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　　近年來中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)帶來了勃勃生機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)街建筑設(shè)計及景觀規(guī)劃等日益受到來自各界的關(guān)注。北京、上海、廣州等城市一些知名的住宅項(xiàng)目，已將商業(yè)街建設(shè)作為整個項(xiàng)目開發(fā)的重要組成部分。同時，國內(nèi)對大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目即購物中心的立項(xiàng)和規(guī)劃、建設(shè)也越來越多，并進(jìn)行了廣泛的招商宣傳。

　　從規(guī)模和形態(tài)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可分為兩大類，一類是大型的ShoppingMall，即大型綜合商業(yè)、購物中心等；另一類是商業(yè)街的商鋪店面。筆者認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，規(guī)劃設(shè)計不僅僅是所有策劃理念、市場定位、業(yè)態(tài)類型特點(diǎn)的最終實(shí)現(xiàn)手段。通過合理巧妙的規(guī)劃設(shè)計不但可以減少不必要的重建、改建所造成的浪費(fèi)，同時可以充分增加商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在價值和相關(guān)的附加值，提高其市場競爭力。

　　一、商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計必須與城市宏觀規(guī)劃相協(xié)調(diào)

　　商業(yè)地產(chǎn)的選址和開發(fā)要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求。從一個城市的總體規(guī)劃來看，每塊土地都有其最適宜的開發(fā)用途和地產(chǎn)類型。合理的選址是發(fā)揮不同物業(yè)最大開發(fā)價值和經(jīng)營使用價值、以及社會價值的根本。適合住宅開發(fā)的土地未必就適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：雖然從短期利益出發(fā)，由于商業(yè)地產(chǎn)的相對稀缺，其售價高于普通住宅，開發(fā)商能獲得一定的經(jīng)濟(jì)利益。但只要沒有達(dá)到土地資源利用的最大化，也就沒有體現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)價值的最大化，也是間接的土地資源浪費(fèi)；而從長期角度講，無序的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)會對所有開發(fā)者帶來嚴(yán)重的投資風(fēng)險。

　　從商業(yè)地產(chǎn)自身來看，其整個生命周期是一個開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理和消費(fèi)等多方客體共同交互參與的過程，因此其價值的體現(xiàn)是長期的。如果在規(guī)劃設(shè)計時未考慮與周邊城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展，則很難保證持久的生命力。二者之間矛盾的激化會關(guān)系到一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的興衰存亡。例如對于一個幾十萬平米的大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其周邊道路系統(tǒng)的車流容量是否能夠支撐就變得非常關(guān)鍵。如果城市規(guī)劃道路容量不夠，這一巨大的Mall一旦開業(yè)將使得周邊道路系統(tǒng)擁堵癱瘓，而交通的不便又將成為這一商業(yè)項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展的硬傷。以北京某ShoppingMall為例，其規(guī)劃超過60萬平米，規(guī)模應(yīng)是市級商業(yè)中心定位，但沒有相配套的城市道路交通體系，投入運(yùn)營后將會給周邊城市交通帶來很大壓力。同時市政配套系統(tǒng)難以提供足夠消費(fèi)群體的支持，必然影響自身經(jīng)營和發(fā)展。

　　另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)主體往往是單個開發(fā)商，其間的共同協(xié)作也不容忽視，并且在規(guī)劃設(shè)計階段就應(yīng)有所考慮。眾人拾柴火焰高才能形成區(qū)域內(nèi)的商業(yè)繁榮，也能避免低水平重復(fù)建設(shè)導(dǎo)致的無意義競爭。反觀曾經(jīng)有一段時期，某個地方出現(xiàn)了女人街，于是一大批麗人街、美人街也緊隨其后紛紛效仿之，但這些項(xiàng)目往往流于跟風(fēng)而難以維系。

　　因此在規(guī)劃設(shè)計階段，建筑師就應(yīng)注重順應(yīng)城市規(guī)劃脈絡(luò)、協(xié)調(diào)不同開發(fā)主體的關(guān)系。使商業(yè)地產(chǎn)在城市變遷的過程中，保證其自身的完善和成熟，具有長期保值、增值的可能性，達(dá)到開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理和消費(fèi)多方的共贏。

