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²006，從年初開始，我國宏觀調控迎來了第二輪高峰。國務院及中國人民銀行、建設部、發(fā)改委、國家稅務總局等部門相繼出臺了一系列調控政策，包括土地供應、貨幣信貸等方面，主要從源頭上控制固定資產投資的過快增長，房地產和住宅開發(fā)投資增幅有所放緩，但房價的漲幅并沒有得到有效控制，繼續(xù)維持增長勢頭。于是，²006年5月¹7日，國務院常務會議提出了促進房地產健康發(fā)展的六項措施(被稱為“國六條”)，由此拉開了²006年房地產調控的序幕。隨后，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》(“國十五條”)，將調整住房結構供應、穩(wěn)定住房價格列為兩大重點，奠定了²006年房地產調控的“主線”。以后出臺的一系列頻率之密集、范圍之廣泛的政策無不以此為核心，從信貸、土地、稅收和住房結構調整四個方面對“國六條”進行了深化和細化，對我國房地產一級市場和二級市場產生了深遠的影響。
從全年頒布有影響的政策來看，涉及到房地產管理諸如土地、開發(fā)、市場、物管、金融等方方面面。調控重點直指房地產產業(yè)結構失衡，加大了對房地產前期土地及政府規(guī)劃的監(jiān)控。相關政策不但與歷年相比更為深入細化，而且在后續(xù)政策的執(zhí)行上越來嚴厲，進一步顯示了政府調控的決心和力度。在相關的金融與稅收政策上更是屢屢出臺更為嚴厲的新政，政策重點打擊房地產投機傾向與搞高行業(yè)門檻，積極引導個人房地產合理消費。
縱觀來看，²006年的產業(yè)宏觀政策方面，國家仍將貫徹²005年以來的調整結構和穩(wěn)定房價政策作為重點，但明顯的變化是，在一定程度上，從關注市場轉到了關注保障，且更關注少數人的住房保障問題(建設部政策研究中心主任陳淮)。²007年的政策趨勢，從年初的關于土地增值稅的執(zhí)行與房產保有稅的預期，都明顯表現(xiàn)出政府對通過更為嚴厲及有效的金融與稅收政策手段來達到調控市場的希望與決心。
德思勤認為，成熟市場的房價由市場供需決定。雖然新政短期內效應沒有顯現(xiàn)，但從一個短期的市場反應來看待政策對市場未來供需的影響是不全面。從長期來看政策的影響對房地產市場與行業(yè)的長期健康發(fā)展是有極大意義的，如果說²006年是新政的觀望年與投機年的話，²007年將是新政的效應年。
以下報告分七大類闡述²006年的房地產政策。
¹、綜合管理
在涉及到行業(yè)政策、法律法規(guī)等方面的綜合管理上，國家各部委及各地方政府紛紛出臺政策及細則，全方位落實和細化“國六條”。這方面的主要政策有：
²月²²日，國家發(fā)改委網站刊登《²006年房地產調控工作重點》指出，根據中央經濟工作會議精神，今年將著力調整供應結構，切實增加普通商品住房供應；加強房地產市場綜合監(jiān)管，規(guī)范市場秩序；進一步深化改革，引導和鼓勵居民住房梯次消費；健全協(xié)調機制，把握輿論導向等五個方面的工作。工作重點確定了²006年中央房地產宏觀調控的基調。
²月²6日，為控制城市無序蔓延發(fā)展，加強對城市建設的調控，切實保證公眾利益，建設部發(fā)布了新修訂的《城市規(guī)劃編制辦法》，對城市規(guī)劃區(qū)范圍、城市建設用地、市域內應當控制開發(fā)的地域等七項城市總體規(guī)劃確定為必須嚴格執(zhí)行的強制性內容，該辦法²006年4月¹日起實施。該辦法和“國十五條”一起，成為各地方政府編制“十一五”住房建設規(guī)劃的基礎性文件。深圳、上海、北京分別在9月末頒布了住房建設規(guī)劃(²006-²0¹0)，公布了各自的住房建設供應量和供應結構，落實中央精神。而后在¹¹月³0日，建設部下達“死命令”：尚未公布住房建設規(guī)劃的城市，務必在¹²月²0日前全面完成編制、公布和備案工作。對于建設部文件中套型建筑面積在90平方米以下的商品住房需占70%的規(guī)定究竟是項目控制還是總量控制的問題，各地傾向于城市總量控制。
4月²8日，深圳市國土局、市發(fā)改局、規(guī)劃局、工商局、地稅局、人民銀行深圳市中心支行聯(lián)合出臺了《關于穩(wěn)定房價促進我市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，公布8項原則性措施，包括：商品住宅須有九成普通房，已出讓土地閑置兩年要收回，購經濟適用房五年內不得轉讓，樓盤銷售狀態(tài)及時公開，定點試行商品房竣工后準售制度，加大違建查處力度，抑制投機性購房的貸款需求，實行明碼標價制度等。措施比較溫和，對市場也幾乎沒什么影響，但卻似乎引爆了新一輪全國范圍內的房地產調控。
