男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　萬(wàn)科、華潤(rùn)等地產(chǎn)大鱷運(yùn)籌于榕之際，也正是福州一線地產(chǎn)商謀求本地?cái)U(kuò)張之時(shí)。

　　泰禾集團(tuán)圈地2000畝，“泰禾·紅樹(shù)林”等項(xiàng)目在榕陸續(xù)公開(kāi)亮相；三木集團(tuán)除五四北“家天下·三木城”外，馬尾千畝“水岸君山”即將亮相；順華集團(tuán)回師福州推出第一力作———世紀(jì)景城；冠城集團(tuán)收購(gòu)華事達(dá)地產(chǎn)，“華事達(dá)·梅亭居”易主；融匯集團(tuán)今年下半年將有大手筆項(xiàng)目推出……融信集團(tuán)、世歐地產(chǎn)、中庚集團(tuán)，金輝集團(tuán)等公司高層都透露，已籌備好資金，瞄準(zhǔn)福州下半年土地市場(chǎng)。同時(shí)，記者了解到，金輝、融匯、福晟等品牌開(kāi)發(fā)商也都做好了土地儲(chǔ)備工作。

　　現(xiàn)象

　　“大本營(yíng)”里擴(kuò)“版圖”

　　這些年，福州地產(chǎn)商在異地?cái)U(kuò)張之勢(shì)迅猛，然而，在跑過(guò)不少城市之后，許多開(kāi)發(fā)商還是“悄然回歸”將福州定為自己的主戰(zhàn)場(chǎng)，目前，這種趨勢(shì)愈發(fā)明顯，而且不少有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商還積極備戰(zhàn)，打響本土擴(kuò)張的口號(hào)。

　　“雖然去年中庚集團(tuán)在大連拿了千畝地，前一段時(shí)間又在江蘇鹽城拿了塊地，目前準(zhǔn)備開(kāi)始運(yùn)作，但是中庚集團(tuán)開(kāi)發(fā)的重心始終是福州市場(chǎng)”。17日，中庚集團(tuán)執(zhí)行總裁黃海雄接受記者采訪時(shí)表示，目前中庚集團(tuán)已經(jīng)做好下半年拍地的準(zhǔn)備，加大自己在福州的戰(zhàn)略儲(chǔ)備地，以保證中庚在福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)速度及影響力。

　　與此同時(shí)，融信集團(tuán)高層亦透露，在下半年的土地市場(chǎng)中，爭(zhēng)取拿到千畝開(kāi)發(fā)用地。據(jù)了解，融信集團(tuán)旗下的福建融信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自創(chuàng)辦以來(lái)，僅僅用了兩年半時(shí)間，土地儲(chǔ)備近千畝，總投資額60個(gè)億，儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)量超百萬(wàn)平方米；所開(kāi)發(fā)的“融信第一城”、“融信西班牙”以及“世歐·彼岸城”等項(xiàng)目，一經(jīng)推出就取得良好的市場(chǎng)反響。融信集團(tuán)高層人士表示，融信地產(chǎn)要繼續(xù)扎根福州，打響融信品牌，因此在下半年的土地拍賣市場(chǎng)上必有大動(dòng)作。

　　據(jù)記者了解，金輝、融匯、泰禾、福晟等品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)都將根基繼續(xù)扎穩(wěn)福州，他們都表示，除了現(xiàn)有在開(kāi)發(fā)在售項(xiàng)目外，還將繼續(xù)關(guān)注福州的土地市場(chǎng)，以延續(xù)自己在福州的品牌。至于到外地開(kāi)發(fā)，則是出于福州土地?zé)o法滿足其開(kāi)發(fā)量而做出的“被迫”之舉。

　　探因

　　需求旺盛持續(xù)性強(qiáng)

　　走了一圈又回來(lái)，福州開(kāi)發(fā)商為何再次看重本土市場(chǎng)？

　　“福州市場(chǎng)的需求量大、購(gòu)買力強(qiáng)”，黃海雄一語(yǔ)道出個(gè)中緣由。他告訴記者，與其他城市相比，福州的房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力一直較旺。

　　從福州的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，這幾年是開(kāi)發(fā)商的“黃金年”，市中心的樓盤基本不用做廣告就可以在短時(shí)間內(nèi)售罄，而品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤幾乎都在開(kāi)盤時(shí)就出現(xiàn)“搶購(gòu)”現(xiàn)象，銷售業(yè)績(jī)屢屢刷新，一個(gè)樓盤在開(kāi)盤后進(jìn)入自然銷售狀態(tài)再到尾盤銷售都只要數(shù)月，而房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。

