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　　2007年3月23日，由中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、星島傳播聯(lián)合主辦，BDCL國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司協(xié)辦的"首屆中國(guó)旅游休閑地產(chǎn)精英論壇"在北京納帕?xí)匍_(kāi)。中國(guó)房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)、觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)陳詩(shī)濤秘書(shū)長(zhǎng)及國(guó)內(nèi)數(shù)十家旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目投資商與開(kāi)發(fā)商及相關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)代表、研究人士齊聚一堂，共議產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

　　"首屆中國(guó)旅游休閑地產(chǎn)精英論壇"實(shí)況

　　主持人：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)資深地產(chǎn)記者謝紅玲

　　主要嘉賓：

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)王平

　　王志綱工作室首席代表王志綱

　　BDCL國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司中國(guó)區(qū)代表張瑋

　　亞太旅游聯(lián)合會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)沈飛

　　北大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)

　　北京旅游、北京定都投資管理有限公司董事長(zhǎng)鄭延林

　　力維斯投資集團(tuán)副總裁周克

　　國(guó)際投資基金代表：Linda

　　論壇背景：

　　在連續(xù)三年的宏觀調(diào)控政策影響下，住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮降溫，商業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)及物流地產(chǎn)等帶有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的動(dòng)力地產(chǎn)躋身主流。其中，旅游休閑地產(chǎn)躍升的勢(shì)頭非常明顯。中信地產(chǎn)、珠江合生、華僑城、美林集團(tuán)等實(shí)力派企業(yè)均已進(jìn)入該投資領(lǐng)域。

　　專(zhuān)家預(yù)測(cè)，"度假物業(yè)"將是釋放人們對(duì)居住場(chǎng)所的更高需求的主要物業(yè)形態(tài)。這為休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大規(guī)模興起奠定了巨大的市場(chǎng)基礎(chǔ)。同時(shí)，中國(guó)旅游業(yè)近十年來(lái)的快速發(fā)展也為更為廣義的旅游休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了條件。一方面，旅游業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了旅游主題地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，典型的案例如華僑城、束河古鎮(zhèn)；另一方面，觀光型旅游巨大的客源市場(chǎng)為度假酒店的開(kāi)發(fā)提供了契機(jī)，休閑型旅游客源的迅猛增長(zhǎng)為產(chǎn)權(quán)酒店、度假村、別墅的發(fā)展提供了市場(chǎng)機(jī)遇；此外，旅游市鎮(zhèn)還為旅游商街的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了條件。

　　旅游休閑地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一個(gè)特色品種，已在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)育成熟，在中國(guó)則剛剛邁過(guò)初級(jí)發(fā)展階段、步入發(fā)展中期。

　　如今，境外投資機(jī)構(gòu)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、酒店管理機(jī)構(gòu)等紛紛進(jìn)入內(nèi)地旅游休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)尋覓商機(jī)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商也對(duì)旅游休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)表現(xiàn)出極大興趣，擁有相關(guān)土地資源的地區(qū)更是躍躍欲試。

　　為了保護(hù)人類(lèi)最為珍惜的土地資源，推進(jìn)這一地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)健康、有序的發(fā)展，幫助企業(yè)整合產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)的資源，中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)道領(lǐng)域最具影響力、公信力的權(quán)威商業(yè)報(bào)紙之一--中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)與專(zhuān)業(yè)傳播機(jī)構(gòu)星島傳播聯(lián)合，牽手政府相關(guān)部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、媒體同行，共同搭建了一個(gè)促進(jìn)業(yè)界廣泛交流與合作的平臺(tái)--"中國(guó)旅游休閑地產(chǎn)精英論壇"。

　　本論壇以搭建經(jīng)驗(yàn)交流與商機(jī)共享的平臺(tái)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)資源的合理配置、引導(dǎo)市場(chǎng)的有序化競(jìng)爭(zhēng)、樹(shù)立良好的企業(yè)形象、促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展為宗旨，將陸續(xù)開(kāi)展系列活動(dòng)。

　　3月23日論壇現(xiàn)場(chǎng)記錄

　　第一部分

　　論壇開(kāi)幕、重要嘉賓致辭

　　主持人(中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)資深地產(chǎn)記者謝紅玲)：

　　各位來(lái)賓，大家好！由中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)社、星島傳播聯(lián)合主辦、BDCL國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司協(xié)辦的"首屆中國(guó)旅游休閑地產(chǎn)精英論壇"現(xiàn)在開(kāi)始。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》之所以牽頭主辦這次活動(dòng)，是因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)歷時(shí)22年的產(chǎn)經(jīng)大報(bào)我們一直很關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)新聞，尤其關(guān)注行業(yè)的新動(dòng)向、新潮流，旅游休閑地產(chǎn)近來(lái)的上升勢(shì)頭讓我們不得不關(guān)注它。自去年下半年開(kāi)始，我們已經(jīng)作了一系列的這個(gè)領(lǐng)域的報(bào)道，今年將繼續(xù)。希望本次論壇會(huì)為我們的報(bào)道提供精彩的觀點(diǎn)、豐富的信息。

　　精英論壇從籌備之初就得到了中國(guó)房協(xié)、王志綱工作室、BDCL國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司等機(jī)構(gòu)的大力支持。當(dāng)然，也贏得了我們的媒體同行和各位來(lái)賓的支持。感謝大家，也感謝今天納帕?xí)木路?wù)。下面有請(qǐng)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)王平先生給大家致辭。

　　王平：非常高興代表中國(guó)房協(xié)參加這樣一次論壇，也非常感謝《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》還有星島傳播能夠?yàn)樾袠I(yè)做這件事情所付出的努力。從國(guó)家這次的政府改革，提出了一句話(huà)。實(shí)際上社會(huì)管理是社會(huì)的事，是大家的事，人人有責(zé)。所以叫"黨委領(lǐng)導(dǎo)，政府負(fù)責(zé)，社會(huì)協(xié)同，人人參與"。作為房地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)展健康的行業(yè)，更需要大家的支持。溫家寶總理在兩會(huì)里提出了兩句話(huà)是十八號(hào)文件的加強(qiáng)。再一個(gè)提出了促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。溫總理這次加了一個(gè)必須促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。這次的論壇，實(shí)際上就是我們房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)發(fā)展的一個(gè)繼續(xù)。我們房協(xié)一貫支持房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)發(fā)展。一貫支持和相關(guān)行業(yè)的共同發(fā)展。房地產(chǎn)的發(fā)展一定會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的共同發(fā)展。特別是像金融行業(yè)的促進(jìn)。比如像電力行業(yè)、信息行業(yè)、鋼鐵行業(yè)，等等。和旅游相結(jié)合可能就是今天會(huì)議的主題。旅游休閑在一起的發(fā)展就是今天的主題。所以，我們房協(xié)支持這樣一個(gè)活動(dòng)。我們也討論過(guò)旅游休閑地產(chǎn)的聯(lián)盟。我們也協(xié)助管理、支持好。中國(guó)房協(xié)的楊部長(zhǎng)曾經(jīng)給我們一個(gè)批示。2006年3月22號(hào)，他說(shuō)"旅游地產(chǎn)近年發(fā)展很快，既要開(kāi)拓，又需規(guī)范。同意開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)課題研究。為促進(jìn)健康發(fā)展提出政策建議"。所以今天的論壇，也是一個(gè)很好的實(shí)現(xiàn)。3月24號(hào)我們有開(kāi)了新聞發(fā)布會(huì)。成立了中國(guó)旅游地產(chǎn)課題研究小組。我還任組長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)也和旅游衛(wèi)視聯(lián)合。大家把旅游地產(chǎn)的核心定為休閑。而不是走馬觀花，是下馬看花的時(shí)代。今天只提一個(gè)建議，我對(duì)休閑地產(chǎn)聯(lián)盟的發(fā)起也是支持的。我希望每一個(gè)人在一生當(dāng)中，如果你選擇了一件你想干的事，先問(wèn)自己是不是熱愛(ài)，如果熱愛(ài)就干下去。如果在座的各位能研究休閑地產(chǎn)五年，我想大家將來(lái)全是專(zhuān)家。謝謝大家！主持人：再次感謝房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)的支持。下面有請(qǐng)?jiān)诼糜涡蓍e地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃方面實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富、最有發(fā)言權(quán)也最有影響力的智囊機(jī)構(gòu)--王志綱工作室的首席代表王志綱先生致辭。

　　王志綱：我剛從廣東過(guò)來(lái)。到了北方以后，明顯感到春意昂然。經(jīng)過(guò)了一個(gè)漫長(zhǎng)的冬天以后，我感到有一種對(duì)比，非常興奮。今天開(kāi)這個(gè)會(huì)，已經(jīng)注意到了很重要的商機(jī)--休閑產(chǎn)業(yè)。我概括為"一個(gè)時(shí)代、一次商機(jī)、一批英雄"。在中國(guó)這個(gè)社會(huì)的發(fā)展過(guò)程中，如果把握住這個(gè)大的趨勢(shì)，就會(huì)出現(xiàn)一批梟雄或英雄。如果把握不住這個(gè)機(jī)會(huì)，就會(huì)被淘汰。這是我的深刻感受。