5月¹7日，國務院常務會議提出了促進房地產健康發(fā)展的六項措施(被稱為“國六條”)，內容包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面，由此拉開了²006年房地產調控的序幕。
5月²9日，建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會等九部委聯(lián)合頒發(fā)了《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，從信貸、土地、稅收和住房結構調整四個方面對“國六條”進行了深化和細化，引發(fā)各部委一系列實施細則出臺，對我國房地產一級市場和二級市場產生了深遠的影響。“國六條”將調整住房結構供應、穩(wěn)定住房價格列為兩大重點，奠定了²006年房地產調控的“主線”。值得關注的是，在聯(lián)合制定《意見》中新增加了監(jiān)察部和統(tǒng)計局，這就意味著今后房地產數據必須真實有效，以此為各級地方政府決策部門和中央決策部門的科學決策提供堅實基礎翔實數據；監(jiān)察部的直接介入也進一步加大政策的執(zhí)行力度，盡量防止聯(lián)合意見在具體實施中變形走樣。此外，90平方米成為中國房地產市場最新一道標志性標準，而且從6月¹日開始90平方米以下住宅必須占到新開工總建筑面積的70%以上，90和70是九部委聯(lián)合《意見》中最量化的數字之一。
6月¹²日，深圳市政府率先出臺《關于貫徹落實國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(深府【²006】98號)，規(guī)定新項目必須嚴格執(zhí)行九部委意見的結構比例，同時，土地出讓凈收益¹0%用于公共租賃住房建設，通知自²006年6月¹日起實施。深圳細則成為第一個“90·70”地方執(zhí)行細則，在“國六條”基礎上對深圳的地產的調控措施更加嚴厲。
6月¹9日，北京市工商局正式實施的《關于從嚴審查住所使用證明文件的通知》，對以住宅作為公司注冊地址做出嚴格規(guī)定，業(yè)內人士俗稱為“住宅禁商”規(guī)定。民宅禁商政策的出臺，將使商業(yè)地產的有效需求加大，從而刺激商業(yè)地產的投資與購買。北京是繼廣州、廈門之后實施民宅禁商措施的城市。
7月6日，建設部出臺執(zhí)行細則《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，進一步明確了九部委“十五條”中90平方米標準為單套住房建筑面積，明確70%比例針對年的城市開發(fā)總量；對過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合結構比例要求的，提出具體措施，進行套型調整；并提出要加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度，責成地方政府要負起切實責任。
8月¹4日，建設部、監(jiān)察部、國土資源部三部委聯(lián)合發(fā)布《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》(建住房[²006]¹96號)。通知要求，從即日起，我國一律停止審批黨政機關集資合作建房項目；嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。這也是九部委意見關于“嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為”的執(zhí)行細則。¹96號文件對相關單位中的沒有解決住房問題的年輕人帶來不利影響，將他們推向了市場。但幾乎同時，《關于調整個人住房公積金存款利率的通知》(建金管[²006]²0¹號)也隨后下發(fā)，規(guī)定從8月¹9日起,上年結轉的個人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的¹.7¹%調整為¹.80%。且個人住房公積金貸款利率保持不變。存款利率上調，用公積金貸款買房者(享用公積金的主體也主要是黨政機關和相關企事業(yè)單位)可能增加，從而有助于公積金貸款進入良性循環(huán)。
