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　　主持人：謝謝鐘教授精彩的演講，我想聽(tīng)了鐘教授的演講之外，我們武漢人都會(huì)感到心情特別的意外和沉重，我們也會(huì)進(jìn)行思考，我們的大武漢究竟怎么了？下面有請(qǐng)中國(guó)合富輝煌的董事副總經(jīng)理由他接下訪(fǎng)問(wèn)棒。

　　黎振偉：下面的主持由我來(lái)主持，在這塊之前我先發(fā)表一下我的觀(guān)點(diǎn)，我怎么看這個(gè)城市發(fā)展房地產(chǎn)。我的題目是：讓城市與房地產(chǎn)發(fā)展共榮。

　　這個(gè)話(huà)題是極為廣泛和有趣的，廣泛是因?yàn)殛P(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，重要是因?yàn)樗舷祰?guó)家，下系民生。城市與房地產(chǎn)是緊密相連的，因?yàn)槌鞘惺欠康禺a(chǎn)的載體，而房地產(chǎn)是城市的標(biāo)志與內(nèi)容，有什么樣的城市就會(huì)產(chǎn)生什么樣的房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)發(fā)展的水平又直接的反映了房地產(chǎn)的面貌。上海是國(guó)際化的都市，同時(shí)也反映了上海的房地產(chǎn)。廣州人是很務(wù)實(shí)的，但是他們有務(wù)實(shí)和發(fā)展的一面。由此產(chǎn)生了廣州的華南板塊，也產(chǎn)生了他的星河灣，同時(shí)也產(chǎn)生了上個(gè)月在中國(guó)上市的碧桂園。

　　而神州這個(gè)城市里面我們創(chuàng)造了萬(wàn)科、金地等。

　　城市是一個(gè)休閑雅致的城市與房地產(chǎn)。

　　回頭看武漢曾經(jīng)與大上海齊名的城市，武漢獨(dú)特的楚文化、獨(dú)特的人文、獨(dú)特發(fā)展、獨(dú)特的輝煌，同時(shí)也帶來(lái)了獨(dú)特的缺陷與遺憾。武漢的城市一度失落。

　　在全國(guó)19個(gè)副省級(jí)以上城市中，1982年居第4位，2003年人均收入微粒第14位，比深圳少了將近二倍。

　　武漢的水資源、交通資源、自然資源在中國(guó)都可謂得天獨(dú)厚。武漢是全國(guó)城區(qū)面積最大的城市，是世界公認(rèn)的中國(guó)最大的城市。武漢的大專(zhuān)院校為全國(guó)第三，科教為全國(guó)大中城市第三位。

　　武漢的房地產(chǎn)在發(fā)展，這兩年我真的感到武漢在發(fā)展了，武漢的地價(jià)也超過(guò)了一萬(wàn)以上了，我們可以看到武漢的房地產(chǎn)投資這幾年在增長(zhǎng)，同樣武漢的房?jī)r(jià)也在上升。從03年到06年武漢的房?jī)r(jià)已經(jīng)上升了一倍，這個(gè)速度比廣州還快。我們回頭請(qǐng)各位專(zhuān)家，讓企業(yè)去暢談，共同尋找武漢房地產(chǎn)發(fā)展的偶然和必然，那下面有請(qǐng)下面的嘉賓。首先有請(qǐng)鐘偉教授。第二位是來(lái)自北京厚土機(jī)構(gòu)主席林少洲先生，五合國(guó)際的劉力先生，武漢天下置業(yè)董事長(zhǎng)陳潛峰先生，武漢湖北合富輝煌房地產(chǎn)公司總經(jīng)理趙鳳華，武漢萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司總建筑師馬愛(ài)民先生。

　　我們?cè)谧募钨e有來(lái)自各地的，也有武漢的，也有外地到武漢來(lái)開(kāi)發(fā)的，所以我們這里的學(xué)者是比較全面的，那我們這期的研討和以往不同，我們其中有兩位嘉賓做一個(gè)主題發(fā)言，我們這個(gè)話(huà)題是討論“武漢區(qū)域價(jià)值與武漢的房地產(chǎn)”，首先先由一位嘉賓是武漢民用建筑設(shè)計(jì)研究院的鄭國(guó)慶院長(zhǎng)，由他來(lái)談?wù)勎錆h的城市經(jīng)濟(jì)與價(jià)值。

　　鄭國(guó)慶：首先我覺(jué)得與其談城市價(jià)值，可能要結(jié)合我自己的實(shí)踐來(lái)談?wù)勎錆h的城市格局，看看能不能發(fā)現(xiàn)和房地產(chǎn)相關(guān)的機(jī)遇。其實(shí)武漢的城市格局大家都很了解了。武漢三鎮(zhèn)是一種多中心的，而且是有區(qū)格的，三鎮(zhèn)分別向它各自的外延呈現(xiàn)多格局的發(fā)展。多極、散點(diǎn)的結(jié)果使得武漢的發(fā)展極不平衡。我們可以看到在武漢的南部和西部基本上是已經(jīng)成為了產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)帶了，成為了一種帶狀的發(fā)展模式。武漢的北部、東北部目前還是以點(diǎn)狀為主。

