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　　黃金周樓市六大表現(xiàn)

　　價格高人氣淡熱點(diǎn)少

　　表現(xiàn)一樓價堅挺無降價

　　從表一中可清楚看出，黃金周期間(1日~10日)，廣州樓市成交均價最高的是蘿崗區(qū)，平均為11386元/平方米，其次是越秀區(qū)和天河區(qū)。

　　與上一個黃金月(4月1日～5月7日)對比，這個黃金月(9月1日～10月7日)，均價在8000元～9999元/平方米區(qū)間的住宅份額激增12%，而7000元～8999元/平方米區(qū)間的份額減少了6%，其他區(qū)間的均價差異不大(表二)。而據(jù)記者從銷售現(xiàn)場了解到，黃金周期間大部分樓盤價格堅挺，“有促銷，無降價”。

　　表現(xiàn)二成交量減少

　　根據(jù)珠江恒昌市場研究部整理的數(shù)據(jù)，10月1日～7日廣州樓市每天成交套數(shù)為100套左右，8日開始增加到110套～130套，最新成交數(shù)據(jù)為170套/天。行內(nèi)人士表示，去年黃金周前后15天住宅成交2000多宗，目前估計今年同期只有1000多宗。

　　從表三可發(fā)現(xiàn)，對比2005年和2006年，雖然目前10月同期對比只有微小差距，但根據(jù)圖表中的未來成交量預(yù)測，兩者的差距有逐漸拉大的可能性。

　　表現(xiàn)三大戶型仍受歡迎

　　珠江恒昌市場研究部總監(jiān)李敏瀅表示，分析陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，黃金周成交的、平均戶型面積在70平方米～90平方米之間的物業(yè)都集中在供貨最緊缺的中心城區(qū)(越秀區(qū))，而平均戶型面積在134平方米以上的集中在花都、南沙、蘿崗3區(qū)(表四)。而且，蘿崗為187萬元/套，天河為106萬元/套，大多集中在70萬～80萬元/套，。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，雖然新政要求加大90平方米以下戶型的住宅量，但還需要一些時間才會對樓市產(chǎn)品產(chǎn)生影響。而根據(jù)合富輝煌市場研究部資料，目前依然是90~120平方米的舒適三房最受歡迎，相比之下，別墅市場受影響不大。

　　表現(xiàn)四未顯示熱點(diǎn)板塊

　　黃金周的普通住宅銷售普遍呈現(xiàn)價高、人氣淡的景象，整體未形成明顯熱點(diǎn)板塊，人氣、銷售表現(xiàn)突出的亮點(diǎn)樓盤比較分散。

　　李敏瀅表示，市區(qū)中心樓價基本在10000元/平方米左右，潛在買家大多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、自住需求較迫切，但數(shù)量有限。

　　新區(qū)板塊多吸引第二居所購買者或期望升值的投資者，自住需求不迫切，價高則觀望。但新區(qū)樓價也已高出市民期望，所以交投依然淡靜。

　　另外，南沙、從化和花都的別墅成交情況甚佳，南沙某樓盤兩天竟成交40多套。由此可見，有資金實(shí)力的投資型買家已經(jīng)注意挖掘未來其他板塊升值的潛力。

　　表現(xiàn)五二手樓受影響

　　數(shù)據(jù)顯示，“十一”黃金周廣州中心城區(qū)共有98個在售項(xiàng)目，總供應(yīng)量22400套，比今年五一黃金周減少約7%。其中包括新貨14000多套及余貨8300多套。供貨量主要集中在天河、白云和海珠三區(qū)，占到中心城區(qū)總貨量的八成以上。其中近期新增的項(xiàng)目主要分布在天河，其總供貨量也達(dá)到7100套，比五一黃金月推貨量多出36%，占整個中心城區(qū)超過1/3。美聯(lián)物業(yè)區(qū)域經(jīng)理林勁松表示，目前老城區(qū)二手樓市還比較平穩(wěn)，但天河、海珠的新盤推出量大，令二手樓市成交情況受到一定影響。