8月³0日，建設部出臺《城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實施辦法》，明確要擴大廉租房住房保障覆蓋面，更多的低收入家庭將成為廉租房制度的受益者，且對廉租房實施年審，以打破廉租房終身制。同日，財政部、建設部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布《關于切實落實城鎮(zhèn)廉租房保障資金的通知》，明確了廉租房建設資金的來源，廉租房資金實行專戶管理，專款專用，各地土地出讓凈收益的5%必須用來建設廉租房；廉租房一戶一檔停止享受后同時移交檔案。
¹0月¹²日，中共中央十六屆六中全會決議突出政府在保障性住房建設中的作用，指明土地仍是政府調控重點。
¹0月²7日，十屆全國人大常委會第二十四次會議對物權法草案進行第六次審議，六審物權法草案對企業(yè)并購造成國資流失說“不”；對征收集體所有的土地和城鄉(xiāng)居民的房屋的前提、補償標準以及現(xiàn)實生活中存在的補償不到位等問題作了規(guī)定；明確提出車位、車庫歸業(yè)主共有；嚴控農用地轉為建設用地。
²、土地管理
土地市場作為整個房地產市場體系的一級市場，無論是土地儲備、交易、基準地價、土地監(jiān)督等各方面，都將影響到房地產市場的全部。土地依舊是國家宏觀調控的重點，主旨在于保護耕地、防止擅自改變用地性質，同時調整中央和地方的利益關系，抑制宏觀經濟過熱。²006年土地管理方面政策主要集中在土地交易及其資金管理、地價和土地利用上。重要政策有：
³月²7日，國土資源部發(fā)布《關于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農村建設的通知》(國土資發(fā)[²006] 5²號)，開宗明義地指出，要“以嚴格保護耕地為前提、以控制建設用地為重點、以節(jié)約集約用地為核心，合理安排城鄉(xiāng)各項用地”；提出“穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)建設用地增加和農村建設用地減少相掛鉤試點和集體非農建設用地使用權流轉試點”兩個試點的工作。5²號文意味著農村集體土地直接入市已露出一角。國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉認為，“假如通知及后續(xù)方案得到實施，有多個主體供地，土地市場就不會有坐莊的現(xiàn)象，房價肯定會有一個很大的下降”。
4月²7日，國土資源部出臺了《國土資源“十一五”規(guī)劃綱要》，規(guī)劃主要預期指標包括全國耕地保有量不低于¹.²億公頃(¹8億畝)、年度供地總量中有償供地的比例達到60%以上，招標拍賣掛牌出讓面積占出讓面積的比例提高到³5%等7個方面的主要任務。同日，國土資源部聯(lián)合國家工商總局公布《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》示范文本(試行)，自²006年7月¹日起試行。該協(xié)議對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數、工業(yè)項目用地中非生產性設施用地比例等合同條件及違約責任進行了明確約定，杜絕開發(fā)商變相囤地。協(xié)議關于閑置土地的定義則是最新規(guī)定，此舉對于開發(fā)商變相囤地行為將給予嚴厲制止。
5月³0日，國土資源部發(fā)布《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，通知緊隨“國十五條”，防止地方土地違規(guī)交易、利用。規(guī)定房地產開發(fā)用地必須采用招標拍賣掛牌方式公開出讓；對以租代征違法用地、閑置土地和別墅用地清理，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，控制建設用地規(guī)模。
9月5日，國務院頒發(fā)《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(國發(fā)[²006] ³¹號)，是繼²004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》出臺后，中國政府在土地管理和調控政策上的又一次重大調整。³¹號文進一步明確土地管理和耕地保護的責任，切實保障被征地農民的長遠生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調整建設用地有關稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農用地轉為建設用地，強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為等方面作出嚴格規(guī)定。與以往政策相比，改革的力度比較大，內容更加具體、務實，相關措施更有針對性。³¹號文明確規(guī)定要對地方政府實行問責制，表明國家進一步加強土地管理和調控、堅決遏止各種土地違法違規(guī)行為的決心。
