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　　在經(jīng)過2005年的預(yù)熱之后，作為此輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的焦點(diǎn)城市之一的深圳，在2006年遭到了更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。從國家宏觀到地方細(xì)則，均欲從土地、稅收、產(chǎn)品、銀行借貸等多方面入手，穩(wěn)定“全國漲價(jià)第一城”的深圳房價(jià)。但以市場反映情況來看，除了政策消化期6-8月間有所收斂外，2006年的深圳房地產(chǎn)市場仍然持續(xù)著它的快速上升態(tài)勢，并極有可能延續(xù)到2007年甚至更久。

　　除了商品房價(jià)格持續(xù)上漲這個明顯特征之外，供求缺口加大、新房成交量不敵二手也是值得思考的問題。究其原因，除了需求旺盛之外，因可供開發(fā)土地的減少、大量可開發(fā)土地閑置而導(dǎo)致的有效供應(yīng)減少是最主要的原因；除此之外，大量存在著的投資散客對市場的影響也不容忽視，這點(diǎn)在小戶型市場上表現(xiàn)的尤為明顯。

　　06年市場總結(jié)

　　一、小戶型市場受總體市場影響

　　德思勤數(shù)據(jù)庫監(jiān)測結(jié)果表明，2006年深圳商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積不足700萬平方米，是2002年以來的5年最低；成交面積接近780萬平方米，市場缺口高達(dá)80多萬平方米。其中90平方米以下的小戶型供應(yīng)量不足240萬平方米，成交面積為242萬平方米。從全市商品房成交的戶均面積上看，2006年比2005年有了10%左右的提升。達(dá)到102平方米。究其原因，一方面是寶安、龍崗兩地以供應(yīng)大戶型為主，一方面是買家對大戶型趨之若鶩。顯然，在“70·90“政策的影響下，開發(fā)商和買家都在爭趕大戶型的末班車，這也反映了這輪調(diào)控政策的尷尬。

　　根據(jù)深圳市國土局公布的數(shù)據(jù)，2006年深圳商品房均價(jià)為9956元，漲幅高達(dá)28%。在旺盛的需求下，供應(yīng)少是2006年深圳商品房價(jià)格全面上漲的直接原因，同時也是成交量為5年最低的主要原因。受整體市場利好的影響，無論是在關(guān)內(nèi)還是關(guān)外，入市的純小戶型項(xiàng)目、社區(qū)中搭配的小戶型房型均有良好的銷售業(yè)績。同時伴隨著區(qū)域價(jià)格的上升而水漲船高，部分項(xiàng)目均價(jià)甚至超越區(qū)域均價(jià)；這在具有良好配套和環(huán)境的宜居項(xiàng)目上表現(xiàn)的尤為突出；居住型小戶型項(xiàng)目受到熱烈追捧也表明了純小戶型項(xiàng)目不單單是投資過渡的代名詞。在房價(jià)逐漸高企的深圳，宜居小戶型對于部分深圳人而言，不僅僅是一個臨時棲身之所，還有可能是長期住所。

　　二、小戶型區(qū)域市場兩級分化

　　從各區(qū)域的情況來看，市場呈現(xiàn)兩級分化的態(tài)勢：總成交量上關(guān)內(nèi)三區(qū)基本持平，關(guān)外兩區(qū)大致相當(dāng)(圖1)。由于有較多爛尾樓的成功改造，新盤較少的羅湖區(qū)依然有不少小戶型項(xiàng)目入市，小戶型成交量也達(dá)到30萬平方米。有良好居住環(huán)境的福田和羅湖雖然價(jià)格高出全市平均水平，但由于需求依然旺盛，在入市小戶型項(xiàng)目減少的情況下市場仍然看好，總體成交量占據(jù)這關(guān)內(nèi)70%的市場。置業(yè)住宅逐漸升溫的龍崗則后來居上，成交量僅略低于推盤、成交為全市之首的寶安；兩區(qū)成交合計(jì)達(dá)全市的52%，5年來首次超越關(guān)內(nèi)。這也表明，小戶型項(xiàng)目開發(fā)與深圳房地產(chǎn)開發(fā)從東到西、從特區(qū)內(nèi)到特區(qū)外的趨勢是同步的。

　　三、小戶型價(jià)格區(qū)域分化

　　從價(jià)格上看，除了寶安、龍崗關(guān)外兩區(qū)，關(guān)內(nèi)小戶型項(xiàng)目具有明顯的溢價(jià)效應(yīng)。大部分項(xiàng)目均價(jià)均超片區(qū)均價(jià)，接近于區(qū)域均價(jià)。據(jù)德思勤數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，2006年深圳市90平方米以下小戶型均價(jià)為7965元。其中最高的福田為12090元，最低的龍崗為5820元，價(jià)差高達(dá)6000元。經(jīng)過分析，德思勤認(rèn)為，除了區(qū)域差異外，由于區(qū)域環(huán)境、客戶群的不同，對不同戶型有不同需求而引起的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不同也是價(jià)差的原因之一。