　　現(xiàn)在我們已經(jīng)在做多個(gè)大型旅游休閑項(xiàng)目策劃，最大的幾百平方公里，最小的也有十幾平方公里。北方非常有意思，理念先行，南方則重實(shí)踐。我們有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是把南北兩者打通起來(lái)。在南方我們最近在做幾個(gè)項(xiàng)目，跟大家說(shuō)一下。一個(gè)是三亞的，做這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候感受特別深。原來(lái)是一家北方很大的投資商想收購(gòu)一個(gè)農(nóng)場(chǎng)，做一兩千畝所謂的房地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)出來(lái)，判斷三亞市場(chǎng)，得出結(jié)論：，休閑時(shí)代來(lái)了，特別是在海南這個(gè)地方。我們建議他們拿兩萬(wàn)畝地出來(lái)打造相當(dāng)于美國(guó)太陽(yáng)城這樣的老人度假天堂。為什么準(zhǔn)備做這么大規(guī)模呢？因?yàn)樗麄冏隽艘淮蝺?nèi)部調(diào)查，光他們系統(tǒng)內(nèi)部就要購(gòu)買(mǎi)數(shù)萬(wàn)套。越是離海南遠(yuǎn)的地方，像東北這些地區(qū)的人越向往這個(gè)海濱度假生活。這是一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象。在這種刺激下，這家企業(yè)花很大的功夫打造這個(gè)項(xiàng)目。另外，在廣州也會(huì)亮相一個(gè)項(xiàng)目，它甚至希望成為中國(guó)休閑地產(chǎn)實(shí)踐的領(lǐng)導(dǎo)者。我估計(jì)亮相以后，就會(huì)形成全中國(guó)到廣東踩盤(pán)的熱潮。另外，我們?cè)谖髂系貐^(qū)如云南、昆明、貴陽(yáng)、成都都有類(lèi)似策劃項(xiàng)目。

　　旅游休閑地產(chǎn)包括個(gè)性化主題式酒店，包括游艇會(huì)、溫泉度假村，甚至包括高爾夫住宅。對(duì)高爾夫，我的感觸也特別深。中央一再控制但這是控制不住的，它是時(shí)代的必然產(chǎn)物。因?yàn)楦郀柗蚴且粋€(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)和生活水平的象征。在目前，人類(lèi)社會(huì)沒(méi)有任何產(chǎn)品能夠像高爾夫這樣實(shí)現(xiàn)國(guó)土重新整治，最有效地實(shí)現(xiàn)一個(gè)區(qū)域的價(jià)值提升。在這種背景下，下一步整個(gè)中國(guó)，我估計(jì)五年到十年時(shí)間將會(huì)是休閑為王，休閑不敗。很多產(chǎn)業(yè)都將在休閑這面大旗下，休閑地產(chǎn)也在其中。由此可能會(huì)出現(xiàn)很多休閑小鎮(zhèn)、休閑城市甚至休閑區(qū)域。這也符合中國(guó)啟動(dòng)內(nèi)需這么一個(gè)大的方向還有環(huán)保生態(tài)的完善。因此今天和大家坐到一起探討這個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得非常有意義，也希望新聞界的記者關(guān)注這個(gè)領(lǐng)域。如果關(guān)注得好的話(huà)，未來(lái)五年的發(fā)展會(huì)非常好。在座的各位，在感受旅游休閑地產(chǎn)商業(yè)氣息上都是東風(fēng)第一枝。

　　主持人：是的，我們大家都是感受到第一縷春風(fēng)的人，謝謝王老師。下面有請(qǐng)著名的BDCL國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司中國(guó)代表張瑋先生為大家致辭。BDCL是加拿大背景的一家設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，有豐富的旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。張瑋：各位早上好。今天非常榮幸有機(jī)會(huì)和大家做交流。今天的題目很有意思，大家把旅游休閑和地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)了。我今天跟大家交流的心得包括兩個(gè)內(nèi)容：第一個(gè)是大盤(pán)，第二個(gè)是所謂的小型奢華的度假物業(yè)。這個(gè)不一定要捆綁地產(chǎn)，可以相對(duì)獨(dú)立，也可以和地產(chǎn)在一起。

　　我們中國(guó)前幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度非?？欤纬闪藰?biāo)準(zhǔn)化、規(guī)格化，甚至一些大的地產(chǎn)商對(duì)他的住宅進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)制。雖然這樣做可以體現(xiàn)比較高的開(kāi)發(fā)效率，但是從文化、歷史角度看，我們這么一個(gè)文化大國(guó)有那么悠久的歷史，有豐富的自然資源和人文資源，應(yīng)該開(kāi)發(fā)一些個(gè)性化的產(chǎn)品。怎么挖掘每個(gè)地區(qū)的特色，打造出屬于中國(guó)的或者說(shuō)屬于每個(gè)地域的產(chǎn)品？這決不可以是簡(jiǎn)單的復(fù)制，要考慮怎樣進(jìn)行建筑上的升華，使城市發(fā)展更加具有我們自己的特色。這個(gè)是我們公司這些年在中國(guó)做項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)一直追求的。我們也相信，越是好的國(guó)際設(shè)計(jì)大師，他越應(yīng)該尊重所在地域的文化。我們?cè)谥袊?guó)陸陸續(xù)續(xù)積累了十年經(jīng)驗(yàn)，也反映了中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)脈絡(luò)。就是從早年的南方以上海為龍頭開(kāi)發(fā)大型寫(xiě)字樓，一直延展到當(dāng)前的休閑地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

　　我們對(duì)人的旅游需求做了一個(gè)簡(jiǎn)單的分類(lèi)。一個(gè)是比較標(biāo)準(zhǔn)化的，叫觀光旅游，這是滿(mǎn)足人的好奇心，到處走走看看。還有一個(gè)更重要的，就是今天說(shuō)的休閑旅游和文化、學(xué)習(xí)、交流活動(dòng)。后者實(shí)際上是對(duì)都市生活還有現(xiàn)代科技使人的各方面的壓力、生活節(jié)奏發(fā)生一種變化后產(chǎn)生的需求。我們有個(gè)規(guī)劃師提出來(lái)，現(xiàn)代科技的發(fā)展不一定都帶給人生活上的幸福。比如你有了手機(jī)，天天打手機(jī)，不見(jiàn)得比你沒(méi)有手機(jī)的時(shí)候生活更幸福。有電視了不見(jiàn)得比沒(méi)有電視的時(shí)候和朋友交流的時(shí)間更多。這樣就帶來(lái)了休閑旅游、回歸自然的旅游，還有文化、社交、學(xué)習(xí)性質(zhì)的旅游。這種旅游我稱(chēng)之為"制造體驗(yàn)"。

　　這個(gè)體驗(yàn)是通過(guò)我們的建筑形式來(lái)表現(xiàn)的，發(fā)展商選定了主題之后，設(shè)計(jì)師根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕厣?、地域特色，打造出一個(gè)休閑場(chǎng)所、制造出一種休閑氛圍來(lái)供人們體驗(yàn)，使來(lái)這里的人達(dá)到休閑旅游和文化旅游的目的。

　　說(shuō)到制造體驗(yàn)，有個(gè)非常典型的例子就是迪斯尼。它把兒童娛樂(lè)的東西，全部通過(guò)設(shè)施和配套制造出來(lái)。迪斯尼可以在中國(guó)，可以在全世界復(fù)制。我所說(shuō)的制造體驗(yàn)，實(shí)際上是人來(lái)度假，他是需要一個(gè)時(shí)間作為周期的，他是要尋找與現(xiàn)代都市生活完全不同的體驗(yàn)的。所以，需要我們大家用建筑規(guī)劃、用我們挖掘的當(dāng)?shù)氐臍v史文化的東西表現(xiàn)出來(lái)，制造出這種氛圍?？傊痪湓?huà)，中國(guó)地域廣博、文化深遠(yuǎn)，休閑的主題也非常豐富，休閑地產(chǎn)會(huì)成為很有前景的行業(yè)。作為設(shè)計(jì)師，我們希望能把不同區(qū)域真正有特色的東西挖掘出來(lái)，打造屬于世界的更屬于中國(guó)的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目。第二部分現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)交流

　　主持人：張總提出的制造體驗(yàn)給了我們大家一個(gè)很好的啟發(fā)，那么大家究竟是怎么看待這個(gè)正在蓬勃興起的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域呢？下面的環(huán)節(jié)，就讓我們大家一起來(lái)討論。討論的內(nèi)容請(qǐng)圍繞旅游休閑地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)發(fā)展的狀況是怎樣的，國(guó)外的發(fā)展趨勢(shì)又是怎樣的，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)現(xiàn)在的機(jī)遇和挑戰(zhàn)都在哪里？旅游休閑地產(chǎn)的內(nèi)涵究竟是什么？請(qǐng)大家結(jié)合自己實(shí)踐或研究的領(lǐng)域進(jìn)行信息與經(jīng)驗(yàn)上的交流。主持人在這部分就"隱身"了。王志綱：什么叫休閑地產(chǎn)？我先拋磚引玉。

　　最近在做休閑地產(chǎn)的時(shí)候，參加過(guò)兩三次討論了。究竟什么叫休閑地產(chǎn)。很多人有很多說(shuō)法。我們的感覺(jué)是這樣的。第一句話(huà)休閑地產(chǎn)從時(shí)間上來(lái)說(shuō)，是個(gè)時(shí)代，躲不掉的。美國(guó)在六十年代，歐洲在七十年代，日本是八十年代基本都經(jīng)過(guò)這個(gè)過(guò)程。人均GDP到達(dá)六千美金以上。人們用于日常消費(fèi)的費(fèi)用遞減，占收入的一半以下，一半以上的費(fèi)用用于精神享受和文化消費(fèi)需求。在這個(gè)大的背景下，這個(gè)時(shí)代不可阻擋地到來(lái)了。今天的中國(guó)13億人口，有3億人口超過(guò)了全面小康的狀態(tài)。現(xiàn)在有一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣州人均GDP到了一萬(wàn)美金，這跟廣州的文化有很大的關(guān)系。珠三角有三千多萬(wàn)人口，基本上生活水平和收入水平已經(jīng)到了初步發(fā)達(dá)國(guó)家水平。再加上長(zhǎng)三角，有將近五六千萬(wàn)人口。把這些加起來(lái)，包括很多中心城市，今天的中國(guó)至少有三億人口已經(jīng)全面進(jìn)入了休閑時(shí)代。特征就是享受生活。大家想一想三億人口是什么概念？今年春節(jié)三亞的五星級(jí)酒店供不應(yīng)求，整個(gè)三亞的房地產(chǎn)從四年前1500元/平方米，漲到了15000元/平方米。三亞現(xiàn)在根本沒(méi)有爛尾樓。所有的爛尾樓全部有了開(kāi)發(fā)價(jià)值。