　　第二個(gè)特點(diǎn)就是武漢的各個(gè)區(qū)域發(fā)展不平衡。每一個(gè)區(qū)域有各自的特點(diǎn)，漢口、武昌、漢陽(yáng)他們分別有自己的城市功能。然后這三個(gè)大的片區(qū)當(dāng)中發(fā)展是不均衡的。就拿房地產(chǎn)來(lái)講，實(shí)際上從92年開(kāi)始武漢有成規(guī)模的房地產(chǎn)，一直到2002年高速成長(zhǎng)期，70%的城市開(kāi)發(fā)量是集中在漢口，武昌、漢陽(yáng)基本上很少。它的發(fā)展是非常不平衡的。第三個(gè)不平衡就是武漢現(xiàn)在已經(jīng)形成了中環(huán)線(xiàn)的概念，實(shí)際上它這個(gè)中環(huán)線(xiàn)的概念和其他城市不一樣的，實(shí)際上稱(chēng)為內(nèi)環(huán)和外環(huán)更合適。絕大多數(shù)的武漢人認(rèn)為中環(huán)線(xiàn)以外就是農(nóng)村，和北京、上海、廣州、杭州這些城市的城市中環(huán)線(xiàn)的概念是不一樣的。一條馬路跨過(guò)去是兩重天的。但是武漢的城市當(dāng)中也有比較好的，就是它的山水自然。尤其是水，兩江交匯，湖泊眾多。在城市幾乎三鎮(zhèn)每一個(gè)角落都可以找到水。以水為訴求的樓盤(pán)也比較多。但是很遺憾我們今天看到的很多的自然景觀(guān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體的素質(zhì)距離我們國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市還有很大的差距。這是武漢城市格局當(dāng)中幾個(gè)有利點(diǎn)和不利點(diǎn)。根據(jù)這幾點(diǎn)我們?cè)僬勏虏降姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)中可以找到的點(diǎn)。我想就我個(gè)人來(lái)看有三個(gè)地方值得我們?cè)谙乱徊降拈_(kāi)發(fā)中引起注意。

　　首先是中心城區(qū)，武漢因?yàn)榘l(fā)展比較晚，武漢中心城區(qū)這種棕地非常多，從側(cè)面也印證了武漢的中心城區(qū)目前的更新率大致是20%到25%不等，但是像一些發(fā)達(dá)的城市，像廣州他們都超過(guò)了30%。中心城區(qū)可能在下一步仍然成為我們的增長(zhǎng)點(diǎn)，第一個(gè)就是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，第二個(gè)就是商務(wù)經(jīng)濟(jì)，目前的商務(wù)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有成為規(guī)模，也沒(méi)有成為城市很明顯的功能。第三是中心城區(qū)的精英的高尚社區(qū)。第四就是武漢的新興城市功能。比方說(shuō)由新的交通體系改變了之后會(huì)產(chǎn)生新的政治、經(jīng)濟(jì)文化的熱點(diǎn)。其他的將來(lái)會(huì)出現(xiàn)比較大的二手車(chē)的展賣(mài)場(chǎng)等，這在中心城市也會(huì)出現(xiàn)。

　　第二個(gè)我認(rèn)為還有一點(diǎn)是自然資源的高品質(zhì)開(kāi)發(fā)。目前武漢號(hào)稱(chēng)高品質(zhì)的盤(pán)還是比較多的，但是真正的高品質(zhì)還是有差距的。這當(dāng)中有兩點(diǎn)我個(gè)人認(rèn)為要提出注意。第一個(gè)政府規(guī)劃行政管理部門(mén)要把握一個(gè)原則，要進(jìn)行總體規(guī)劃，總量控制，成批、成量開(kāi)發(fā)，像這樣插花的開(kāi)發(fā)會(huì)把整個(gè)城市弄的很亂。

　　第二個(gè)我們的開(kāi)發(fā)企業(yè)這個(gè)開(kāi)發(fā)理念要把握，必須回饋于城市，我們現(xiàn)在很多的景觀(guān)的高端樓盤(pán)全部把城市的公共資源、景觀(guān)資源占為己有，隨著開(kāi)發(fā)量越來(lái)越大，這個(gè)問(wèn)題不不解決，城市的矛盾會(huì)越來(lái)越突出。

　　第三個(gè)方面我認(rèn)為武漢的房地產(chǎn)要發(fā)展的就是要打一場(chǎng)外城建設(shè)的革命性。我們現(xiàn)在武漢的近郊樓盤(pán)有了很大的提高，特別是有一些像金地、萬(wàn)科這樣的地產(chǎn)巨頭到武漢之后，武漢的近郊樓盤(pán)進(jìn)步還是很快的。但是我個(gè)人認(rèn)為更多的是克隆和移植，以武漢這個(gè)夏熱冬暖的城市環(huán)境還是有一些距離的。這里面有兩個(gè)方面，第一個(gè)就是我前面提出的由政府和相關(guān)職能部門(mén)加大開(kāi)發(fā)力度，把這些交通設(shè)置好。第二個(gè)就是社區(qū)形式的創(chuàng)新。我認(rèn)為武漢外城整個(gè)社區(qū)的形態(tài)控制的很不好。我認(rèn)為隨著武漢中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，在這一塊有很大的作為。

　　　黎振偉：謝謝鄭國(guó)慶，他給我們講了很多的開(kāi)發(fā)，核心區(qū)的開(kāi)發(fā)，外段的開(kāi)發(fā)，政府的控制，要對(duì)總量的控制，這一點(diǎn)從我們廣州的經(jīng)驗(yàn)、深圳的經(jīng)驗(yàn)都是非常寶貴的，如果武漢后發(fā)而起，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)是值得借鑒的。我們下面有請(qǐng)劉博士，他來(lái)自北京，但是他從國(guó)外歸來(lái)。他有眾多的在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，從設(shè)計(jì)師的角度談?wù)勎錆h房地產(chǎn)的空間和它發(fā)展的價(jià)值。

　　劉力：因?yàn)槲沂亲霎a(chǎn)品設(shè)計(jì)的，我主要從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上談這個(gè)特點(diǎn)。在之前各地的開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位都在做戶(hù)型的創(chuàng)新，特別是空間形態(tài)上的創(chuàng)新，于是全國(guó)各地有很多的錯(cuò)層、復(fù)式等，現(xiàn)在在大的方向上的創(chuàng)新也不太可能了。于是都是在一些定型的戶(hù)型上如何做精細(xì)化的文章。我們內(nèi)部做了統(tǒng)計(jì)，90平米以下的戶(hù)型大約占了30種左右?？梢宰鲆恍﹦?chuàng)新，可以批量化生產(chǎn)，比較好用。它的戶(hù)型種類(lèi)有很大的限制，開(kāi)發(fā)商于是把中心轉(zhuǎn)到景觀(guān)設(shè)計(jì)等上。

