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房價是消費者用人民幣投票的結果。作為金融和貿易中心的深圳，房價漲幅在時間和區(qū)間上，與三大流動性因素相關，即企業(yè)利潤大幅增長、股票大幅增長以及人民幣升值。
“如果房價這么高，還有人買，并且是搶著買，那只能說明深圳有錢人太多了。”深圳尚美家機構董事長王德源說。
過去8年，讓王德源自豪的一件事情是尚美佳已經走出去30多位老板。“他們現在都賺錢買了房子，買了車。”王稱之為財富的爆炸鏈式增長。
同樣的故事發(fā)生在深圳成千上萬的企業(yè)身上，這被深圳人直觀的理解為“這幾年有錢的人太多了”。除了實業(yè)創(chuàng)業(yè)，證券投資和外資涌入，都使得深圳的流動性更加充足。
“我覺得不能離開了經濟增長談房價，盡管這是老生常談，但是整個城市的經濟發(fā)展是房地產的基本面。”
深圳房價從2005年以來的增長，至少和中國經濟發(fā)展的三組數據在時間點上是重合的。
第一組數據是深圳經濟增長和企業(yè)利潤率的增長。
根據國家統(tǒng)計局《國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》從2003年開始，中國的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤增長高達40%以上，其中民營經濟的利潤率甚至高達47%，這使得大量企業(yè)主迅速積累了財富，而深圳大量中小企業(yè)主正是這一輪財富浪潮的受益者。
2005年1~4月，深圳市統(tǒng)計局統(tǒng)計發(fā)現，企業(yè)的利潤率增長達到27%。盡管沒有更多的數據表明深圳企業(yè)效益的增長，但毫無疑問，深圳企業(yè)效益水平要高于全國水平。
“在我們觀瀾湖的客戶中，早些年70%是香港客戶，現在70%是潮汕人為主的深圳本地企業(yè)家，他們是第一代深圳的創(chuàng)業(yè)者。”深圳觀瀾湖房地產開發(fā)有限公司董事總經理助理洪銘陽說。
第二組數據是2005年9月開始的股權分置改革，證券市場財富效應也可能助長了深圳的房價上漲。國內證券市場流通市值由2005年初的1萬億元增至目前的5萬億元以上。有分析報告估算，20%的股市資金進入房地產市場，就將會帶動房價上漲50%。
在發(fā)達國家，不動產本身屬于金融行業(yè)，這種資金在不同資產中配置的行為，以及有價證券的價值重估也會帶來不動產價格的重估。而在經濟和金融業(yè)發(fā)達的深圳，這尤其容易變成現實。
上證指數從2005年年初的1200點上升到今天的3900點左右，如果考慮到因為大盤股上市帶來的虛漲成分，此間股票的價值的增長約為150%左右。相對應的，深圳的房價從2005年1月的每平方米6171元，漲到2007年5月初的1.42萬元，漲幅略低于股市。
“我們還注意到，在股市大漲的今年三四月，深圳房價是有價無市的，因為大量資金都在股市。在5月底股市大跌前后，一些資金開始轉入不動產市場，這也說明資金在股市和樓市之間流動。”洪銘陽說。
在深圳市民的直觀感受中，很多人炒股賺了錢，有人為了分散風險，購買房產也是必然的趨勢。記者認識的一位深圳股民，從2005年來，已經在深圳關外南山寶安等區(qū)域購買了4套住宅，獲利均在一倍以上。
第三組數據是中國貿易逆差和外匯儲備的大幅增長。
國家統(tǒng)計局的數據表明，從2001年開始，除去2003年非典帶來的15.7%的負增長，貿易順差一直保持25%以上的高速增長(環(huán)比)。其中2005年，更達到了218%增長，2006年增長為74.1%。相應的外匯儲備則從2001年的1655億美元上升到2006年的10663億美元。
2005年實行人民幣匯率改革以來，作為區(qū)域金融中心的上海和深圳成為熱錢流入的重要目的地，與上海相比，深圳的不同在于香港近在咫尺，香港的聯(lián)系匯率制度所定美元和美元利率，使得港幣對人民幣隨美元迅速貶值。
2007年1月11日，美元對人民幣匯率報7.7977元，港幣對人民幣交易價格跌破1∶1水平報0.9997元，人民幣匯率13年來首次超過港幣。截至發(fā)稿前的7月19日，港幣對人民幣匯率已經跌至0.96716。人民幣匯率改革2年來，人民幣對港幣的升值已經達到9.4%。
“盡管對大多數港人來說，匯率還只是數字問題，但對香港人的心理影響是巨大的。”中原地產深港研究中心總監(jiān)張濤說。
人民幣升值的壓力直接轉化為不動產的購買力，根據中原地產的統(tǒng)計，2007年前四個月，深圳的商鋪和寫字樓，外籍人士購買占了7成比例，盡管目前有所下降，但仍然不低于40%。
“現在看，限外規(guī)定的細則不會減少外籍人士的購買力”。張偉說。
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