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　　從2005年開始，在住宅投資屢受“調(diào)控”之時，眾多鐘情于不動產(chǎn)的投資客將目光轉(zhuǎn)向商鋪；面對當時商鋪開發(fā)者動輒打出的“最低10%”的投資回報率以及“6~8年收回投資”的誘人承諾，很多投資者蜂擁而至。但是開發(fā)者鋪天蓋地的承諾是否果真兌現(xiàn)？項目運營后的情況是否如前期叫賣時的“花好桃好”？一段時日后投資人黯然退場乃至關(guān)張的案例也不在少數(shù)。

　　在實際的投資市場中，商鋪的投資回報到底多少才“靠譜”？放眼京城，不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的商業(yè)運營又有怎樣的差異？到底有哪些新項目新商機能讓投資者眼前一亮？在選擇商圈投資時，又該把握哪些小門道？希望通過這個系列報道，通過記者的實地走訪和專家點評，通過諸多生鮮案例的剖析，能對所有的商鋪投資人有所幫助。

　　朝外商圈區(qū)域

　　商圈趨于成熟新項目仍需培育

　　【探營】

　　目前的朝外商圈正成為越來越多逛街一族的青睞之地，因為這里除了有我們很早以前就已熟知的藍島，還有老番街、朝外岳秀服裝市場、朝外MEN等一批后起之秀，其中既有外貿(mào)商品零售、專業(yè)大宗批發(fā)，也有成熟的娛樂休閑配套。

　　記者走訪的當日并不是周末，但岳秀、老番街的人流還是熙熙攘攘，其中外商占到了大多數(shù)，其中既有大宗貨物的批發(fā)商，也有慕名而來的零買客。而這些經(jīng)營的攤主也早已習以為常，都在忙著操著一口流利的俄語招呼老外，鮮有人搭理記者。在老番街，記者逛到一個稍顯清閑的攤主面前詢問租金水平，攤主指著自己只有5平方米的攤位，說了一個讓記者咋舌的數(shù)字：月租金一萬。也就是說5平方米的攤位日租金要達到300多元，看攤主說的時候一副包身工的憤憤神態(tài)，這個攤位應該是他租來的。

　　而周邊正在建設中的雅寶城、優(yōu)唐、日壇國際廣場等多個項目，也已進入銷售或招商階段，朝外商圈儼然已具備成為繼王府井、西單之后京城第三大商業(yè)旺地的潛力。眾多新商業(yè)項目的入市，為眾多投資者和經(jīng)營者提供了廣泛的選擇。據(jù)朝外MEN市場部主管樊明介紹，在已入市的項目中老番街已經(jīng)培育得相當成熟，最初推出時老番街商業(yè)街售價25000元/平方米左右，而目前老番街一個8平方米左右的鋪面月租金至少在1萬多元，租金水平不會低于30～40元/天/平方米，對于前期的投資者來說，投資回報相當可觀。而朝外MEN尚處于市場的培育期，開盤期間最高售價達8萬／平方米。據(jù)樊明介紹，目前靠近電梯口的黃金鋪位售價已達9萬元/平方米，相對差一點的位置也要6.5萬元/平方米，租金水平在7～12元/天/平方米(建筑面積)。

　　【典型案例】

　　☆朝外MEN

　　2005年上半年開業(yè)，地上3層，地下一層。地下一層餐飲和鞋帽；一層小百貨精品；二層服裝；三層精品店。一層的出租率在95%以上，二層出租率在90%左右，三層的出租率在80%左右。目前，朝外MEN的主要定位客戶為俄羅斯遠東的大單交易。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，朝外MEN在銷售之初曾經(jīng)向投資者承諾投資回報，不過由于種種原因最后不了了之。記者了解到，朝外MEN一年多前一層靠里鋪位的租金僅7000元/年，不過據(jù)目前朝外MEN市場部主管樊明介紹，由于目前尚處于市場培育階段，相比較老番街人氣并不是很旺，但他認為，從另一個方面來說，定位于大單交易也是目前朝外MEN人氣不旺的一個原因?？傮w來說商氣有待培養(yǎng)。

　　一句話點評：現(xiàn)在處于市場培育期，但在未來雅寶城、日壇廣場等新項目入市之后，到時的競爭的激烈程度只會有增無減。

　　☆老番街

　　總建筑面積8600平方米，是怡景園項目的底商。在當初商業(yè)定位的時候，老番街沒有參照一般小區(qū)配套商業(yè)定位的模式，而選擇了以小商品、服裝百貨交易集散地為主的模式，一層為小商品市場，主要經(jīng)營鞋帽、箱包、日用百貨；二層經(jīng)營服裝、床上用品、針織品。

