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　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所
　　王阿忠博博士 蔣依嫻
　　海峽都市報《房產(chǎn)周刊》編輯部

　　【熱點分析】

　　指數(shù)攀升緣于市中心房價走高

　　進(jìn)入2007年1月，福州房地產(chǎn)的均價在2006年末首次突破5000元大關(guān)后回跌，而2月又重新高揚(yáng)，住宅的均價從上月4953元/平方米上漲到5675元/平方米，上漲722元/平方米，漲幅高達(dá)14.58%。這是2004年以來單月均價變化最大的一個月。如此大的漲幅主要是由于福州七個板塊中價格最高的兩個板塊———北江濱板塊和市中心板塊2月的成交量之和占全市交易總額的比例有較大幅度的提高，從上個月的15.70%提高到本月的37.99%，市中心樓盤的高端高價和高銷量讓我們不得不對其近一年來的均價走勢加以關(guān)注。

　　從市場上可以看出，市中心的均價總體是一個上漲的走勢。尤其是近半年來，除去在1月份的下跌外，漲幅有猛升之跡象。本月均價為6687元/平方米，而去年同期的為4145元/平方米，上漲了2542元/平方米，這高達(dá)61.33%的漲幅令人觸目驚心。市中心樓盤的房價高速上漲縱觀其原因，大體有如下幾點：

　　一是隨著城市化進(jìn)展，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，市中心地價大幅抬高。地價是構(gòu)成房價最重要的硬性因素，它的大幅上漲必然推動房價上漲。再加上拆遷補(bǔ)償提高，又增加了樓盤開發(fā)的成本，使市中心的新開樓盤價格高企。

　　二是市中心得天獨厚的設(shè)施優(yōu)勢吸引福州八縣買家強(qiáng)勁入市，形成市中心房價呈高速上漲。

　　三是由于開發(fā)商對房地產(chǎn)項目的策劃。由于房地產(chǎn)是一種特殊商品，開發(fā)交易的信息不對稱，開發(fā)項目的營銷策劃得以逐期提升房價，消費(fèi)者隨眾心理強(qiáng)，買漲不買跌，于是就造成一個循環(huán)，樓盤愈是熱銷，人們購房熱情愈是高漲，樓價就愈是居高不下。

　　四是市場存在隱性價格聯(lián)盟，合力將市中心樓盤價格推高，從而達(dá)到“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)。伴隨著住房需求的不斷釋放，大房地產(chǎn)企業(yè)也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，在新開樓盤以周邊已售或待售房價作為定價參照下，相互協(xié)調(diào)，從而使市場整體價格走強(qiáng)。這種價格聯(lián)盟，在市中心這個寸土寸金的開發(fā)量較集中的地方體現(xiàn)得尤其明顯。

　　在成交量上，本月成交面積驟降，為29.69萬平方米，相比上月下降了26.2萬平方米，跌近一半，這主要是春節(jié)期間房地產(chǎn)市場停止交易，所以這個交易量的減少應(yīng)屬正常。

　　【產(chǎn)品分析】

　　大戶型交易上揚(yáng)

　　從住宅交易成交面積來看，120～150平方米之間的大戶型依然穩(wěn)居第一，占成交總數(shù)的33%，較上月的30%有所增加，金額高達(dá)61986萬元，占成交總金額的37%。2月150～180平方米的住宅的成交量取代90～120平方米居第二，成交350套，成交金額為36962萬元，成交比例和成交金額所占比例與上月相比，分別上升了2個和4個百分點。90～120平方米的成交比例和成交金額所占比例分別下降了4個和5個百分點。90平方米以下的住宅，成交套數(shù)為749套，所占比例較上月的28%略增1%，而成交金額所占比例較上個月反而下降1%，這是由于2月此戶型多個樓盤價格向下微調(diào)。180平方米以上的成交了139套，交易金額20598萬元，所占比例與上月的16%持平。

　　與上個月中小戶型風(fēng)光的情形不同，2月大戶型的交易有上揚(yáng)的趨勢。120平方米及以上的住宅銷售量超過一半，占51%。90～120平方米和90平方米以下的中、小戶型住宅交易量降至總成交量的49%。當(dāng)然，2月小戶型的交易略遜不一定代表總趨勢，只是房地產(chǎn)市場供給的暫時變化導(dǎo)致的。

　　高檔住宅引領(lǐng)風(fēng)騷

　　2月交易資料顯示：7000元/平方米以上的高檔商品住宅取代上個月的3000～4000元/平方米的商品住宅奪得榜首，成交648套，成交金額為60703萬元，交易面積為7.13萬平方米，成交面積占2月市場住宅成交總面積的24%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上月，這與2月市場主推高檔樓盤有關(guān)。典型的如位于2月樓盤銷售首位的融僑錦江G區(qū)的交易均價為9564元/平方米，緊隨其后的依然是4000～5000元/平方米的商品住宅，成交面積為6.64萬平方米，所占比例為22%。位居成交面積第三的是5000～6000元/平方米的住宅，成交量5.97萬平方米。而3000～4000元/平方米的住宅交易面積較上個月降低了7個百分點。4000元/平方米及以上的住宅共占全部交易面積的77%，較上個月增幅較大，尤其6000元/平方米及以上住宅交易面積共占總交易面積的36%，比上月的19%激增17個百分點，說明福州住宅消費(fèi)仍存在高端化趨勢，且此趨勢發(fā)展速度較快。

