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　　2007年3月，在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上高票通過(guò)的《物權(quán)法》頒布。幾個(gè)備受關(guān)注的房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題被納入該法規(guī)范中。那么，業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主以后是否能夠免除諸多煩惱？《物權(quán)法》能否為業(yè)主維權(quán)撐開(kāi)保護(hù)傘？小區(qū)的諸多物業(yè)糾紛能否迎刃而解？記者就此采訪(fǎng)了貴陽(yáng)的資深律師和業(yè)內(nèi)專(zhuān)家。

　　關(guān)鍵詞一：小區(qū)車(chē)位

　　(相關(guān)條款)：

　　第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

　　解讀：道路綠地業(yè)主共有地下車(chē)庫(kù)約定權(quán)屬

　　貴陽(yáng)市房屋產(chǎn)權(quán)處的負(fù)責(zé)人表示，車(chē)庫(kù)問(wèn)題應(yīng)該從兩個(gè)方面結(jié)合來(lái)看?，F(xiàn)在貴陽(yáng)市大部分房開(kāi)企業(yè)對(duì)車(chē)庫(kù)的歸屬并沒(méi)有約定，沒(méi)有將車(chē)庫(kù)列入開(kāi)發(fā)成本，也未作公用面積納入公攤，因此出現(xiàn)了一些物管公司私自將車(chē)庫(kù)出售的現(xiàn)象。

　　北斗星律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任賈倞律師告訴記者，關(guān)于小區(qū)車(chē)庫(kù)歸屬問(wèn)題，在將于2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》里明確了相關(guān)規(guī)定，建設(shè)區(qū)劃內(nèi)車(chē)位和車(chē)庫(kù)的所有權(quán)在物權(quán)法草案上認(rèn)定是歸開(kāi)發(fā)商所有；建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)，首先要滿(mǎn)足業(yè)主的需要。至于優(yōu)先權(quán)應(yīng)該如何使用，則有待進(jìn)一步的確定。

　　關(guān)鍵詞二：業(yè)主投票權(quán)

　　(相關(guān)條款)

　　第七十六條決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)(籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　解讀：“面積＋人數(shù)”標(biāo)準(zhǔn)避免一票獨(dú)大

　　據(jù)貴陽(yáng)市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，粗略統(tǒng)計(jì)，貴陽(yáng)市樓盤(pán)中有一半沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。該負(fù)責(zé)人表示，成立業(yè)主委員會(huì)很重要，通過(guò)個(gè)人或自發(fā)的群體向開(kāi)發(fā)商等協(xié)商都會(huì)顯得蒼白無(wú)力，而業(yè)主委員是具有一定法律效益的。因此，成立業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主邁向維權(quán)的第一步。

　　貴陽(yáng)星華律師事務(wù)所的李志賢律師分析到，“現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》僅僅是通過(guò)業(yè)主擁有的建筑面積、住宅套數(shù)來(lái)確定業(yè)主投票權(quán)，與之不同的是，《物權(quán)法》在確定投票權(quán)時(shí)有了更加公平的原則，采用面積和人數(shù)雙重標(biāo)準(zhǔn)來(lái)決定，投票權(quán)，避免了大業(yè)主‘一票獨(dú)大’。

　　關(guān)鍵詞三：住宅建設(shè)用地使用權(quán)

　　(相關(guān)條款)

　　第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　解讀：“自動(dòng)”續(xù)期是百姓福音

　　北斗星律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任賈倞律師認(rèn)為，過(guò)去我國(guó)對(duì)不同用途土地的使用年限還沒(méi)有明確規(guī)定時(shí)，貴陽(yáng)市部分房開(kāi)商與業(yè)主簽訂的居住用地年限為40年或者50年。但現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的住宅樓盤(pán)，房開(kāi)商出具的土地使用年限不足70年，購(gòu)房者可以通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。所以市民在購(gòu)房時(shí)一定要留意開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)證，從土地使用權(quán)證可以看出，土地使用年限是多少，用途是什么，具體性質(zhì)是什么，以免造成經(jīng)濟(jì)上不必要的損失。

　　而對(duì)于“土地使用權(quán)年限”問(wèn)題，賈倞律師認(rèn)為，“土地使用70大限”市民沒(méi)必要擔(dān)心。將于2007年10月1日起施行的物權(quán)法作出的明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。“這就意味著《物權(quán)法》已經(jīng)解決了大家擔(dān)心的70年的房屋土地使用權(quán)問(wèn)題，即在房屋土地使用權(quán)期滿(mǎn)后，除非因?yàn)楣怖嫘枰?，使用?quán)人的繼續(xù)使用權(quán)必須得到滿(mǎn)足。”

　　關(guān)鍵詞四：采光權(quán)

　　(相關(guān)條款)

　　第八十九條建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

　　解讀：爭(zhēng)取“陽(yáng)光”有法可依

　　據(jù)解決多年房地產(chǎn)糾紛的羅鳴律師介紹：近年來(lái)，隨著城市建設(shè)速度加快，貴陽(yáng)市住宅建設(shè)用地供應(yīng)趨緊，加之有些開(kāi)發(fā)商違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過(guò)高，密度過(guò)大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風(fēng)、采光，因“陽(yáng)光權(quán)”引發(fā)的糾紛日益增多。

　　羅鳴律師向記者分析到，新出臺(tái)的《物權(quán)法》中專(zhuān)門(mén)對(duì)采光權(quán)進(jìn)行了延伸和細(xì)化，首次在法律中提出了日照權(quán)的概念。之所以明確提出該概念，不僅因?yàn)榫用裼袡?quán)利在家里享受有利于身體健康的陽(yáng)光，還因?yàn)樘?yáng)光在越來(lái)越多的居民家中起著熱水、蓄電等太陽(yáng)能利用的作用。“以貴陽(yáng)的天氣特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，日照權(quán)對(duì)市民顯得尤其珍貴”?！段餀?quán)法》明確通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)和日照權(quán)的意義在于，《物權(quán)法》實(shí)施之后，居民住宅正常的通風(fēng)、采光、日照如被侵害后，則有法可依了，采光權(quán)和日照權(quán)被侵犯的居民可以為自己維權(quán)。