　　第二個(gè)從空間上看，休閑地產(chǎn)有幾個(gè)特點(diǎn)。第一個(gè)是從反季節(jié)性非常強(qiáng)烈，具有唯一性的區(qū)域開(kāi)始冒頭。比如說(shuō)三亞、海南，還有云南、貴州，都將會(huì)成為中國(guó)休閑人群非常看好的地方，也是商家緊密投資的地方。第三還有傳統(tǒng)的旅游點(diǎn)。以前中國(guó)的很多旅游區(qū)是賺不到錢(qián)的，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候只有觀光沒(méi)有休閑。觀光是不能帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域前進(jìn)的，只有休閑才能成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，只有休閑才能拉動(dòng)一個(gè)區(qū)域的發(fā)展。我前一段時(shí)間剛剛完成大三峽的戰(zhàn)略，在一次會(huì)議上我說(shuō)"要改變我們對(duì)旅游觀光的一個(gè)看法，觀光永遠(yuǎn)沒(méi)有目的地，只有休閑有目的地。"像麗江，很多政府提出打造大香格里拉，麗江就成為整個(gè)香格里拉的標(biāo)志。為什么呢？因?yàn)樗切蓍e平臺(tái)。這涉及到一個(gè)新的問(wèn)題，我們國(guó)家的官方部門(mén)訂了很多游戲規(guī)則，比如限制高爾夫球場(chǎng)建設(shè)，但是目前不下兩三百個(gè)球場(chǎng)在建，政府規(guī)定受到市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。第三個(gè)從表現(xiàn)形態(tài)上看。下一步，休閑時(shí)代的到來(lái)將會(huì)給中國(guó)的很多落后地區(qū)特別是想走珠三角、長(zhǎng)三角發(fā)展模式的落后地區(qū)提供前所未有的商機(jī)。四、五年前我講過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，對(duì)于旅游休閑來(lái)說(shuō)，落后是一種優(yōu)勢(shì)。在這種背景下，當(dāng)休閑巨大的需求產(chǎn)生以后，很多地方像云、貴、川由于它的地域特征，就使這些地區(qū)成為休閑的天堂。由于這個(gè)行情出現(xiàn)，很多大的、有智慧的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，進(jìn)入這個(gè)區(qū)域，其中一些成為我們服務(wù)的客戶(hù)。你只要不成為先烈，挺得下來(lái)，就可以成功。深圳華僑城成功了，現(xiàn)在就把華僑城的模塊轉(zhuǎn)移到北京、上海，同樣會(huì)成功。現(xiàn)在一個(gè)時(shí)代到來(lái)了，如果這個(gè)時(shí)候我們把握住機(jī)會(huì)，未來(lái)市場(chǎng)空間會(huì)非常大。所以說(shuō)什么叫旅游休閑地產(chǎn)？就是借助于土地、旅游景觀資源這些不動(dòng)產(chǎn)的平臺(tái)，打造和營(yíng)造出來(lái)的各種各樣的休閑生活，其表現(xiàn)形態(tài)可能是酒店、度假村，可能是分時(shí)度假的公寓等等。廣義上屬于房地產(chǎn)范疇，但表現(xiàn)形態(tài)多元化。有的地方有滑雪場(chǎng)、有的地方有游艇，有些地方有溫泉洗浴。

　　全球化的休閑浪潮已經(jīng)波及到中國(guó)了。根據(jù)國(guó)家旅游局的測(cè)算，未來(lái)中國(guó)將會(huì)成為全球最大的旅游觀光目的地國(guó)家和旅游出境游的最大群體。在這個(gè)背景下，下一步可能全球都會(huì)關(guān)注中國(guó)的旅游行業(yè)，將會(huì)制造大量的機(jī)會(huì)。中國(guó)龐大的市場(chǎng)將會(huì)極大地推動(dòng)這個(gè)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展。旅游休閑業(yè)空間無(wú)限！它有三個(gè)特點(diǎn)符合總書(shū)記提出的科學(xué)發(fā)展觀：第一是"富民"。廣東東莞建個(gè)工廠，可能產(chǎn)值有一個(gè)億，但是它造成的生態(tài)危害是不可算計(jì)的。但是旅游如果是一個(gè)億，這一個(gè)億全部用在當(dāng)?shù)?，顆粒歸倉(cāng)，富民的意義非同一般；第二是"興邦"。今天的旅游先行者絕大多數(shù)是成功人士。當(dāng)老板以游客的身份進(jìn)入這個(gè)區(qū)域的時(shí)候，他也會(huì)以商業(yè)的眼光觀察這個(gè)區(qū)域。很多老板都去旅游，突然發(fā)現(xiàn)這個(gè)地方，他就有可能選擇在這個(gè)地方投資；第三是區(qū)域和城市營(yíng)銷(xiāo)的絕佳手段，就像博鰲論壇。有這么一句話(huà)，明天的政府官員如果不懂得旅游的價(jià)值和意義他就是失職的領(lǐng)導(dǎo)，就會(huì)被當(dāng)?shù)氐睦习傩胀贄?。陳?guó)強(qiáng)：旅游休閑地產(chǎn)為什么會(huì)迎來(lái)非常好的發(fā)展機(jī)遇？或者如王老師所說(shuō)的會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的休閑地產(chǎn)時(shí)代？我認(rèn)為，有多種因素、多種力量共同營(yíng)造了這個(gè)良好的市場(chǎng)機(jī)遇。這些力量主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：首先，中國(guó)旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展為旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)育提供了一個(gè)非常好的需求方面的力量；第二個(gè)角度，可以從房地產(chǎn)行業(yè)本身的行業(yè)升級(jí)和房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的角度看，這些為旅游休閑地產(chǎn)的升溫創(chuàng)造了內(nèi)在動(dòng)力。第三，從地方政府或者區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，剛才王老師也說(shuō)了，實(shí)際上旅游休閑地產(chǎn)已經(jīng)成為很多地方政府、區(qū)域政府進(jìn)行城市營(yíng)銷(xiāo)的非常有效的一個(gè)手段。所以，政府在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展上面應(yīng)該表現(xiàn)得非常主動(dòng)，積極地去提供一種推力。還有一支力量是境外的一些投資機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，以及國(guó)際超一流的酒店管理集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)，對(duì)國(guó)內(nèi)發(fā)展旅游休閑地產(chǎn)提供了一種外力。還有一種視角，像華僑城等這些先行的項(xiàng)目，為國(guó)內(nèi)其他的開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了非常好的樣板，可以說(shuō)是難以忽視的榜樣的力量。從以上這幾個(gè)方面可以評(píng)判旅游地產(chǎn)在目前處于非常難得的發(fā)展時(shí)機(jī)。另外，我想交流一個(gè)觀點(diǎn)，就是和過(guò)去常規(guī)的住宅地產(chǎn)或者其他類(lèi)型的地產(chǎn)相比，旅游休閑地產(chǎn)有很多自己獨(dú)特的特點(diǎn)。首先，在開(kāi)發(fā)理念、原則上，不同于常規(guī)住宅地產(chǎn)。在這個(gè)方面，實(shí)踐者應(yīng)該有很多的體會(huì)，或者有一些實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的積累。我想旅游休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該調(diào)高起點(diǎn)、大手筆、跨越式，應(yīng)該聘請(qǐng)國(guó)際一流的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)單位精心地設(shè)計(jì)和規(guī)劃，做到規(guī)劃上一步到位。貫徹總體規(guī)劃、分步實(shí)施的方針。秉持先做旅游，后做房產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一理念、原則。華僑城的例子，我想就貫穿了這么一種理念。所以在首期的項(xiàng)目當(dāng)中，應(yīng)該有旅游項(xiàng)目，以人氣帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。同時(shí)通過(guò)旅游項(xiàng)目的營(yíng)造，擴(kuò)大這個(gè)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)卣耸慨?dāng)中的號(hào)召力。另外，由于這類(lèi)項(xiàng)目本身的規(guī)模跟普通的住宅地產(chǎn)有根本差別，投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、資金壓力大，需要注意合理安排開(kāi)發(fā)的節(jié)奏、保證資金鏈條的安全，需要注意短線(xiàn)開(kāi)發(fā)和長(zhǎng)線(xiàn)開(kāi)發(fā)結(jié)合，多開(kāi)發(fā)有休閑內(nèi)容、有地產(chǎn)特色的產(chǎn)品，可以包括一部分的銷(xiāo)售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，增加現(xiàn)金流。在開(kāi)發(fā)理念、開(kāi)發(fā)原則上，要把握一個(gè)總體規(guī)劃、分步實(shí)施、先做旅游、后做房產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣一個(gè)原則。在旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，與住宅地產(chǎn)相比較還有很多需要注意的地方。首先是旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目本身的地價(jià)問(wèn)題。它涉及的項(xiàng)目規(guī)模大，占用土地的數(shù)量多，所以項(xiàng)目定位和普通的常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目不一樣。所以在項(xiàng)目談判階段，能夠把土地成本控制好對(duì)項(xiàng)目的操作是非常關(guān)鍵的因素。第二是項(xiàng)目的選址問(wèn)題。項(xiàng)目選擇什么樣的地理區(qū)位、或者城市區(qū)位，對(duì)項(xiàng)目的成敗和前景都有重要影響。第三是土地的取得方式問(wèn)題。因?yàn)楝F(xiàn)在旅游休閑地產(chǎn)用地小的幾千畝、大的上萬(wàn)畝、幾平方公里，在土地的取得方式上應(yīng)該有非常多的可以斟酌的空間。另外，還有公共資源的利用問(wèn)題，也就是一個(gè)項(xiàng)目在某個(gè)城市或者某個(gè)區(qū)域運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)，能否充分利用好當(dāng)?shù)氐恼Y源、公關(guān)資源對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是至關(guān)重要的，特別要注意和地方政府建立相同的價(jià)值取向，讓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)行為不單單是一個(gè)企業(yè)的行為，也要讓它同時(shí)成為政府樂(lè)觀其成或者說(shuō)政府全力參與的行為。王志綱：我客串一下主持。首先想提問(wèn)小沈，你舉辦旅游地產(chǎn)論壇五、六年了，你感覺(jué)這個(gè)行業(yè)的行情到了嗎？沈飛：我是2000年開(kāi)始關(guān)注這個(gè)領(lǐng)域的，和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在海南一直做這方面的探索。一直做了五年?？梢哉f(shuō)小車(chē)不倒，但是有曲折。

