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　　天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道的萬新板塊，主要包括衛(wèi)國道順馳橋以東沿線至外環(huán)區(qū)域，程林莊路以北區(qū)域和麗苑居住區(qū)。面積相對(duì)較大，區(qū)域橫跨河?xùn)|、東麗兩區(qū)。板塊內(nèi)在售樓盤包括陽光星期八、世紀(jì)泰達(dá)商務(wù)酒店、鳳溪花中城、百合春天、太陽城等。

　　板塊樓盤主要特點(diǎn)是價(jià)位相對(duì)較低；樓盤中多層、小高層產(chǎn)品比例相對(duì)較大，樓盤建筑密度小，綠化率較高。隨著該板塊所積聚的巨大升值潛力該區(qū)域的樓盤價(jià)格還將不斷的上漲。

　　從板塊位置和居住者構(gòu)成等方面來看，該板塊內(nèi)的居住者將主要以中心方向出行為主，對(duì)于通向市中心方向的交通需求較強(qiáng)；出行對(duì)于地鐵2號(hào)線的依賴性相對(duì)較大。而目前板塊內(nèi)居住者出行目的區(qū)域相對(duì)分散，因此地鐵+公交的出行方式將是其今后主要交通方式，而地鐵2號(hào)線與1號(hào)線組成的地下路網(wǎng)，目前只能滿足其部中分居住者的交通需求。怎樣縮短地鐵與公交之間的換乘距離，簡(jiǎn)化換乘環(huán)節(jié)；以及壓縮出行成本，提供適合的交通費(fèi)用，將是該板塊內(nèi)居住者主要關(guān)心的問題。

　　同時(shí)、東站、西南角、新開路等主要換乘區(qū)的公交候車條件都是為公交而設(shè)計(jì)的，在地鐵開通后，公交候車環(huán)境怎樣適應(yīng)地鐵人流、主要換乘節(jié)點(diǎn)怎樣減少地鐵-公交間的換乘環(huán)節(jié)、合理設(shè)置與地鐵相配套的公交站位及候車條件，都會(huì)影響到地鐵乘坐者的出行順暢。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，一個(gè)區(qū)域板塊的形成和商圈的發(fā)展必須符合三個(gè)基本條件：

　　一是它必須符合城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向。就是說商圈的時(shí)代性、前瞻性要強(qiáng)；二是它必須滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)需求和精神需求。即商圈的商業(yè)服務(wù)功能一定要完善，并可在一定程度上引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展潮流和生活時(shí)尚潮流；三是商圈的市場(chǎng)基礎(chǔ)一定要好。即在核心商圈輻射區(qū)域內(nèi)必須有足夠的消費(fèi)人流支撐。

　　從經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向看，衛(wèi)國道商圈位于河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前沿，正處于津?yàn)I兩地經(jīng)濟(jì)連接的黃金節(jié)點(diǎn)。隨著天津經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略東移和“一根扁擔(dān)挑兩頭”的多核心戰(zhàn)略規(guī)劃，河?xùn)|區(qū)將重點(diǎn)建設(shè)三個(gè)節(jié)點(diǎn)、開辟五大功能區(qū)、形成六大商圈，河?xùn)|區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將形成與和平區(qū)等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)相映爭(zhēng)輝的喜人態(tài)勢(shì)。而衛(wèi)國道新商圈因坐落于河?xùn)|、東麗、濱海新區(qū)的交通樞紐地帶，位于天津經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略東移的前沿區(qū)域，其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，得天獨(dú)厚的發(fā)展環(huán)境和經(jīng)濟(jì)東移帶來的巨大發(fā)展機(jī)遇較其它商圈往往更勝一籌，發(fā)展優(yōu)勢(shì)不言而喻。

　　從業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，衛(wèi)國道商圈匯集了家世界、易初蓮花等多家大型品牌超市和近十個(gè)大、中型現(xiàn)代配套商業(yè)區(qū)，商業(yè)總經(jīng)營面積高達(dá)幾十萬平方米，服務(wù)功能匯集餐飲、娛樂、旅游、購物、休閑、健身等多種高端業(yè)態(tài)，這種大規(guī)模、多元化的商業(yè)業(yè)態(tài)集群與組合，可充分滿足現(xiàn)代人群日益增長(zhǎng)的物質(zhì)生活需求和精神生活需求。

