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　　廣州在全國(guó)首次推出的兩幅“三限雙競(jìng)”地塊昨日名花有主！它們分別被深圳萬(wàn)科聯(lián)合體和汕頭龍光集團(tuán)以截然不同的兩種競(jìng)標(biāo)策略獲得。萬(wàn)科聯(lián)合體獲得的KXC-H3地塊最高房?jī)r(jià)為6000元/平方米，最少可提供1762套中小戶型。龍光集團(tuán)獲得的KXC-H4地塊最少可提供2841套中小戶型，最高房?jī)r(jià)僅為4000元/平方米，比招標(biāo)公告時(shí)的6000元/平方米最高限價(jià)低了2000元/平方米！

　　緊連著的兩項(xiàng)目，最高限房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)為什么相差了2000元/平方米？“三限雙競(jìng)”的土地出讓模式是否會(huì)繼續(xù)沿用下去？帶著種種疑惑，搜房網(wǎng)記者在第一時(shí)間采訪了黃穗誠(chéng)，請(qǐng)他談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

　　黃穗誠(chéng)：廣東省房協(xié)處理商品房買賣糾紛投訴顧問(wèn)、廣州市房協(xié)專家委委員，多年從事房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和政策的研究，并長(zhǎng)期從事商品房買賣糾紛處理。進(jìn)入黃穗誠(chéng)搜房個(gè)人博客>>>

　　搜房記者：此次土地出讓廣州首次采用“雙競(jìng)雙限”招標(biāo)方式，你認(rèn)為將對(duì)樓市帶來(lái)怎樣的影響？

　　黃穗誠(chéng)：此次土地出讓，最重要是抑制了房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)的心理預(yù)期。廣州開發(fā)區(qū)KXC-H3和KXC-H4地塊，地價(jià)與房?jī)r(jià)每平方米價(jià)差分別為3365元、2620元。價(jià)差大壓縮開發(fā)商利潤(rùn)至20%以下，房?jī)r(jià)比同區(qū)域地價(jià)低(去年出讓的P2、P3地塊4467元/平方米)，抑制了房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)心理預(yù)期，但競(jìng)得的地價(jià)也并不低。H3地塊緊連萬(wàn)科城可進(jìn)行整體規(guī)劃開發(fā)，H3與H4價(jià)位相差大也顯得合理。

　　此次土地出讓基本達(dá)到預(yù)期效果，但仍有微調(diào)空間。比如，限房?jī)r(jià)；又比如，地價(jià)報(bào)價(jià)，比起始價(jià)每高90萬(wàn)元可得1分(H3)，比起始價(jià)每高140萬(wàn)元可得1分(H4)；房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)比最高限價(jià)(6000元／平方米)每低10元可得1分。

　　搜房記者：為何要用招標(biāo)“雙競(jìng)?cè)?rdquo;出讓土地使用權(quán)？

　　黃穗誠(chéng)：雙限雙競(jìng)招標(biāo)出讓土地方式，是自2002年7月1日起施行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的做法的重大變革。

　　H3、H4地塊原掛牌限房?jī)r(jià)出讓，在上月改為招標(biāo)“雙競(jìng)?cè)?rdquo;。建設(shè)部等九部門實(shí)施“國(guó)六條”的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，要求“滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求”，“重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”，規(guī)定“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位”。

　　把地價(jià)與房?jī)r(jià)捆綁一起作為土地出讓競(jìng)價(jià)指標(biāo)使房?jī)r(jià)與地價(jià)上漲分離，去掉了目前實(shí)行拍賣掛牌“最高應(yīng)價(jià)者為土地使用者”，使地價(jià)越拍越高而拉升房?jī)r(jià)的弊端。在“限套型、限房?jī)r(jià)”的前提下，實(shí)行“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”，這意味著土地出讓方式，從目前僅依據(jù)最高應(yīng)價(jià)者得，變成也看競(jìng)房?jī)r(jià)情況，房?jī)r(jià)低者得。相對(duì)拍賣出讓土地方式的最高應(yīng)價(jià)者得，房?jī)r(jià)隨之上漲而言，這無(wú)疑是個(gè)具有積極意義的革命性變革：“限房?jī)r(jià)”的競(jìng)房?jī)r(jià)，能促進(jìn)開發(fā)商提高開發(fā)水平，降低經(jīng)營(yíng)成本。兩取得土地使用權(quán)的開發(fā)商，均稱此次拿地是微利開發(fā)。

　　搜房記者：招標(biāo)與掛牌的土地出讓方式有什么根本的不同之處？

　　黃穗誠(chéng)：招標(biāo)與掛牌在促使開發(fā)商提高開發(fā)水平、降低經(jīng)營(yíng)成本方面有很大的不同。拍賣、掛牌是最高應(yīng)價(jià)者得。用掛牌方式“雙限雙競(jìng)”出讓地塊，是從競(jìng)買人報(bào)出的房?jī)r(jià)，剔除最高報(bào)價(jià)和明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格的報(bào)價(jià)后，取平均值作為未來(lái)房屋的最高售價(jià)，也就是說(shuō)，競(jìng)房?jī)r(jià)是以開發(fā)商心理預(yù)期上漲額來(lái)確定，只不過(guò)用平均值來(lái)抑制一下，使它不要太高而已。這仍不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)完全競(jìng)爭(zhēng)的做法，會(huì)造成中小戶型商品房并不便宜的事情。在存在不完全競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題時(shí)，市場(chǎng)不能有效率地配置資源，會(huì)導(dǎo)致價(jià)格高于成本。商品有兩種價(jià)格，一種是生產(chǎn)成本的價(jià)格，一種是消費(fèi)者愿意出的價(jià)格。如果沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，從企業(yè)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化的本性來(lái)說(shuō)，是按消費(fèi)者的購(gòu)買能力及承受水平來(lái)定價(jià)，而不會(huì)自愿按邊際成本定價(jià)；只有競(jìng)爭(zhēng)才能使商品生產(chǎn)者既保證商品產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)良，而價(jià)格又按邊際成本定價(jià)。

　　采用招標(biāo)“雙限雙競(jìng)”出讓土地方式，房?jī)r(jià)下降與地價(jià)上漲分離，價(jià)格信號(hào)可強(qiáng)烈影響市場(chǎng)，影響社會(huì)心理預(yù)期，逐漸使房?jī)r(jià)定在邊際成本上。

　　搜房記者：由于兩項(xiàng)目最高限房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)相差了2000元/平方米。有市民認(rèn)為在兩項(xiàng)目住房推出后，在購(gòu)買上會(huì)造成不公平現(xiàn)象，你是怎么樣看待的？

　　黃穗誠(chéng)：兩地塊的差價(jià)沒(méi)有可比性。就拿買房子來(lái)說(shuō)，不同的戶型不同的朝向價(jià)格都會(huì)相差甚遠(yuǎn)，何況是兩塊不同的地塊。再者，KXC-H3臨近萬(wàn)科城，靠近成熟大型社區(qū)，從整體開發(fā)角度考慮，萬(wàn)科對(duì)KXC-H3這塊地是志在必得，會(huì)加大此地塊價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。H3與H4價(jià)位相差大故此也顯得合理。