　　老番街的火爆很大原因其實在于生逢其時，老番街推出的時候恰逢雅寶路市場拆遷，很多老商家不愿冒損失固定客源的風險而搬離這里，因此多數(shù)選擇入駐老番街。目前出租率在99%以上，光顧的消費人群以俄羅斯以及東歐國家的外籍人士為主，租金水平不低于30～40元/天/平方米。

　　一句話點評：老番街的成功說明了天時對于商業(yè)項目的重要性，其實這種天時就是找準市場的需求以及空白點，使項目定位有的放矢。

　　【投資者說】

　　記者在朝外MEN的租售部恰巧遇到了朝外MEN項目鋪位的投資者劉女士。劉女士做服裝批發(fā)已經(jīng)有近十年時間，最初買朝外MEN的商鋪并沒有過多地想到投資，更多地是為了自己的生意。當初以3萬元每平方米左右的價格買了一個10平方米的攤位用于自營。據(jù)她介紹目前位置相仿的攤位的價格在4～5元/天/平方米，如果要算租金的投資回報的話，除去各種費用，租金的投資回報率應該在4%左右，實際上并不是很高。

　　4%的投資回報對于一些投資者來說很難接受，但劉女士自有她的投資策略。她認為商鋪投資不應只看項目目前的現(xiàn)狀，投資回報高的項目因為比較成熟，如果買的話多是二手的項目所以售價也比較高，不如買一個生鋪自己來培育。而且商鋪投資不能僅看租金回報，還應該看到商鋪價格的上漲所帶來的收益。另一方面，劉女士認為越是體量大的項目在未來項目成熟以后相比較小的項目在市場上的競爭力也會相應強一些，同時目前朝外MEN尚處于市場培育期，待氛圍成熟后租金回報肯定會高于現(xiàn)在的水平。

　　新項目鏈接

　　日壇國際廣場

　　商鋪類型：百貨商場/購物中心商鋪

　　商業(yè)面積：80000平方米

　　項目定位：最初定位于特色酒吧、咖啡店、特色餐飲、品牌精品旗艦店以及服飾街市。不過據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于銷售的原因目前定位有所變化，傾向于大宗批發(fā)模式。

　　優(yōu)唐

　　商鋪類型：商業(yè)街商鋪

　　建筑面積：80000平方米

　　項目定位：公寓底商、主題商業(yè)廣場共8萬平方米，定位填補市場空白，提供城市中心商居、商務、休閑娛樂的多元豐富空間。

　　雅寶城

　　商鋪類型：商業(yè)街商鋪

　　開間面積：30~100平方米

　　項目定位：定位于專業(yè)外貿(mào)批發(fā)，計劃業(yè)態(tài)將是集珠寶、裘皮、服裝鞋業(yè)、大型精品等國內(nèi)名優(yōu)商品于一體的五星級外貿(mào)平臺。

　　專家點評：

　　董利(中國步行街工作委員會秘書長)

　　2007年，由于日壇廣場、優(yōu)唐、雅寶城等項目的集中入市，朝外成為北京第三大商圈將成為不爭的事實。而這第三大商圈卻與王府井、西單兩大商圈有所不同，一是零售與批發(fā)共存，二是消費人群中外兼顧。未來此區(qū)域無疑將成為北京最有活力的商圈之一。對此商圈的商業(yè)地產(chǎn)項目而言，具有先天條件。但這種先天的條件能否轉(zhuǎn)化為最終的優(yōu)勢還要看項目之間的定位并根據(jù)定位而進行的規(guī)劃設計。如果三個項目定位相同或相似，那么不僅會對三個項目成功及未來經(jīng)營有較大不利影響，同時也會影響到投資者的投資效果和回報。當然，此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目如果不銷售而整體出租并統(tǒng)一管理，競爭優(yōu)勢無疑是最大的。

　　小結(jié)

　　朝外商圈目前的商業(yè)除寫字樓底商外，大多以服裝批發(fā)零售為主，與朝外商圈寫字樓林立以及近鄰使館區(qū)的區(qū)域氛圍并不是十分符合。總結(jié)來說目前的朝外商圈是外貿(mào)拉動內(nèi)銷，期待后期入市的新項目在業(yè)態(tài)上應該注重差異化。后期入市的商業(yè)經(jīng)營者不應該一窩蜂地擠在服裝批發(fā)散售市場，根據(jù)區(qū)域氛圍，找準市場定位，打造城市中心商居、商務、休閑娛樂的多元豐富空間。

