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　　隨著“5年上市限制”條款解凍期的來(lái)臨，不少經(jīng)濟(jì)適用房原業(yè)主開(kāi)始轉(zhuǎn)手獲利，像這樣在全國(guó)各地普遍存在的問(wèn)題，福州自然也不可幸免。

　　所幸的是，這一被各界認(rèn)為“不公”的現(xiàn)象今后將可能被遏制，6月13日，《福州市經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售管理若干規(guī)定(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》)實(shí)施，其中“用評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)搖號(hào)確定購(gòu)買(mǎi)順序”、“住滿(mǎn)10年才可銷(xiāo)售”等主要政策的變化，對(duì)目前飽受爭(zhēng)議的經(jīng)濟(jì)適用房政策進(jìn)行了新的調(diào)整和進(jìn)一步完善。

　　【解讀】變化一申請(qǐng)條件更嚴(yán)

　　須具4個(gè)條件并提供稅收證明

　　根據(jù)規(guī)定，申請(qǐng)人必須同時(shí)具備四個(gè)條件：(一)在本市五城區(qū)工作生活；(二)在本市五城區(qū)落戶(hù)時(shí)間滿(mǎn)3年；(三)年收入低于4萬(wàn)元(含4萬(wàn)元)；(四)屬無(wú)房戶(hù)或者人均住房建筑面積低于12平方米(含12平方米)的住房困難戶(hù)。此外，申請(qǐng)人未婚的，還必須年滿(mǎn)40周歲。已婚的，其配偶的年收入、住房建筑面積必須與申請(qǐng)人合并計(jì)算。

　　申請(qǐng)人與家庭直系親屬(指配偶、父母、子女，下同)在同一戶(hù)口本的，該直系親屬的年收入、住房建筑面積應(yīng)與申請(qǐng)人合并計(jì)算。

　　申請(qǐng)人雖無(wú)住房，但與申請(qǐng)人在同一戶(hù)口本的家庭直系親屬之一有住房的，該申請(qǐng)人不屬無(wú)房戶(hù)。

　　申請(qǐng)人結(jié)婚滿(mǎn)三年，申請(qǐng)人與其配偶均無(wú)住房，且申請(qǐng)人與父母或者子女在同一戶(hù)口本時(shí)間至申請(qǐng)日時(shí)已連續(xù)滿(mǎn)三年的，該申請(qǐng)人可視為無(wú)房戶(hù)，其父母或者子女的年收入、住房建筑面積不合并計(jì)算。

　　申請(qǐng)人與家庭直系親屬在申請(qǐng)之日前3年內(nèi)戶(hù)口分戶(hù)或者遷出的，該直系親屬的年收入、住房建筑面積仍應(yīng)與申請(qǐng)人合并計(jì)算。

　　不過(guò)，與以往不同的是，在申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，除了像以往一樣提交身份、戶(hù)籍、以往住房情況等證明材料外，《規(guī)定》新增要求提供申請(qǐng)人及合并計(jì)算年收入、人均住房建筑面積的直系親屬上一年度收入證明。收入證明包括：工資收入含基本工資、各類(lèi)補(bǔ)貼或其他收入，應(yīng)由所在單位提供；無(wú)工作單位的到戶(hù)口所在地社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處辦理書(shū)面證明，上一年度個(gè)人所得稅完稅證明或單位代扣代繳憑證；未就業(yè)的，提供失業(yè)證或其他相關(guān)證明；個(gè)體工商戶(hù)，提供經(jīng)營(yíng)執(zhí)照、上年度個(gè)人所得稅及相關(guān)稅收繳交憑證。

　　變化二得分越高獲批越快

　　體現(xiàn)“困難優(yōu)先”原則

　　《規(guī)定》實(shí)施后，將通過(guò)評(píng)分和搖號(hào)的方式確定購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的先后順序。

　　按照“困難優(yōu)先”的原則，由房管部門(mén)按申請(qǐng)人家庭的現(xiàn)住房面積、落戶(hù)時(shí)間以及困難情況進(jìn)行評(píng)分，以分?jǐn)?shù)高低分批次確定申請(qǐng)批準(zhǔn)順序。對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)的同一批次申請(qǐng)人，再通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)方式，確定選房購(gòu)買(mǎi)順序。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)共有3項(xiàng)，總分100分。