　　二、傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)增值的文化源泉

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于舊城區(qū)人口稠密地段。歷經(jīng)數(shù)十年甚至更長時間形成的原有街區(qū)從某些方面來說，是一種具有地域特點(diǎn)的建筑風(fēng)貌的綜合體，同時也是當(dāng)?shù)匚幕瘋鹘y(tǒng)和生活習(xí)俗的載體，經(jīng)過歷史積淀而逐漸形成的文脈特征具有其獨(dú)特的、不易復(fù)制的商業(yè)價值。但是，我們對于這種價值的認(rèn)識卻是在對過去經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)中逐漸形成的。

　　早期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盲目追求現(xiàn)代化或建筑面積的最大化，往往采用全盤推倒重來的高強(qiáng)度破壞性開發(fā)，甚至被認(rèn)為是一舉多得的開發(fā)模式。政府方面產(chǎn)生了大量政績工程，城市面貌在短時間內(nèi)舊貌換新顏，開發(fā)商獲取了極大的經(jīng)濟(jì)利益，拆遷居民也迅速改善了生活條件。但隨著時間的推移，其弊病日益顯現(xiàn)。城市變得千篇一律，毫無特色。建筑物徒有其表，形象改變的同時，技術(shù)含量還未跟上。原有的宜人的空間尺度被破壞，代之以雜亂或空泛的商業(yè)空間環(huán)境。亦即原有的雜亂并未消除，而人情味卻消失了，當(dāng)時的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)瞬也落后了。以幾個現(xiàn)代化大型百貨商場為中心而展開的商業(yè)區(qū)模式是典型代表，在全國各地大中城市比比皆是，在上世紀(jì)八十年代末九十年代初也曾經(jīng)喧囂一時，但近年來大都沒落了。例如北京的西單地區(qū)，青島的中山路地區(qū)都有這種傾向。

　　同時，市場需求也是商業(yè)地產(chǎn)文脈化的驅(qū)動力之一。對于一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其投資、規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、外觀形象等都可以復(fù)制、抄襲；只有其內(nèi)部蘊(yùn)含的地域差異和文脈特征難以做到。即便如此也是生搬硬套，是無水之源、無木之本。這也就成為其市場差異化、特色化競爭力的焦點(diǎn)。對終端消費(fèi)者來說，具有文脈特征的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅僅是一個購物消費(fèi)的場所，同時也是一個體驗(yàn)建筑文化、民風(fēng)民俗、滿足其精神需求的場所，是對更多人群形成強(qiáng)大吸引力和認(rèn)同感的關(guān)鍵要素。只有把消費(fèi)者先吸引過來，才有可能產(chǎn)生消費(fèi)行為，才能體現(xiàn)提高其商業(yè)價值。

　　上海新天地就是這樣一個比較成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不僅成功利用了石庫門地區(qū)及殖民時代保存下來的建筑和文化遺產(chǎn)，并重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成豐富多彩、舒適宜人且滿足現(xiàn)代生活需求的商業(yè)空間。其設(shè)施未必豪華，內(nèi)容也未必豐富，但卻創(chuàng)造出了一個人們體驗(yàn)舊上海異國風(fēng)情的絕佳場所，隨之而來的商業(yè)價值的提升也就自然而然了。

　　所以，重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征，必須落實(shí)到實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計中來，涉及到對原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應(yīng)保護(hù)和適當(dāng)改造的街區(qū)空間環(huán)境、典型建筑物、標(biāo)志性景觀以及重點(diǎn)區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業(yè)空間。如果開發(fā)成功，則不僅帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)回報，同時也是對城市歷史文化的重要貢獻(xiàn)。而對于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計中突出地域特點(diǎn)，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標(biāo)志性建筑。

　　三、善待原有城市肌理和建筑風(fēng)貌，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)增值

　　對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言，悉心善待原有的城市肌理和建筑風(fēng)貌、保護(hù)原有的文脈特征為的是達(dá)到項(xiàng)目的增值。這就要求在規(guī)劃設(shè)計中采用合理的方式，它既不同于歷史文物的保護(hù)，也不是簡單、孤立的個體形象特征的保護(hù)和引用，而是應(yīng)當(dāng)兼具商業(yè)價值和社會價值。相應(yīng)的也對規(guī)劃設(shè)計提出了更高的要求。