　　另外現(xiàn)在我們賣(mài)的房子多數(shù)是毛坯房，這樣考慮目前居住模式特別和二次裝修的實(shí)際需求，在建筑設(shè)計(jì)個(gè)及施工中減少不必要的部品，而已基本的外墻系統(tǒng)，設(shè)備觀(guān)景和承重體系為主，避免社會(huì)資源的浪費(fèi)。中國(guó)全國(guó)總裝修投入是2萬(wàn)億，全國(guó)年裝修浪費(fèi)是3000億。這樣的話(huà)對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是經(jīng)歷了很大的浪費(fèi)。（PPT）這是我們做的一個(gè)戶(hù)型，里面分為不同的戶(hù)型。這種叫高適用性戶(hù)型。

　　另外一個(gè)變化就是由于現(xiàn)在生活方式的變成導(dǎo)致了現(xiàn)在戶(hù)型內(nèi)部格局的比例也發(fā)生了變化，也就是人的心理變化影響了戶(hù)型。首先是衛(wèi)生間有了改變。另外作為客廳或是臥室都有變小的趨勢(shì)。反而是衛(wèi)生間有變大的趨勢(shì)。過(guò)去我們的衛(wèi)生間只要一平米就夠了，現(xiàn)在的生活空間的面積和尺度標(biāo)準(zhǔn)不在是以滿(mǎn)足豪華氣派為原則，而應(yīng)以擺放的家居陳設(shè)來(lái)確定。而生活空間配置標(biāo)準(zhǔn)有了重新的定義。

　　三、對(duì)日照和朝向的理性認(rèn)識(shí)，將會(huì)引發(fā)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)的革命性變化，日照不再是必不可少的基本要素。當(dāng)今歐式發(fā)達(dá)國(guó)家，甚至包括與我國(guó)北方地理?xiàng)l件類(lèi)似的日本，對(duì)日照的評(píng)價(jià)更趨向于開(kāi)放。做這樣的設(shè)計(jì)不僅要設(shè)計(jì)中間的朝向，而兩端的朝向也要考慮。甚至可以做出一個(gè)基本的模式出來(lái)。在國(guó)內(nèi)這樣的房子比較少，比如像上海的戶(hù)型，每一個(gè)戶(hù)型都不一樣。

　　四、90/70的政策導(dǎo)致不同階層混合居住模式的復(fù)興。但從小戶(hù)型在近兩年將有大批量供應(yīng)的實(shí)際形勢(shì)看，混合居住不可避免成為客觀(guān)現(xiàn)實(shí)。所以混合是小戶(hù)型政策的衍生物，而間接影響了很多規(guī)劃設(shè)計(jì)手法與思路。

　　五、由于國(guó)家節(jié)能政策的強(qiáng)化會(huì)導(dǎo)致生態(tài)技術(shù)的普及，今年的兩會(huì)明確提出來(lái)了去年全國(guó)節(jié)能降耗并沒(méi)有完成，所以又提出了一些措施來(lái)提高舒適型，降低能耗。單向應(yīng)用技術(shù)只提高成本和售價(jià)。改善提高住宅室內(nèi)環(huán)境的舒適型要從四個(gè)方面入手：熱功環(huán)境、空氣質(zhì)量、聲環(huán)境、光環(huán)境。

　　在中國(guó)實(shí)施了幾年之后得到了很好的運(yùn)用。這些樓盤(pán)大家可以看看現(xiàn)狀的照片。（PPT演示）這是外遮陽(yáng)，是一個(gè)很好的節(jié)能設(shè)施，這里面全套的設(shè)施都是進(jìn)口的，這是燈具、廚具等，這些全部是嵌入式的家具，這是臥室?？闯鋈フ袷且环?huà)一樣在墻上。這是一層的樓梯，這些是標(biāo)準(zhǔn)房間，這是地下的通風(fēng)口，這套房子里是沒(méi)有空調(diào)和暖氣的，是恒溫恒濕的。這是外面的采光景。衛(wèi)生間是高精度的設(shè)計(jì)，沒(méi)有噪聲。

　　六、戶(hù)型設(shè)計(jì)單一導(dǎo)致設(shè)計(jì)精度的提高。

　　七、產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。

　　最后一條就是土地競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)旅游大盤(pán)價(jià)值打造。開(kāi)發(fā)商投資修橋修路，換取里面的一小部分開(kāi)發(fā)權(quán)，這種模式我們做了很多。像這個(gè)是北京的京津新城。

　　所以我認(rèn)為未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)是有三條，分別是資本、品牌和產(chǎn)品。只有產(chǎn)品有可能讓你一夜翻身。舉兩個(gè)例子，一個(gè)是星河灣，一個(gè)是風(fēng)尚。謝謝大家！

　　主持人黎振偉：劉總強(qiáng)調(diào)我們不單是學(xué)，還要研究本地的實(shí)際。那我們下面有請(qǐng)另外一位嘉賓，這位嘉賓比較特別，生長(zhǎng)在北京、學(xué)習(xí)在廣州，在上海發(fā)展，扎根立足在北京，那這位先生應(yīng)該是南北貫通了，就是林少洲先生，您給我們談?wù)勅绾慰创錆h的房地產(chǎn)價(jià)值和它的發(fā)展？

