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　　[現(xiàn)象]

　　泛會(huì)所成營(yíng)銷王牌

　　海潤(rùn)尊品、公園道1號(hào)、金輝·萊茵城、金輝·楓尚、正祥·一品新筑、融信·寬域、使館區(qū)9號(hào)、福州星勢(shì)力……您能看出這些福州樓市耳熟能詳?shù)臉潜P有什么共性嗎？它們分別位于不同的區(qū)域、由不同的開發(fā)商打造、主打戶型各不相同……但是在這些樓盤中，卻都有同樣的一個(gè)配套設(shè)施，那就是泛會(huì)所。

　　“以4～5米超高架空層，打造出適合休閑、休憩的親地泛會(huì)所，成就精品建筑群落中的極品人生”———公園道1號(hào)打出這樣的旗號(hào)；“精裝5米架空層泛會(huì)所，重回兒時(shí)鄰里溫馨”———這是海潤(rùn)尊品的宣傳；而金輝·楓尚則提出：“17個(gè)舒適的架空層，打造出適合家庭休閑、小孩玩樂、鄰里溝通、文化藝術(shù)熏陶的四大主題泛會(huì)所”……從這些樓盤的宣傳中，可以看出泛會(huì)所正成為福州主力樓盤的營(yíng)銷王牌。

　　一位地產(chǎn)營(yíng)銷人士告訴記者，1999年時(shí)福州樓盤的宣傳主打地段，2002年時(shí)主打質(zhì)量，2004年時(shí)主打戶型，2006年時(shí)主打品牌，而2007年，泛會(huì)所成為福州樓市的主打概念。

　　但與許多樓盤都打出泛會(huì)所宣傳不對(duì)稱的是，許多購房者卻對(duì)泛會(huì)所有種云里霧里的感覺。“泛會(huì)所到底是什么？它到底有什么用處？”這是眾多購房者的疑問。

　　海潤(rùn)地產(chǎn)人士告訴記者，泛會(huì)所一般指整個(gè)小區(qū)一層架空層經(jīng)過設(shè)計(jì)后，成為人們生活的第三空間。它強(qiáng)調(diào)開放性，提倡社區(qū)人與人之間的交流、人與環(huán)境的交流，它旨在突破那種“四壁合圍”的傳統(tǒng)會(huì)所，充分挖掘“泛”的內(nèi)涵，將空間延伸至社區(qū)每一個(gè)角落。其精髓在于處處體現(xiàn)“詩意而棲居”的人文情懷，視覺上，通過室外的點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)置及組合，景致隨視線轉(zhuǎn)移而變幻萬千。在泛會(huì)所的概念下，業(yè)主想追求的公共休閑空間會(huì)得到部分滿足。

　　[探究]

　　封閉會(huì)所陷入經(jīng)營(yíng)困境

　　其實(shí)，在公共休閑空間的營(yíng)造上，開發(fā)商并非沒有努力過。從2000年起，休閑會(huì)所就開始在福州地產(chǎn)界流行。

　　會(huì)所概念最早源于香港，后來逐漸傳到深圳、廣州，然后北上遍及全中國(guó)。福州的居住小區(qū)真正開始接受并實(shí)施會(huì)所是在上世紀(jì)90年代末期。“當(dāng)時(shí)‘會(huì)所’成為樓書、廣告上最炫的兩個(gè)字，它不僅意味著交往空間，象征著配套水平和物業(yè)的‘高尚’程度，它還隱喻了一種體面的生活方式。誰愿意承認(rèn)自己的房子沒有會(huì)所呢？對(duì)開發(fā)商來說，蓋房子建會(huì)所，似乎天經(jīng)地義。”一位地產(chǎn)商回憶說，會(huì)所在進(jìn)入居住空間新概念的同時(shí)，不知不覺，成了提升小區(qū)居住品質(zhì)、提高樓盤聲譽(yù)的一個(gè)重要的硬件設(shè)施，會(huì)所在各個(gè)新樓盤中次第出現(xiàn)，有的樓盤為了炫耀其實(shí)力雄厚、設(shè)想周到，甚至還重復(fù)建設(shè)了多個(gè)會(huì)所。