　　平安大街的改造就是一個不太成功的例子。該地區(qū)在改造后交通問題雖然得到一定程度的緩解，但其兩側(cè)商業(yè)價值卻并未得到體現(xiàn)。由于原有老北京的城市肌理已被破壞，而仍然將商業(yè)建筑沿平安大街兩側(cè)帶狀布置，即使其建筑單體無論細(xì)部設(shè)計還是體量控制本身都沒問題，但最重要的街道空間尺度變了。違背設(shè)計規(guī)律的后果即建筑群體及空間難以成功，兩側(cè)商業(yè)建筑無法親切對話，舒適宜人的氣氛難以形成，導(dǎo)致其出租、經(jīng)營等都不順利，離設(shè)想的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

　　那么當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計時是否應(yīng)該考慮到這一問題呢？既然平安大街定位于北京舊城區(qū)東西向的交通大動脈，那么兩側(cè)建筑的形式、體量就應(yīng)以此為依據(jù)，允許更大膽的改造，而將保護(hù)的重點(diǎn)向南、北縱深發(fā)展，形成垂直于平安大街的多個商業(yè)街體系，從建筑風(fēng)貌、空間尺度等各個方面都更能反映原有的文脈特征，同時其商業(yè)價值將得到更大程度的提升。

　　傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的更新，通常比推倒重建更加復(fù)雜，需要開發(fā)商及設(shè)計師加倍呵護(hù)原有的城市肌理與空間，其開發(fā)與設(shè)計的工作量也隨之遞增。具體到城市空間和建筑的改造及保護(hù)也要有側(cè)重點(diǎn)，保證在小范圍內(nèi)建筑、街道、細(xì)部裝飾等原有構(gòu)成元素的相對完整性。以此提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的文化價值，犧牲局部商業(yè)利益來帶動整體商業(yè)價值的最大化。

　　四、改變舊有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計模式，提高商業(yè)物業(yè)價值

　　目前，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布不均勻(老城區(qū)多，新城區(qū)少)、規(guī)模不合理(大型綜合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)少、小型零星商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多)以及使用和經(jīng)營方向不明確等問題，這跟中國現(xiàn)行的帶有濃厚行政色彩的“規(guī)劃模式”有很大關(guān)系。

　　在許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，政府發(fā)揮著很大作用，選址和規(guī)劃都是政府行為。在規(guī)劃之前，既缺乏周密的市場調(diào)查和廣泛征求客戶意見，初步預(yù)算也往往不做。在沒有明確目標(biāo)和客戶的情況下就很快確定方案并進(jìn)行施工，一旦發(fā)現(xiàn)規(guī)劃不合理也不能進(jìn)行大的調(diào)整。這其中，有些項(xiàng)目甚至是政府的形象工程，至于經(jīng)營和管理只是次要問題。即便是開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目，其出發(fā)點(diǎn)也是為了盡快銷售出去。在目前商業(yè)地產(chǎn)熱潮中非理性投資火爆的現(xiàn)狀下，在規(guī)劃計階段往往也會犯同樣的錯誤，其理由多為搶占市場先機(jī)。

　　但從商業(yè)地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，這種先入為主的規(guī)劃設(shè)計模式會帶來一系列問題，當(dāng)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量達(dá)到飽和程度時這些問題將集中爆發(fā)出來。因此，眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要想脫穎而出，就必須改變以往的規(guī)劃設(shè)計模式和程序。在這方面，國內(nèi)開發(fā)商可以參照西方一些國家的成熟經(jīng)驗(yàn)，在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目投資前，先進(jìn)行模塊設(shè)計，再進(jìn)行市場營銷，然后根據(jù)返回的信息做初步投資預(yù)算，預(yù)算的多少直接決定投資規(guī)模。以此確定招商對象和客戶等，形成最終設(shè)計方案的依據(jù)。這樣，當(dāng)展開相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計后，一旦發(fā)現(xiàn)方案不合理需要調(diào)整，也只需局部調(diào)整，大大減少了資金、人力和周期的浪費(fèi)，提高了商業(yè)物業(yè)的價值。

　　五、通過規(guī)劃設(shè)計提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引力

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擁有眾多的業(yè)態(tài)類型，涵蓋面也很廣：從大型ShoppingMall、百貨商場、專業(yè)市場、連鎖店，到商業(yè)街，便民店等。規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量對項(xiàng)目商業(yè)價值的高低有著重要影響，其中對于商業(yè)街和ShoppingMall的影響尤為重大。