　　百子灣區(qū)域消費潛力與競爭并存

　　【探營】

　　前幾年，百子灣區(qū)域是住宅最火的區(qū)域，而現(xiàn)在，百子灣是商業(yè)最火的區(qū)域。問及業(yè)內(nèi)人士現(xiàn)在什么地區(qū)的商業(yè)比較有投資潛力，大多數(shù)人都會提到百子灣。百子灣之所以火，離不開百子灣區(qū)域社區(qū)規(guī)模的龐大以及對消費力的預期。目前百子灣開發(fā)完成的住宅總建筑面積在250萬平方米左右，中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計資料顯示，包括大成國際中心、蘋果商街、沿海賽洛城、金都杭城等商業(yè)在內(nèi)，總計有近80萬平方米的商業(yè)亮相百子灣。

　　記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，在目前投入運營的商業(yè)里面，目前后現(xiàn)代城的社區(qū)底商朝向臨街的一側(cè)租金價格在4.5元/天/平方米，但是一鋪難求，走了幾家中介都說目前的臨街底商沒有房源。而已部分開業(yè)的大成國際中心商業(yè)，據(jù)大成國際中心商業(yè)部負責人王琦介紹，傍著樂購超市其商鋪的售價在2.2～2.8萬/平方米，租金水平在15～20元/天/平方米。相比較而言，不遠之隔的美羅城人氣稍遜，已開業(yè)的百盛商場里人流稀少，與復興門百盛遠不可同日而語。

　　雖然未來百子灣區(qū)域的社區(qū)全部入住之后會帶來大量的消費人群，但是相對于250萬平方米的住宅建面，未來商業(yè)全部放量之后，80萬平方米的數(shù)字似乎稍有過量之嫌，業(yè)內(nèi)專家認為最為重要的就是看未來社區(qū)商業(yè)的招商工作，以及如何吸引區(qū)域內(nèi)的消費人群，投資者不僅要看到消費力，更要綜合考慮到周邊的競爭因素。

　　【典型案例】

　　☆大成國際中心

　　大成主力店樂購TESCO已開始營業(yè)，毋庸置疑主力店的號召力，在樂購的人氣效應和品牌號召力下，肯德基、好利來、美時美刻、達芙妮、紙老虎、CHARLIE BROWN等品牌店紛紛入駐開業(yè)，據(jù)介紹屈臣氏、移動營業(yè)廳等目前也在洽談之中。同時為鼓勵創(chuàng)意產(chǎn)品入駐，開發(fā)商特別為創(chuàng)意產(chǎn)品商家提供創(chuàng)意孵化基金。據(jù)大成國際商業(yè)部負責人王琦介紹，在目前投放市場的商鋪中，價格在1.6~4萬元/平方米之間，均價為2.8萬/平方米。已投入營業(yè)的商鋪中，租金水平達到15~20元/天/平方米。

　　據(jù)開發(fā)商的介紹，大成國際中心商業(yè)目前的銷售與招商工作開展的比較順利。其實招商的順利很大程度上在于開發(fā)商成功地引入了全球第三大超市樂購TESCO。記者在非周末走訪樂購的時候發(fā)現(xiàn)，即使是超市開通了多班購物班車，但超市的人流并不是很多，與位于雙井的家樂福超市的火爆程度還不在同一個層次上。

　　一句話點評：大樹底下好乘涼，簽約的商家與其說是相信開發(fā)商不如說是相信樂購TESCO。

　　☆后現(xiàn)代城商業(yè)

　　后現(xiàn)代城商業(yè)為典型的社區(qū)商業(yè)，為70年產(chǎn)權(quán)商鋪。開間面積在36～127平方米之間。后現(xiàn)代城商業(yè)投入市場較早，相對填補了百子灣區(qū)域商業(yè)缺乏的空白。相對于臨街的商鋪，面向社區(qū)內(nèi)部的商鋪的出租率并不是非常理想。目前售價在15000元/平方米左右，租金價格在4.5元/天/平方米(建筑面積)，包含物業(yè)管理費以及取暖費。