　　但是，海納百川的福州樓市在有了會(huì)所之后，又出現(xiàn)了新的煩惱。業(yè)內(nèi)有好事者統(tǒng)計(jì)過，在2000年到2002年期間，大一點(diǎn)的樓盤基本上相繼修建了獨(dú)立會(huì)所作為賣點(diǎn)。其中，規(guī)模小則1000多平方米，大則5000平方米以上。

　　然而會(huì)所的尷尬現(xiàn)在很容易看到。一位地產(chǎn)策劃人告訴記者，會(huì)所的虧損已經(jīng)成為福州普遍的狀況，保守估計(jì)福州高檔會(huì)所中，虧損的已近八成。根據(jù)記者調(diào)查，福州大部分樓盤現(xiàn)存的會(huì)所要么改變?cè)瓉頌樾^(qū)業(yè)主提供服務(wù)的承諾變成社會(huì)休閑娛樂場(chǎng)所，要么因來者寥寥無幾，處于半歇業(yè)狀態(tài)，個(gè)別仍在經(jīng)營(yíng)的小區(qū)會(huì)所，大多由開發(fā)商或物業(yè)公司苦力支撐。福州某高檔社區(qū)的會(huì)所負(fù)責(zé)人告訴記者，經(jīng)營(yíng)好的時(shí)候，半天的營(yíng)業(yè)額也不足300元，會(huì)所的收入無法支付人工、電費(fèi)、水費(fèi)等支出。

　　彌補(bǔ)公共休閑空間缺失

　　福州樓市在公共休閑配套建設(shè)方面，一方面是大面積的會(huì)所被閑置，另一方面卻面臨著價(jià)廉物美的群眾性公共休閑空間的缺失。

　　一位開發(fā)商告訴記者，雖然現(xiàn)在的樓盤占地面積都較大，但由于現(xiàn)在的土地價(jià)格動(dòng)輒每畝高達(dá)數(shù)百上千萬元，所以開發(fā)商要想獲取足夠的盈利，就不能留太多的空間作為群眾性的公共休閑空間，也就是說，現(xiàn)在大部分新開發(fā)的樓盤，扣除掉房子、綠化、道路及公建配套的占地后，真正能供業(yè)主活動(dòng)的地方并不多。與此同時(shí)，專門的會(huì)所或者因收費(fèi)較高，或因針對(duì)性不強(qiáng)不能滿足社區(qū)內(nèi)所有業(yè)主，尤其是小孩和老人的日常休閑需求。

　　“雖然社區(qū)中的會(huì)所配套大而全，保齡球、游泳、桑拿、中西餐廳……應(yīng)有盡有，但就使用功能來講，高爾夫球場(chǎng)、保齡球場(chǎng)等設(shè)施的使用率很低，我們根本不會(huì)在家門口進(jìn)行這類活動(dòng)，而且這些設(shè)施的造價(jià)和維護(hù)費(fèi)用是相當(dāng)高的，將來虧損有可能會(huì)加重我們業(yè)主的物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)，而如果為了贏利對(duì)外開放，小區(qū)必定失去應(yīng)有的清靜。同時(shí)，由于會(huì)所只能建在小區(qū)的一個(gè)地方，像我們距離較遠(yuǎn)的業(yè)主從家到會(huì)所至少要走十幾分鐘，所以很少有機(jī)會(huì)去。”居住在福州某大型社區(qū)的業(yè)主感嘆道，“偌大的一個(gè)小區(qū)，連一個(gè)夏天可以納涼的地方都很少。”

　　那么，社區(qū)公共休閑空間的出路在哪里？在經(jīng)歷了盲目建會(huì)所帶來的陣痛后，免費(fèi)的、休閑性的、有共享性的泛會(huì)所的概念受到了眾多房地產(chǎn)商的追捧。

　　[出路]

