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　　6月份才剛過了幾天，本月的二手房拍賣公告就已經(jīng)頗具規(guī)模。吉翔雙子星大樓如意樓8層B2、五一北路28號(hào)3#樓一層房產(chǎn)、金源花園源盛大廈A區(qū)401單元、中福廣場(chǎng)第14層……這些中高檔寫字樓(住宅)的拍賣會(huì)報(bào)名者雀躍，而其中以個(gè)人名義參與競(jìng)拍的不在少數(shù)。

　　采訪中，福州一拍賣行有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，從去年房產(chǎn)拍賣市場(chǎng)逐漸活躍以來，作為一種非主流房地產(chǎn)的交易模式，這種“另類置業(yè)”已經(jīng)為市場(chǎng)所熟悉，吸引了相當(dāng)一部分想投資的個(gè)人，并逐漸成為二手房市場(chǎng)交易新寵，而原因是其交易成本和銷售價(jià)格上都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

　　調(diào)查房產(chǎn)拍賣“熱”起來

　　隨著近年來國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，福州二手房市場(chǎng)愈加成熟和規(guī)范，許多中小房產(chǎn)中介被迫關(guān)門。各大拍賣行對(duì)二手房交易情有獨(dú)鐘，紛紛涉足這一行當(dāng)，福州房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)因此不斷升溫。

　　目前房地產(chǎn)拍賣交易量已在拍賣市場(chǎng)中占有很大比例，少數(shù)拍賣行的房地產(chǎn)交易額已占其總交易額的80%以上，甚至一些拍賣主營不在房產(chǎn)的公司也開始逐漸主持二手房拍賣，信達(dá)(福建)機(jī)動(dòng)車拍賣有限公司就于5月29日開拍了福州市三保園某兩處房產(chǎn)。

　　不僅如此，福州的拍賣市場(chǎng)還在不斷擴(kuò)張地尋找買家，今年4月13日，北京力天大誠國際拍賣有限公司將福州六一北路永德信花園的某幾處住宅整體“捆綁”拍賣，競(jìng)拍地設(shè)于廈門碧宮酒店，起拍價(jià)不到90萬。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這樣的“舍近求遠(yuǎn)”是經(jīng)過充分成熟考慮的，目前福州與廈門之間僅3小時(shí)多的車程，可房價(jià)卻還是存在一定的差距，這樣的價(jià)格在廈門很容易受到人們的追捧。與此同時(shí)，參拍的房產(chǎn)數(shù)量也大幅增加，由每次一兩套增加到10套左右。記者留意到在本月的拍賣公告中，有好幾場(chǎng)都是幾個(gè)單元，甚至一整層拍賣的。

　　據(jù)了解，普通住宅委托拍賣行進(jìn)行拍賣的類型有多種，首先是抵押而抵押人無力償還的房產(chǎn)；其次，對(duì)于不能及時(shí)履行生效的法律文書所規(guī)定的支付義務(wù)的，被執(zhí)行人的房產(chǎn)由法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣；此外，處于較為有利地理位置，具備較大升值可能性的房產(chǎn)，同樣可以通過拍賣途徑推出；最后，某些具備特殊意義的房產(chǎn)也可以拍賣。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新型流通方式，房地產(chǎn)拍賣之所以被買賣雙方看好，是因?yàn)樗袃煞矫鎯?yōu)勢(shì)：一方面，拍賣房多因經(jīng)濟(jì)糾紛或貸款抵(質(zhì))押而進(jìn)入拍賣渠道尋求快速變現(xiàn)，而且大部分是受法院等執(zhí)法部門委托。在此情況下，拍賣房價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，與市場(chǎng)上同類房子相比，僅為市價(jià)80%至90%左右。另一方面，拍賣受眾范圍較廣，過程公開透明。拍賣公司賺取的是傭金，一般不會(huì)刻意壓低房價(jià)，也不會(huì)吞吃買賣差價(jià)，同時(shí)拍賣設(shè)有底價(jià)，如果達(dá)不到底價(jià)，交易不予成立，因此有力地保障了委托方的利益。一般來說，公開拍賣方式相較于傳統(tǒng)的二手房交易而言，虛擬泡沫成分也會(huì)少許多，對(duì)于買賣雙方都有益處。

　　剖析買價(jià)最低可至市場(chǎng)價(jià)7折

　　今年初，福州某拍賣公司受法院委托在拍賣鼓樓區(qū)西湖附近某高檔樓盤的幾處房產(chǎn)時(shí)，以6000多元/平方米的成交價(jià)格整體拍賣成功。而記者從中介了解到，對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)在9000元/平方米以上。照此計(jì)算，該拍賣價(jià)格僅為市場(chǎng)價(jià)格的7折。

　　“拍賣房的價(jià)格都會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格低一些。目前福州的拍賣房價(jià)格相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的80%至90%左右，而廣州、上海等地拍賣房市場(chǎng)比較成熟，競(jìng)拍過程會(huì)更激烈一些，拍賣房價(jià)已高達(dá)市場(chǎng)價(jià)的9折或以上。”一拍賣公司負(fù)責(zé)人告訴記者，兩三年前，由于對(duì)二手房消費(fèi)觀念沒有轉(zhuǎn)變，加上房源比較差，在福州，法院拍賣房的價(jià)格甚至?xí)椭?折以下。