　　林少洲：不論是在廣東還是在北京接觸的武漢人還是挺多的，原來(lái)上大學(xué)的時(shí)候，我的上鋪就是一個(gè)武漢人，所以對(duì)武漢的文化還是深有了解，武漢是在歷史上挺牛的地方。我覺(jué)得第一個(gè)在中國(guó)文化形成的時(shí)期，比如說(shuō)周朝，就是楚國(guó)的統(tǒng)治者敢和周天子叫板，第一個(gè)稱(chēng)王的就是楚國(guó)的國(guó)君特別牛。第二個(gè)就是接觸了幾千年的封建建制，第一槍就是在武漢。我覺(jué)得這也是標(biāo)志性的事件。第三個(gè)中國(guó)主要是龍的文化，實(shí)際上武漢我覺(jué)得是鳳的文化。在文化上是非常有自己的個(gè)性的，而且是很強(qiáng)勢(shì)的。可以在整個(gè)歷史結(jié)構(gòu)上留下深遠(yuǎn)基因的城市。所以從這點(diǎn)我覺(jué)得大家一直對(duì)武漢挺有期待的。都覺(jué)得它應(yīng)該是舞起來(lái)的。我覺(jué)得武漢人應(yīng)該再牛一把。

　　說(shuō)到對(duì)武漢的看法，因?yàn)闁|南沿海的城市都發(fā)展起來(lái)了，未來(lái)經(jīng)濟(jì)人對(duì)內(nèi)需帶動(dòng)的比重會(huì)加大。因?yàn)槿澜缍荚谙M(fèi)中國(guó)的產(chǎn)品，那這樣的發(fā)展?jié)摿κ呛苡邢薜牧恕Ｏ駜?nèi)需發(fā)展武漢的交通要道，在中部里面屬于骨干的地區(qū)，我覺(jué)得空間是很大的。在這里可以主動(dòng)的有所動(dòng)作，有所策劃和設(shè)計(jì)。武漢在中國(guó)的城市里面有一些很特別的元素，那些元素從某種意義上也是對(duì)城市的發(fā)展來(lái)說(shuō)是非常好的資源。和北京相比，它就是一個(gè)老城，一個(gè)紫禁城為中心。其實(shí)它的交通在各方面存在了先天的問(wèn)題，它是一個(gè)單一主線(xiàn)的城市。這里是政治中心、旅游文化中心全部的重疊在一起，現(xiàn)在走到這里向衛(wèi)星城去發(fā)展了。但是武漢的天然有三座鎮(zhèn)，這樣在城市的布局上有先天的優(yōu)勢(shì)，如何把多中心理順，相互之間形成一種互補(bǔ)和呼應(yīng)。這樣的話(huà)可以營(yíng)造好，未來(lái)的城市會(huì)少走很多的彎路。

　　另外我去重慶比較多，武漢和重慶有很多相似的地方。比方說(shuō)在五十年代之后一直是作為工業(yè)化的橋頭堡，有很多的老工廠(chǎng)。當(dāng)然老工廠(chǎng)還有一個(gè)特點(diǎn)就是它的人群對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)力貢獻(xiàn)率很小，而公司的白領(lǐng)往往是買(mǎi)房的主力，而工廠(chǎng)里頭除了幾個(gè)大的領(lǐng)導(dǎo)，其余的人都是買(mǎi)房進(jìn)行福利化了，不到市場(chǎng)上去交易的。所以我覺(jué)得這點(diǎn)是一個(gè)缺點(diǎn)。但是在現(xiàn)在新的土地政策下，武漢很多的工廠(chǎng)在土地供應(yīng)上有優(yōu)勢(shì)，而且拆遷補(bǔ)償也比較多。因?yàn)楣S(chǎng)是一個(gè)單位決策，所以這樣相對(duì)來(lái)說(shuō)拆遷的進(jìn)度各方面都會(huì)有保障。在目前這種城市的特點(diǎn)就會(huì)呈現(xiàn)出他的優(yōu)勢(shì)。所以說(shuō)在這里開(kāi)發(fā)相對(duì)來(lái)說(shuō)空間很大。而這些優(yōu)勢(shì)是可以充分發(fā)揮的。

　　剛才院長(zhǎng)談到了武漢的商務(wù)這塊，剛才的鐘偉教授也談到了金融，實(shí)際上武漢幾個(gè)大學(xué)的人在深圳都掌握著金融、證券方面的大權(quán)。而且第三產(chǎn)業(yè)這塊是以金融為中心。能不能形成中部的金融中心，我相信對(duì)中部的發(fā)展是有益的。從多方面的努力，對(duì)結(jié)構(gòu)很好的打造創(chuàng)造了城市和供需兩方面的繁榮，是發(fā)展很大的。

　　黎振偉：武漢有很多的優(yōu)勢(shì)的，剛才一數(shù)你的中心、戶(hù)型如何呼應(yīng)，其實(shí)要拉開(kāi)陣勢(shì)。所以武漢正是自身的優(yōu)勢(shì)很好，武漢的工廠(chǎng)很多，這也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。另外請(qǐng)鐘老師解釋一下，武漢的房地產(chǎn)如何做好在金融上如何突破？武漢的上市公司不多，金融方面是不是可以更加的活躍一點(diǎn)呢？鐘老師請(qǐng)您談?wù)勀诮鹑诜矫嫒绾蝸?lái)發(fā)展武漢的房地產(chǎn)？

