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　　一、商業(yè)整體供過于求，商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度有加大趨勢(shì)

　　自2001年商業(yè)地產(chǎn)投資熱顯現(xiàn)至今，5年的時(shí)間里其供應(yīng)增長(zhǎng)率已達(dá)到了33%。另有一組數(shù)據(jù)顯示，2005年全國(guó)商業(yè)用房的空置面積已經(jīng)達(dá)到3872萬(wàn)平方米，占各類商品房空置總面積的27%，空置面積增速比商品住宅的空置面積增速高出7.5個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)整體供應(yīng)超出市場(chǎng)實(shí)際需求、商業(yè)用房空置率正在擴(kuò)大。而2007年某些大中城市的新開工計(jì)劃中，商業(yè)供應(yīng)保持著繼續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2007年的商業(yè)需求雖然會(huì)隨著大量國(guó)外零售商的進(jìn)駐而增長(zhǎng)，但由于他們?cè)趪?guó)內(nèi)的發(fā)展還處于適應(yīng)期，而國(guó)內(nèi)零售業(yè)發(fā)展又相對(duì)滯后。因此，預(yù)計(jì)2007年商業(yè)的空置率仍有增加趨勢(shì)。

　　由于過去的商業(yè)地產(chǎn)只注重規(guī)模效應(yīng)，以及短期內(nèi)的資金迅速回籠，求大和求快發(fā)展，其中尤其以大型商業(yè)項(xiàng)目最為引人注目，大量匆匆上馬的MALL項(xiàng)目，由于不具備相應(yīng)的專業(yè)操作技巧，很多項(xiàng)目以失敗告終。除大型MALL之外，仍有其他商業(yè)產(chǎn)品也出現(xiàn)類似的經(jīng)營(yíng)慘淡的現(xiàn)狀。商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)剛剛起步，難免會(huì)遇到發(fā)展的問題。2007年將是解決商業(yè)地產(chǎn)問題的開始之年。在宏觀方面，主要解決問題的方式將是加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度。

　　過去幾年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀限制政策相對(duì)住宅地產(chǎn)而言，一直是較為寬松的，而隨著商業(yè)地產(chǎn)諸多問題的顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)在2007年，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，包括對(duì)開發(fā)者的開發(fā)行為和個(gè)人的投資行為。日前，《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》中對(duì)百萬(wàn)平方米項(xiàng)目強(qiáng)制聽證，對(duì)社區(qū)商業(yè)比例做出規(guī)定等內(nèi)容都成為了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的焦點(diǎn)問題，而商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人投資商業(yè)的限制，在按揭成數(shù)降低，并嚴(yán)格審查購(gòu)買目的、購(gòu)買面積等條款細(xì)項(xiàng)方面都進(jìn)行了限制。這無(wú)不反映了國(guó)家對(duì)于商業(yè)宏觀調(diào)控的決心。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)整體過量與不足同時(shí)存在，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)存有較大發(fā)展空間

　　盡管目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從規(guī)模總量上來(lái)說(shuō)供過于求，但商業(yè)市場(chǎng)整體仍表現(xiàn)有不足，主要體現(xiàn)在：商業(yè)分布不均衡；城市之間的商業(yè)發(fā)展不均衡；業(yè)態(tài)較單一，細(xì)分市場(chǎng)不明顯，包括有品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目在總量和有針對(duì)性的格局方面都有發(fā)展空間；經(jīng)營(yíng)管理水平低下，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈等等問題。比如，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心提供的市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)表明，中國(guó)目前商業(yè)最成熟的上海，購(gòu)物中心率僅為39.5%，未來(lái)購(gòu)物中心仍有較大的發(fā)展空間。據(jù)此推斷，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)大量的購(gòu)物中心并購(gòu)現(xiàn)象，表現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心將并購(gòu)大量零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和準(zhǔn)購(gòu)物中心，最終漸成專業(yè)化高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及政策的開放，促使更多的外資零售商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，相應(yīng)的可帶來(lái)部分商業(yè)需求量增加。由于整體供應(yīng)呈現(xiàn)過量趨勢(shì)，而仍有新增商業(yè)項(xiàng)目上市，外資零售商可選擇的余地增大，那些商業(yè)只租不售，保持統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，由經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)管理公司管理的商業(yè)物業(yè)，勿庸置疑成為他們的首選。該類優(yōu)質(zhì)物業(yè)的租金也將會(huì)保持著樂觀的發(fā)展水平。因此，2007年，具有優(yōu)質(zhì)潛質(zhì)的商業(yè)物業(yè)必將開始受到市場(chǎng)的青睞，而具備更大的發(fā)展空間。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)正由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代