　　表現(xiàn)六租賃市場升溫

　　與成交量下降相比，許多中介行都表示，近期二手樓市的租賃有所增加，明顯可見增大的租賃市場需求量。一些中介人員也表示，許多市民寧愿繼續(xù)租房，而不少業(yè)主也暫時不愿出售，而是用于出租。買賣雙方都持觀望態(tài)度，是與往年最大的不同之處。

　　心態(tài)分析：

　　買賣雙方心理暗戰(zhàn)

　　賣家：

　　對價格處于猶豫、摸索之中，多運(yùn)用內(nèi)部認(rèn)購、打折等營銷策略。

　　如某知名開發(fā)商的新盤定價也是6000~8000元/平方米，幅度之大表明發(fā)展商想根據(jù)市場反應(yīng)再調(diào)整價格。不過，有房地產(chǎn)業(yè)人士表示，發(fā)展商也頗有力挺樓價的態(tài)勢，希望在節(jié)后仍有調(diào)節(jié)余地；也有部分開發(fā)商，由于后續(xù)開發(fā)量不多，因此適當(dāng)保留貨量，以保持明年有持續(xù)平穩(wěn)的收入。

　　行內(nèi)人士評論認(rèn)為，一些資金實(shí)力和開發(fā)能力較強(qiáng)的發(fā)展商，完全沒有后續(xù)供貨壓力，而且經(jīng)驗(yàn)老到，定價比較穩(wěn)；中小型開發(fā)商則小推小賣，試探市場，不過他們心態(tài)仍比較樂觀，因此不會輕易調(diào)整價格。

　　買家：

　　市民們依然對廣州樓市有較高的關(guān)注度，卻因?yàn)閮r格高而無奈觀望；另外，政府出臺的五年中小戶型用地供應(yīng)政策，令他們相信以后貨量足，不怕開發(fā)商抬價。

　　但具體分析可發(fā)現(xiàn)，大部分規(guī)劃的區(qū)域都不在市中心，而是會逐步往外圍擴(kuò)散，消費(fèi)者須理解規(guī)劃的“潛含義”；而且對有迫切需求的消費(fèi)者而言，對樓價盲目樂觀是不實(shí)際的。

　　珠江恒昌市場研究人員表示，從這次黃金周的膠著來看，開發(fā)商的超前意識足夠，但其區(qū)位價值觀念似乎沒有傳遞到消費(fèi)者心目中。大多數(shù)消費(fèi)者難以放棄對市中心的“情結(jié)”，中心城區(qū)供不應(yīng)求，樓價高居不下；外圍供貨充足，但因被認(rèn)為價格偏高而交投冷淡。深度分析：

　　金九銀十成色不足

　　總體分析：金九銀十成色不足，房價高企積壓成交意愿，供求博弈延續(xù)觀望態(tài)勢。

　　總體上，“十一”黃金月(9月1日～10月7日)的廣州住宅市場擺脫了7、8月份的冷淡，人氣大幅提升，但房價漲幅較大，成交略顯平淡，總體表現(xiàn)可概括為：消費(fèi)者需求真實(shí)，發(fā)展商出貨意愿有所增強(qiáng)，但雙方對后市預(yù)期分歧明顯；房價猛漲與消費(fèi)者承受力出現(xiàn)脫節(jié)，產(chǎn)品供應(yīng)與主力需求亦有錯位；熱點(diǎn)樓盤分散在各城區(qū)，熱盤極熱、冷盤極冷。

　　房價整體高于“五一”黃金月

　　今年廣州房價繼續(xù)了2004年以來的上漲趨勢，2006年前三季度住宅成交均價達(dá)6218元/平方米，同比增長達(dá)24%，為近年最大的升幅；7、8月份，受“國十五條”和廣州市政府一系列政策抑制，增速放緩，而且在外圍區(qū)域成交量比重增大的影響下，均價一度出現(xiàn)高位回落。

