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以中天廣場、定王大廈為代表的專業(yè)寫字樓是目前長沙專業(yè)寫字樓高速發(fā)展的現(xiàn)在時。資料圖片
專業(yè)寫字樓，酒店式寫字樓、單位辦公樓、商住樓是目前長沙商務市場的四種表現(xiàn)形式，四種力量分割了長沙商務樓市的市場分額。
“長沙正從商住樓上升到專業(yè)寫字樓的大跨越時代，長沙專業(yè)寫字樓正步入快車道……”日前，21世紀不動產在長沙進行寫字樓市場狀況調查時得出這樣的結論。
3月31日，定王大廈開盤熱銷，加上同在長沙CBD的中天廣場、匯富中心和包括專業(yè)寫字樓物業(yè)在內的長沙中信新城、天健芙蓉盛世等項目的競相崛起，今春長沙房地產高檔寫字樓市場可謂高潮迭起。
專業(yè)寫字樓潛力大
2003年以后，在外來資金、企業(yè)及內在發(fā)展需求刺激下，長沙專業(yè)寫字樓開始浮出水面，此期間涌現(xiàn)出順天國際財富中心、亞大時代、第一大道、恒隆國際等專業(yè)寫字樓。有業(yè)內人士認為，以中天廣場、定王大廈為代表的專業(yè)寫字樓是目前長沙專業(yè)寫字樓的現(xiàn)在時。
“從國際國內大城市來看，長沙專業(yè)寫字樓占據(jù)長沙商務市場的主流位置應是一個必然的趨勢。”21世紀不動產長沙分公司總經理陳子文分析稱，“這實際上是產品滿足市場需求的問題，作為更為成熟的產品，長沙專業(yè)寫字樓有較為廣闊的市場前景。”
“在長沙商務樓市場中，專業(yè)寫字樓可謂是方興未艾。”定王大廈營銷總監(jiān)陳文明認為，目前長沙寫字樓的商務配套還有很多值得提升的地方。
酒店式寫字樓與商住樓有懸殊
據(jù)21世紀不動產市場部在有關長沙寫字樓市場調查相關數(shù)據(jù)顯示，某四星級酒店租金為2.8(元／m2·天)，入住率為95%，租賃系數(shù)為2.66。而長沙CBD某寫字樓租金為1.47(元／m2·天)，入住率為85%，租賃系數(shù)為1.25。“酒店式寫字樓良好的商務配套使其租賃系數(shù)要遠遠高于一般專業(yè)寫字樓。”陳文明認為有良好商務配套的酒店式寫字樓較長沙專業(yè)寫字樓更有市場價值。
反之，同處CBD的某商住樓價格從2003年起卻難在漲幅上有大的作為。業(yè)內人士認為，電梯、停車位等硬件、缺乏商務配套是這些商住樓在市場上缺乏上佳表現(xiàn)的重要原因。
據(jù)了解，芙蓉路核心位置某商住樓在2002年的價格是3500元／平方米左右，目前其在二手市場的價格仍無力站穩(wěn)在4000元／平方米以上，這個價格目前相當于長沙6000元左右／平方米專業(yè)寫字樓價格低近2000元／平方米，卻仍在二手樓市場中無上佳表現(xiàn)。對此，陳子文坦言：“產品功能決定市場價值。”
專業(yè)商務配套成競爭標準
“酒店式寫字樓良好的商務配套使其租賃系數(shù)要遠遠高于一般專業(yè)寫字樓。”定王大廈營銷總監(jiān)陳文明認為有良好商務配套的酒店式寫字樓較長沙專業(yè)寫字樓更有市場價值。
相反的是，“電梯不足，停車位少，商務配套較為欠缺，使得商住樓在市場競爭中目前處于一個相對尷尬的局面。”目前在長沙芙蓉路某商住樓辦公的某公司負責人古先生表示，希望在今年買到一家適應公司發(fā)展需要的專業(yè)寫字樓。
陳子文分析認為，商住樓目前在長沙仍有其市場空間，但因其本身產品升級較慢，硬件軟件服務無法滿足高端商務需求，因此其發(fā)展?jié)摿^專業(yè)寫字樓前景要小一些。第1頁：長沙進入專業(yè)寫字樓時代第2頁：長沙進入專業(yè)寫字樓時代
新聞鏈接：
據(jù)了解，上世紀80年代中后期，長沙房地產市場開始出現(xiàn)寫字樓雛形即酒店賓館長租房；90年代前期，隨著第三產業(yè)的長足發(fā)展，企事業(yè)單位改制的逐步實施，原企事業(yè)單位的辦公樓搖身一變?yōu)?ldquo;辦公客房”，并在市場上為一些初創(chuàng)型公司的“辦公客房”；90年代后期至2000年初，伴隨著房地產業(yè)的興起，商住樓開始上市，芙蓉路的一些商住樓成為此期間的“辦公高地”；2003年以后，長沙專業(yè)寫字樓開始浮出水面。
但是，在投資者和買家眼中，長沙幾乎所有的寫字樓都在表明自己是甲級寫字樓，事實又是如何？
據(jù)記者了解，對所謂甲級寫字樓各公司都有自己的判斷標準，標準數(shù)量高達130多個。千差萬別的標準最終造成級別由發(fā)展商自己說了算的局面。許多置業(yè)者在購買和租賃寫字樓時，仍對所謂的五A級、頂級、甲級等概念摸不著頭腦，相關機構對寫字樓級別細分時也采用不同的分類方式和稱謂，更讓市場頗為困惑。
有業(yè)內人士認為，長沙寫字樓集中的幾個熱點區(qū)域所服務的實際上是金融、電子等不同產業(yè)群，寫字樓根據(jù)公司實力、公司業(yè)態(tài)聚集等角度進行細分的趨勢已不可逆轉。所以說，市場細分的需求使業(yè)界對統(tǒng)一行業(yè)標準的需求更顯迫切。
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