　　從市場(chǎng)基礎(chǔ)來看，衛(wèi)國道新商圈方圓1.5公里內(nèi)常住人口高達(dá)35萬人，周邊匯集20余個(gè)現(xiàn)代居住區(qū)，其中包括天津五大居住區(qū)之一的麗苑居住區(qū)，居住區(qū)總建筑面積近300萬平方米，這種雄厚的固定消費(fèi)群將為衛(wèi)國道商圈注入強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。同時(shí)，由于商圈地處河?xùn)|、東麗、濱海三區(qū)交匯的黃金節(jié)點(diǎn)，可惠及三區(qū)的鼎盛人流，使商圈的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和發(fā)展優(yōu)勢(shì)更加凸顯。

　　路網(wǎng)發(fā)達(dá)承載三地商機(jī)

　　一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，商圈的價(jià)值重點(diǎn)體現(xiàn)在地段價(jià)值上，而地段的價(jià)值則重點(diǎn)體現(xiàn)在交通價(jià)值上……

　　如果用此觀點(diǎn)來考證衛(wèi)國道新商圈的交通優(yōu)勢(shì)，可得出更樂觀的結(jié)論：綜觀商圈周邊的交通路網(wǎng)建設(shè)，衛(wèi)國道商圈具有陸、海、空立體交通優(yōu)勢(shì)。從陸路交通環(huán)境來看，衛(wèi)國道是天津的迎賓線，是進(jìn)出京津塘高速路的必經(jīng)之路和連接津?yàn)I兩地的城市交通樞紐。商圈距天津CBD僅10分鐘車程，距離開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)也僅20分鐘車程，并緊鄰地鐵二號(hào)線出口，同時(shí)，近十條公交線路、快速路、輕軌等編織的交通路網(wǎng)，縱橫通衢，使衛(wèi)國道商圈可充分惠及市區(qū)、東麗區(qū)、濱海新區(qū)的鼎盛人流。從海路來分析，衛(wèi)國道商圈是距天津港、塘沽港口最近的市區(qū)商圈，可充分吸納來自港口和塘沽旅游區(qū)的強(qiáng)大旅游資源，這種區(qū)位優(yōu)勢(shì)其它商圈無可比擬。從空中交通優(yōu)勢(shì)來看，衛(wèi)國道商圈距濱海國際機(jī)場(chǎng)僅5分鐘車程，隨著首都國際機(jī)場(chǎng)和天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)的跨區(qū)域聯(lián)合，天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)將承擔(dān)起2008年奧運(yùn)會(huì)空中客運(yùn)和物流運(yùn)輸?shù)闹匾姑?，而衛(wèi)國道作為2008北京奧運(yùn)客流的迎賓主干線，其近水樓臺(tái)的衛(wèi)國道商圈必然會(huì)率先贏得奧運(yùn)商機(jī)。

　　另外，天津四環(huán)線建設(shè)日前也提上了政府工作議程，其修建的主要原則是從三環(huán)線向外延伸4-5公里，建成后的四環(huán)線將包容八大衛(wèi)星城和空港物流加工區(qū)。四環(huán)線的建設(shè)將使外環(huán)線成為城市中心區(qū)，從而將進(jìn)一步提升衛(wèi)國道商圈的土地價(jià)值，使商圈的發(fā)展優(yōu)勢(shì)更為樂觀。

　　先進(jìn)業(yè)態(tài)撐起龍頭商圈

　　業(yè)態(tài)的先進(jìn)性將直接決定一個(gè)新商圈的核心競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)地位。位于衛(wèi)國道上的世紀(jì)泰達(dá)商務(wù)酒店是08奧運(yùn)之前河?xùn)|唯一四星級(jí)酒店，它集酒店、酒店式公寓、商業(yè)為一體，帶動(dòng)了迎賓大道的整體商務(wù)品質(zhì)的提升。其次太陽城1號(hào)地塊，由順馳集團(tuán)傾力打造的又一城大型水景餐飲、娛樂、酒店商業(yè)群落，以致力于服務(wù)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)時(shí)代的戰(zhàn)略發(fā)展構(gòu)想，及海納中西美味與異域風(fēng)情的規(guī)劃定位，成為商圈內(nèi)的點(diǎn)睛之筆，并使衛(wèi)國道商圈的核心競(jìng)爭(zhēng)力與投資價(jià)值得到了更大化的彰顯。

　　從衛(wèi)國道商圈的整體投資環(huán)境來看，天津經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略東移的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、交通路網(wǎng)三脈惠及的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、數(shù)十萬固定客源構(gòu)成的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)以及由順馳太陽城酒店商業(yè)撐起的先進(jìn)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了衛(wèi)國道商圈無與倫比的核心競(jìng)爭(zhēng)力和巨大的投資價(jià)值，并使之成為據(jù)守環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)前沿的天津龍頭商圈 。