　　　鐘偉：其實(shí)金融打造起來(lái)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較便利一些，我們可以舉一些例子，像北京它的金融是2.6平方公里，非常窄的區(qū)域，但是在2.6平方公里的區(qū)域有上千家的商業(yè)，然后居民都在這個(gè)地方運(yùn)作，在北京也硬生生的造出了一條金融街，現(xiàn)在北京的金融街不僅僅是寫(xiě)字樓這塊很成功，帶動(dòng)了周邊的酒店以及高檔住宅的上漲。為什么北京本來(lái)沒(méi)有這條金融街，但是在不到五年的時(shí)間造出來(lái)了呢？當(dāng)年在拆遷的時(shí)候，投入了大批的投入，當(dāng)時(shí)在寫(xiě)字樓剛起來(lái)的時(shí)候，金融機(jī)構(gòu)是不讓入住的，對(duì)已入住的金融機(jī)構(gòu)采取稅收上的優(yōu)惠，有一些人才來(lái)了之后對(duì)這些金融企業(yè)和人才的房租有直接的補(bǔ)貼。這種都是政府需要做的事情，所以在投入了兩到三年之后，這個(gè)金融街才有好的產(chǎn)出。

　　武漢現(xiàn)在我覺(jué)得它花在稅收和金融上可以做很多的地方。從稅收來(lái)看可以顯示出武漢市政府對(duì)稅收抓的不夠強(qiáng)。因?yàn)槟F(xiàn)在有了2500、2600萬(wàn)的GDP，就有相應(yīng)的稅收。

　　第二點(diǎn)就是在不同的三鎮(zhèn)當(dāng)中，現(xiàn)在金融街這塊已經(jīng)有明顯的氣侯了，如果你到處去開(kāi)發(fā)，然后獲得地方財(cái)政性的收入的話(huà)，還不如珍惜現(xiàn)有的金融資源，對(duì)金融企業(yè)和人才提供大幅度的支持。

　　第三個(gè)就是邀請(qǐng)基金公司和證券公司直接到這里去，北京市政府在做的時(shí)候花了很多的力氣，同樣武漢你有很多這樣的金融機(jī)構(gòu)，也需要花大力氣說(shuō)服他們從原來(lái)的地方出來(lái)，才能夠形成旺盛的趨勢(shì)。

　　主持人黎振偉：武漢是以工業(yè)為主導(dǎo)，今后要做以金融業(yè)為主導(dǎo)的。這對(duì)我們的中央商務(wù)區(qū)的支持是蠻大的，下面參加討論的也是本次論壇唯一的本地企業(yè)，也就是武漢的天下置業(yè)的董事長(zhǎng)，一般他們都愛(ài)多聽(tīng)，不愛(ài)多說(shuō)，這樣的話(huà)就缺乏交流了。下面我們來(lái)談?wù)効扇绾慰创錆h的房地產(chǎn)？

　　陳潛峰：作為武漢的開(kāi)發(fā)商，本土的發(fā)展商，我們公司的時(shí)間并不是很長(zhǎng)。相對(duì)剛才黎總提到的和金融對(duì)接，包括國(guó)際金融市場(chǎng)，包括說(shuō)海外資金，包括國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)大鱷進(jìn)入到武漢的話(huà)，也促使我們?cè)跊](méi)有資本優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)上精耕細(xì)作做產(chǎn)品，第二個(gè)就是本土的發(fā)展商在城市的核心區(qū)都能獲取相對(duì)有優(yōu)勢(shì)的一些地段。像剛才提到的金融街，像我們武漢市比較有名的漢口的建設(shè)大道是政府著力去規(guī)劃的金融街。像建設(shè)大道基本上是被本土不太知名的企業(yè)持有的土地，他們?cè)诮ㄔ飚a(chǎn)品的過(guò)程中，沒(méi)有跟國(guó)內(nèi)比較先進(jìn)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，或是國(guó)際上比較有實(shí)力的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)接軌。設(shè)計(jì)出迎合金融機(jī)構(gòu)入住，相對(duì)來(lái)說(shuō)又能承受城市功能的一些產(chǎn)品。

　　像核心資源的開(kāi)發(fā)把握相對(duì)實(shí)力型的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，和國(guó)內(nèi)比較先進(jìn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在產(chǎn)品的把握上要欠缺一些。而我接觸了一些在發(fā)展大道上的一些發(fā)展商，他們遲遲不敢動(dòng)手，另外就是超高層。大家都想做好產(chǎn)品，但真正在這些方面的嘗試是很少的，另外本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是處在高速的，但是底子很薄的，據(jù)我所知在建設(shè)大道上的幾個(gè)項(xiàng)目都不敢建造，主要是武漢市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)不太好。而我們作為本地的發(fā)展商是比較看好武漢的市場(chǎng)的。最近武漢向中央申請(qǐng)中部試點(diǎn)城市的報(bào)告中，向中央提出的是在“十一五”的最后一年是GDP的保守估計(jì)是1400億。之前的利好也是增值的，比如說(shuō)富士康的落戶(hù)等，表明了武漢市政府的力度可以支撐我們武漢在中部崛起的龍頭地位的。當(dāng)然最近幾年國(guó)內(nèi)幾大實(shí)力發(fā)展商在武漢出手拍賣(mài)土地。像華潤(rùn)置地高價(jià)拍賣(mài)的地塊等，我覺(jué)得是太快的速度提到了一個(gè)高度，對(duì)我們市場(chǎng)的一員來(lái)說(shuō)是非理性的，而消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，希望他們短時(shí)間內(nèi)可以承受。這對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展來(lái)說(shuō)不是很穩(wěn)定的。