¹0月³¹日，財政部公布《土地出讓金收支管理辦法》草案，明確對土地出讓收益分配進行改革，要實現(xiàn)土地出讓金收支兩條線管理，防范土地濫用。¹¹月7日，財政部、國土資源部、中國人民銀行發(fā)布《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，對新增建設用地土地有償使用費有關政策作出了重大調整。規(guī)定自²007年¹月¹日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍，且仍實行中央與地方三七分成體制，地方部分全部繳入省級國庫；征收標準提高后，其收入仍然全部用入土地。國土資源部相關人員說，此舉主要針對地方政府，意在遏制地方用地沖動。新的政策有助于在實踐中抑制各地盲目擴大城市建設規(guī)模的沖動；地方分成部分一律全額納入省級國庫，這一變化意味著今后這方面的資金管理將更加規(guī)范；此外，新通知還加大對使用費的征收監(jiān)管。
¹²月¹²日，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄(²006年本)〉和〈禁止用地項目目錄(²006年本)〉的通知》，兩目錄自《通知》發(fā)出之日起實行。同時，國土資源部、原國家經貿委¹999年發(fā)布的《國土資源部國家經貿委關于發(fā)布和實施〈限制供地項目目錄〉〈禁止供地項目目錄〉(第一批)的通知》(國土資發(fā)〔¹999〕³57號)廢止。在《限制用地項目目錄》中，與¹999年的目錄相比，在其他項目一類中，變化最大的是，機動車交易市場、家具城、建材城等大型商業(yè)設施項目，大型游樂設施、主題公園(影視城)、仿古城項目，低密度、大套型住宅項目(指住宅小區(qū)建筑容積率低于¹.0、單套住房建筑面積超過¹44平方米的住宅項目)，賽車場項目，公墓項目，機動車訓練場項目等六大項目不僅被列入限制用地項目，而且禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地。
¹²月²7日，國土資源部發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》通知，規(guī)定工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準，并從²007年¹月¹日起實施?！稑藴省烦雠_后，工業(yè)用地市場無疑將規(guī)范透明，而出讓最低價標準勢必會提高準入門檻。過去熱衷以工業(yè)類項目為由建造或經營項目用房的投資活動或將受到嚴厲制約的同時，也給更多欲進入工業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)提供機會。
³、開發(fā)管理
房地產開發(fā)管理包括勘察、設計、工程承包、施工招標、立項標準、裝飾裝修等方面，²006年這方面的政策注重建筑節(jié)能、工程管理上。重要政策有：
5月¹¹日，建設部、國家質檢總局在北京召開《住宅建筑規(guī)范》、《住宅性能評定技術標準》、《綠色建筑評價標準》發(fā)布宣貫會，三部標準對住宅性能、功能和目標的基本技術要求以及綠色建筑等方面作了具體的規(guī)范，規(guī)范將引導住宅和公共建筑向更加科學、更加節(jié)約資源、更加注重性能要求的方向發(fā)展，將對我國住宅建筑和公共建筑的建設、使用、維護、管理發(fā)揮重要作用。
6月²5日，深圳市質量技術監(jiān)督局發(fā)布實施《深圳經濟特區(qū)房屋建筑面積測繪技術規(guī)范》，成為全國房產測繪領域首個由政府批準發(fā)布的地方性標準。規(guī)范對陽臺、凸窗、入戶花園等設計尺寸做了詳盡的規(guī)定，曾“盛行一時”的購房時開發(fā)商“贈送面積”、送超大陽臺等現(xiàn)象將成為歷史；而目前在售或即將銷售的大比率贈送面積樓盤將成為深圳樓市的稀缺品。7月²4日，北京市規(guī)劃委向建筑單位和設計單位下發(fā)《容積率指標計算規(guī)則》：今后層高超過4.9米，建筑面積將按原來的兩倍計算。按規(guī)定，開發(fā)商將無法通過“加層”來使90平方米小戶型變相加大。
