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　　新一輪的深圳房地產走勢依然強勁，今年1~5月房價均破萬元高線，但是房價高企的同時，深圳的推盤數(shù)量卻進一步減少，反觀二手房交易呈持續(xù)增加的趨勢。對此，深圳綜合開發(fā)研究院教授宋丁認為，深圳正步入成熟型房地產業(yè)態(tài)。

　　6月12日，深圳市國土房管局公布2007年1~5月深圳商品房住宅均價為11905.88元/平方米，而去年同期，市國土房管局統(tǒng)計的商品住宅銷售均價為8421元/平方米，同比上漲3484.88元/平方米。這一差價幾乎相當于目前一些內地城市的房屋售價，深圳房價仍一路走高。

　　新盤高價面市猛拉房屋均價

　　特別是今年一些新上市的樓盤，有些售價竟然比均價高出兩倍多。深圳市房地產研究所統(tǒng)計，1～5月，全市189個在售的新建商品住宅樓盤，銷售均價為11905.88元/平方米，其中14個為均價超過3萬元/平方米的大戶型、高價位樓盤，拉動全市價格上漲近1300元，對房價上漲影響較大。

　　對于房價高企的原因，深圳市房地產研究所所長王鋒告訴《第一財經日報》，2006年6月，隨著國辦發(fā)37號文(“國十五條”)的出臺，深圳市對尚未開工的住房項目，均按照國家“90/70”的結構調整規(guī)定，重新調整規(guī)劃進行供應結構調整。但是由于房屋建設期較長，與國內其他城市一樣，深圳大多數(shù)已調整住房供應結構的項目目前仍未達到批準預售條件，尚未形成市場供應。同時，此間已開工建設的多數(shù)大戶型住宅，在市場總體供應仍比較緊張的前提下，加快建設、集中入市，形成了大批高價位住宅，并帶動了其他中小戶型住宅價格的上漲，導致今年以來房價漲幅與價格水平較大幅度提升。

　　目前，深圳市可用于未來城市建設的用地不足200平方公里，土地資源非常有限。2002年以來，隨著國家土地管理政策的進一步嚴格和深圳土地資源的進一步緊缺，深圳每年可用于住房建設的土地一直比較有限，僅1~2個平方公里，遠遠低于北京、上海、廣州等特大城市。

　　這一土地供應無法滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求，并致使當前住房開發(fā)投資、住房在建與新建規(guī)模，以及住房批準預售規(guī)模持續(xù)減少，住房供應持續(xù)呈現(xiàn)緊張趨勢，供不應求的價格杠桿再一次推高房價。

　　同時，由于深圳較高的勞動生產率和工資水平，吸引了大量的外來人口。隨著人均收入水平的提高和家庭結構趨于小型化，深圳居民的住房消費能力與意愿也在不斷提高；此外，在人民幣持續(xù)升值和國內資金流動性過剩的條件下，作為國內住房市場比較活躍且緊鄰港澳臺地區(qū)的深圳，房地產市場不斷吸引境內及境外的投資，進一步催化了住房市場的活躍，并導致深圳的住房需求持續(xù)處于增長狀態(tài)。

　　根據(jù)官方統(tǒng)計分析，“十五”期間，深圳市每年新舊住房年均銷售面積達到1200萬平方米，比“九五”期間高出了一倍；2006年新舊住房銷售面積達到1500萬平方米，需求繼續(xù)旺盛，并在住房供應持續(xù)緊張的情況下，導致住房價格持續(xù)上漲。

　　關外房屋泡沫成分更多

　　據(jù)深圳市房地產研究所發(fā)布的研究報告，1~5月，深圳市商品房施工面積為2539.94萬平方米，同比下降6.16%；新開工面積為345.62萬平方米，同比下降18%。全市房地產開發(fā)建設規(guī)?？傮w呈現(xiàn)下降趨勢。其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。全市新建商品住房銷售規(guī)模繼續(xù)減少。一系列下降的數(shù)據(jù)反映出深圳進入2007年以來，商品房的供應量開始減少。

　　但是供應量減少的同時，深圳特區(qū)外(關外)的商品房銷售面積卻在增加。深圳1~5月新建商品房批準預售面積中，特區(qū)外商品住宅銷售面積就占了全市的62.8%；其中寶安區(qū)銷售面積占全市36.52%,龍崗區(qū)占全市26.28%。這兩個區(qū)是目前深圳新盤開發(fā)比較集中的地區(qū)，深圳開發(fā)商的競爭也多集中于此。

　　深圳綜合開發(fā)研究院宋丁教授告訴《第一財經日報》，目前深圳關內根本無地供應，也絕少有關內的新盤推出，所以土地供應呈縮減趨勢是可以預見的。“今年深圳加大了關外的土地供應，但總量還是不夠，新房供應趨緊，反倒是二手房銷售占了主要地位。”宋丁說。

　　據(jù)官方統(tǒng)計，近幾年深圳的住房銷量逐年走高，而供應沒有相應增長，從2003年開始到2006年連續(xù)四年供求比不足1，2006年深圳樓市的熱點就已經集中在龍華、布吉、寶安、西鄉(xiāng)、蛇口五地。這一時期的新盤多，銷售火，推售量以及銷售量占全市的比例都分別在六成以上。

　　對于關外樓盤占據(jù)新房銷售的主力位置，深圳眾廈地產顧問有限公司總經理助理林曉華向《第一財經日報》表示，關外目前有些樓盤雖然建設完成，并取得不錯的銷售業(yè)績，但是，這其中泡沫成分居多。“關外房地產發(fā)展迅速，樓盤扎推上市，但是相應的市政配套設施卻沒有跟上，有些樓盤售價高達萬元以上，卻已經在透支今后兩三年的價格。”

　　目前深圳關外的一些樓盤，內部小區(qū)配套都相當完善，但是社會公建設施對于這些樓盤的配套卻沒有達到，這從開發(fā)商越來越多投入房地產開發(fā)的副業(yè)，諸如興辦學校、開通業(yè)主接送公車等方面就可見一斑。

　　林曉華告訴記者，目前深圳關外樓盤的空置率依舊很高，很多人買關外的房屋是抱著投資的心態(tài)而去的，根本沒有想過自住。“因為不方便，所以真正購房用于自住的市民還是會選擇關內的二手房購買，這也是二手房交易持續(xù)上升的原因。”

　　對于房價的上漲，王鋒分析，在深圳較為特殊的經濟社會發(fā)展背景下，住房價格的持續(xù)上漲具有一定的客觀性；但是房價的持續(xù)上漲，不僅會影響深圳居民的正常生活，也容易引發(fā)金融風險和產業(yè)危機，不利于宏觀經濟的穩(wěn)定和健康發(fā)展。