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　　2004年至2006年，鄭州商業(yè)地產(chǎn)進入了一個快速發(fā)展的時期，純商業(yè)和商業(yè)加住宅的開發(fā)也在這一時期達到了鼎盛的局面。目前，市面上許多商用物業(yè)項目租售價格基本是同等區(qū)位寫字樓和住宅物業(yè)的2至3倍，有的甚至更高。房地產(chǎn)商通過局部銷售獲得先期開發(fā)資金和建設資金，再通過滾動投入即可完成商鋪開發(fā)項目。

　　在高額利潤的驅(qū)使下，部分處于初級發(fā)展階段的開發(fā)企業(yè)也按捺不住，紛紛在城市中心商業(yè)區(qū)或準中心區(qū)大興土木。正是在這一股商鋪開發(fā)和購買熱潮中，不少專家提出“商業(yè)地產(chǎn)已現(xiàn)過熱之勢”、“商業(yè)地產(chǎn)供給過剩”的擔憂。河南圓點市場調(diào)查公司地產(chǎn)研究中心綜合了自主跟蹤的“鄭州市房地產(chǎn)銷售及廣告監(jiān)測”以及今年3月份進行的“鄭州市商業(yè)地產(chǎn)投資者調(diào)查”，并深入研究了鄭州市房地產(chǎn)的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，研究結(jié)果表明，目前鄭州的商鋪除成熟商圈的核心地帶以外，基本上都存在空置情況。

　　▲▲空置的商鋪基本上都是在一個不成規(guī)模的商圈和商業(yè)環(huán)境中

　　近幾年，鄭州的住宅開發(fā)基本上都是一個模式：在最底層、沿街的地帶開發(fā)店面等小面積的商鋪，甚至小區(qū)里面也是一排排的店面。

　　在一個小區(qū)中，有適當?shù)匿伱嬗米魃鐓^(qū)居民服務的配套設施是必要的，但隨著城市化、現(xiàn)代化的加快，人們的活動范圍逐漸擴大，許多原來在小區(qū)店鋪的消費轉(zhuǎn)移到了現(xiàn)代化、服務完善的商業(yè)中心，導致小區(qū)商鋪出現(xiàn)了較高的空置率。現(xiàn)在，有部分小區(qū)建成已經(jīng)兩三年，但基本上沒有一間商鋪開業(yè)，有些甚至成了車庫。

　　另外，底層商鋪基本上屬于住宅的附屬物，開發(fā)商在設計時主要考慮的是適合居住的問題，容易忽略和犧牲商鋪經(jīng)營的可行性。因此，這部分商鋪要么不處于鄭州成熟商圈之內(nèi)，要么周圍的商業(yè)環(huán)境并不理想，除了部分的沿街店面售出以外，其余大量的面積處于空置狀態(tài)。

　　▲▲空置的商業(yè)地產(chǎn)項目與開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗缺乏有關

　　由于地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在偏差，對商業(yè)規(guī)律不了解，許多地產(chǎn)商沒有看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，因而直接套用比較熟悉的住宅開發(fā)模式。

　　從價值鏈的角度考慮，商鋪開發(fā)的價值鏈明顯地比住宅開發(fā)的價值鏈要長。商鋪開發(fā)的價值鏈中，開發(fā)商把商鋪賣給投資者，投資者有可能自己經(jīng)營，兼任經(jīng)營者，也有可能把商鋪轉(zhuǎn)租，由承租人充當經(jīng)營者。

　　從圓點公司調(diào)查的情況看，鄭州占多數(shù)的商鋪購買者并不是將商鋪用于直接經(jīng)營，55%的商鋪投資者與最終經(jīng)營者存在錯位，也就是存在商鋪第二次招商的問題，其價值鏈明顯加長。而部分開發(fā)商由于在招商和商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營管理方面沒有經(jīng)驗，致使許多商鋪賣出去后因人氣不足無法招商，價值鏈出現(xiàn)斷裂，成為“死鋪”。