8月9日，建設部頒發(fā)了《民用建筑工程節(jié)能質量監(jiān)督管理辦法》，辦法明確了房地產開發(fā)過程中的建設單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位、施工圖審查機構、工程質量檢測機構等不同單位在建筑工程節(jié)能方面的責任。本辦法重點規(guī)范開發(fā)商行為，是民用建筑節(jié)能管理規(guī)定的細化。9月²8日，建設部頒布了《關于貫徹〈國務院關于加強節(jié)能工作的決定〉的實施意見》(建住房(²006)²³¹號)，要求各地從規(guī)劃源頭控制高耗能居住建筑的建設，對新報建筑項目提出更加嚴格的節(jié)能要求，促進既有建筑節(jié)能改造，推進工業(yè)領域節(jié)能標準體系建立。同時，建設部還另外發(fā)通知，要求各地今后對超過²萬平方米的公共建筑和超過²0萬平方米的居住建筑小區(qū)實行建筑能耗核準制，能耗超標的項目將不得開工建設。
9月²0日，北京市建委頒布《關于工程建設保證擔保的若干規(guī)定》，規(guī)定房地產開發(fā)項目實行工程款支付保證擔保、承包履約保證擔保、勞務分包付款保證擔保和勞務分包履約保證擔保。這一舉措將從源頭遏制拖欠民工工資，保證工程款的正常支付。
4、市場管理
這類政策包括首付/利率、稅收、交易過程監(jiān)管、住房公積金等，²006年政策在房地產企業(yè)所得稅、住房營業(yè)稅、商品房交易監(jiān)管給予了較多的關注，試圖控制房地產行業(yè)嚴重的偷稅避稅行為，整頓房地產交易秩序，凈化二手房交易環(huán)境等。尤其是隨著國稅74號文宣布對房地產轉手交易時的資本獲益征稅，物業(yè)稅也廣受關注，已經在6個城市開始了空轉試點，北大中國經濟研究中心主任林毅夫教授直言應該通過征收物業(yè)稅來抑制房產投機。物業(yè)稅將主要影響保有環(huán)節(jié)，使房屋的使用成本上升，或將產生影響房價下降的作用，但征收的成本、征收環(huán)節(jié)配套措施的缺失等原因，都使物業(yè)稅推出得并不容易。市場管理方面的重要政策有：
³月²0日，國家稅務總局發(fā)布《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[²006]³¹號)對房地產企業(yè)預售收入的預計營業(yè)利潤率做出了調整，規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時規(guī)定以銷售房地產開發(fā)產品為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。該通知意味著房產企業(yè)要拿出更多錢來預繳企業(yè)所得稅，同時對房地產企業(yè)征稅過程中可能出現(xiàn)的漏洞進行了彌補，進一步降低了房地產企業(yè)利用資本弱化和關聯(lián)交易進行避稅的可能性。
5月³¹日，國家稅務總局發(fā)布《國家稅務總局關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[²006]74號)，對住房營業(yè)稅征免問題作出詳細規(guī)定，加強個人住房轉讓營業(yè)稅征收管理，通知或將一定程度抑制投機和投資性購房需求。7月¹8日，國家稅務總局發(fā)布《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》進一步規(guī)定，轉讓“二手房”強征個稅，且以實際成交價格為轉讓收入，但仍保持了兩大稅收優(yōu)惠政策。這些通知釋放了嚴格二手房交易個人所得稅征管的強烈信號。
7月6日，建設部、發(fā)展改革委、工商總局發(fā)布《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》，加強商品房預售許可、商品房預(銷)售活動、房地產廣告發(fā)布、商品房預(銷)售合同、房地產經紀等管理，進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序。9月6日，三部委又聯(lián)合召開全國整頓規(guī)范房地產交易秩序電視電話會議，會議透露將專項整治將重點查處6大類²²種違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產交易環(huán)境。