　　另外與資本市場(chǎng)的對(duì)接，國(guó)內(nèi)一些大的發(fā)展商進(jìn)入武漢市場(chǎng)，因?yàn)樗麄冊(cè)谕獾?，包括?guó)內(nèi)資本對(duì)北京、上海、廣州、深圳一線(xiàn)城市的支持是比較大的，我覺(jué)得本地的發(fā)展商和資本相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)接比較少一些。然后還有一些管理上的經(jīng)驗(yàn)是比較弱的。我們作為本地發(fā)展商的話(huà)是認(rèn)同剛才劉力博士說(shuō)的觀(guān)點(diǎn)的。在沒(méi)有資本和品牌優(yōu)勢(shì)的情況下，拿好土地做足產(chǎn)品這塊。我們作為本地的發(fā)展商由于房?jī)r(jià)、成本等因素，和境外有實(shí)力的機(jī)構(gòu)接觸的時(shí)候，這個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)會(huì)偏高一些。就像中央給中部崛起的政策，也希望相關(guān)聯(lián)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)給我們本地發(fā)展商做相關(guān)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候，能對(duì)產(chǎn)品的建造上給予一定的照顧，這樣也使得握有一定優(yōu)勢(shì)的發(fā)展商能建出好的產(chǎn)品來(lái)。這對(duì)于城市和消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是有利的，對(duì)城市的發(fā)展也是有利的。

　　主持人黎振偉：從陳總的發(fā)言我感覺(jué)還是很穩(wěn)的，兩個(gè)觀(guān)點(diǎn)，一是先做產(chǎn)品，再找資金，另外怎么看待外來(lái)的企業(yè)如何做高的，其實(shí)我覺(jué)得產(chǎn)品固然重要，但產(chǎn)品的背后就是開(kāi)發(fā)模式，如果不把開(kāi)發(fā)模式做好，光做產(chǎn)品是不夠的，富麗地產(chǎn)是做的不錯(cuò)的。它現(xiàn)在也有國(guó)際資金看上它了。

　　另外地價(jià)問(wèn)題，如果一個(gè)城市向整個(gè)開(kāi)放的時(shí)候，你擔(dān)心地價(jià)太高，而外來(lái)的企業(yè)是不擔(dān)心的。像廣州也是一樣的，他們每次的標(biāo)王都是外地的企業(yè)。其中也包括萬(wàn)科，萬(wàn)科以前是穩(wěn)健的，而它現(xiàn)在也使的廣州的房?jī)r(jià)穩(wěn)步增高，那下面有請(qǐng)外地的開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科來(lái)發(fā)言，萬(wàn)科是03年進(jìn)入武漢，從萬(wàn)科一個(gè)外來(lái)企業(yè)的角度如何看待武漢的市場(chǎng)，如何看待它的空間？

　　馬愛(ài)民：我首先更正一下我們第一次進(jìn)入武漢市在01年，但是我覺(jué)得在16年的發(fā)展當(dāng)中，萬(wàn)科可以算作是半個(gè)本土的發(fā)展商了。因?yàn)槲沂亲黾夹g(shù)這塊的，我想從技術(shù)上從我的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看看武漢城市的發(fā)展和歷程。

　　第一個(gè)我想說(shuō)一下鐘教授所說(shuō)的數(shù)據(jù)，一個(gè)是武漢06年的GDP是2590億，第二個(gè)武漢的人口，武漢登記的城市人口是801萬(wàn)，這個(gè)可能和鐘教授說(shuō)的不太一樣。他是說(shuō)的核心區(qū)。還有一個(gè)數(shù)據(jù)我不知道大家有沒(méi)有印象。就是18歲到59歲的人口是617萬(wàn)，它的比例應(yīng)該是占到了70%左右。這個(gè)人口在全國(guó)來(lái)講是60%。武漢其實(shí)是高出10%這個(gè)點(diǎn)的。為什么要提出是18到59歲呢？因?yàn)檫@個(gè)時(shí)期是人消費(fèi)、創(chuàng)造產(chǎn)值最高峰的時(shí)期。而在武漢這個(gè)是高出全國(guó)的比例的。這也是大家看好武漢的原因。

　　武漢在房地產(chǎn)發(fā)展空間上的增長(zhǎng)趨勢(shì)我想大家都可以看到。

　　另外從武漢的規(guī)劃上說(shuō)一下自己的想法，因?yàn)槲也皇俏錆h人，但是我在這里也待了5、6年，武漢的自然資源特別的豐富。然后我看過(guò)5、60年代蘇聯(lián)做過(guò)規(guī)劃，它對(duì)于武漢的江湖有整體的軸線(xiàn)。你比如說(shuō)這個(gè)軸線(xiàn)是以長(zhǎng)江大橋?yàn)檩S，將武漢的蛇山、龜山和鳳凰山連成一條軸線(xiàn)，現(xiàn)在武漢市的政府應(yīng)該是在回歸這條軸線(xiàn)。你比如說(shuō)武珞璐的軸線(xiàn)就是在回歸城市的軸線(xiàn)。

　　另外對(duì)土地的利用，各個(gè)城市都不太一樣，有的是以衛(wèi)星城，有的是以軸線(xiàn)樹(shù)枝狀的發(fā)展。而武漢是四處打點(diǎn)式，這個(gè)可能是很不好的規(guī)劃方式，這種打點(diǎn)完成了之后對(duì)武漢點(diǎn)與點(diǎn)之間的區(qū)域形成了一個(gè)非常好的發(fā)展區(qū)域。

　　比如說(shuō)在漢陽(yáng)地區(qū)，以鐘家村為區(qū)域的中心區(qū)以外的沌口區(qū)，因?yàn)樗陔x開(kāi)鐘家村打了一個(gè)點(diǎn)，那這兩個(gè)區(qū)域之間是非常有發(fā)展?jié)摿Φ摹Ｋ晕覀儗?duì)這個(gè)土地的研究是“洼跳式”的發(fā)展。他們是非常具有投資價(jià)值的區(qū)域。因?yàn)槲沂侨f(wàn)科的代表，萬(wàn)科全國(guó)的布局是“3+S”這里面有兩個(gè)點(diǎn)，其中有一個(gè)點(diǎn)就是武漢。當(dāng)時(shí)我們的喻總有一句話(huà)就是在武漢一定是在武漢的三鎮(zhèn)布局，所以我們對(duì)武漢的發(fā)展前景是非?？春煤陀行判牡摹?/p>