　　一句話點評：前面風光，后面鋪位出租則不太樂觀。很可能將是即將入市、體量過大社區(qū)商業(yè)的通病。

　　【投資者說】

　　投資者尹先生本身就是后現(xiàn)代城的業(yè)主，看到后現(xiàn)代城入住后以及百子灣區(qū)域商業(yè)的缺乏，尹先生又投資購買了后現(xiàn)代城的臨街社區(qū)底商。“投資商鋪有個培育的過程，先精挑細選價格便宜但將來可能漲價的商鋪回來，慢慢耐心地養(yǎng)著，并不是有人出價高就急著出去，并且要講究租賃策略”。

　　尹先生介紹說，在小區(qū)剛開始入住的前兩年，他有選擇地把商鋪租給經(jīng)營裝潢、五金或建材的商家，因為當時整個小區(qū)大部分住家都在大張旗鼓的裝修中，此時提供與家居裝飾相關(guān)的服務能使商鋪變得有價值，也能保證不菲的租金收入。雖然小區(qū)入住前期入住率不高，但是尹先生因為找準了招租業(yè)態(tài)，投資回報沒有受到入住率的影響，租金投資回報能夠達到8%。

　　隨著小區(qū)裝修進入尾聲，并且小區(qū)的社區(qū)商業(yè)逐漸成熟之后，尹先生有意識的找了一家開寵物醫(yī)院的租賃者，不僅找準了目前社區(qū)的需求，同時也避免了與洗衣店、理發(fā)店、便利店等大眾業(yè)態(tài)的撞車競爭。競爭的不充分保證了租戶的盈利，租金價格也向上攀升，租金回報率達到了10%。從尹先生的投資經(jīng)驗可以看出，實際上投資不僅僅取決于項目本身和開發(fā)商的規(guī)劃，更為重要的在于投資者自己的經(jīng)營策劃。

　　新項目鏈接

　　蘋果商街

　　商鋪類型：商業(yè)街商鋪/社區(qū)商鋪

　　項目定位：除基本的社區(qū)生活配套之外，主打休閑和文化產(chǎn)業(yè)為主的特定商業(yè)形態(tài)。包括名品店，特色精品店，中、西餐廳，銀行，美容中心，洗衣店，EVD影城等。

　　大成國際中心

　　商鋪類型：商業(yè)街商鋪

　　項目定位：共8萬平方米,包括精品購物商街、樂購TESCO、美食街三大主題業(yè)態(tài)。地下一層主要招商業(yè)態(tài)為建材家居等；地上一、二層為精品購物商街；三層為美食街。

　　沿海賽洛城

　　商鋪類型：社區(qū)商鋪、商業(yè)街商鋪

　　項目定位：賽洛城商業(yè)共11萬平方米，定位為美式步行Mall，由中心商業(yè)Mall、特色步行Mall、風情臨街Mall構(gòu)成。

　　江南風情街

　　商鋪類型：社區(qū)商鋪、商業(yè)街商鋪

　　項目定位：空間比較靈活，除滿足業(yè)主日常生活需求外，著重引進茶樓、酒屋、纖體美容、南方飾品等富有江南特色的業(yè)態(tài)。

　　專家點評：董利(中國步行街工作委員會秘書長)

　　這個區(qū)域整體商業(yè)面積無疑是供過于求的，而且此區(qū)域周邊還有極強競爭力的美羅城和華貿(mào)中心。要在此區(qū)域進行商鋪投資是要有選擇的，這個區(qū)域目前幾個項目，除大成國際中心外，不管其他體量如何，都是社區(qū)商業(yè)，而大成國際中心，其實也只能算一個社區(qū)型的購物中心。社區(qū)商業(yè)所面對的周邊人群的消費力雖較為穩(wěn)定，但對外來消費的吸引能力是有限的，如果社區(qū)商業(yè)是建在社區(qū)很深的位置，那么它未來商業(yè)經(jīng)營和生存的壓力是較大的。所以，投資者在此區(qū)域選擇商鋪時盡量在臨街位置，如果投資社區(qū)內(nèi)部很深位置商鋪就可能有長期租不出去的危險。

　　小結(jié)

　　在走訪中記者發(fā)現(xiàn)，目前百子灣現(xiàn)在商業(yè)如此之火，原因在于目前投入運營的配套商業(yè)并不是很多，消費者的選擇余地相對較小。等到包括大成國際中心、蘋果商街、沿海賽洛城、金都杭城等商業(yè)在內(nèi)的總計近80萬平方米的商業(yè)全部亮相的時候，就不知是哪家歡樂哪家愁了。