　　新盤占據(jù)成交排行榜

　　2月樓盤成交排行榜完全是另一副景象，除了名城港灣外，其余的都是新面孔。融僑錦江G區(qū)以成交金額的絕對優(yōu)勢———21868萬元問鼎榜首，這是2月北江濱板塊均價領(lǐng)跑七大板塊的重要原因，也為2月住宅均價上升起到主力作用。排名第二的是臺江的書香大第，成交面積略次于融僑錦江G區(qū)，為2.159萬平方米，均價高達(dá)7148元/平方米。此二甲與排在第11位的左海筑家(均價7032元/平方米)共創(chuàng)了2月高檔住宅引領(lǐng)風(fēng)騷的局面。位居探花的是金山板塊的融信第一城三期，成交面積為2.462萬平方米，均價為4214元/平方米，與同在金山片區(qū)的排名第十的中天·金海岸(均價4193元/平方米)一起平衡了2月高昂而上的房價。前12名中有6個樓盤的均價在2月全市均價5675元/平方米以上，直接導(dǎo)致了2月這一價格區(qū)段成交所占比例的較大幅度的增加。二手房價格穩(wěn)中有升

　　2月，福州市房地產(chǎn)交易登記中心公布了今年新修訂的二手房指導(dǎo)價，這是根據(jù)市場變化，對去年4月4日登記中心首次公布《福州二手房交易代征稅費(fèi)指導(dǎo)價》(2006年修訂)做了改進(jìn)。與去年相比，新指導(dǎo)價中的商品房基本價上調(diào)35%左右，這意味著，今后福州二手房(除別墅外)交易稅費(fèi)將增加3成以上。

　　從數(shù)據(jù)中我們可以看到，經(jīng)歷春節(jié)的二手房交易市場所受的影響相對較小，總成交面積226967平方米，略少于上個月，而均價略增，達(dá)到2250元/平方米，這一方面是由于新的二手房指導(dǎo)價出臺產(chǎn)生了一定的效用，還有一方面是因為2月的別墅交易量較上個月猛增895平方米，從而抬高了均價。

　　別墅價量回升

　　2月別墅市場價量均有所回升。2月交易價格為6614元/平方米，較上月略升218元/平方米，成交面積為2425平方米，相對上月的1441增多984平方米，回到去年末的水平。

　　從市場可以看到，別墅的成交量震蕩較大，別墅的價格走勢也不穩(wěn)定，一方面是由于別墅的高價注定其投資性質(zhì)的高成本以及高風(fēng)險，讓逐漸走向理性的投資者多有猶豫。另一方面，政府的宏觀調(diào)控在一定程度上抑制了別墅建造與交易的自由度，降低了開發(fā)商與投資者的開發(fā)與購買的積極性。當(dāng)然，從另一方面看，由于政策的限制，未來別墅自然會成為稀缺的品種，存在價格上漲的潛力。

　　【板塊分析】

　　北江濱漲幅最大五四北跌幅居前

　　[五四北板塊]五四北板塊2月的交易均價為4337元/平方米，比上個月的6059元/平方米有大幅度的下跌，主要原因該板塊的別墅樓盤———君臨香格里本月交易量為零，而上個月則占到整個板塊交易總額的56.35%。

　　[東區(qū)板塊]2月東區(qū)板塊交易均價為4897元/平方米，比上個月的4440元/平方米漲幅微升。主要原因是該板塊中價格比較高的樓盤———福晟錢隆首府在2月的交易增加，進(jìn)入排行榜的第9。

　　[西區(qū)板塊]2月西區(qū)板塊均價下降6.2%，交易均價為5419元/平方米，較上個月的5777元/平方米有較大幅度的下降。緣由是左海筑家的交易量在本月減少，退出了排行榜。

　　[北江濱板塊]今年2月份北江濱板塊的交易均價高達(dá)9189元/平方米，比上個月的7709元/平方米有大幅度的提高，這是融僑錦江G區(qū)的交易量在2月驟增的貢獻(xiàn)，占到整個板塊交易總額的94.45%，交易均價為9564元/平方米。

　　[倉山板塊]倉山板塊2月均價達(dá)到了5067元/平方米，相對上月的4688元/平方米，上漲幅度為8.08%，

　　較上個月的2.24%有較大的漲幅。另外，欣隆盛世的表現(xiàn)也不俗，排名第7，均價5331元/平方米。

　　[金山板塊]2月金山板塊交易均價略有回升。交易均價為5000元/平方米，比上月增加了260元/平方米，增幅為5.49%。這是因為這個月該板塊均價較高的旭輝花園(6327元/平方米)進(jìn)入銷量排行第4，從而托高了金山整個板塊的均價。

　　[市中心板塊]市中心板塊2月的交易均價達(dá)到6687元/平方米，明顯高于上個月的5881元/平方米。這是幾個銷售價格較高的高層樓盤交易量提高的杰作，如書香大第、左海筑家、融耀世紀(jì)大廈，這三個樓盤的交易均價分別為7148元/平方米、7032元/平方米、8891元/平方米，這三個樓盤交易量之和占整個板塊交易總額的55.80%.