　　大致分三個(gè)階段：第一個(gè)階段是我們?cè)诤Ｄ祥_(kāi)中國(guó)旅游房地產(chǎn)博覽會(huì)的時(shí)候，跟海南省建設(shè)廳合作，當(dāng)時(shí)感覺(jué)商機(jī)比較大。國(guó)際上對(duì)旅游地產(chǎn)的發(fā)展有幾十年的經(jīng)歷，中國(guó)具備這個(gè)環(huán)境和條件。當(dāng)然具備條件和環(huán)境的地區(qū)我們認(rèn)為海南比較適合。所以我們?cè)?001年開(kāi)了首屆的旅游博覽會(huì)。海南省建設(shè)廳對(duì)于爛尾房如何進(jìn)行更新和改造進(jìn)行了討論。當(dāng)時(shí)全國(guó)到2002年的時(shí)候已經(jīng)出現(xiàn)了一些問(wèn)題。金融方面出現(xiàn)緊縮以后，某些資金不到位，有些房子推不下去，房地產(chǎn)商的出路成了問(wèn)題。那時(shí)候我們推出了一個(gè)觀念：旅游房地產(chǎn)是發(fā)展方向，當(dāng)時(shí)也寫(xiě)了幾篇文章。在中國(guó)來(lái)講沒(méi)有先例可談。華僑城是最早一個(gè)，可以說(shuō)是歪打正著。它借助了天時(shí)地利和自己的努力，才有一個(gè)創(chuàng)新的主題旅游地產(chǎn)。第二他在文化旅游地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，增加了一些酒店、住宅、娛樂(lè)。形成了一個(gè)景區(qū)和景點(diǎn)。第三步我想他做了并不是景區(qū)、景點(diǎn)和旅游地產(chǎn)了。下一步就符合全國(guó)連鎖。我們?cè)诤Ｄ祥_(kāi)會(huì)的時(shí)候積極性非常高，影響也很大。

　　2002年我們?cè)谄焦乳_(kāi)年會(huì)，各方面的人物都有。當(dāng)時(shí)產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假提早地發(fā)展，但是這幾年走得太遠(yuǎn)，走得太早，時(shí)機(jī)不對(duì)。也有成功的，也有不成功的?，F(xiàn)在浙江進(jìn)行了試點(diǎn)，準(zhǔn)備對(duì)休閑和旅游結(jié)合進(jìn)行探索，我們也經(jīng)常和他們溝通。同時(shí)，從2002年開(kāi)始，我們通過(guò)各方面的積極推動(dòng)，也逐漸意識(shí)到了把旅游和地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)，起到了一個(gè)很大的作用。上次我們?cè)谛呛訛抽_(kāi)會(huì)的時(shí)候，我們做了總結(jié)。要做好，要做大，一要有宏觀政策，二要政府協(xié)調(diào)，三開(kāi)發(fā)商有足夠的意識(shí)和專(zhuān)業(yè)水平。

　　到2003年在上海開(kāi)年會(huì)的同時(shí)，也出臺(tái)了一些新的政策，也選了一些很經(jīng)典的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)的案例和政府研討。當(dāng)時(shí)出現(xiàn)了幾個(gè)偏頗。偏頗在哪兒呢？我開(kāi)發(fā)了地產(chǎn)，我的回報(bào)是不合適的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是做純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還是做房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)，還是做房地產(chǎn)的整個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)。我們要怎么樣做？房地產(chǎn)公司自己的定位很重要。一些地方一旦開(kāi)發(fā)這個(gè)方面的，肯定先問(wèn)一些戰(zhàn)略專(zhuān)家，應(yīng)該怎么定位。每個(gè)地區(qū)，每個(gè)階段的運(yùn)作是不一樣的。

　　到了2004年是整個(gè)房地產(chǎn)陷入低谷的時(shí)候。好多人說(shuō)我不是做旅游地產(chǎn)，我是利用旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就是用這個(gè)名稱(chēng)。這就很麻煩，還出現(xiàn)其他方面的情況。真做旅游地產(chǎn)的，有借著景區(qū)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，畢竟旅游用地非常便宜，政府就壓制他們，借助旅游的土地做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是屬于暴利行為，目前來(lái)講也是這樣。國(guó)家非常反對(duì)借助旅游方面做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。國(guó)家相繼也出臺(tái)一些原則。

　　我們需要一個(gè)可行性的政策。旅游地產(chǎn)很關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，就是旅游口和建設(shè)口如何匹配。旅游局基本上是不贊成，打壓。建設(shè)部是支持、保護(hù)。所以每次開(kāi)年會(huì)，給旅游局發(fā)通知，旅游局基本不來(lái)，建設(shè)部的來(lái)。所以歸口不好歸，建設(shè)不好建。觀光旅游沒(méi)有太大的效益，只有休閑度假這種復(fù)合式的才能帶來(lái)效益。下一步怎么做，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以旅游為主還是以酒店為主，以休閑為主還是以度假為主？定位好了才能運(yùn)作、才能發(fā)展。如果很簡(jiǎn)單地操作，我就把房子賣(mài)了。那你賣(mài)了就算了，誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)管理無(wú)所謂。如果要做成長(zhǎng)效性的，必須用心管理。就像旅游度假酒店，選擇管理公司很重要，選擇營(yíng)銷(xiāo)模式很重要?，F(xiàn)在旅游地產(chǎn)的發(fā)展，畢竟不是傳統(tǒng)地產(chǎn)的模式了，找一兩個(gè)團(tuán)隊(duì)全解決了，這個(gè)靠整合資源。戰(zhàn)略專(zhuān)家、規(guī)劃專(zhuān)家、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)和管理團(tuán)隊(duì)都需要。同時(shí)，還得有好的政策環(huán)境，這樣項(xiàng)目才能做好。

　　我想我堅(jiān)持到現(xiàn)在，首先也感謝房協(xié)的主管部門(mén)給我們的支持。總之，不管旅游休閑地產(chǎn)是哪個(gè)行業(yè)的投資商投資，都要尊重原則，推陳出新，提供個(gè)性化服務(wù)。雷同很容易出現(xiàn)問(wèn)題，要?jiǎng)?chuàng)新，一定要在未來(lái)不落后。王志綱：那么，北京旅游的鄭總是專(zhuān)門(mén)做旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。從企業(yè)的角度能不能談一談對(duì)旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀、未來(lái)的看法判斷以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)？鄭延林：我剛才聽(tīng)了王老師的講話(huà)以后，感覺(jué)對(duì)我的啟發(fā)很大。在觀光和休閑這個(gè)模式上，我得到了很多的啟發(fā)。其實(shí)搞旅游地產(chǎn)，我們也是不得已而為之。四年前，我們到了門(mén)頭溝。在門(mén)頭溝的永定鎮(zhèn)，也就是首鋼和永定河隔河相望的西邊，大概三十五平方公里。我們跟鎮(zhèn)政府合作來(lái)運(yùn)營(yíng)，做了這么幾年。開(kāi)始是想單純從一個(gè)小城鎮(zhèn)入手，搞的是運(yùn)營(yíng)城鎮(zhèn)的概念。門(mén)頭溝屬于北京西部生態(tài)涵養(yǎng)帶，想做工廠也不可能。做其他產(chǎn)業(yè)也沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，就定位在宜居、旅游城市。在單純做土地整理的過(guò)程中，跟當(dāng)?shù)亟⒘撕苌畹年P(guān)系。趕上京西旅游退市的關(guān)口，由我們接手收購(gòu)了這家公司。經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)作，現(xiàn)在達(dá)到了今天的規(guī)模，也改名北京旅游了。本身門(mén)頭溝的旅游資源基本全在這邊。北京最高的靈山、妙峰山，北京最古老的寺廟潭柘寺、戒臺(tái)寺。在這樣一個(gè)過(guò)程中，不由自主地走到了這條路上，感受還是比較深的。