　　首先，體驗(yàn)式消費(fèi)將成為商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的重要形式。特別是ShoppingMall需要通過規(guī)劃設(shè)計手段，突出購物、休閑、娛樂等不同功能空間的特色。規(guī)劃設(shè)計師將運(yùn)用各種高科技的建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造技術(shù)、材科設(shè)備技術(shù)，與先進(jìn)的聲、光、電、信息技術(shù)相結(jié)合，共同創(chuàng)造一個體驗(yàn)式的綜合商業(yè)環(huán)境。其功能的復(fù)雜性、技術(shù)的高難度無不要求專業(yè)化、高水平的規(guī)劃設(shè)計，同時也是要充分發(fā)揮想象力和創(chuàng)造力的所在。不論外部形象還是內(nèi)部空間，如果在規(guī)劃設(shè)計中能將各種策劃的主題和理念加以更好的體現(xiàn)，那么其商業(yè)價值的提升就勿庸置疑了。

　　其次和目前的住宅大盤一樣，綜合化、多功能化也是商業(yè)地產(chǎn)的重要發(fā)展方向之一，特別是對于大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。不同地產(chǎn)項(xiàng)目之間的界限將越來越模糊，商業(yè)地產(chǎn)所提供的服務(wù)內(nèi)容已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般的購物、娛樂需求，它應(yīng)該滿足人們所有關(guān)于消費(fèi)的需求。那么，從規(guī)劃設(shè)計出發(fā)，建立商業(yè)與其它行業(yè)共生的綜合服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與其它地產(chǎn)如旅游地產(chǎn)等的大規(guī)模整合，是發(fā)揮多種資源優(yōu)勢、實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)價值最大化的重要手段。例如華南Mall已經(jīng)從單純的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目演變?yōu)橘徫锸铰糜沃黝}公園，與大多數(shù)購物中心以“購買”為主題相比，后者將相當(dāng)一部分資金投放在了娛樂休閑方面。除百貨中心、大型超市、專賣店、美食街等傳統(tǒng)功能外，規(guī)劃了電影城、游藝中心、酒店等，還有七大風(fēng)格主題公園，如加州海岸，威尼斯、加勒比熱帶雨林等，極大地提升了商業(yè)地產(chǎn)的價值與吸引力。

　　對于商業(yè)街而言，自由、靈活的規(guī)劃形態(tài)及宜人的空間尺度則是考慮的重點(diǎn)。一方面，部分商業(yè)街依附于高層住宅的底部，帶有明顯的底商特色，其形式有很大的局限，并且易形成商業(yè)與住宅的互相干擾。盡管目前銷售勢頭不錯，但并不能保證日后的順利經(jīng)營。另一方面，一些商業(yè)街位于原有城市干道兩側(cè)，經(jīng)改造而成，其尺度明顯偏大，不利于商業(yè)氣氛的形成和消費(fèi)者的購物活動。例如北京王府井商業(yè)街的重建，忽視了原有的各具特色、獨(dú)具風(fēng)采的建筑空間與形式。原有的諸多百年老店、名店品牌特色甚至古樹木都沒有得到保留，聞名天下的王府井商業(yè)街在改造后最終形成了一個可以放在中國任何城市、缺乏特色的商業(yè)街，非常令人遺憾。

　　基于此，新開發(fā)的商業(yè)街就需從中汲取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在規(guī)劃設(shè)計的最初階段即對建筑體量、街道尺度、街道室外空間的親切隨意性等多方面做出充分考慮。另外，在商業(yè)街建筑風(fēng)格、立面形象、細(xì)部裝飾，以及一些非建筑物如花壇、燈箱、廣告位、小品等元素的設(shè)計方面達(dá)到協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，才能形成一個完整而豐富的特色商業(yè)空間。

　　商業(yè)地產(chǎn)是新一輪城市開發(fā)建設(shè)的高潮與機(jī)會。雖然其本身屬于傳統(tǒng)行業(yè)，但是在新的時期，它所面臨的新的需求變化將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)的變化。對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計不僅僅是滿足其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的手段，同時通過創(chuàng)新的設(shè)計和高技術(shù)的采用，可以增加其文化價值、社會價值和技術(shù)價值，從而達(dá)到商業(yè)價值的增值。

　　文/劉力博士劉力主創(chuàng)工作室(DRLL)總設(shè)計師

　　五合國際(5+1WerkhartInternational)總顧問

　　嚴(yán)濤著名高檔住宅設(shè)計專家

　　五合國際(5+1WerkhartInternational)集團(tuán)副總經(jīng)理