　　據(jù)本報(bào)福房指數(shù)的統(tǒng)計(jì)，去年福州住宅成交量為594.13萬(wàn)平方米，今年上半年福州住宅成交量為202.84萬(wàn)平方米，不難看出，福州住宅的需求量一直都非常旺盛。

　　據(jù)一地產(chǎn)營(yíng)銷人士介紹，除了福州本市的購(gòu)買力外，很大一部分買家是福州八縣的以及華人華僑。他分析認(rèn)為，福州這幾年城市發(fā)展迅猛，再加上其在海西建設(shè)中的地位凸顯，而福建省歷來(lái)是華僑較多的省份，因此許多華僑看好福州紛紛回國(guó)置業(yè)，八縣的人爭(zhēng)相入戶，購(gòu)買力強(qiáng)勁。福新路某樓盤的一位銷售小姐稱，該樓盤有近九百戶，其中有60%的購(gòu)買者是八縣的，20%是華僑購(gòu)買的。

　　正是因?yàn)橛羞@樣的需求量，許多開(kāi)發(fā)商都看好福州市場(chǎng)。

　　土地放量少盈利空間大

　　“與其他城市相比，福州土地市場(chǎng)量一直把控得較好，每年的土地放量都在3000至4000畝左右，因此開(kāi)發(fā)量都保持在一定的范圍之內(nèi)”，業(yè)內(nèi)人士王先生分析，這樣的開(kāi)發(fā)量造成市場(chǎng)“供不應(yīng)求”，這也是眾多開(kāi)發(fā)商看好福州的原因之一。

　　王先生稱，全國(guó)其他城市土地放量大，每年的開(kāi)發(fā)量多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)上漲較慢。而福州市場(chǎng)需求旺盛，只要“有地”開(kāi)發(fā)，都能保證一定利潤(rùn)。因此，許多“走出去”的開(kāi)發(fā)商在數(shù)年之后又回到福州，重新開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。而一些本土的開(kāi)發(fā)商更是想扎根福州，做大做強(qiáng)。

　　黃海雄稱，在今后的3至5年內(nèi)，福州仍是中庚地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)。而在做好福州項(xiàng)目的前提下，中庚才會(huì)選擇謹(jǐn)慎的“外擴(kuò)”。融匯、福晟的相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，他們一直在福州選擇合適的地塊進(jìn)行新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

　　融資渠道多扶持力度大

　　據(jù)央行《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金間接來(lái)自銀行，即自籌資金主要是商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，這部分資金主要來(lái)自個(gè)人住房按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中70%來(lái)自銀行貸款；定金及預(yù)付款中有30%來(lái)自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行信貸依賴度過(guò)高狀態(tài)短時(shí)間內(nèi)難以改變。

　　從目前來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道仍未有多大改變，開(kāi)發(fā)資金仍是以銀行為主。一地產(chǎn)界人士稱，與其他城市相比，福州的銀行除了對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金支持外，還有許多衍生的金融配套服務(wù)，因此相比較而言，更有吸引力。

　　除了銀行支持外，福州的開(kāi)發(fā)商融資渠道相對(duì)而言更具多樣化。業(yè)內(nèi)人士分析，福州地處僑鄉(xiāng)，民間資本雄厚，福州的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)開(kāi)始，就一直沒(méi)斷過(guò)民間融資這一渠道，現(xiàn)在又呈現(xiàn)民間融資加速的態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士稱，民間資本實(shí)力強(qiáng)，一直在尋求有效的投資渠道，但一直以來(lái)缺乏有效的投資渠道，雖然今年上半年股市飄紅，但是股市充滿不確定性，他們認(rèn)為將自有資本投入到固定資產(chǎn)上，可以保值增值，這是目前最好的投資。因此，大量民間資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以迅速融資完成項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)。

　　后市

　　供應(yīng)有限土地之爭(zhēng)更激烈

　　今年上半年，福州土地供應(yīng)量少，這已成為業(yè)界不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，有關(guān)部門出于宏觀調(diào)控的考慮，在推地過(guò)程中較為謹(jǐn)慎，因此土地供應(yīng)量每年都有所把控。而且福州規(guī)定土地供應(yīng)推向市場(chǎng)的地塊必須保證是“凈地”，所以無(wú)論是新地還是存量土地，在進(jìn)入土地市場(chǎng)之前都需要有一個(gè)“搜地”的過(guò)程，因此供應(yīng)周期變長(zhǎng)，土地供應(yīng)量在上半年會(huì)有所減少。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年到目前為止，福州土地放量350畝，這一數(shù)據(jù)與前兩年相比大大減少。雖然上半年土地供應(yīng)量少，但是從前兩年土地供應(yīng)量來(lái)看，大都保持在3000至4000畝，因此，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都看好下半年的土地市場(chǎng)。