　　購買成本可省3%以上

　　2005年6月1日，國家稅務(wù)總局所發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》開始生效，2006年底，福州市又開始強(qiáng)征個(gè)人所得稅。這意味著，如果房主選擇通過市場(chǎng)化的手段比如選擇中介把房子轉(zhuǎn)手出去，都必須繳納1%的轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，產(chǎn)權(quán)未滿5年的還要繳5%的營業(yè)稅，此外還免不了付給中介公司買賣雙方3%的服務(wù)費(fèi)。而這些稅費(fèi)的真正征收，都將直接導(dǎo)致最后的成交價(jià)格攀升。

　　一業(yè)內(nèi)人士透露，“法院拍賣的房產(chǎn)對(duì)于買賣方來說，盡管要承擔(dān)法院訴訟費(fèi)和評(píng)估公司及拍賣公司的相關(guān)服務(wù)費(fèi)用，但是這所有的費(fèi)用加起來要低于通過中介交易的成本，差價(jià)在3%左右”。

　　前景“淘金”難度增大

　　當(dāng)然，隨著拍賣房產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的逐漸活躍，對(duì)于真正想把這個(gè)“另類置業(yè)”渠道作為一個(gè)投資途徑的消費(fèi)者來說，真要在房產(chǎn)拍賣市場(chǎng)上淘足“金子”，難度也在加大。

　　福州一拍賣有限公司一位工作人員告訴記者，拍賣公司在公告上把起拍價(jià)掛得很低，主要是為了吸引更多的人來報(bào)名參加拍賣，實(shí)際的成交價(jià)肯定不止這個(gè)數(shù)目。據(jù)介紹，福州市拍賣行原先拍賣的房產(chǎn)主要來源于司法強(qiáng)制執(zhí)行，近年來自然人、法人等社會(huì)委托拍賣的二手房大幅增加。而與司法拍賣相比，社會(huì)委托的房產(chǎn)拍賣底價(jià)相對(duì)較高，留給投資者的利潤空間很小。

　　據(jù)福州一拍賣行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，隨著福州市房產(chǎn)拍賣市場(chǎng)不斷升溫，在拍賣數(shù)量增加的同時(shí)成交的價(jià)格也在走高。并且許多法院拍賣房產(chǎn)都采取整體拍賣的方式，其單價(jià)雖低，但總價(jià)往往會(huì)讓一般市民卻步。“房源越來越好了，很多都是從未入住過的新房，這吸引了很多買家，但總價(jià)高，往往只有公司及中介行業(yè)才有實(shí)力涉足其中”，一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁走勢(shì)，讓一些有實(shí)力的中介公司開始參與競(jìng)拍。他們帶著一種“收房”心態(tài)，往往比較看重價(jià)格因素，一旦覺得“轉(zhuǎn)手就有得賺”，就會(huì)豪氣出手，因?yàn)樗麄冇谐墒忑嫶蟮臓I銷網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，所以地段、戶型等缺點(diǎn)他們都可以自行克服。

　　不過，大部分的拍賣師還是認(rèn)為，通過拍賣買房產(chǎn)不失為一條投資途徑，因?yàn)檫@畢竟是市場(chǎng)公開買賣的渠道之一，而且由于人們對(duì)這種方式購買房產(chǎn)的熟悉程度比較低，大部分時(shí)候也的確有便宜可撿。

　　當(dāng)然，投資者到拍賣會(huì)上競(jìng)買房子也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如從品種上來說五花八門，新舊程度不一，地域的分布也很雜亂。其次也存在著一定的缺陷，如顯見的品質(zhì)問題和隱性的權(quán)益問題，所以參與拍賣前，要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，有時(shí)候還要專門請(qǐng)教相關(guān)專家，比如產(chǎn)權(quán)是否明晰、有無經(jīng)濟(jì)糾紛、樓盤綜合品質(zhì)如何、為什么會(huì)被拍賣、該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)是多少等等。

　　此外，拍賣會(huì)上要沉得住氣，不要盲目叫價(jià)。等別人把價(jià)格抬高到一定限度后，估計(jì)有人吃不消了，自己再舉牌，在心理上震懾對(duì)手，但最后出價(jià)不能偏離自己的心理價(jià)位太多。

　　□鏈接

　　房產(chǎn)拍賣須知

　　拍賣行接受客戶委托。這是房產(chǎn)拍賣的第一步，房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同。

　　確定拍賣房產(chǎn)底價(jià)。指拍賣成交應(yīng)達(dá)到的最低價(jià)格基數(shù)，底價(jià)過高會(huì)導(dǎo)致拍賣失敗，過低又會(huì)使委托人利益受損。

　　確定拍賣日期。日期擬訂和拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)別、用途、數(shù)量都有關(guān)。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時(shí)間不得少于2天。

　　發(fā)布拍賣公告。主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時(shí)間、拍賣地點(diǎn)及其他必要事項(xiàng)。

　　審查競(jìng)買人資格。參加房產(chǎn)拍賣的競(jìng)買人應(yīng)是具有民事權(quán)利與相應(yīng)民事行為能力的自然人或法人。

　　競(jìng)買人繳付保證金。競(jìng)買人競(jìng)價(jià)成功，其保證金可轉(zhuǎn)為價(jià)金，競(jìng)買未成功，保證金如數(shù)退還。

　　組織拍賣會(huì)實(shí)施。拍賣會(huì)由主持拍賣的拍賣師、負(fù)責(zé)記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣實(shí)施的監(jiān)拍員及協(xié)助實(shí)施拍賣的其他人員共同實(shí)施。

　　拍賣品的權(quán)屬移交。房產(chǎn)一旦成交，拍定人當(dāng)即付款，即完成了拍賣房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。