　　進(jìn)入“十一”黃金月，房價再次攀升，據(jù)合富輝煌市場研究部監(jiān)測，在售產(chǎn)品價格整體高于“五一”黃金月，而且“五一”最主流價格區(qū)間是7000元~7999元/平方米，“十一”已躍升至8000元~8999元/平方米，升幅在10%左右。

　　36～40歲購房者比例上升

　　六成以上主流購房者為二次或多次置業(yè)。與“五一”期間成交客戶年齡相比，最主流的36～40歲年齡段客戶比例由22%上升至37%。這部分消費(fèi)者對產(chǎn)品的需求也已從滿足基本居住功能向追求舒適度、居住品質(zhì)升級，尤其是多次置業(yè)的高端消費(fèi)者對別墅、洋房、復(fù)式、觀景露臺等個性化產(chǎn)品認(rèn)同度較高。同時，在“9070”等政策影響下，期待經(jīng)濟(jì)型住宅的首次置業(yè)者出現(xiàn)了典型的觀望情緒。

　　供應(yīng)增加難改房價漲勢

　　受宏觀調(diào)控影響，今年前三季度住宅新增供應(yīng)量減少，加之9月新推出的三個重要地塊價格上漲，導(dǎo)致發(fā)展商對預(yù)期比較樂觀。因此，雖然“十一”黃金月的可售貨量和實(shí)際推貨量均多于“五一”黃金月，發(fā)展商出貨意愿比較強(qiáng)烈，但房價實(shí)際上升的總趨勢并未改變。

　　合富輝煌市場研究部的監(jiān)測結(jié)果也表明，9月廣州樓盤廣告投放費(fèi)用比4月略高、與去年9月基本持平，鑒于今年7、8月的余貨所占比例較大，“十一”新推售樓盤較以往分別減少13個和23個，因此實(shí)際推廣力度仍大為加強(qiáng)。

　　走勢預(yù)測：

　　年底前繼續(xù)膠著

　　大多數(shù)行內(nèi)人士都認(rèn)為，廣州樓市年底以前仍將保持買賣雙方的“膠著狀態(tài)”。美聯(lián)物業(yè)區(qū)域經(jīng)理林勁松表示，年底一向都是樓市旺季，成交量應(yīng)該會上升。不過從今年的情況看，今年年底樓價將繼續(xù)持平，既不會下滑也不會上升，而買賣雙方仍將處于觀望狀態(tài)。

　　預(yù)測一：成交量依然較少

　　近年以來，廣州樓市一般成交量是處于100萬平方米/月左右，新政以后，從7月份開始下降，大概比以前減少40%。因而可以相信，直到年底，整個廣州樓市仍將處于價高量少的狀態(tài)。

　　預(yù)測二：價格依然堅挺

　　發(fā)展商目前在市場狀況不明朗的情況下，處于觀望猶豫之中，短時間內(nèi)不會做出大的價格調(diào)整。廣州樓市樓價下降需要三個條件：發(fā)展商處于一種比較長時間的疲軟狀態(tài)，進(jìn)而做出價格調(diào)整；國家的宏觀調(diào)控政策發(fā)揮作用；政府推出一批新樓房解決住房問題。而下半年這三個條件都尚未成熟，還需要等待。

　　預(yù)測三：政策效果暫不明顯

　　政府政策對樓價的調(diào)整暫時還不能看到效果。同時，目前樓市以自住購買為主，投資力量基本退出市場。市民對一手房繼續(xù)觀望，自住需求急切的買家將轉(zhuǎn)向二手市場。

　　　市場回歸理性

　　是一件好事

　　關(guān)雅文

　　黃金周后，來自市場方面的一系列信息已在提醒地產(chǎn)界，不能再像過去幾個月那樣盲目樂觀了。種種跡像表明：自2005年4月以來，中央政府頒布針對房地產(chǎn)市場的系列新政，已初見成效，不合理的房價正受到抑制。