　　不少品牌開(kāi)發(fā)商要備戰(zhàn)榕城，首要的任務(wù)當(dāng)然是拿地。據(jù)記者了解，目前福州幾家大的開(kāi)發(fā)企業(yè)儲(chǔ)備用地都所剩不多，有的甚至沒(méi)有。融信集團(tuán)的有關(guān)人士透露，目前融信下半年還有200畝的別墅用地等開(kāi)發(fā)，除此之外已無(wú)地開(kāi)發(fā)，只有通過(guò)今年下半年的拍地再取得項(xiàng)目用地，因此下半年的土地拍賣將考慮大宗地塊，以備兩年開(kāi)發(fā)用量。中庚集團(tuán)下半年開(kāi)發(fā)中庚城后，土地儲(chǔ)備量只有500畝，而如果今后三五年都想扎根榕城的話，中庚集團(tuán)每年的開(kāi)發(fā)量以50萬(wàn)平方米的速度遞增，下半年也要盡可能地拍到大宗地塊，才能保持開(kāi)發(fā)用量。金輝集團(tuán)目前也只有兩幅地塊，分別是2005年和2006年所拍地塊，約900畝，根據(jù)開(kāi)發(fā)周期來(lái)看2005年所拍700畝地塊今年底也要正式運(yùn)營(yíng)，到明年儲(chǔ)備用地也就不多了，因此下半年也要在土地拍賣市場(chǎng)上爭(zhēng)一席之地。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果萬(wàn)科等地產(chǎn)大鱷計(jì)劃在福州發(fā)展，勢(shì)必將加入福州的奪地大戰(zhàn)，到時(shí)福州土地拍賣市場(chǎng)上將上演一場(chǎng)更精彩的土地之爭(zhēng)。

　　門檻變高

　　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造就“寡頭”

　　“現(xiàn)在我拿地越來(lái)越難了，一方面是不斷上漲的地價(jià)，另一方面則是實(shí)力開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)”，日前，新店一小開(kāi)發(fā)商在接受記者采訪時(shí)無(wú)奈地表示。記者亦從福州土地拍賣市場(chǎng)觀察到，每次有大宗地塊拍賣時(shí)，都只有為數(shù)不多的幾家開(kāi)發(fā)企業(yè)掛牌競(jìng)拍，一些小開(kāi)發(fā)商單單是土地拍賣金都無(wú)法籌備。

　　“從福州房地產(chǎn)這10年的發(fā)展來(lái)看，門檻越來(lái)越高，原來(lái)一個(gè)項(xiàng)目500萬(wàn)元資金即可，到現(xiàn)在隨便一個(gè)項(xiàng)目都是過(guò)億，而5億元以上的項(xiàng)目越來(lái)越多”，地產(chǎn)人士王先生稱，福州房地產(chǎn)已在兩三年前進(jìn)入洗牌時(shí)代，一些小開(kāi)發(fā)商逐步被淘汰，而有實(shí)力的品牌開(kāi)發(fā)商則愈做愈強(qiáng)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今后福州房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)四五家品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商的“寡頭”現(xiàn)象。

　　雖然會(huì)出現(xiàn)幾家地產(chǎn)企業(yè)“壟斷”的現(xiàn)象，但是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)進(jìn)入精品時(shí)代及品牌時(shí)代。地產(chǎn)人士陳文成稱，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是賣方市場(chǎng)，但開(kāi)發(fā)商也必須細(xì)分產(chǎn)品，將產(chǎn)品做細(xì)做精，否則再旺盛的需求量，也會(huì)因?yàn)槠洚a(chǎn)品的不對(duì)路而無(wú)法打開(kāi)銷量。不論是萬(wàn)科、華潤(rùn)這些知名地產(chǎn)企業(yè)入駐福州，還是福州本土企業(yè)，都必須遵循這個(gè)市場(chǎng)規(guī)律。而房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，已從早期的價(jià)格、規(guī)模、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)到今天的品牌之爭(zhēng)，品牌觀念已深入人心，品牌已是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。