　　主持人黎振偉：萬(wàn)科也是武漢房地產(chǎn)的標(biāo)桿，它看中了武漢房地產(chǎn)的價(jià)值，但是同樣的價(jià)值有不同的理解。剛才說(shuō)到的回歸軸線(xiàn)是很重要的。四處打點(diǎn)有人看是不合理的，但是對(duì)他們來(lái)說(shuō)可能是“洼跳式”的發(fā)展，很多時(shí)候我們看到萬(wàn)科拿地都是一般人想不到的，我們會(huì)繼續(xù)的關(guān)注萬(wàn)科。最后的一位嘉賓是我們的同行了，是來(lái)自中介企業(yè)的合富輝煌，它也是廣州最大的代理公司，本土企業(yè)，成立10多年，也是第一個(gè)上市的公司。來(lái)到了武漢之后，應(yīng)該說(shuō)代理機(jī)構(gòu)也是體現(xiàn)了一個(gè)城市發(fā)展的。那我們看看合富輝煌在武漢如何發(fā)展？它是如何看待武漢發(fā)展的？

　　趙鳳華：謝謝各位，合富輝煌是02年進(jìn)入武漢市場(chǎng)的，04年在武漢注冊(cè)，現(xiàn)在在武漢已經(jīng)代理的項(xiàng)目超過(guò)18個(gè)，我們既跟萬(wàn)科服務(wù)過(guò)，也和本土的天下置業(yè)正在進(jìn)行服務(wù)。服務(wù)的這幾年當(dāng)中我們的感受是武漢的房地產(chǎn)真的發(fā)生了非常大的變化。真的是一個(gè)產(chǎn)品整個(gè)購(gòu)買(mǎi)情況、開(kāi)發(fā)的理念都發(fā)生了很大的變化，越來(lái)越成熟和理性。還引來(lái)了全國(guó)和香港的大的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入武漢。也就是使得地價(jià)不斷的提高?，F(xiàn)在來(lái)看武漢的市場(chǎng)是什么樣子呢？我們覺(jué)得武漢市一定有更大的發(fā)展的。武漢的特點(diǎn)剛才很多的專(zhuān)家說(shuō)了很多。武漢有三千多年的歷史。盤(pán)龍城發(fā)展以來(lái)有三千多年的歷史。三鎮(zhèn)人的消費(fèi)習(xí)慣是完全不一樣的。原來(lái)漢陽(yáng)是一個(gè)大的盆地，現(xiàn)在有大的企業(yè)進(jìn)入，逐步的興旺起來(lái)了，另外還有新拍的地3886，做出來(lái)的價(jià)格肯定超過(guò)了7000了，所以希望漢陽(yáng)大家趕緊去投資。

　　武昌的住宅除了政治文化的中心以外，政府也在東湖新城打造一個(gè)在高尚住宅區(qū)。在徐東大道里面是0.8的容積率。那邊的居住大家更舒適，更美好，里面有十個(gè)貼心的公園，所以武漢的規(guī)劃水平也在逐步的提高。但是從代理機(jī)構(gòu)的感覺(jué)來(lái)說(shuō)，武漢的規(guī)劃真的是有待提高的。武漢太大了，不能像這樣沒(méi)有中心點(diǎn)的進(jìn)行。今天我覺(jué)得真的很遺憾的是，今天政府機(jī)構(gòu)、職能部門(mén)來(lái)的太少了，他們來(lái)了以后應(yīng)該多聽(tīng)聽(tīng)我們的感受。

　　作為武漢市的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)便宜的，3千以下的都是遠(yuǎn)郊的。交通很不方便。

　　讓我們看看跑馬場(chǎng)旁邊麗景灣的商業(yè)有那么多的空置，包括萬(wàn)科也有很多的空置，實(shí)際上是很大的浪費(fèi)，開(kāi)發(fā)都還欠成熟的。其實(shí)我們自己也是需要提高的。我們現(xiàn)在已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的低門(mén)檻的代理了，代理公司的好日子已經(jīng)沒(méi)了，現(xiàn)在的代理公司要從一塊地開(kāi)始做產(chǎn)品的研究。當(dāng)然我們沒(méi)有劉博士這么的精深，視野開(kāi)闊，但是我們也在和金地這樣的公司合作。所以我覺(jué)得我們應(yīng)該更好的學(xué)習(xí)，服務(wù)給大家。

　　現(xiàn)場(chǎng)記者：想問(wèn)一下鐘老師，因?yàn)榻裉焐衔缭谌f(wàn)科看盤(pán)的時(shí)候，聽(tīng)到說(shuō)現(xiàn)在股市很火，買(mǎi)房的人也很多了，現(xiàn)在有一個(gè)流行的說(shuō)法說(shuō)是外資進(jìn)入中國(guó)很多，另外說(shuō)是房?jī)r(jià)上漲的原因也是和外資有關(guān)，不知道您有什么看法？