　　變架空層為實(shí)用會(huì)所

　　泛會(huì)所雖然是個(gè)新概念，卻不是個(gè)新現(xiàn)象。

　　開發(fā)商鄭先生告訴記者，早在2000年時(shí)，福州已有部分樓盤開始嘗試充分利用架空層空間作為社區(qū)的公共休閑空間。他說，從2000年開始，福州絕大多數(shù)的樓盤都采用一層架空的設(shè)計(jì)，不過，這些空間多被用來當(dāng)作停車位或干脆閑置，但永升城市花園等樓盤則開始改造起這些架空層，安置一些兒童玩樂設(shè)施、老人活動(dòng)設(shè)施或者簡(jiǎn)單的健身器材等。后來，有不少樓盤也開始對(duì)架空層進(jìn)行這方面的改造，得到小區(qū)業(yè)主的歡迎。記者的一個(gè)朋友就住在永升城市花園，他說，別看樓下的這些設(shè)施并不高檔，但是家里的老人和孩子卻每天惦記著去走走、看看，鄰居們也在這里相識(shí)、了解，因?yàn)橛辛诉@些空間，整個(gè)小區(qū)成為了一個(gè)大家庭。

　　地價(jià)升高、小區(qū)公共空間的縮減使福州的開發(fā)商越來越重視架空層的價(jià)值。“我們最初倒沒有想到泛會(huì)所的概念，只是想把樓層架高，小區(qū)的通風(fēng)、采光和景觀就會(huì)變好，而且可以幫助低樓層的房子解決一些潮濕、防盜的問題”，一位開發(fā)商說，為了能使架空層變得好看些，我們請(qǐng)了一些廣東的規(guī)劃設(shè)計(jì)師，是他們提出了泛會(huì)所的概念，并為我們提出了3個(gè)打造模式：一為聯(lián)合式，主要是指除了集中設(shè)置中心會(huì)所外，將其他配套設(shè)施設(shè)置于社區(qū)各部的架空層中，或與自然景觀融合在一起，以中小尺度的“零件式”形式為住戶提供服務(wù)，業(yè)主不用支付費(fèi)用且不會(huì)被干擾。二為半開放式，將游泳池、健身房、兒童樂園、老年活動(dòng)中心等消費(fèi)人員少、服務(wù)要求高的室內(nèi)設(shè)施仍設(shè)在社區(qū)內(nèi)部會(huì)所中，將小區(qū)邊緣架空層改造為一些大眾商業(yè)服務(wù)設(shè)施，如餐廳、酒吧、美發(fā)廳、超市等，滿足小區(qū)業(yè)主的日常生活、休閑要求。三為分建式，在小區(qū)不同部位的架空層根據(jù)不同使用功能設(shè)計(jì)幾個(gè)小型會(huì)所，分別側(cè)重于健身、商業(yè)和文化等，把健身運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)與咖啡餐飲等靜態(tài)型消費(fèi)分開，將小超市、美容美發(fā)等商業(yè)性消費(fèi)放在小區(qū)邊緣的架空層，閱覽、棋牌等文化型消費(fèi)放在小區(qū)內(nèi)部的架空層中，以保證業(yè)主生活氛圍的安靜和便利。最后，我們選擇了將第一種模式和第三種模式相結(jié)合的方式，將社區(qū)內(nèi)的架空層進(jìn)行挑高改造，并經(jīng)過整體規(guī)劃形成整個(gè)小區(qū)的泛會(huì)所網(wǎng)絡(luò)。

　　對(duì)于整個(gè)樓市來說，泛會(huì)所只是一個(gè)小小的組成成分，雖然它不是業(yè)主日常生活的重點(diǎn)，卻可以使業(yè)主的生活錦上添花。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福州樓市能整體推出泛會(huì)所的概念意味著福州樓市的競(jìng)爭(zhēng)又進(jìn)入了一個(gè)新的水平。這位人士說，從地段之比、質(zhì)量之比、戶型之比到現(xiàn)在的泛會(huì)所之比，雖然每一次的這些“包裝”都會(huì)促成樓市的每一點(diǎn)進(jìn)步，但是，泛會(huì)所的這一次進(jìn)步顯然與以往有很大的不同。因?yàn)闊o論是地段、質(zhì)量還是戶型都是屬于產(chǎn)品本身的范疇，而泛會(huì)所則屬于產(chǎn)品附加值的概念。從產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)到產(chǎn)品附加值的競(jìng)爭(zhēng)，說明福州樓市的品質(zhì)又提高了一個(gè)檔次，進(jìn)入了“后產(chǎn)品”時(shí)代。