　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)正由最初的感性向理性過渡。隨著一線城市中一系列商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的失利，更多的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到，專業(yè)化和國(guó)際化的操作是商業(yè)項(xiàng)目成功的基本保障。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心提供的市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)表明，2003年中國(guó)的購(gòu)物中心平均面積為9萬(wàn)多平方米，2006年下降到6.5萬(wàn)平方米。購(gòu)物中心平均面積的減小，意味著地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)物中心不再盲目求大。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)從最初的感性轉(zhuǎn)向理性。

　　出租型購(gòu)物中心均具有較高的運(yùn)營(yíng)水平，年租金增長(zhǎng)率基本可保證在5%左右，有的甚至高達(dá)20%，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。另?yè)?jù)MallChina中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心數(shù)據(jù)顯示，截至2005年9月，全國(guó)整體商業(yè)面積中，只租不售和售后返租比例占有85%的比例，表明商業(yè)地產(chǎn)正由產(chǎn)權(quán)式銷售向持有型轉(zhuǎn)變。在這樣的市場(chǎng)情況下，開發(fā)商更多的是去思考通過運(yùn)營(yíng)將手中的存量商業(yè)物業(yè)價(jià)值提升到最大。

　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)是始于“建”而終于“管”。真正的利潤(rùn)增長(zhǎng)來(lái)自于后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，出租型物業(yè)的回報(bào)率遠(yuǎn)比出售型的要高。商業(yè)地產(chǎn)逐步回歸理性，將追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)定收益。目前，已有部分大的銷售渠道商，改變以前只租不建的做法，自己持有大型物業(yè)，這是新市場(chǎng)情況下對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的新嘗試?？梢灶A(yù)見，2007年將是商業(yè)地產(chǎn)由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代的轉(zhuǎn)折之年。

　　四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)作管理模式趨于國(guó)際化和專業(yè)化

　　中國(guó)傳統(tǒng)商業(yè)模式的經(jīng)驗(yàn)很難適用到新型的商業(yè)項(xiàng)目中。目前有些知名或暫時(shí)成功的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)又未必能夠照搬和復(fù)制。在既缺乏經(jīng)驗(yàn)，又未能與國(guó)際完全接軌的情況下，2006年的商業(yè)地產(chǎn)又表現(xiàn)出了整體供應(yīng)過量與不足的特征，如何調(diào)整和突破二者關(guān)系，使其走向正軌化道路，將成為2007年商業(yè)地產(chǎn)必須解決的問題。新一代的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)將在計(jì)劃性、綜合性及開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一性方面大幅提高。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃性至關(guān)重要，包括評(píng)估市場(chǎng)購(gòu)買力與購(gòu)買習(xí)慣，分析供給與需求的契合，定位最合適的人群，選擇最適合的商業(yè)業(yè)態(tài)，并考慮到未來(lái)商業(yè)升級(jí)的進(jìn)程，不同業(yè)態(tài)資源的搭配與統(tǒng)籌，綜合平衡開發(fā)商、商家與消費(fèi)者等多方利益，以不同的租金定價(jià)獲得項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期回報(bào)，而不是一次性銷售的業(yè)績(jī)。商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化運(yùn)作成為大勢(shì)所趨。

　　商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點(diǎn)，開發(fā)的目標(biāo)應(yīng)集中在初期的項(xiàng)目招商與后期的商業(yè)管理方面。招商成功是項(xiàng)目實(shí)施的根本保障，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的成功是對(duì)項(xiàng)目業(yè)主長(zhǎng)久回報(bào)的保證。而這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要具有專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、技能和引進(jìn)資源渠道的機(jī)構(gòu)完成。通過專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)充分發(fā)揮商業(yè)的潛力，沒有專業(yè)化的資源整合就無(wú)法科學(xué)的落實(shí)招商問題，無(wú)法得到商業(yè)投資界的認(rèn)可。只有開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的高度配合，商業(yè)與地產(chǎn)的統(tǒng)一才能標(biāo)志商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到規(guī)范化與專業(yè)化的新高度。

