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　　核心提示

　　今年5月，福州394套限價(jià)房開(kāi)始申購(gòu)；8月，基準(zhǔn)價(jià)為2036元/平方米的金山桔園二期經(jīng)濟(jì)適用房又將全面推出；另外，根據(jù)本報(bào)5月福房指數(shù)市場(chǎng)分析報(bào)告：5月，福州一手房市場(chǎng)呈價(jià)跌量升的態(tài)勢(shì)，交易價(jià)格比上個(gè)月下降了525元/平方米。

　　綜合這些消息不難看出，2006年一度火熱的榕城樓市已經(jīng)“消暑”，日趨理性。有人認(rèn)為這是2006年以來(lái)政府頻頻打出的組合拳開(kāi)始發(fā)揮功效的結(jié)果，然而，這種和諧局面的背后是由哪些因素?fù)纹鸬模克軌蚶^續(xù)保持下去嗎？

　　【現(xiàn)象】理性回歸漲勢(shì)趨緩

　　今年上半年，福州樓市出現(xiàn)了理性的回歸，“緩漲量升”成為了樓市動(dòng)態(tài)的主旋律。

　　從福房指數(shù)可以看出，開(kāi)春2月，由于市中心樓盤(pán)和北江濱樓盤(pán)等高檔樓盤(pán)的集中上市，并成為交易的主要力量，因此福州整個(gè)樓市的價(jià)格被抬升。而之后的3月、4月、5月則明顯呈現(xiàn)“緩漲量升”，尤其5月更是出現(xiàn)了“價(jià)跌量升”的局面。

　　3月，住宅價(jià)格均價(jià)從2月的5675元/平方米上漲到5859元/平方米，上漲了184元/平方米，漲幅為3.24%，與2月的14.58%漲幅相比降低了不少。而成交量則比2月增長(zhǎng)了7.76萬(wàn)平方米，達(dá)到了37.45萬(wàn)平方米。

　　4月，福州樓市同去年同期相比上漲了8.91%，這是一年多以來(lái)首次上漲幅度低于9%，住宅均價(jià)從3月的5859元/平方米跌至5767元/平方米，下跌了92元/平方米，漲幅為-1.57%，比3月的3.24%漲幅又下降許多。成交量也下行至27.76萬(wàn)平方米，比3月下降了9.69萬(wàn)平方米，這與當(dāng)月成交量主要集中在中小戶(hù)型樓盤(pán)，面積多為90平方米以下有不小的關(guān)系。

　　5月，福州樓市與去年同期相比，年漲幅為6.58%，比4月實(shí)現(xiàn)了更大的突破。住宅價(jià)格為5242元/平方米，比4月下跌了525元/平方米，漲幅為-9.1%，成交量為33.22萬(wàn)平方米，這樣的走勢(shì)和該月金山板塊樓盤(pán)的大幅放量不無(wú)關(guān)系。該月金山板塊交易價(jià)格多集中在4020元／平方米左右，特別是創(chuàng)匯名居以2364元/平方米的低價(jià)和21.95%的交易量列居榜首，在很大程度上拉低了價(jià)格。

　　【探究】“組合拳”造就和諧樓市

　　急漲后回歸理性

　　2006年，包括福州在內(nèi)的二線(xiàn)城市迎來(lái)瘋狂補(bǔ)漲的局面。2006年第一季度，福州市區(qū)商品房均價(jià)達(dá)每平方米4159元，比上年同期增20.73%；第二季度，福州以商品房?jī)r(jià)格上漲9.8%的漲幅，名列全國(guó)第四；第三季度，福州10%的漲幅也明顯高于全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房銷(xiāo)售價(jià)，同比上漲6.4%。11月，福州房?jī)r(jià)以10.4%的漲幅率全國(guó)之先，12月回落至全國(guó)第四，但漲幅仍高達(dá)9.8%。

　　業(yè)內(nèi)人士江映輝表示，隨著GDP的不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)要素之一實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)也無(wú)可厚非，但是長(zhǎng)期高達(dá)10%左右的漲幅就不是正常的信號(hào)了，它必然會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)正常、健康、持續(xù)發(fā)展。盡管如此，卻也不能用行政力量“一刀切”地打壓房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)槭袌?chǎng)自身的調(diào)節(jié)效果要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于行政力量的干預(yù)。在江映輝看來(lái)，5%以?xún)?nèi)的漲幅都是正常合理的。除去市場(chǎng)調(diào)節(jié)的因素，國(guó)家采取了一系列宏觀調(diào)控政策，更是在逐步朝控制房?jī)r(jià)的方向努力，包括福州在內(nèi)的大中城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭都將得到遏制。“因此，今年福州的房地產(chǎn)是在瘋漲后回歸理性的春天。”江映輝說(shuō)道。

　　股市搶了樓市客源

　　進(jìn)入2007年，中國(guó)股市牛氣沖天，不少投資客迅速把投資方向由房產(chǎn)轉(zhuǎn)向股市，這一特征在福州也表露無(wú)遺。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠博士向記者表示，上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率這些宏觀措施都給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的資金壓力，有些開(kāi)發(fā)商打出降價(jià)優(yōu)惠等促銷(xiāo)方式想加快回籠資金，但是不少人還是把注意力集中在不斷高攀的股市里。“隨著目前股市的不斷調(diào)整，受‘落袋為安’傳統(tǒng)觀念的影響，在股市獲利的資金會(huì)返回樓市，并且會(huì)加快步伐。”王阿忠稱(chēng)。