　　當(dāng)時(shí)搞旅游是不賺錢(qián)的。旅游的上市公司沒(méi)有幾個(gè)賺錢(qián)的，幾乎都是賠錢(qián)。為什么呢？就是剛才王老師說(shuō)的，當(dāng)時(shí)以觀光為主體，主要收入靠的是景點(diǎn)門(mén)票，而景點(diǎn)的投資是非常大的。門(mén)票定高了沒(méi)有人去，定低了收不回來(lái)。過(guò)去所謂的投資商、發(fā)展商對(duì)旅游休閑地產(chǎn)感興趣，其實(shí)沒(méi)有幾個(gè)真想做的，大部分都是為了圈地。能夠真正理解到旅游休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這個(gè)層次上的企業(yè)和人實(shí)在太少，基本上都是很功利、很現(xiàn)實(shí)的。但是從某種意義上講，現(xiàn)在旅游休閑地產(chǎn)的時(shí)代到來(lái)了。

　　因?yàn)橹袊?guó)近幾年發(fā)展確實(shí)非?？欤谶@個(gè)過(guò)程中休閑地產(chǎn)的發(fā)展也越來(lái)越快。每年的幾個(gè)黃金周把游人弄的很累，出去旅游是一次艱苦的旅行，真正在休閑層面上還沒(méi)有做到。我們也在整合景點(diǎn)資源，一個(gè)是在武夷山搞了一個(gè)酒店，一個(gè)是在云南搞了一個(gè)景點(diǎn)。我想休閑地產(chǎn)是大有可為的。我們這個(gè)投資公司是做什么的呢？現(xiàn)在做休閑地產(chǎn)主要是得有地。土地怎么獲得？單純地說(shuō)休閑地產(chǎn)的概念不行，所以我們的定位跟農(nóng)村結(jié)合的比較緊?，F(xiàn)在新農(nóng)村建設(shè)的政策非常好，我們投資公司就定位于以新農(nóng)村建設(shè)為主題，來(lái)進(jìn)行投資、招商、開(kāi)發(fā)，它的副產(chǎn)品很快就會(huì)產(chǎn)生出來(lái)。我們到其他的城市去，一般見(jiàn)的都是市長(zhǎng)、市委書(shū)記，一講這個(gè)理念他們就非常歡迎。休閑地產(chǎn)是一個(gè)很大的范圍，要想在一個(gè)地區(qū)引起人們的關(guān)注，題材必須鮮明，也有新意、有創(chuàng)意，不然的話(huà)只是一個(gè)說(shuō)法而已，很難把區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)做起來(lái)。

　　周克：我發(fā)覺(jué)投資商議和開(kāi)發(fā)商這些做微觀操作的，永遠(yuǎn)說(shuō)不過(guò)做宏觀研究的。像王老師說(shuō)的一個(gè)時(shí)代的到來(lái)非常有概括性。我們?cè)诒本┯袀€(gè)項(xiàng)目位于南四環(huán)，先做了一個(gè)學(xué)校，為了吸引到北京買(mǎi)房的外地人。過(guò)了幾年以后，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)概念變成所有項(xiàng)目規(guī)劃的前提，學(xué)校、會(huì)所等等已經(jīng)成為基本的規(guī)劃了。原來(lái)說(shuō)旅游地產(chǎn)，實(shí)際上旅游地產(chǎn)范圍窄了。無(wú)論做什么樣的地產(chǎn)項(xiàng)目，在做產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期一系列經(jīng)營(yíng)延續(xù)的時(shí)候，都有這方面的思路，這是一個(gè)趨勢(shì)。

　　另外一個(gè)，剛才鄭總講的問(wèn)題和王老師總結(jié)的一些問(wèn)題，我們都遇到過(guò)。的確，剛才沈飛講的宏觀政策，包括政府的支持與開(kāi)發(fā)商自身的素質(zhì)，對(duì)一個(gè)休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到非常關(guān)鍵的作用。

　　我們?cè)谶^(guò)去的一兩年先后拿到了和北京東部地方政府全面合作開(kāi)發(fā)兩個(gè)非常著名的景區(qū)的權(quán)利和條件。其實(shí)所謂的旅游的宏觀政策，不同地方政府的官員對(duì)這個(gè)看法是不一樣的。所以說(shuō)地方政府的支持很關(guān)鍵。地方政府支持的角度會(huì)有不同，比如我們兩個(gè)非常好的景區(qū)，一個(gè)景區(qū)的概念是先旅游后開(kāi)發(fā)，另外一個(gè)是先開(kāi)發(fā)后旅游。政府領(lǐng)導(dǎo)都非常支持。我們兩個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)速度完全是不一樣的。先開(kāi)發(fā)后旅游的區(qū)域，啟動(dòng)比前面一個(gè)還要慢，但現(xiàn)在工作已經(jīng)做得有聲有色了，產(chǎn)品的構(gòu)成和規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)開(kāi)始了。在這個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)域當(dāng)中，我們還是以水和山為主，有傳統(tǒng)的別墅外，還有按休閑概念設(shè)計(jì)的。實(shí)際上我們是量身定制，為比較高端的人士做的。叫"一個(gè)合同、五種身份、五張卡"，就是一個(gè)人五種身份。通過(guò)我們的研究，這個(gè)還是有市場(chǎng)的。

　　剛才談到政策的問(wèn)題，還有地方政府支持的問(wèn)題，再一個(gè)是開(kāi)發(fā)商的自身素質(zhì)。當(dāng)你獲得一個(gè)區(qū)域資源的時(shí)候，你是用什么態(tài)度去對(duì)待它。以我們過(guò)去開(kāi)發(fā)住宅的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我們的一個(gè)概念就是"門(mén)前三包"三公里。拿下土地來(lái)，就要把旁邊的區(qū)域統(tǒng)統(tǒng)搞好。我們拿到旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，要從方方面面考慮。我們對(duì)這個(gè)區(qū)域沿岸的大大小小賓館都統(tǒng)一規(guī)劃。

　　在新農(nóng)村的政策上，我們也遇到了一些難點(diǎn)，就是政策不太清晰。我的發(fā)言到此，今天來(lái)的目的一個(gè)是發(fā)現(xiàn)資源，再一個(gè)是和同行間進(jìn)行交流。王志綱：有一個(gè)問(wèn)題想提交給王平秘書(shū)長(zhǎng)。剛才大家談到了很多內(nèi)容，反映了這么幾條：第一實(shí)踐先行。在旅游休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，實(shí)際上實(shí)踐已經(jīng)走到理論前面去了。特別是中國(guó)翻天覆地的城市變化和農(nóng)村改革大背景下，怎樣讓這個(gè)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域走的又好又快？第二，實(shí)踐已經(jīng)走到前面了，標(biāo)準(zhǔn)要跟上。建議您的課題組在今年內(nèi)選上五家到六家最優(yōu)秀的休閑運(yùn)營(yíng)商，選擇要有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不是誰(shuí)給錢(qián)就給稱(chēng)號(hào)給誰(shuí)。政府的管理是剛性的，政府一撒手一放就亂了。把走在前面的好好總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，篩選完了以后，歸納出什么叫做優(yōu)秀的休閑運(yùn)營(yíng)商。

　　我個(gè)人看法想有這么幾點(diǎn)：第一，它是連片開(kāi)發(fā)，不是殺雞取卵式的。第二，它堅(jiān)持三個(gè)統(tǒng)籌：城市與鄉(xiāng)村的統(tǒng)籌、民生和市場(chǎng)的統(tǒng)籌、生態(tài)環(huán)保和開(kāi)發(fā)的統(tǒng)籌。

　　這些年我感觸特別深。政府往往限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，就為了防止開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)了，這個(gè)時(shí)候必須定一些標(biāo)準(zhǔn)：一是生態(tài)環(huán)境的發(fā)展，二是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)要考慮到當(dāng)?shù)氐脑∶?，還有第三個(gè)，在這個(gè)背景下一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)之間怎么打通。一級(jí)開(kāi)發(fā)叫國(guó)土整治，要使開(kāi)發(fā)商對(duì)這個(gè)的價(jià)值有一個(gè)信心。二級(jí)開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)的時(shí)候，要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。什么叫一級(jí)開(kāi)發(fā)商，就是二級(jí)開(kāi)發(fā)商不愿意做的，你全部要做。另外還有一條，再往下走還有一條標(biāo)準(zhǔn)，就是土地指標(biāo)的問(wèn)題。把項(xiàng)目放在全省平臺(tái)上，在全省的背景下有一個(gè)指標(biāo)保障。再有就是所謂的打擦邊球問(wèn)題的解決，另外就是找?guī)讉€(gè)優(yōu)秀的樣板。王平：聽(tīng)了大家發(fā)言非常高興，也很受教育。我對(duì)大家的看法基本上是認(rèn)同的，但是現(xiàn)在都屬于討論階段，很多東西沒(méi)有定義。剛才王老師也提出了很多的建議，我談一些觀點(diǎn)。

　　王老師提出的問(wèn)題正屬于課題組的研究范疇。我們課題組成立的時(shí)候，使命就有這么一方面：國(guó)家政策標(biāo)準(zhǔn)方向性的建議。我們首先是提出一個(gè)研究指導(dǎo)的方面，再找出存在的問(wèn)題，提出解決的思路，也要起草旅游休閑城市和旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)我們還承接項(xiàng)目提供咨詢(xún)，目的是總結(jié)。