　　四、房型關(guān)內(nèi)關(guān)外各有偏愛

　　從整體市場上看，二房單位普遍受歡迎，推盤和成交均占半數(shù)以上。但以福田為首的特區(qū)內(nèi)，小兩房、一房單位和單身公寓成交最為活躍，客戶具有明顯的投資傾向。據(jù)市場分析，特區(qū)內(nèi)的小戶型業(yè)主中，投資客至少占到30%，根據(jù)股市10%的資本就能左右市場的資本理論，這部分投資客對特區(qū)內(nèi)的房價(jià)飆升起到了推波助瀾的作用。與之不同的是，特區(qū)外的大兩房、小三房則受到置業(yè)者的追捧，需求旺盛，供不應(yīng)求；這種房型廚衛(wèi)廳面積合理，功能空間完整而無局迫感，如果項(xiàng)目配套完善，交通方便，則適宜長期居住。但由于純小戶型項(xiàng)目的空間、建筑結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目定位的限制而較少，常常以非小戶型項(xiàng)目的配套戶型之一在市場上出現(xiàn)。

　　五、小戶型產(chǎn)品市場細(xì)分逐步深化

　　從產(chǎn)品類型上看，特區(qū)內(nèi)外均一改過去的單一開發(fā)模式，小戶型項(xiàng)目開發(fā)也開始走多樣化、差異化道路以提高產(chǎn)品附加值。各個區(qū)域均出現(xiàn)了酒店公寓、純粹居家小區(qū)、單身公寓等多種小戶型類型及多種創(chuàng)新戶型，不一而舉。從市場反映情況上來看，差異化越大的，越是區(qū)域、市場的空白，銷售狀況也越好。從這點(diǎn)上分析，在住宅產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；内厔菹拢瑢で螽a(chǎn)品的差異化仍然是小戶型乃至整個房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵措施。

　　07年趨勢展望

　　一、新增觀望期結(jié)束，受規(guī)劃影響，小戶型供應(yīng)有望增加

　　從2006年土地出讓結(jié)果(包括招掛拍)來看，關(guān)內(nèi)僅有少量的居住用地供應(yīng)，且大部分集中在關(guān)外，總建筑面積僅為240萬平方米；這部分土地將全部嚴(yán)格執(zhí)行“70·90”政策，這會給小戶型產(chǎn)品未來的供應(yīng)帶來一定的市場保證。但比較歷年供應(yīng)、成交量，2007年供應(yīng)量仍然偏低。這也反映了深圳房地產(chǎn)市場的局限。

　　從開工、在建項(xiàng)目來看，2007年將入市的140多個項(xiàng)目中小戶型項(xiàng)目比例仍然不大。因?yàn)檩^多項(xiàng)目在“70·90”政策執(zhí)行之前就獲得了開工許可證，其產(chǎn)品類型、戶型并不受新政的限制，使得2007年新增有效供應(yīng)將比2006年更少，供需矛盾仍將存在。但根據(jù)2006年8月18日深圳市國土局公布的5年住房建設(shè)規(guī)劃來看，在2006年-2010年期間，深圳市將建設(shè)各類住房69萬套，總建設(shè)面積5700萬平方米。其中新供應(yīng)商品住宅用地建設(shè)住房2130萬平方米，盤活存量土地建設(shè)商品住房1000萬平方米，城中村改造重建商品住房1800萬平方米。規(guī)劃顯示，單套建筑面積在90平方米以內(nèi)的商品住房總建筑面積必須達(dá)到新建商品住房總建筑面積70%以上，未來深圳市將龍崗中心城、寶安中心區(qū)、龍華、橫崗、光明、沙井和坪山等地區(qū)作為新增住房建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)，隨著城中村改造的進(jìn)行，關(guān)內(nèi)、關(guān)外均將出現(xiàn)大量的小戶型項(xiàng)目，足以緩解部分市場需求。隨著交通的改善，住宅標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)行，具有價(jià)格優(yōu)勢的二線拓展區(qū)及副中心區(qū)有理由將成為繼福田、南山之后下一個小戶型市場熱點(diǎn)。

　　二、07年小戶型關(guān)內(nèi)關(guān)外將比翼齊飛

　　在2007年預(yù)計(jì)新增的小戶型項(xiàng)目中，關(guān)內(nèi)的小戶型項(xiàng)目將主要集中在福田區(qū)，福田區(qū)未來新增住房供應(yīng)多為小戶型。隨著深交所的搬遷，金融中心的建立等利好的實(shí)現(xiàn)，福田區(qū)房價(jià)必將出現(xiàn)新一輪的上漲。作為最佳投資產(chǎn)品，有理由相信07年將入市的福田小戶型項(xiàng)目會掀起新一輪的價(jià)格風(fēng)暴。而申大的成功給龍崗樓市也帶來了興奮劑，配套日益完善的龍崗中心城和大運(yùn)中心周圍的小戶型項(xiàng)目也將迎來春天。

　　三、小戶型市場的剛性需求將增加，市場進(jìn)一步細(xì)分

　　雖然深圳經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，但并沒有使對普通住宅有效需求的客戶群體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)生根本改變，同時由于財(cái)富聚集效應(yīng)，有效需求的客戶群將難以擴(kuò)大。可以預(yù)見，在今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)，除了城市精品、豪宅持續(xù)保持穩(wěn)定增長外，小戶型需求也將加大，同時市場也將進(jìn)一步細(xì)分。

　　從2006年的小戶型客戶的交易統(tǒng)計(jì)來分析預(yù)測2007年的產(chǎn)品需求，除了產(chǎn)品類別的細(xì)分，房型的區(qū)域分化仍將在相當(dāng)長一段時間內(nèi)存在。關(guān)內(nèi)的小兩房、一房單位和單身公寓和關(guān)外的大兩房、小三房仍將各自區(qū)域需求最旺盛的戶型。