　　土地推廣郊區(qū)化

　　目前福州地塊的現(xiàn)狀是，市中心的土地越來(lái)越稀缺，僅有部分拆遷改造的地塊放量市場(chǎng)，如茶亭街、鰲峰坊、城市東擴(kuò)拆遷、三坊七巷改造搬遷等項(xiàng)目。而大部分拍賣(mài)地塊都集中在和市中心有一定距離的次郊區(qū)地帶，如金山、五四北等新區(qū)板塊。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，位于市中心地段，優(yōu)良、品質(zhì)良好的樓盤(pán)一經(jīng)投放市場(chǎng)，則平均房?jī)r(jià)會(huì)有較大幅度上升；若遠(yuǎn)郊的樓盤(pán)集中上市，又會(huì)拉低平均房?jī)r(jià)。當(dāng)市中心無(wú)法提供開(kāi)發(fā)土地，土地供應(yīng)以近郊、遠(yuǎn)郊為主的時(shí)候，價(jià)格自然要下行。

　　記者從福州土地發(fā)展中心了解到，在2006年的福州土地拍賣(mài)和掛牌中，占據(jù)地塊翹楚地位的非金山板塊和五四北板塊莫屬。

　　2006年，福州共有16塊1856.03畝的土地掛牌或拍賣(mài)。問(wèn)鼎榜首的為金山板塊，其次是五四北板塊。金山板塊有7塊共1212.6畝土地出讓?zhuān)汲鲎屚恋氐?5.33%，而五四北板塊有2塊共306.01畝的土地出讓?zhuān)伎偝鲎屚恋氐?6.49%。出讓土地中百畝以上的共6塊，其中金山5塊、五四北1塊。

　　由此可以肯定，當(dāng)這些地塊的住宅大批放量市場(chǎng)時(shí)，肯定對(duì)整體樓市的價(jià)格產(chǎn)生舉足輕重的影響。

　　業(yè)內(nèi)人士江映輝告訴記者，每年福州城區(qū)的計(jì)劃土地供應(yīng)大都在3000畝左右，但是實(shí)際有效供求只能達(dá)到80%左右。從目前土地供應(yīng)來(lái)看，無(wú)論是市中心板塊還是郊區(qū)板塊，地價(jià)都出現(xiàn)了歷史上的新高度；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市中心地塊日益稀缺，郊區(qū)的價(jià)格會(huì)逼近市中心的價(jià)格。因此，郊區(qū)地塊只是短暫性地處于相對(duì)的低價(jià)位，郊區(qū)土地的供應(yīng)是否長(zhǎng)期對(duì)房?jī)r(jià)漲幅產(chǎn)生利好，還值得商榷。

　　保障房的示范效應(yīng)

　　今年年初，金山桔園三期14.7萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，鶴林新城13萬(wàn)平方米和福灣新城31萬(wàn)平方米保障房，金色怡和園、金色康城二期兩個(gè)項(xiàng)目28萬(wàn)平方米開(kāi)始動(dòng)工；5月，福州市394套限價(jià)房開(kāi)始接受申購(gòu)；6月，有關(guān)部門(mén)對(duì)外公布：將在下半年分3批共推出2200套經(jīng)濟(jì)適用房，目前這些房子均已進(jìn)入上層建筑施工階段，有望于明年上半年全部交付使用。這一系列的重拳出擊，似乎在暗示今年是福州的政策執(zhí)行年，政府會(huì)在房?jī)r(jià)方面加大作為。

　　“大量的保障性用房推向市面，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大的影響。首先，它可以實(shí)實(shí)在在地分流一部分的購(gòu)買(mǎi)人群；其二是隨著政策房的大量放市，會(huì)有部分購(gòu)買(mǎi)人群繼續(xù)持觀望的態(tài)度；第三，政策房會(huì)對(duì)商品房的價(jià)格起到一定程度的指導(dǎo)和約束作用。”王阿忠這樣認(rèn)為。

　　【觀點(diǎn)】結(jié)構(gòu)性調(diào)整是關(guān)鍵

　　“‘價(jià)跌量升’或‘緩漲量升’的局面繼續(xù)保持的關(guān)鍵還是住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。”王阿忠認(rèn)為，要解決結(jié)構(gòu)性的矛盾，政府必須要加大有效的住房供給，如加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、加大廉租房供應(yīng)、推進(jìn)限價(jià)房建設(shè)、規(guī)范市場(chǎng)提高閑置房的使用率，滿(mǎn)足中低收入家庭的住房需求。只有政策性住宅的供應(yīng)不斷加大和落實(shí)，才能在市場(chǎng)中立足份額，享有越來(lái)越重要的話(huà)語(yǔ)權(quán)，真正實(shí)現(xiàn)通過(guò)市場(chǎng)和行政力量的合力來(lái)平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　一位開(kāi)發(fā)商向記者表示，目前經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房的投入在市場(chǎng)上還是占據(jù)著很小的份額，政府首先要不斷加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房的供應(yīng)以滿(mǎn)足百姓需求，同時(shí)要保證樓盤(pán)質(zhì)量?jī)?yōu)良，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)樓市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，讓房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)作。