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　　賈平凹小說(shuō)《土門》中主人公們的農(nóng)民身份馬上就要變換成為西安市的市民了。和土門一樣，西安187個(gè)“城中村”的農(nóng)民有望在兩年內(nèi)成為西安市民。

　　西安市正在準(zhǔn)備進(jìn)行一場(chǎng)轟轟烈烈的“城中村”改造運(yùn)動(dòng)，并吸引了眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商和政府來(lái)說(shuō)，西安的土地緊缺已經(jīng)成為發(fā)展掣肘。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安的建設(shè)用地至少提前7年“透支”了3.5萬(wàn)畝。

　　今年拆除20萬(wàn)平方米舊村

　　西安雁塔路的李家村是一個(gè)服裝批發(fā)市場(chǎng)，這里每戶都蓋著三至五層的小樓房。一樓全部出租做服裝批發(fā)商的門面房，樓上自己住幾間，剩下的也全部出租給生意人，租金年收入最高可以達(dá)百萬(wàn)元。但是，這種過(guò)了十幾年的“滋潤(rùn)”生活即將被打破。

　　8月24日，西安市政府發(fā)布《加快城中村改造工作的意見(jiàn)》，計(jì)劃在兩年內(nèi)對(duì)西安市三環(huán)路以內(nèi)的187個(gè)“城中村”進(jìn)行改造。這187個(gè)村莊在城市化進(jìn)程中被城市包圍，失去或基本失去土地，從而形成了今天的局面。

　　記者在李家村服裝市場(chǎng)看到，這里道路狹窄，到處污水橫流，人員復(fù)雜。用西安市有關(guān)部門的評(píng)價(jià)就是“私搭亂建嚴(yán)重，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，臟亂現(xiàn)象嚴(yán)重，社會(huì)治安惡化”。

　　“城中村問(wèn)題，目前已經(jīng)嚴(yán)重制約著西安的建設(shè)和發(fā)展，給城市的安全和穩(wěn)定帶來(lái)很大隱患，也拉大了村民和市民、農(nóng)村和城市之間的差距。”陜西省委副書(shū)記、西安市委書(shū)記袁純清之前接受記者采訪時(shí)表示，“關(guān)于城中村改造我們要堅(jiān)決干、必須干。”

　　“通過(guò)城中村的改造我們將實(shí)現(xiàn)四個(gè)轉(zhuǎn)變”，西安市城中村建設(shè)管理處處長(zhǎng)陳君昌說(shuō)，鑒于“城中村”存在的問(wèn)題，通過(guò)改造將使“農(nóng)民變居民、村莊變社區(qū)、集體土地變國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谢旌辖?jīng)濟(jì)或股份制經(jīng)濟(jì)”，并將城市市政、公用、市容園林等城市綜合服務(wù)功能覆蓋城中村。

　　據(jù)介紹，今年西安市將完成全市187個(gè)“城中村”的現(xiàn)狀調(diào)查摸底工作，完成二環(huán)以內(nèi)57個(gè)“城中村”近20萬(wàn)平方米的拆遷改造和30萬(wàn)平方米的城中村安置用房(新區(qū))建設(shè)，并編制完成相關(guān)的管理辦法和細(xì)則。計(jì)劃在2006年底之前完成改造人均耕地0.3畝以下的“城中村”。

　　西安超標(biāo)用地之困

　　土地正在成為西安地產(chǎn)中的“難言之隱”。今年以來(lái)，由土地衍生出的種種效應(yīng)正在迅速發(fā)酵。政府因前兩年供地過(guò)猛而陷入幾乎無(wú)米下鍋的窘境，蜂擁而來(lái)的外來(lái)開(kāi)發(fā)商則不斷飆高地價(jià)，開(kāi)發(fā)商手中的大量閑置土地待價(jià)而沽，地價(jià)推動(dòng)下的房?jī)r(jià)上漲令市民望樓興嘆。

　　據(jù)悉，從1997年到2003年，西安市新增建設(shè)用地17萬(wàn)多畝。而按照陜西省政府的規(guī)劃，西安市1997年至2010年的建設(shè)用地為13.5萬(wàn)畝，西安的建設(shè)用地至少提前7年“超支”3.5萬(wàn)畝。

　　“當(dāng)時(shí)制定這一項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，國(guó)家還沒(méi)有提出西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。1999年中央開(kāi)始實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，西安作為新歐亞大陸橋、中國(guó)隴海蘭新地帶最大的中心城市，由于其重要位置和在西部大開(kāi)發(fā)中起著承東啟西連接南北的重要作用，西安整體發(fā)展速度之快令人始料未及。”陜西省國(guó)土資源廳有關(guān)人士解釋說(shuō)。