　　旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展到一定程度沒(méi)有研究成果，后面的發(fā)展肯定受阻礙。我舉一個(gè)例子，原來(lái)房地產(chǎn)主要是為誰(shuí)服務(wù)？80%以上為居住服務(wù)，所以國(guó)家成立了一個(gè)住宅與房地產(chǎn)司。房地產(chǎn)當(dāng)前就是以住宅為主。如果我們換一個(gè)角度，假設(shè)以休閑為主，是不是會(huì)成為休閑房地產(chǎn)業(yè)？所以，我們剛才提出的題目，一個(gè)新的國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)--休閑產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)。休閑這個(gè)行業(yè)發(fā)展起來(lái)，第一個(gè)就能解決三農(nóng)問(wèn)題。到西部考察的時(shí)候我就告訴當(dāng)?shù)毓賳T，現(xiàn)在不希望全國(guó)是一個(gè)調(diào)子的發(fā)展，西部先不動(dòng)，有些地方先別開(kāi)發(fā)，機(jī)會(huì)在后面。我舉一個(gè)例子，美國(guó)有些地方是不準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的。離華盛頓開(kāi)車(chē)兩個(gè)小時(shí)有個(gè)活在百年前的小鎮(zhèn)，這個(gè)小鎮(zhèn)從形成以后政府一直不準(zhǔn)它開(kāi)發(fā)，小鎮(zhèn)至今過(guò)著沒(méi)有電話(huà)、沒(méi)有電燈、靠農(nóng)業(yè)自種、自給知足的生活。但這個(gè)小鎮(zhèn)的農(nóng)民收入最高，因?yàn)檎l(shuí)都想來(lái)這體驗(yàn)一下原始的生活狀態(tài)。但是對(duì)游客來(lái)說(shuō)它很便利，修了幾個(gè)外形像這個(gè)地方風(fēng)貌但是高級(jí)的酒店在這里。現(xiàn)在他們的生活水平高極了。這個(gè)是今年環(huán)球時(shí)報(bào)2006年6月27號(hào)報(bào)道的。人們?cè)谶@里體驗(yàn)的就是我們說(shuō)的農(nóng)家樂(lè)，它是完全的鄉(xiāng)土氣息。未來(lái)的社會(huì)，一定是小城市的社會(huì)。

　　再有，我們提出不能再增加城市固定人口了。我們現(xiàn)在建議城市做規(guī)劃的時(shí)候，以十萬(wàn)、三十萬(wàn)人口的城市容納五十萬(wàn)的休閑人口。用休閑人口賺的錢(qián)，提高當(dāng)?shù)鼐用竦乃?。這個(gè)小鎮(zhèn)沒(méi)有電燈，沒(méi)有電話(huà)，沒(méi)有電視，晚上就點(diǎn)油燈，但是他們的收入高過(guò)城市里的人。這就是你剛才說(shuō)的脫貧的最好的方法。所以我們叫為流動(dòng)人口服務(wù)的時(shí)代到來(lái)了。在法國(guó)有個(gè)小城市，一萬(wàn)五千人，能容納五萬(wàn)人的流動(dòng)人口，他們都不用上班，生活水平很高。休閑時(shí)代到來(lái)以后，我們覺(jué)得旅游地產(chǎn)要為休閑服務(wù)。我說(shuō)說(shuō)休閑與房地產(chǎn)的關(guān)系。休閑逐步成為人們喜愛(ài)的生活方式，這是新的生活方式的到來(lái)。如果上班能跟它結(jié)合就更偉大了！中國(guó)現(xiàn)在的發(fā)展還不能這么提。還是努力工作，休閑生活。在發(fā)達(dá)國(guó)家，已經(jīng)走到了工廠、機(jī)關(guān)、公司辦成休閑場(chǎng)所的程度。有一個(gè)公司把辦公樓布置成像五星級(jí)賓館一樣，客人一來(lái)不是到會(huì)議室而是到咖啡廳。這個(gè)老板發(fā)現(xiàn)，在休閑的條件下，工作質(zhì)量極大的提高。努力工作，享受生活。我不知道大家都在急什么，一旦發(fā)現(xiàn)這個(gè)人會(huì)休閑工作，會(huì)休閑享受的時(shí)候，他的工作質(zhì)量也會(huì)極大的提高。其實(shí)這才符合中央的又好又快精神。所以休閑工作，效率更高。我們國(guó)家正在起步，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，但是不穩(wěn)。所以這種生活方式在中外最大的區(qū)別是，國(guó)外是移動(dòng)居住、移動(dòng)休閑，外國(guó)人在一生之中搬無(wú)數(shù)次家。他因?yàn)橄矚g那個(gè)地方就到那兒就業(yè)。而中國(guó)是固定居住、移動(dòng)休閑。

　　如果我們國(guó)家把休閑行業(yè)作為穩(wěn)定的支柱行業(yè)之一，它會(huì)極大的促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高人民生活水平和幸福水平。日本人休閑是怎么樣？拼命工作，急得不行，晚上就拼命地出去玩。他是走兩個(gè)極端。我覺(jué)得這都不屬于我們國(guó)家發(fā)展的思路。所以我覺(jué)得如果這樣發(fā)展，對(duì)于提高本地區(qū)居民生活水平，促進(jìn)國(guó)際交流都有極大的好處，還會(huì)促進(jìn)金融改革。

　　從休閑時(shí)代到來(lái)以后，我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和在座的各位，再不應(yīng)該是生產(chǎn)商了，就是智慧經(jīng)營(yíng)者了。如果你有智慧把這個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)好，你應(yīng)該不用考慮資金的問(wèn)題；比如說(shuō)老百姓想買(mǎi)房子，能付首付，就不考慮錢(qián)的問(wèn)題，因?yàn)橛械盅嘿J款。我們做休閑地產(chǎn)，一定會(huì)促進(jìn)金融品種的改革。再有我們研究幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。這次我們?cè)邴惤_(kāi)了國(guó)際研討會(huì)，六十多個(gè)國(guó)家著名小鎮(zhèn)大概有十幾個(gè)到會(huì)發(fā)言。我們提出幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我說(shuō)衡量旅游地產(chǎn)最好的標(biāo)準(zhǔn)是，所有的景點(diǎn)收費(fèi)越少分值越高。像北京的紫竹院已經(jīng)不收費(fèi)了，住宅小區(qū)的大門(mén)全要開(kāi)放。到了休閑時(shí)代，步行街要變成步行體系，一個(gè)城市的行人在全城走動(dòng)都可以不碰到車(chē)，這就是水平。所以我們的指標(biāo)是移動(dòng)性和固定性。

　　旅游是什么？現(xiàn)在的概念是看到和知道。休閑是什么？就是感受。交往感受、藝術(shù)感受、歷史感受等等。我希望房地產(chǎn)人士未來(lái)一定要在休閑地產(chǎn)上下工夫，而且未來(lái)的市場(chǎng)一定屬于你們。大家一定要支持研究，為這個(gè)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好、寬松的環(huán)境，積累些經(jīng)驗(yàn)。其次要敢于實(shí)踐，敢于認(rèn)識(shí)。再有一個(gè)是改變盈利模式。

　　主持人：熱烈的掌聲說(shuō)明了一切。剛才王秘書(shū)長(zhǎng)提出一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題：什么樣的金融產(chǎn)品支撐旅游休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，我想有發(fā)言權(quán)的應(yīng)該是投資機(jī)構(gòu)的代表了。我們的嘉賓中恰好有一位來(lái)自一家著名的國(guó)際基金機(jī)構(gòu)的，他本人專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)地產(chǎn)項(xiàng)目投資。來(lái)之前他跟我交流說(shuō)他們不投旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，只投市中心的物業(yè)。我不知道聽(tīng)完專(zhuān)家的發(fā)言之后，他的想法有沒(méi)有改變。境外基金代表Linda：以前我們一直認(rèn)為旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)比較大，所以我們更傾向于為普通城市居民住宅服務(wù)的開(kāi)發(fā)商。通過(guò)今天的交流，感覺(jué)要對(duì)這個(gè)行業(yè)重新審視了。

　　我們作為股權(quán)投資人，是戰(zhàn)略型投資人。因?yàn)槲覀冊(cè)敢庹液玫捻?xiàng)目、好的開(kāi)發(fā)商、好的團(tuán)隊(duì)，給他們財(cái)務(wù)、管理上的支持，幫助他們利用財(cái)務(wù)辦法的原理把回報(bào)做大。我們是想和開(kāi)發(fā)商一起創(chuàng)造價(jià)值，而不是攫取價(jià)值。

　　我們的投資目標(biāo)是什么樣的企業(yè)，什么樣的團(tuán)隊(duì)呢？就是能夠真正創(chuàng)造出價(jià)值的團(tuán)隊(duì)。所以我們?nèi)ツ暌荒昀锟吹氖撬^小的縫隙內(nèi)的行業(yè)。比如像酒店、像連鎖型的商業(yè)賣(mài)場(chǎng)。

　　通過(guò)今天的交流，我發(fā)現(xiàn)旅游地產(chǎn)其實(shí)也有這么一個(gè)特點(diǎn)，就是它其實(shí)比常規(guī)的住宅或者寫(xiě)字樓更能創(chuàng)造價(jià)值。這是由幾個(gè)方面決定的：一個(gè)是選址的戰(zhàn)略性，或者是依托于一種現(xiàn)有的旅游資源、自然景觀，或者像主題公園式的；第二個(gè)，在產(chǎn)品的定位、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)這幾方面有它的獨(dú)特性。因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)在專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的幫助下，實(shí)際上水平越來(lái)越高，越來(lái)越規(guī)范化。一個(gè)常規(guī)的住宅項(xiàng)目或者寫(xiě)字樓項(xiàng)目，很難做到真正推陳出新，或者是有什么本質(zhì)的區(qū)別。就是說(shuō)大家的操作水平都差不多，基本上變成了一個(gè)流水線(xiàn)化的操作。包括國(guó)家的一些政策，土地增值稅的影響，也是推動(dòng)了普遍住宅的開(kāi)發(fā)，這個(gè)里面能創(chuàng)造的價(jià)值也很有限。對(duì)于特殊的旅游休閑地產(chǎn)，剛才聽(tīng)周總講的"五張身份證"，的確是很有啟發(fā)。第三個(gè)就是在運(yùn)營(yíng)上的價(jià)值。旅游地產(chǎn)，包括酒店、度假村，需要一個(gè)有序的運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)，給來(lái)的客人提供好的服務(wù)，這樣才能保證不斷的持續(xù)增值。所以運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)上，一定要有獨(dú)特性。