¹0月²4日，建設部頒布《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》，對城市房屋權屬登記信息的查詢范圍和方法作出了規(guī)定，明確對房屋權利的記載信息，單位和個人將可公開查詢，規(guī)范二手房及房屋租賃市場交易。辦法²007年¹月¹日起執(zhí)行。
¹0月³¹日，建設部頒發(fā)了《中國房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，就“吃差價”、交易傭金、交易資金監(jiān)管等方面作了具體的規(guī)定，確實保護了消費者權益。同時，建設部還發(fā)布了包括出租出售委托協(xié)議、承租承購委托協(xié)議在內的多種《房地產經紀業(yè)務合同推薦文本》。整個中介行業(yè)大洗牌序幕或將拉開。
5、物業(yè)管理
物業(yè)管理方面包括物業(yè)管理的資質、收費及公共服務等，主要政策有：
7月²8日，北京市建委發(fā)布《關于加強物業(yè)管理企業(yè)資質管理有關問題的通知》，對自己開發(fā)、自己售樓、自己進行物業(yè)管理的“一條龍”服務方式進行了限制，要求今后居住物業(yè)實行招投標，強制“建管分離”物業(yè)實行招投標，同時規(guī)定，無上崗證不能擔任物業(yè)管理人員。業(yè)內反應從長遠看利于規(guī)范市場。
¹0月²4日，廣州²0個樓盤的業(yè)主委員會聯(lián)合發(fā)布《廣東省業(yè)主自治條例》，提出“業(yè)主自治”、“物業(yè)服務”等新概念及新設想。該條例體現(xiàn)業(yè)主權利意識的提高，但與現(xiàn)行條文存在沖突，降低了其的可執(zhí)行性。
6、金融管理
房地產金融管理包括投融資門檻、利率、信貸、存款準備金等，主要有四方面的政策：一是繼續(xù)實施緊縮的房地產信貸政策，嚴格商業(yè)銀行房地產信貸的市場準入條件，商業(yè)銀行不得對“四證”不齊、項目資本金比例低于³5%的項目發(fā)放開發(fā)貸款，重申商業(yè)銀行不得對未封頂的項目發(fā)放個人按揭貸款。二是實行差別化的個人按揭貸款政策，有保有壓，將90平方米以上住房的按揭貸款首付比例提高到³0%。三是通過加息提高開發(fā)商的開發(fā)成本和個人的貸款成本，擠壓房地產市場中的投機成分。四是對外資進入房地產市場設定了嚴格的準入標準。除了綜合管理政策方面外，具體還有：
4月²8日，央行調高一年期貸款利率0.²7個百分點，由原來的5.58%提高到5.85%；同年8月¹9日，央行再次上調金融機構人民幣存貸款基準利率，金融機構一年期存款基準利率上調0.²7個百分點，由現(xiàn)行的².²5%提高到².5²%；一年期貸款基準利率上調0.²7個百分點，由現(xiàn)行的5.85%提高到6.¹²%。兩次加息，意在釋放實行貨幣緊縮政策的信號。升息不是專門針對樓市，但樓市受影響首當其沖，房地產開發(fā)融資成本加大，進一步加大宏觀調控的整體力度，抑制房地產投機行為。同時，¹¹月¹5日起央行再次上調法定存款準備金率，此次上調0.5個百分點，這是央行今年第三次提高存款準備金率。央行上調存款準備金率，縮緊銀根，其主要目的是為了減少可貸資金，同時進一步鞏固宏觀調控的成果。央行宣布調整個人住房信貸政策，調高貸款利率并建議提高首付成數，對于資信記錄良好、符合國家相關政策的購房者，在辦理個人住房貸款時，可以在貸款基準利率的基礎上獲得利率下浮優(yōu)惠。不過，各大銀行房貸利率并不統(tǒng)一，固定利率、循環(huán)授信、接力貸款、雙周供、存抵貸、隨借隨還......一批全新的房貸業(yè)務品種應運而生，有的銀行已將房貸提到了個人理財手段的高度。對購房者而言，有必要了解各大銀行的房貸利率、提前還貸、跨行轉按揭、非指定銀行貸款的政策，尋找能提供優(yōu)惠利率的銀行貸款買房。