　　由于投資者對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期利潤的調(diào)低，原本堅挺上揚(yáng)的地產(chǎn)股黃金周后開始振蕩調(diào)整，資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力從看漲轉(zhuǎn)為觀望，資金流向往往反映行業(yè)的后市走勢;令房地產(chǎn)企業(yè)不樂觀的數(shù)據(jù)還有：10月8日國家統(tǒng)計局公布的三季度房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)下降了2.4個百分點(diǎn)，結(jié)束了前三季度升勢。同期，其他行業(yè)的景氣指數(shù)在上升;14日，央行發(fā)布了今年三季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)，貨幣供應(yīng)量和貸款增長均回落。有分析人士認(rèn)為，銀行放款速度開始放緩，過熱行業(yè)已很難獲得貸款。而北京、上海、廣州樓市黃金周淡靜的表現(xiàn)，從另一個方面印證了上述情況。

　　正如我們在9月25日本版關(guān)于黃金周樓市走勢分析的評論文章中所言，黃金周樓市走勢“微妙”，政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三方博弈?，F(xiàn)在，博弈的結(jié)果是樓市“不溫不火”，房屋成交量減價升，整體市場淡靜。

　　中央政府連續(xù)出臺的政策左右了購房者的預(yù)期，加劇了觀望情緒。中國指數(shù)研究院最新抽樣調(diào)查顯示，受宏觀調(diào)控政策影響，35.4%的被訪者表示將推遲購房計劃。買方市場的觀望必然導(dǎo)致樓市需求的萎縮。

　　如果說，黃金周以前，房地產(chǎn)市場的投機(jī)者們，對政府打擊囤積居奇采取的措施還不以為然的話，那么，現(xiàn)在應(yīng)該確鑿無疑地感受到了威懾，盡早離場還不至于損手爛腳。

　　開發(fā)商是識時務(wù)的，懂得揣摸上下兩頭。上頭是政府，正力抑飆升的樓價，監(jiān)管環(huán)境日趨緊張，挑戰(zhàn)政府權(quán)威無疑是自尋煩惱！下頭是市場，消費(fèi)者一貫買漲不買跌，房價越跌越觀望。故此，只要能爭取到有利的營銷大環(huán)境，捂盤也好，淡靜也罷，黃金周期間不惜用放慢銷售速度的辦法，換來房價持續(xù)堅挺的局面。

　　由此，我們不難推斷，短時間內(nèi)，房價不會有較大幅度調(diào)整，低調(diào)而不低價的營銷策略，將是下一步房地產(chǎn)營銷的主旋律，以往大張旗鼓式的造勢隨之淡出，買賣雙方將陷入膠著狀態(tài)。

　　從長遠(yuǎn)來看，經(jīng)濟(jì)增長、城市化進(jìn)程加快、人們改善居住環(huán)境的殷切需求，這三大利好因素將會支撐房價同步上漲，但短時間內(nèi)的人為急劇拉升，卻是人們不能接受的。

　　現(xiàn)今，市場各方回歸理性是一件大好事。讓淡靜的樓市持續(xù)一段時間，又何嘗不有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？房價與潛在購房者的購買力嚴(yán)重脫節(jié)，從中牟取暴利無異于火中取栗，終非長久之計。趁市場淡靜之機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)也可以優(yōu)勝劣汰，進(jìn)行行業(yè)的整合和并購，資金來源充足的開發(fā)商則可以連地帶小企業(yè)一起趁低吸納。

　　筆者認(rèn)為，迄今，政府針對熾熱市場采取措施的主要目的，就是要使房地產(chǎn)市場能夠以合理的價格，為置業(yè)者提供優(yōu)質(zhì)合理的住房，樓價返回大眾能負(fù)擔(dān)的水平，將房地產(chǎn)業(yè)納入健康發(fā)展之道，而非扼殺樓市。