　　西安土地市場(chǎng)也隨之硝煙四起。2003年底，進(jìn)入西安市場(chǎng)已有一年的中海地產(chǎn)以2.38億元競(jìng)得位于南城二環(huán)區(qū)域的近82畝土地，平均每畝297萬(wàn)元的天價(jià)創(chuàng)下了新紀(jì)錄。由此，土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)一發(fā)不可收拾，價(jià)格一路飆升，就連西安市政府在2002年洽談的50個(gè)投資項(xiàng)目因不能及時(shí)提供建設(shè)用地走了12個(gè)，失掉投資7億元左右。2003年洽談的55個(gè)項(xiàng)目，因不能及時(shí)提供建設(shè)用地已走了5個(gè)項(xiàng)目，失掉投資達(dá)4億元左右。

　　“西安幾乎沒(méi)有多少土地可供市場(chǎng)開(kāi)發(fā)了”，剛剛送走一批外來(lái)房企的西安市國(guó)土資源局官員顯得很無(wú)奈，“未來(lái)土地供應(yīng)的增量將根據(jù)西安最新一輪的整體發(fā)展規(guī)劃來(lái)確定，具體情況還不得而知。而現(xiàn)階段就可供量來(lái)看，實(shí)在不是很多。”

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前西安市可投入市場(chǎng)供應(yīng)的土地僅1萬(wàn)多畝，而且絕大部分位于較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域。與之形成鮮明對(duì)比的是，截至2004年12月31日，囤積在各類開(kāi)發(fā)商手中的閑置土地已達(dá)6490畝。為了打擊土地囤積，西安市大規(guī)模清理了閑置土地，并在8月中旬召開(kāi)“西安市政府儲(chǔ)備土地出讓推介會(huì)”，推出了五個(gè)地塊共3000多畝儲(chǔ)備土地沖擊市場(chǎng)，竟然引來(lái)了上百個(gè)土地投資商和開(kāi)發(fā)商。

　　“一方面政府為盤活存量土地想盡一切辦法，大規(guī)模進(jìn)行舊城改造；一方面部分開(kāi)發(fā)商囤積市場(chǎng)化以前的土地，從中牟利。”一位民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，“土地上的巨額利潤(rùn)，也是推動(dòng)開(kāi)發(fā)商不斷囤積、造成市場(chǎng)供不應(yīng)求、價(jià)格迅速上升的原因。”據(jù)悉，有的土地?cái)?shù)年前購(gòu)買不過(guò)10多萬(wàn)元一畝，2003年之前土地出讓價(jià)也不過(guò)15萬(wàn)～40萬(wàn)元／畝，但去年12月和記黃埔所拍得土地已經(jīng)達(dá)到138萬(wàn)／畝，年底西安土地拍賣的最后一槌也落在了135萬(wàn)／畝。

　　房?jī)r(jià)不能承受之重

　　西安西房集團(tuán)曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)試驗(yàn)，將其一個(gè)地理位置不錯(cuò)的項(xiàng)目銷售單價(jià)訂在3000元／平方米以上，銷售立刻冷清許多。而下降100元后，2900元／平方米的單價(jià)使得交易又活躍起來(lái)。西安人對(duì)高房?jī)r(jià)的抗拒心理由此可見(jiàn)一斑。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，第二季度西安商品住宅雖然受到新政影響漲幅有所放緩，但成交價(jià)格為3170元／平方米，較上期增長(zhǎng)達(dá)8.86%。一些地段較好的房子價(jià)格漲到了4000元以上。西安大唐芙蓉園旁邊的一些樓盤就達(dá)到了每平方米4200元，普通人根本不敢問(wèn)津。難怪西安有媒體驚呼：“西安房?jī)r(jià)漲得快崩盤了”。

　　但大規(guī)模的“城中村”改造給剛剛被壓下頭的房?jī)r(jià)有了喘息的機(jī)會(huì)。

　　按照西安市出臺(tái)的《加快城中村改造工作的意見(jiàn)》，集體經(jīng)濟(jì)好的城中村可以利用自己的村辦企業(yè)進(jìn)行自我改造，村民不用再花錢就可以完成改造。但是大多數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱的村莊還是要通過(guò)安置房或貨幣化安置村民。

　　“雖然具體的數(shù)字現(xiàn)在還很難統(tǒng)計(jì)，但是可以預(yù)見(jiàn)將催生大量的購(gòu)房需求。”西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，轉(zhuǎn)換身份的村民和原來(lái)在城中村租房的大量人群將帶動(dòng)西安的房屋租賃業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在當(dāng)前土地放量不足的情況下，短期內(nèi)會(huì)有供小于求的信號(hào)出現(xiàn)，從而引發(fā)房?jī)r(jià)的新一輪上漲，這是政府應(yīng)該提前預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題。

　　現(xiàn)在，第三輪土地總體利用規(guī)劃正在修編之中，外來(lái)資本也正在加緊步伐進(jìn)入西安，一場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)熱潮正悄然襲來(lái)。