　　從這幾個(gè)方面來(lái)分析，我們更愿意給這樣的行業(yè)投資。我們和開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商一起創(chuàng)造價(jià)值，我們作為投資商在里面分享一塊。更主要的，是和大家一起來(lái)把這個(gè)行業(yè)做大！主持人：很令人鼓舞的信息！下面我們還專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)了一個(gè)精彩的環(huán)節(jié)，請(qǐng)張瑋先生準(zhǔn)備了國(guó)際旅游休閑地產(chǎn)規(guī)劃的豐富案例為大家做深度解讀，圖文并茂，幫助大家開(kāi)啟思路、豐富視野。

　　張瑋：剛才各位老總講得都非常深刻。我們北美的總公司很早就開(kāi)始做旅游地產(chǎn)。2002年北美土地協(xié)會(huì)做過(guò)一個(gè)調(diào)查，哪些住宅賣(mài)得好，賣(mài)得最好的是哪一些。統(tǒng)計(jì)的結(jié)果顯示：賣(mài)的最好的幾個(gè)明星樓盤(pán)都是具有度假村特質(zhì)的。

　　地產(chǎn)可以由旅游來(lái)襯托，同時(shí)，旅游也需要一定的地產(chǎn)來(lái)支持。所以，我今天選擇兩個(gè)演講內(nèi)容，第一個(gè)是所謂的大盤(pán)規(guī)劃，通常也講"造鎮(zhèn)計(jì)劃"。

　　造鎮(zhèn)原始的動(dòng)機(jī)，是厭惡了都市的生活，厭惡了都市的污染。剛才我曾經(jīng)提到制造體驗(yàn)，這種體驗(yàn)一定和普通的樓盤(pán)通過(guò)策劃和設(shè)計(jì)帶給人們的感受是不一樣的。普通樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商可以追求高效化，甚至標(biāo)準(zhǔn)化，我們這個(gè)旅游休閑地產(chǎn)恰恰是相反，因?yàn)槟阕非蟮氖桥c都市有差異的東西。

　　我做一個(gè)概括。把旅游休閑地產(chǎn)分成了這些類(lèi)：回歸自然、體育休閑的包括騎自行車(chē)，還有漂流等等體育健身的項(xiàng)目，再有就是靜態(tài)調(diào)整類(lèi)的，天津東麗湖項(xiàng)目就屬于后者。另外還有一個(gè)很大的板塊，就是文化學(xué)習(xí)旅游類(lèi)。這個(gè)就包括烹調(diào)的學(xué)習(xí)、釀酒的學(xué)習(xí)、歷史文物的考察。比如中國(guó)有孔夫子這些好的文化基礎(chǔ)，很多學(xué)習(xí)體驗(yàn)的主題。

　　旅游休閑地產(chǎn)關(guān)注的對(duì)象不是個(gè)體，而是家庭。外國(guó)人的觀念是家庭第一位?？紤]到家庭，就要考慮到家庭各個(gè)成員的興趣。由這點(diǎn)，引出一個(gè)總的概念：完整社區(qū)。這些實(shí)際上已經(jīng)匯聚了北美新都市主義思潮中。人有很多現(xiàn)代都市滿(mǎn)足不了的欲望，其中一個(gè)就是社交文化的需求，這個(gè)在繁忙的都市很難滿(mǎn)足。所以，我們有一個(gè)商業(yè)村落，有一個(gè)休閑健身功能，有一個(gè)靜態(tài)調(diào)理，還有一個(gè)浪漫體驗(yàn)。我強(qiáng)調(diào)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，一定要通過(guò)建筑創(chuàng)造出一個(gè)完全和普通住宅不一樣的感受。所以開(kāi)發(fā)商要轉(zhuǎn)變思想，不要再用公攤面積等東西來(lái)衡量這樣的項(xiàng)目。

　　我要講的第二個(gè)內(nèi)容，即所謂的奢華型小酒店。在北美這些小酒店的創(chuàng)始人都是一個(gè)家庭?？赡芩麄兂鋈タ创舐坟浀木频隂](méi)有找到想要的感覺(jué)，所以搞起了小型奢華酒店。隨后就成熟了很多這樣的小企業(yè)，管理奢華酒店。當(dāng)然在做的過(guò)程當(dāng)中，有幾大板塊的東西和常規(guī)的住宅也不一樣。談到休閑，更加要強(qiáng)調(diào)建筑文化的挖掘和90年代初我剛回國(guó)時(shí)就提倡的"好的城市形態(tài)"。

　　常規(guī)來(lái)講，發(fā)展商和設(shè)計(jì)師更多考慮的是個(gè)人感受，從來(lái)沒(méi)有仔細(xì)研究作為用戶(hù)、真正的感受者他體驗(yàn)度假村會(huì)是什么感受，所以帶來(lái)了度假村的一些技術(shù)問(wèn)題。比如要做休閑產(chǎn)業(yè)，要有一個(gè)什么樣有沖擊力的空間，什么樣有沖擊力的生存模式。從新都市主義、造鎮(zhèn)到生態(tài)保護(hù)，我覺(jué)得這些理論基礎(chǔ)對(duì)旅游休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有很重要的作用。當(dāng)然，還有情境設(shè)計(jì)、細(xì)部設(shè)計(jì)。

　　下面結(jié)合幾個(gè)案例講一講規(guī)劃的方法。在這一類(lèi)休閑地產(chǎn)當(dāng)中，應(yīng)該考慮哪些問(wèn)題。

　　東麗湖這個(gè)項(xiàng)目持續(xù)很多年。因?yàn)槿f(wàn)科拿了地沒(méi)有急著開(kāi)發(fā)。從1996點(diǎn)開(kāi)始做設(shè)計(jì)，做了四年。它是個(gè)大盤(pán)，四千多畝。先考慮的是環(huán)境與建筑文脈，到底要挖掘什么，保護(hù)什么。提出了濕地的概念，有一個(gè)大的東麗湖。另外提出了人來(lái)到這里看到的不能是荒郊野外，要有一個(gè)趣味的社交場(chǎng)所。于是，我們做了一個(gè)村落，一個(gè)具有活力的中心。再有就是休閑健身。我們認(rèn)為這個(gè)大盤(pán)應(yīng)該有休閑健身的內(nèi)容，也要圍繞剛才的主題，再一個(gè)就是如何感受。這是研究的一些節(jié)點(diǎn)。包括道路元素、濕地元素甚至橋。我們的橋不再是一個(gè)簡(jiǎn)單的橋，除了通過(guò)，還有停下來(lái)駐足的功能，最后形成了這樣一個(gè)狀況。

　　此外，要有幾百個(gè)鳥(niǎo)巢的生態(tài)走廊。這里是保留的一個(gè)現(xiàn)狀村，村民可以在這里工作。有摩托羅拉大學(xué)，可以學(xué)習(xí)。還有大量的休閑體育活動(dòng)，而且特意辟了一個(gè)兒童發(fā)現(xiàn)濕地公園。同時(shí)由于2002年在這里搞了國(guó)際滑水比賽，做了滑水的生態(tài)會(huì)所。我們甚至對(duì)每個(gè)島都作了研究，每個(gè)島的基調(diào)都不一樣。這是入口的情境大道，強(qiáng)調(diào)家庭為主的兒童、婦女、男人都分別要玩兒什么。這是生態(tài)溫泉，頂部是可以看到整個(gè)社區(qū)的空中會(huì)所。小鎮(zhèn)中心我們采取的是反理性設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)完全像歐洲古鎮(zhèn)一樣。實(shí)際上真正做休閑性的項(xiàng)目，即使它的商業(yè)部分也是一種非常態(tài)的商業(yè)，一定是要有特色，包括有修船塢等等。國(guó)外類(lèi)似這種的休閑商業(yè)也多半是這樣，挖掘一些傳統(tǒng)的手工藝，挖掘一些傳統(tǒng)的工匠，尋找所謂消失的東西。這是最后總體的效果圖。