　　1.按現(xiàn)住房人均建筑面積評(píng)分：無(wú)房戶(hù)計(jì)60分，4平方米以下(含4平方米)計(jì)30分，4平方米以上6平方米以下(含6平方米)計(jì)20分，6平方米以上12平方米以下(含12平方米)計(jì)10分。

　　2.按戶(hù)口落戶(hù)本市五城區(qū)年限評(píng)分：以申請(qǐng)人或同戶(hù)籍直系親屬中落戶(hù)時(shí)間最長(zhǎng)的進(jìn)行計(jì)分，每年按1分累加，未滿(mǎn)1年按1年計(jì)算，每戶(hù)最高分為20分。集體戶(hù)不計(jì)分。

　　3.殘疾人家庭、民政優(yōu)撫家庭或市級(jí)以上勞動(dòng)模范家庭，每戶(hù)加20分，同時(shí)符合條件的，仍按20分加分計(jì)算。

　　變化三入住出售都受限

　　交房1年不住要收回

　　經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人必須在交房后1年內(nèi)入住，入住時(shí)應(yīng)向當(dāng)?shù)貐^(qū)房管局申請(qǐng)入住鑒證。辦理經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)提供區(qū)房管局的入住鑒證。購(gòu)房人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)入住的，將被責(zé)令退出已購(gòu)住房，并由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位收回。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售合同，應(yīng)按上述規(guī)定增加補(bǔ)充條款。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房不得出租或出借。

　　《規(guī)定》實(shí)施前購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人，應(yīng)在《規(guī)定》實(shí)施后1年內(nèi)入住，入住時(shí)應(yīng)向當(dāng)?shù)貐^(qū)房管局申請(qǐng)入住鑒證。辦理經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)提供區(qū)房管局的入住鑒證。

　　《規(guī)定》實(shí)施后，1年內(nèi)仍未入住的經(jīng)濟(jì)適用房，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)收回。

　　《規(guī)定》實(shí)施前已由單位團(tuán)購(gòu)，但尚未批準(zhǔn)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房，由市房管局重新審核，確屬超過(guò)1年未入住的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)收回重新出售。

　　住滿(mǎn)10年方能賣(mài)

　　《規(guī)定》實(shí)施前購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)在取得房屋所有權(quán)證后，并經(jīng)當(dāng)?shù)貐^(qū)房管局鑒證確系住滿(mǎn)5年的，方可上市出售；《規(guī)定》實(shí)施后購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)在取得房屋所有權(quán)證后，并經(jīng)當(dāng)?shù)貐^(qū)房管局鑒證確系住滿(mǎn)10年的，方可上市出售。

　　出售時(shí)應(yīng)根據(jù)財(cái)政部、國(guó)土資源部、建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，繳交土地出讓金。上市出售的經(jīng)濟(jì)適用房，同等條件下政府優(yōu)先回購(gòu)，具體辦法由福州市房管局另行制定。

　　【幕后】“準(zhǔn)入”偏寬調(diào)整從緊

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，開(kāi)豪華車(chē)的人住在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)的現(xiàn)象絕對(duì)不是個(gè)例，以往的經(jīng)濟(jì)適用房成為了很多有錢(qián)人的投資熱點(diǎn)。隨著“5年上市限制”的到期，原業(yè)主以此獲取暴利的現(xiàn)象已將成為“首批經(jīng)濟(jì)適用房”中一個(gè)客觀存在的事實(shí)。

　　日前，記者從福州市有關(guān)部門(mén)了解到，福州市從2005年起就已經(jīng)下大力度開(kāi)始在建設(shè)和新政策的制定上大下工夫。“從以前情況看來(lái)，福州市住房保障體系中存在著一個(gè)斷層，那就是真正住房困難的人群，可能因?yàn)橘Y金困難、排號(hào)困難的原因，購(gòu)買(mǎi)不到低于市場(chǎng)價(jià)很多的經(jīng)濟(jì)適用房。在他看來(lái)，產(chǎn)生這個(gè)斷層的主要原因就出在經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)的“準(zhǔn)入”門(mén)檻設(shè)置不合理，只有盡快明了購(gòu)買(mǎi)人群，才能消除這個(gè)斷層，形成上下連通、對(duì)接的住房供應(yīng)體系、保障體系。