　　五、商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道更加多元化

　　隨著國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期增強(qiáng)，在市場(chǎng)實(shí)際操作層面，商業(yè)地產(chǎn)參與者的資金門檻被相應(yīng)提高。今年5月，南京市停止辦理產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可證；而部分國(guó)有銀行已將商鋪實(shí)際按揭的成數(shù)由從前的60%降低到40%～50%，并且加大了對(duì)貸款人身份和購(gòu)買房屋的用途、面積等方面的審查力度。這些無(wú)疑都將增加對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力的要求。

　　目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道主要是銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例較低，只占到位資金33.5%；而大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴程度已超過90%。在銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款越來(lái)越謹(jǐn)慎，限制越來(lái)越多的情況下，融資渠道相對(duì)單一的眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。為保證項(xiàng)目的正常經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商期待更多的融資渠道，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道將更加多元化。

　　從近兩年的趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向國(guó)際融資渠道。其中，REITs作為一種成熟的國(guó)外融資渠道開始受到市場(chǎng)關(guān)注，但是鑒于國(guó)內(nèi)法律和市場(chǎng)環(huán)境問題，這一渠道受到的限制較多。然而，這并不意味著這一渠道的不可使用。從國(guó)外基金的角度看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的前景仍然具有相當(dāng)?shù)奈?。因此，它們可以通過在海外的資金平臺(tái)將國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)打包放到國(guó)外上市，從而獲取國(guó)際資金支持。這一模式的代表是新加坡嘉嘉德集團(tuán)旗下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金。無(wú)疑，這將為國(guó)內(nèi)開發(fā)商提供融資機(jī)會(huì)。此外，大連萬(wàn)達(dá)在REITs上市未果的情況下，通過發(fā)行CMBS的方式為自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行融資，也是市場(chǎng)上一個(gè)全新的操作模式?；蛟S，這一方式也應(yīng)受到市場(chǎng)操作者的關(guān)注。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范化趨勢(shì)將直接導(dǎo)致融資的多元化。而且，這一趨勢(shì)在未來(lái)幾年之內(nèi)都將通過國(guó)內(nèi)開發(fā)商與海內(nèi)外資金提供者的對(duì)接操作而愈發(fā)明顯。

　　六、體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注

　　體驗(yàn)式消費(fèi)作為第四種商業(yè)模式將受到更多關(guān)注。據(jù)某機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)場(chǎng)所的客流有65%以上是為了娛樂、旅游和休閑，比如，在茶座、冷飲店、酒吧、快餐的消費(fèi)，在網(wǎng)吧、影院、游樂園甚至主題公園的消費(fèi)，參與抽獎(jiǎng)、表演、雜耍、街頭畫像、蹦極的消費(fèi)。僅三成多的人是為購(gòu)物而來(lái)。而體驗(yàn)與消費(fèi)客流量的比例仍在不斷提高。顯而易見，體驗(yàn)式的消費(fèi)購(gòu)物將成為未來(lái)消費(fèi)模式的新寵。

　　體驗(yàn)式消費(fèi)的特點(diǎn)重在體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，所帶來(lái)的人氣是購(gòu)物消費(fèi)的重要支撐。商業(yè)地產(chǎn)要想贏得市場(chǎng)與客戶，需要在商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的設(shè)計(jì)中，增加體驗(yàn)式消費(fèi)的深度，也更需要根據(jù)項(xiàng)目所處的地段、環(huán)境，自身特點(diǎn)，以及客戶的偏好等做個(gè)性化的設(shè)計(jì)。目前已有商業(yè)項(xiàng)目在此方面進(jìn)行了結(jié)合。比如，大型的挑空中庭結(jié)合促銷及展示活動(dòng)成為空間組織的新亮點(diǎn)；甚至有些商業(yè)廣場(chǎng)把城市的文化活動(dòng)與集會(huì)功能納入進(jìn)來(lái)；此外，娛樂與運(yùn)動(dòng)設(shè)施也開始以最刺激的方式吸引新新人類的另類消費(fèi)需求，文身店、卡通店、軍事裝備店已成為商業(yè)設(shè)施中的新寵。因此，特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性為體驗(yàn)式消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境的特點(diǎn)，具備集購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、運(yùn)動(dòng)于一體，業(yè)態(tài)組合科學(xué)，特色鮮明的購(gòu)物場(chǎng)所將會(huì)有更大的吸引力。