　　我們的設(shè)計(jì)一定是強(qiáng)調(diào)鄰里、強(qiáng)調(diào)不同體驗(yàn)的。形式采用組院式，建筑是帶庭院的，像中國(guó)的蘇州園林，雖然建筑很現(xiàn)代但是什么感覺(jué)都有。傳統(tǒng)的東西可能不見(jiàn)得受到那么大的重視，后來(lái)叫北歐風(fēng)格，但是我們真正的想法是江南風(fēng)格。我今天講的主題就是中國(guó)的東西挖掘之后是有價(jià)值的，不一定是西方的才有價(jià)值。東南亞的一些地方做得很不錯(cuò)，像巴厘島。另外一個(gè)大盤(pán)剛剛實(shí)現(xiàn)，廣州的荔湖城。這是我們前年做的規(guī)劃，原始的濕地、熱帶森林。當(dāng)時(shí)我們提出一個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃，要保留生態(tài)，更要保留原始村落。這樣一個(gè)地方，它的鄰里關(guān)系一定不要以汽車(chē)為主。這個(gè)觀念一放開(kāi)，所有的鄰里結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、步行體系完全出現(xiàn)了一個(gè)嶄新的面貌，都市里的人來(lái)到這里感覺(jué)非常新穎。最后示范區(qū)定的起步區(qū)是1500畝。圍繞這個(gè)也做了很多辯論。比如到底要不要學(xué)校，要不要體驗(yàn)，要不要藝術(shù)等等。最后我們提出要有一個(gè)有沖擊力的體驗(yàn)，所有的設(shè)施要以體驗(yàn)為主。另外把四星級(jí)的會(huì)議酒店，所有大堂的功能全部翻到步行街上。這里面還有一個(gè)焦點(diǎn)可能就是小高層。我們做了超小的空間，比如白天可以翻上去的床，讓小房間可以?xún)捎?，我們的追求是極力地創(chuàng)造和傳統(tǒng)住宅不同的東西。再有一個(gè)案例是青城山。青城山都江堰是世界雙遺產(chǎn)，這個(gè)地很珍貴，就在青城山保護(hù)地的界邊。當(dāng)時(shí)看到現(xiàn)狀后，我們就提出來(lái)，作為成都人休閑地產(chǎn)的一個(gè)產(chǎn)品，一定要做出來(lái)大家在成都、在都市找不到的東西，我們稱(chēng)之為"失落的文明"。我們就深入研究川西民居，在中心的一點(diǎn)圍繞水系做了非常有沖擊力的一組紅顏色的村落建筑，進(jìn)到每個(gè)社區(qū)里全是像古鎮(zhèn)一樣的小窄巷子，完全用現(xiàn)代的手法再現(xiàn)古代建筑。最小的是120平米。上臺(tái)階有一個(gè)水簾，進(jìn)入院門(mén)有一個(gè)荷花池。有傳統(tǒng)民居的文化韻味在里面。這是一組四合院，從巷子進(jìn)來(lái)之后，是一個(gè)小天井，每一個(gè)天井都有一個(gè)主題。進(jìn)入四家，每一家都有自己的景觀水池。這一戶(hù)非常有特色：常規(guī)來(lái)講，這是一個(gè)大住宅，都要連在一起的，但我們把它破開(kāi)，很多這種肌理都是在民居中存在的。房間的設(shè)計(jì)都是按照對(duì)川西文化的理解重新做的設(shè)計(jì)。再簡(jiǎn)單講一下北京的龍灣。我們不希望這個(gè)建筑太有傾向性，我們希望它有神韻上的體驗(yàn)。我們專(zhuān)門(mén)找工匠砌的磚，四合院的韻味十足，傳統(tǒng)的元素在這里面都體現(xiàn)出來(lái)。

　　下面介紹一下剛才王老師提到的加拿大2001年建設(shè)的威斯勒小鎮(zhèn)。這個(gè)起步也非常有特色。原來(lái)是距離溫哥華北部一個(gè)多小時(shí)車(chē)程的地方，是垃圾填放場(chǎng)，唯一的一個(gè)自然資源當(dāng)時(shí)比較突出，就是滑雪，當(dāng)時(shí)都是大家滑完雪回家。由滑雪作為第一個(gè)啟動(dòng)點(diǎn),隨著它出現(xiàn)了一個(gè)所謂的十一英里長(zhǎng)的小步行街,它的開(kāi)發(fā)模式是串葡萄式的開(kāi)發(fā)。當(dāng)時(shí)我們?cè)O(shè)計(jì)師提出一個(gè)成功的關(guān)鍵點(diǎn)就是步行街。我們這個(gè)老客戶(hù)是專(zhuān)門(mén)做休閑地產(chǎn)的，隨后又做了二十幾個(gè)項(xiàng)目。最后出現(xiàn)了新的變異，以前是冬季項(xiàng)目，現(xiàn)在是全方位的了，各個(gè)季節(jié)都可以去旅游休閑。所有的概念都是以全生態(tài)的理念來(lái)做，包括綠化都完全用的自然的野生草，并沒(méi)有用人工的大草坪，到這里感覺(jué)就是自然小鎮(zhèn)的氣氛。當(dāng)?shù)氐挠〉诎踩?，沒(méi)有被遷走，他們被組織成當(dāng)?shù)氐挠〉诎菜囆g(shù)家協(xié)會(huì)，所有的店面設(shè)計(jì)都由他們來(lái)做。這個(gè)公司做得非常的成功。做這種小鎮(zhèn)地產(chǎn)，是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間。再有一個(gè)很有特色的項(xiàng)目是九十年代末開(kāi)始規(guī)劃，在2002年開(kāi)始實(shí)施的。這是在拉斯維加斯沙漠上做的，有晚上沙漠的涼風(fēng)，有沙漠獨(dú)特的景觀，有離賭城很近的距離。當(dāng)時(shí)的觀念是把南歐的風(fēng)情引入。做了一個(gè)很重要的歐式的步行街，有小教堂，有咖啡店，非常休閑。這條街跨越過(guò)去，作為一種法國(guó)風(fēng)情的街道，白天女人去逛街，孩子在水上游玩。

　　下面我講我們公司非常喜歡的，也做得很多的小盤(pán)--奢華小酒店。

　　很多北美的老板都是貴族出身，覺(jué)得住大酒店沒(méi)有感覺(jué)，于是投資小型奢華酒店。關(guān)注的一個(gè)是傳統(tǒng)的文脈、大自然，再有就是主題和充滿(mǎn)靈性的感受。我舉幾個(gè)例子。

　　一個(gè)是在喜馬拉雅山下做的小酒店，它把不丹的特色融入到其中。再有一個(gè)項(xiàng)目是巴厘島的村落。這個(gè)村落的特點(diǎn)是，它的客房就是小院，就是原來(lái)村落的小街。還有就是古堡，這是世界遺產(chǎn)。這是做的另外一個(gè)項(xiàng)目，在棕櫚泉。棕櫚泉大家都稱(chēng)為高爾夫的麥加。建筑師要營(yíng)造的風(fēng)格，一定要提煉它的精髓。包括大堂，一進(jìn)去整面墻的面罩。后面布置不同的燈光。這些面罩是當(dāng)時(shí)印第安人幾個(gè)酋長(zhǎng)戴的裝飾品。你到這里觸摸到的一切都是充滿(mǎn)震撼力的。

　　這例子不是我們做的，但很經(jīng)典。隨便一個(gè)客房進(jìn)來(lái)就是小門(mén)崗，是一個(gè)竹林，反過(guò)來(lái)是一個(gè)臥室。這個(gè)臥室周?chē)菈Γ瑝χ車(chē)呛苫ǔ?，完全把要浪漫情調(diào)挖掘出來(lái)。這個(gè)是黃石公園，它的特色是震撼人的景觀。我們做的建筑稱(chēng)之為生銹的建筑，有獸皮、有劈開(kāi)的原木、有生銹的陶罐等等，就追求這種感覺(jué)，也是非常豪華。

　　這是在馬爾代夫的一個(gè)項(xiàng)目，就是尋找一種獨(dú)特的東西。在這里的空間，不要談浪費(fèi)不浪費(fèi)。這樣的空間都是為了塑造這樣的感受。一定要挖掘出真正的文化內(nèi)涵進(jìn)行提升才能體現(xiàn)出這種感受。這是為了貴族旅游打獵設(shè)計(jì)的。印度的一個(gè)荒原，就是打獵為主。它的六星級(jí)的客房就是帳篷。我覺(jué)得中國(guó)這樣的機(jī)會(huì)太多了。這是在印加。印加文化的加勒比海風(fēng)格的度假村。以經(jīng)過(guò)提煉的加勒比海的文化特色設(shè)計(jì)的建筑。

　　引用我們建筑師的一句話(huà)，"科技的發(fā)展使人的節(jié)奏越來(lái)越快，科學(xué)的進(jìn)步帶來(lái)了都市的繁榮，手機(jī)帶來(lái)了大家二十四小時(shí)的繁忙，使你失去了很多。"所以，我們把這種失去的東西稱(chēng)之為我們要尋找的基因，這種基因不找就斷鏈了。我們也希望借這個(gè)機(jī)會(huì)做一個(gè)倡導(dǎo)，就是大家在做旅游地產(chǎn)的時(shí)候，一定不要在有破壞性的區(qū)域，或者做短線(xiàn)性的項(xiàng)目，而是要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，要站在反映我們文化的角度。我們有五千年歷史文化的沉淀，我們有全世界最豐富的地貌，有最高的峰珠穆朗瑪峰，有海南島，有沙漠、盆地，可以說(shuō)擁有世界上最豐富的地理資源。有文化和地理這兩個(gè)資源，我們可以創(chuàng)造出世界級(jí)的但是中國(guó)地域特色的建筑。主持人：謝謝張總的精彩演講，也謝謝大家的耐心聆聽(tīng)。我們的會(huì)議時(shí)間雖然很長(zhǎng)，但大家都非常專(zhuān)注。最后我有一個(gè)提議，也是我們?cè)谧膸孜患钨e私下議論過(guò)的，所有對(duì)旅游休閑地產(chǎn)市場(chǎng)感興趣的企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，讓我們?cè)谝粋€(gè)共同的目標(biāo)下，成立一個(gè)聯(lián)盟，緊密保持互動(dòng)。關(guān)于這個(gè)聯(lián)盟章程我們擬了一個(gè)討論稿已經(jīng)發(fā)到嘉賓手里。大家一會(huì)兒在餐桌上可以交流一下看法，會(huì)后可以聯(lián)系論壇主辦方。

　　再次感謝大家的到來(lái)，也希望我們大家都能成為旅游休閑地產(chǎn)聯(lián)盟的第一批會(huì)員，也希望你們之間能成為生意上的伙伴。祝大家的事業(yè)興旺發(fā)達(dá)！

　　今天的論壇到此結(jié)束，請(qǐng)大家到四季廳用餐，在寬松的氛圍中繼續(xù)溝通。