　　今年5月，福州市首批限價(jià)房開(kāi)始申購(gòu)，雖然只有394套，但政府對(duì)保障性住房“嚴(yán)進(jìn)緊出”的原則已表露無(wú)疑。另一方面，今年8月份即將推出的金山橘園二期經(jīng)濟(jì)適用房的基準(zhǔn)價(jià)為2036元/平方米，將于下半年推出的西園新苑和西園二期、西園東一區(qū)目前房?jī)r(jià)未定，由福州市物價(jià)局和福州市房管局聯(lián)合制定后，隨后將在銷(xiāo)售前公布。“同一個(gè)地段，商品房一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)適用房一個(gè)價(jià)格，那么經(jīng)濟(jì)適用房比商品房要便宜10%到15%，這樣自然會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格有一個(gè)拉動(dòng)作用，這些都體現(xiàn)了政府對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的執(zhí)行力開(kāi)始凸顯”，有關(guān)專(zhuān)家很肯定，新的政策將對(duì)市場(chǎng)起到一個(gè)很好的拉動(dòng)作用。

　　“以往，福州市政策性住房分配渠道的多元化，必然產(chǎn)生申購(gòu)條件、配售面積標(biāo)準(zhǔn)、配售價(jià)格不一等問(wèn)題，導(dǎo)致住房分配不公、多頭占房等現(xiàn)象。”福州市有關(guān)官員告訴記者，與以往的政策性住房相比，屬于社會(huì)保障性住房類(lèi)別的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的完善將建立起良好的全市經(jīng)濟(jì)適用房統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理的運(yùn)行機(jī)制，從根本上解決分配不公、多頭占房等問(wèn)題。

　　【觀點(diǎn)】福州政策“個(gè)性”鮮明

　　“比起廈門(mén)的政策，福州的新規(guī)還顯得有些‘保守’。”一位資深地產(chǎn)界人士對(duì)記者說(shuō)。

　　他所說(shuō)的“廈門(mén)政策”，是指2006年11月，廈門(mén)市公布的《廈門(mén)市社會(huì)保障性住房建設(shè)與管理暫行規(guī)定》，和以前的政策相比，該規(guī)劃在加大住房保障力度整體趨勢(shì)下，明確提出了經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)軌采用“內(nèi)循環(huán)”回購(gòu)的策略，租售并舉、全程監(jiān)管。

　　這個(gè)政策的出臺(tái)，引發(fā)全省廣泛關(guān)注：逐步實(shí)現(xiàn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的并軌，形成“租售并舉、以租為主”的低收入家庭住房保障制度，覆蓋約占20%人口的低收入群體，將政府在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中的投入確定相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額，和購(gòu)房人共有產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人在經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)不符合保障條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)購(gòu)回政府持有的產(chǎn)權(quán)，或者由政府收購(gòu)其擁有的產(chǎn)權(quán)份額，實(shí)現(xiàn)保障資金的良性循環(huán)。

　　在飽受爭(zhēng)議的經(jīng)濟(jì)適用房政策的轉(zhuǎn)軌進(jìn)入倒計(jì)時(shí)之時(shí)，這一政策在全省的率先出現(xiàn)，表明以前有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房“以租賃為方向”的傳言進(jìn)一步明朗化，經(jīng)濟(jì)適用房的政策之變或?qū)⒄介_(kāi)始。“此次，福州市的政策與廈門(mén)準(zhǔn)‘入’不準(zhǔn)‘出’的政策大有地方特色的區(qū)分。”業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，“從政府的角度而言，廈門(mén)的政策是很有積極意義的，可以從根本上制止以往靠經(jīng)濟(jì)適用房漁利的現(xiàn)象。”據(jù)悉，廈門(mén)市相關(guān)政策規(guī)定，符合社會(huì)保障性住房申請(qǐng)條件的家庭只能購(gòu)買(mǎi)或承租一套社會(huì)保障性住房，申請(qǐng)社會(huì)保障性住房實(shí)行家庭成員全名制；社會(huì)保障性商品房不得上市轉(zhuǎn)讓?zhuān)缮暾?qǐng)由政府回購(gòu)；承租社會(huì)保障性租賃房的家庭，因家庭收入或住房等情況發(fā)生變化，不再符合原有承租條件的，應(yīng)自覺(jué)申報(bào)調(diào)整租金補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)或退出承租的住房，否則將依法收回住房。

　　我省眾多地產(chǎn)專(zhuān)家表示，福州的具體辦法，顯然是根據(jù)福州的“市情”而定，并考慮了政府的財(cái)政力量等多方面因素，“設(shè)置了‘準(zhǔn)入’、‘準(zhǔn)出’門(mén)檻，因地制宜地做出了最理想的申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售模式”。