　　▲▲空置的商鋪基本上都是定位模糊和定位不準的樓盤

　　許多商業(yè)地產(chǎn)項目都存在“早產(chǎn)”的現(xiàn)象，也就是說，許多商業(yè)地產(chǎn)項目是在前期的調(diào)研和論證不充分的情況下上馬的。

　　一些開發(fā)商只考慮到自己的樓盤開發(fā)情況，而沒有評估周圍的商業(yè)環(huán)境和商業(yè)承載量，有些甚至連競爭對手的情況都沒有摸清楚就匆忙上馬，希望能盡快把樓蓋起來賣出去。等到項目上馬以后發(fā)現(xiàn)周圍的競爭對手林立，當時的定位出現(xiàn)了偏差，使得一些商業(yè)項目從上馬的第一天起就注定了它的失敗命運。這些都成了空置率最高的商業(yè)項目。

　　鄭州近幾年的商業(yè)地產(chǎn)項目成功的很多，但失敗的也很多。我們發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的成敗直接與其定位準確與否相關。大多數(shù)開發(fā)商希望開發(fā)的周期越短越好，不重視商業(yè)物業(yè)后續(xù)的管理和經(jīng)營，結(jié)果出現(xiàn)銷售時場面火爆，地產(chǎn)商賺了錢之后就走人，項目可能因后期的招商宣傳無法跟進而導致直線下滑，投資者的預期回報不能實現(xiàn)，這也是許多地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的主要原因。

　　▲▲對消費者商業(yè)地產(chǎn)投資需求情況的分析

　　1.消費者在未來幾年內(nèi)對鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的看法

　　調(diào)查分析資料顯示：有18.6%和26.9%的投資者對鄭州未來幾年內(nèi)商業(yè)的發(fā)展非常有信心和較有信心，38.2%的投資者則認為一般，有11.6%和4.7%的投資者沒有信心。

　　從整體分析情況來看整個鄭州商業(yè)市場的發(fā)展擁有良好的信心條件，這對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是非常必要和必需的。

　　2.在未來幾年內(nèi)投資者選擇商業(yè)投資的區(qū)域分析

　　調(diào)查分析資料顯示：在未來幾年內(nèi)商鋪投資者對成熟區(qū)域還是情有獨鐘的，在未來幾年內(nèi)選擇中心區(qū)投資商鋪的占近五成，其次為東區(qū)和鄭東新區(qū)。鄭東新區(qū)是鄭州市未來的重點發(fā)展區(qū)域，所以部分投資者將目光瞄準了該區(qū)域作為首選的投資區(qū)域。而開發(fā)區(qū)和南區(qū)不是太受歡迎，選擇投資的分別占2.9%和6.7%。

　　3.在未來幾年內(nèi)投資者選擇商業(yè)類型的分析

　　調(diào)查分析資料顯示：純商業(yè)的建筑類型是未來幾年內(nèi)商鋪投資者的首選，其次是商業(yè)加住宅的建筑類型，占28%，有10%的投資者態(tài)度不是太明確，還有6%的投資人群選擇了不確定，這部分人水漲船高的心態(tài)非常明顯。

　　4.在未來幾年內(nèi)投資者選擇商業(yè)投資付款方式的分析

　　調(diào)查分析資料顯示：盡管目前貸款利率調(diào)高了，但消費者投資商鋪的熱情并沒有受到太大的影響。據(jù)調(diào)查，大部分的商鋪投資者希望把自己身邊的閑錢用于投資商鋪，在付款方式上，多數(shù)投資商鋪的人選擇在能力允許的條件下，一次性付清。

　　從以上鄭州市商業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和投資者需求調(diào)查分析情況來看，我們必須正確看待鄭州商業(yè)地產(chǎn)的空置率，既不過分恐慌，也不過分樂觀，解決鄭州商鋪的空置問題，需要的是統(tǒng)一的規(guī)劃和投資者的理性投資。（河南圓點市場咨詢有限公司地產(chǎn)研究中心）