　　七、更加注重商業(yè)街區(qū)的特色營(yíng)造

　　近幾年，全國(guó)許多城市都進(jìn)行了大小不等規(guī)模的商業(yè)街和步行街的興建，但由于大多是千城一面，沒有本地最基本和原始的特色元素，很多的商業(yè)街區(qū)面臨經(jīng)營(yíng)慘淡和迅速老化的窘境。而在全國(guó)很多城市的“十一五”規(guī)劃中，都將建設(shè)特色的商業(yè)街區(qū)列為了城市發(fā)展的重要組成部分。比如，深圳出臺(tái)的《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(2006—2010)》，圍繞消費(fèi)者需求以及商業(yè)區(qū)的功能定位，確定5年后形成“兩軸、兩帶、十四個(gè)特色商業(yè)街區(qū)”的商業(yè)新格局。北京計(jì)劃在2008年新開發(fā)規(guī)劃特色商業(yè)街25條，其中，10個(gè)市級(jí)特色商業(yè)街區(qū)，15個(gè)區(qū)域性特色商業(yè)街區(qū)。對(duì)特色的注重將逐漸成為我國(guó)商業(yè)街區(qū)發(fā)展的新趨勢(shì)。

　　特色商業(yè)是一個(gè)城市的特色名片，需要挖掘自身人文的內(nèi)涵，重視需求特征的存在，進(jìn)行準(zhǔn)確定功能定位。在2006年11月剛剛召開的中非合作論壇北京峰會(huì)期間，來(lái)自非洲的外賓對(duì)北京的秀水市場(chǎng)、紅橋市場(chǎng)、潘家園舊貨市場(chǎng)以及三里屯酒吧一條街等一些具有特色的市場(chǎng)留下非常深刻印象，這足以證明特色商業(yè)將逐步成為一個(gè)城市的名片。對(duì)于城市管理者而言，特色商業(yè)可提升城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)者而言，特色商業(yè)確保了商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益和零售績(jī)效的不斷提高。注重商業(yè)街區(qū)的特色營(yíng)造，既解決了開發(fā)問題，又提高經(jīng)營(yíng)收益。

　　八、品牌主力店光環(huán)逐將淡化，不再是解決商業(yè)地產(chǎn)問題的唯一“靈丹妙藥”

　　以往的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，曾一度由于品牌主力店的入駐而死而復(fù)生，經(jīng)營(yíng)狀況大為改觀。主力店不僅可以消化大量商業(yè)面積，穩(wěn)定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，還可產(chǎn)生主力店的聚集效應(yīng)，提高項(xiàng)目整體租金收入，聚集旺盛的人氣，保證后期的良好經(jīng)營(yíng)。于是，許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商把吸引品牌主力店放在了至關(guān)重要的地位。同時(shí)，由于品牌主力店有一套系統(tǒng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪x址方法，也使得不少投資者成為品牌主力店的追隨者。

　　但是，上海聯(lián)華和易出蓮花品牌主力店在重慶某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的撤出，以及最近在各大城市中主力店出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)問題，給開發(fā)商和投資者敲了警鐘，品牌主力店不是救世主。由于品牌主力店的條件相對(duì)嚴(yán)格，開發(fā)商必須按照他們的要求開發(fā)建設(shè)并交付驗(yàn)收。且主力店往往都是以較低的租金，較長(zhǎng)的租期，在最好的位置，租用較大的面積。這使得開發(fā)商非常被動(dòng)，短期內(nèi)不能收回投資，資金回籠速度相當(dāng)慢。主力店的經(jīng)營(yíng)是否有利于項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展，主力店效應(yīng)能否經(jīng)得住來(lái)自市場(chǎng)和本身限制的考驗(yàn)，是需要開發(fā)者和投資者深思熟慮的問題。目前，已有部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將重心放在了培育市場(chǎng)上，欲通過此舉掌握市場(chǎng)主動(dòng)性，突破完全依賴品牌主力店的模式，未來(lái)品牌主力店光環(huán)逐將淡化。

　　撰文/上海五合智庫(kù)(5+1Wisenova)

　　文章指導(dǎo)/曹一勇五合國(guó)際(5+1WerkhartInternational)北京公司總經(jīng)理