安排，適當(dāng)延長疏散距離，否則空間過分分割導(dǎo)致影響實際經(jīng)營。

　　3.采用立體方式增加停車位，對整個空間的交通流線進(jìn)行合理規(guī)劃。

　　4.注重對整體形象的再設(shè)計，高起點規(guī)劃外立面形象、內(nèi)部視覺形象VMD和廣告布局以及導(dǎo)示系統(tǒng)。

　　5.采用分散使用，集中空中的中央空調(diào)

　　四、商業(yè)物業(yè)的盈利模式

　　1.經(jīng)營管理旺盛后整體出售是最佳模式。

　　2.在規(guī)劃中合理分割產(chǎn)權(quán)，出售部分物業(yè)，保留優(yōu)質(zhì)物業(yè)收租經(jīng)營獲利。

　　3.上市公司長期持有黃金地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，為企業(yè)提供穩(wěn)定現(xiàn)金流回報。

作者系：中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員，清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)運營班客座教授，現(xiàn)任星聯(lián)國際不動產(chǎn)機構(gòu)---深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理。