　　鐘偉：第一個(gè)我并不覺(jué)得中國(guó)資本市場(chǎng)現(xiàn)在出了什么大問(wèn)題。居民的收入是快速增長(zhǎng)的，過(guò)去幾年的增長(zhǎng)達(dá)到了兩位數(shù)，另外人民幣升值的強(qiáng)力預(yù)期使得A股的市場(chǎng)都在上漲。另外中國(guó)無(wú)法消除的順差使得流動(dòng)性過(guò)剩，這些流動(dòng)性過(guò)剩最終會(huì)觸動(dòng)資本市場(chǎng)。現(xiàn)在缺乏股票和房地產(chǎn)相競(jìng)爭(zhēng)的有力度的回報(bào)率。如果說(shuō)負(fù)面的東西也開(kāi)始出現(xiàn)了，它如何出現(xiàn)呢？第一就是指數(shù)的問(wèn)題，由于從3千點(diǎn)到4千點(diǎn)是花了32個(gè)交易日就完成了，從1千點(diǎn)到2千點(diǎn)花了18個(gè)交易日才完成，第二個(gè)來(lái)自于上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入，增長(zhǎng)的速度不是很快，而來(lái)自投資收益的增長(zhǎng)卻是很快的，這顯示出財(cái)富效益給上市公司帶來(lái)的是一種泡沫的增長(zhǎng)。第三個(gè)越來(lái)越多的新的投資者進(jìn)入到市場(chǎng)中去，他們?nèi)狈κ裁词枪善?、基金以及風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，高收益意味著高風(fēng)險(xiǎn)，如果你沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)承受的能力，也一定會(huì)承受到收入帶來(lái)的巨大波動(dòng)。中國(guó)的資本市場(chǎng)如果要用一句話(huà)來(lái)形容的話(huà)是處于“亞健康”狀態(tài)的，它畢竟是一個(gè)不健康的狀態(tài)，而不是一個(gè)病人。如果說(shuō)外資在股市和房市有什么側(cè)重點(diǎn)的話(huà)，還沒(méi)有看出來(lái)。無(wú)論是外資大舉A股市場(chǎng)，或是撤出市場(chǎng)，都是嚴(yán)重的夸大了他的作用。我們A股的市場(chǎng)還是由老股民來(lái)進(jìn)行的。我們可以看一季度外資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的情況來(lái)看是略有下降的。在過(guò)去兩年左右，我們做了中國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模的調(diào)查，顯示出在開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域外資存在的規(guī)模大概是25%，在銷(xiāo)售領(lǐng)域外資存在的規(guī)模更大。所以在房地產(chǎn)行業(yè)中我也不認(rèn)為外資現(xiàn)在已經(jīng)扮演了主角。值得指出的最后一點(diǎn)是什么呢？如果中國(guó)政府仍然只看到房地產(chǎn)的種種問(wèn)題，沒(méi)有看到房地產(chǎn)是一個(gè)值得發(fā)展和規(guī)范的行業(yè)，如果仍然認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)是重中之重的話(huà)，最后外資是能利用這種政策達(dá)到主導(dǎo)地位的。我們看到很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是港資企業(yè)在十年前都是微不足道，他們起家主要是在內(nèi)地。謝謝大家！

　　主持人黎振偉：我剛才也和鐘教授探討了一下，他也說(shuō)了大的問(wèn)題沒(méi)有，現(xiàn)在是處于“亞健康”的的。還有另外的問(wèn)題看看是哪位嘉賓？

　　現(xiàn)場(chǎng)記者：我看了各位嘉賓所談的主題基本上是圍繞房地產(chǎn)的，有的是關(guān)于城市競(jìng)爭(zhēng)的，有的是企業(yè)品牌的，我想問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，如果我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)有變化的時(shí)候，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上各個(gè)企業(yè)會(huì)有什么變化？比如房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商、代理商以及金融等，會(huì)不會(huì)有什么新的組織出現(xiàn)？

　　嘉賓：這個(gè)我想還是兩大趨勢(shì)，實(shí)際上還是跟房地產(chǎn)的發(fā)展一樣，就是龐大的跨地域的品牌企業(yè)，我們的說(shuō)法是“大象”時(shí)代，原來(lái)像萬(wàn)科有一段時(shí)間比較關(guān)注于交通住宅，現(xiàn)在是什么都在做，它的業(yè)務(wù)品種都在增加。可能全國(guó)會(huì)出現(xiàn)幾十家一群“大象”，這是一類(lèi)。

　　第二類(lèi)是項(xiàng)目公司，實(shí)際上在整個(gè)產(chǎn)業(yè)里頭都可能會(huì)存在項(xiàng)目公司。因?yàn)榉康禺a(chǎn)和零售無(wú)法并列的是，房地產(chǎn)土地資源的不可替代性，你只要拿到這塊地你就一定能活下去，關(guān)鍵是你在這塊地上下了多少的功夫，創(chuàng)造了多少的價(jià)值。你可以深入的挖掘這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。我覺(jué)得這點(diǎn)項(xiàng)目公司會(huì)一直存在，但是項(xiàng)目公司這種生存模式，未來(lái)也會(huì)有自己的特點(diǎn)。所以我覺(jué)得它會(huì)在類(lèi)似于零售企業(yè)里面出現(xiàn)像沃爾瑪、家樂(lè)福這樣的企業(yè)，另外就是專(zhuān)賣(mài)店這樣的模式，我覺(jué)得這樣會(huì)長(zhǎng)期生存下去的。然后其他的產(chǎn)業(yè)，一方面像代理行業(yè)合富輝煌可能就是覆蓋整個(gè)的產(chǎn)業(yè)鏈，我過(guò)去可能是做后期代理，我現(xiàn)在可能慢慢的做到設(shè)計(jì)。它都有可能延伸它的產(chǎn)業(yè)鏈。會(huì)變成綜合的機(jī)構(gòu)。包括出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)商的模式。就是類(lèi)似于項(xiàng)目管理的集團(tuán)。

　　另外在某一個(gè)大量的專(zhuān)業(yè)鏈上，有的是專(zhuān)門(mén)做平面、做紙媒的、做網(wǎng)絡(luò)的，會(huì)出現(xiàn)在不同的領(lǐng)域里的。每個(gè)優(yōu)勢(shì)不夠的生存機(jī)會(huì)會(huì)下降。一方面出現(xiàn)像“大象”級(jí)的，一方面會(huì)出現(xiàn)精致的專(zhuān)業(yè)型的公司。

　　主持人：一個(gè)大、一個(gè)專(zhuān)、一個(gè)長(zhǎng)。好了，我們第一個(gè)環(huán)節(jié)的論壇就到這里了。