7月¹¹日，建設部、商務部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外管局聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》(建住房〔²006〕¹7¹號)，對外商投資房地產的市場準入、開發(fā)經營，以及境外機構和個人購買房產等³大領域，進行了明確規(guī)范。¹7¹號文有利于減少一些投機性外資介入和政府加強對市場的監(jiān)管。9月4日，國家外匯管理局、建設部為落實¹7¹文，發(fā)布《關于規(guī)范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，給出更細化和嚴格的實施細則，規(guī)范了境外機構和個人購買境內商品房以及外商投資房地產企業(yè)所涉外匯收支和匯兌的管理。通知將有利于規(guī)范房地產項下跨境資本流動秩序，促進我國國際收支基本平衡。9月6日，建設部發(fā)布了《關于對外商投資企業(yè)在中國境內取得資質情況進行全面調查的通知》，表示將對在境內取得資質的外資企業(yè)進行全面摸底調查，包括建筑設計、監(jiān)理、施工、招標等各領域，有利于進一步加強對外資企業(yè)管理，規(guī)范房地產領域的外資活動。隨后在¹0月²4日，建設部、商務部公布了《外商投資建設工程設計企業(yè)管理規(guī)定實施細則(征求意見稿)》，對外資建筑設計公司資質審核及行政手續(xù)細則，深化對外資企業(yè)管理。根據IMF(國際貨幣基金組織)《²00³年各國匯兌安排與匯兌限制》，對非居民投資或購買房地產進行必要限制是國際社會通行的辦法。在其¹87個成員中，有¹³7個成員都針對不同的對象和內容，通過各種方式與手段對非居民投資房地產進行管制。外資針對進入房地產領域設限或是緊縮開發(fā)商的資金鏈，通常的辦法是與中國內地企業(yè)成立一家公司或在股市里買個空殼公司對其注資，使其擁有合資公司的地位。然后再以這家公司的名義收購任何物業(yè)或者進行投資。即使所需資金所大，也可以用同樣的手段注冊或收購多家公司來解決這個問題。
9月²7日，北京市銀監(jiān)局召開了在京各股份制商業(yè)銀行“房地產貸款風險情況通報會”，并下達了《現(xiàn)場檢查意見書》，北京市銀監(jiān)局落實三年前央行¹²¹號文件，要求各家銀行停止對未封頂樓盤發(fā)放房貸。¹²月²³日，北京市住房公積金管理中心發(fā)通知要求，品住房項目須在主體結構封頂后才能向其發(fā)放公積金貸款；對已經受理的貸款，仍按照原規(guī)定執(zhí)行。此兩項措施使開發(fā)商資金壓力加大，刺激公積金購房需求向二手房轉移，也抑制銀行房地產金融風險。
7、商業(yè)管理類
商業(yè)地產在²005年的宏觀調控中幾乎沒有受到太大的影響，某種程度上，商業(yè)地產開發(fā)更加活躍，并且有越來越多的資金轉移到商業(yè)房地產領域。建設部陳淮認為，從城市發(fā)展、城市改造等諸多方面看，中期發(fā)展廣義的商業(yè)地產的前景是比較確定的。從²006年來看，作為“十一五”的開局之年，各部委和地方政府也沒有再商業(yè)地產領域有較大的動作，更多的是對城市商業(yè)網點地中期規(guī)劃。事實上，我國商業(yè)地產大量資金依賴銀行貸款，嚴格調控可能會產生巨大的金融風險和社會問題，即使要進行調控，那么必須有疏導政策出臺，這樣才能保證市場平穩(wěn)發(fā)展。這方面的主要措施有：
4月²¹日，深圳市政府印發(fā)《深圳市商業(yè)網點規(guī)劃(²006—²0¹0)》，重點規(guī)劃對象是市級商業(yè)(市級商業(yè)區(qū)和次市級商業(yè)區(qū))和社區(qū)商業(yè)(社區(qū)商業(yè)中心和鄰里商業(yè)單元)，以及零售網點、餐飲網點和批發(fā)市場，規(guī)劃期內，深圳將形成“兩軸、兩帶、十四個特色商業(yè)街區(qū)”的商業(yè)格局。
6月²7日，商務部發(fā)布《城市商業(yè)網點管理條例(草案)》，要求城市商業(yè)網點的分布更剛性、更具體地納入城市總體規(guī)劃中，要求對大型商業(yè)項目的立項舉行強制性聽證。該條例一旦頒布實施，將對大型商業(yè)項目的盲目開發(fā)勢頭有所遏制，尤其對地方政府已招商引資為由的投資沖動進行約束。
¹¹月¹4日，北京市商務局、市發(fā)展改革委發(fā)布《北京市“十一五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，提出了“十一五”期間北京商業(yè)發(fā)展的思路、總體目標和重點任務。同時，提出了城市功能區(qū)域商業(yè)、零售商業(yè)、專業(yè)市場空間布局的基本原則和指導性意見和行業(yè)發(fā)展指導方向，明確了未來五年政府支持、鼓勵和限制發(fā)展的商業(yè)流通的具體領域和項目，并從十個方面提出了保障規(guī)劃貫徹實施的具體措施。
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