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　　主持人：接下來我們請出的是世聯(lián)地產(chǎn)顧問中國有限公司董事長陳勁松先生。演講主題是住區(qū)與市場的現(xiàn)象規(guī)律。

　　陳勁松：今天下午安靜了很多，更像是論壇了，昨天更像是論劍，今天下午這種風(fēng)格是我喜歡的。來博鰲之前翻了一下所有關(guān)于博鰲論壇的資料，整個三屆到今年第四屆，我們總結(jié)下來，實際上論題都是一些老的問題?？偨Y(jié)下來，中國房地產(chǎn)的論壇走到今天再往下走，一直往下走的是一種宏大敘事的規(guī)模，這樣一種敘事風(fēng)格，我們覺得中國的房地產(chǎn)如果大家總在重大的歷史性敘事的風(fēng)格下走會忽視一些問題，我們的論壇翻一翻我們的歷史，貫穿在我們論壇上的都是非常重要、重大的國計民生、政策的、大喜大悲、大開大合這種論戰(zhàn)，今天下午大連萬達(dá)也好，昨天很多關(guān)于Shopping Mall的觀點，事實上他們都在實踐，而且這種實踐不管我們同意還是不同意，他們正在走，中國地產(chǎn)需要實驗，這也是今天我要講的住區(qū)與市場的現(xiàn)象規(guī)律，實際上我不準(zhǔn)備按照我的PPT來講，我們主要需要另一種敘事風(fēng)格，叫工具理性。工具理性的敘事風(fēng)格是一個行業(yè)走向成熟的標(biāo)志，否則這個行總在一些原則問題上吵不能深入。什么叫工具理性，工具理性就是在各種約束條件下我們選擇的路徑有沒有工具，我們的工具在哪里？這個問題說起來就不這么令人激動，這是行業(yè)應(yīng)該要做的。事實上關(guān)于我們這個行業(yè)論壇這么火爆，每次論壇吸引了這么多人的參加，而且觀點非常的沖突，有一個最重要的問題是這個行業(yè)定位還沒有清楚，整個房地產(chǎn)的行業(yè)沒有清楚，所以我們有各種觀點，甚至說對和錯，我們也沒有一個標(biāo)準(zhǔn)在進(jìn)行評判，一個行業(yè)的出路，首先我認(rèn)為取決于行業(yè)對自己自身的定位。

　　我舉美國鐵路的例子，為什么說行業(yè)定位很重要。美國鐵路業(yè)是走向夕陽的行業(yè)，因此美國鐵路業(yè)重新在思考自己到底是什么行業(yè)，大家發(fā)現(xiàn)在運輸是不是運輸業(yè)，鐵路是不是客運和貨運。美國鐵路業(yè)他們發(fā)現(xiàn)不只是運輸業(yè)，他們還是娛樂業(yè)，因此美國鐵路業(yè)把行業(yè)的定位拓展了，美國鐵路類似的東方快車謀殺案和北非諜影中在火車上送別人非常浪漫的情景，他們正在極力營造和恢復(fù)，它成了旅游、娛樂的重要的組成部分。美國鐵路業(yè)由此產(chǎn)生了新的整體行業(yè)的收益。

　　反過來說，我們中國的房地產(chǎn)到底是什么行業(yè)，我們是解決人住的行業(yè)嗎？沒錯，但僅僅是這些嗎？我們是解決資金出路，或者是資本的行業(yè)，但是僅僅是這些嗎？我們中國房地產(chǎn)行業(yè)對自己行業(yè)的定位的簡單化造成了我們目前對這個行業(yè)問題的爭論，大家互相講自己的話，而沒有形成的行業(yè)的共識。比如說我們的政策一會兒把房地產(chǎn)只理解成人的住，因此他發(fā)現(xiàn)大部分的工薪階層買不起房子，然后就積極的大量的推行經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房政策事實上使這個行業(yè)的商業(yè)市場受到相當(dāng)相當(dāng)大的沖擊，而我們的經(jīng)濟(jì)適用房的政策跟國外經(jīng)濟(jì)適用房的政策有著本質(zhì)的不同，我們到現(xiàn)在也沒有把經(jīng)濟(jì)適用房的政策恢復(fù)到他的本身，剛才莫天全在說政府認(rèn)為市場是解決人住的問題，是，但是它只是一部分，我們的這次宏觀調(diào)控又是把房子變成的資本的一部分，就理解成是一個資本市場。然后這個調(diào)控我們發(fā)現(xiàn)所有的城市昨天幾乎調(diào)查下來所有城市的房地產(chǎn)尤其是住宅價格在上升，有些地方的住宅價格上升得很厲害。

　　深圳在今年的上半年拍賣了一塊地，93000元每平方米，樓面的單價去到了7400元的時候，它告訴我們整個行業(yè)發(fā)生了本質(zhì)性的變化，也就是說樓價里面的因素，地價已經(jīng)超過了建筑費用，而且超過了不止一倍。這樣的房子在公開市場上拍賣出來然后我們作為它的指標(biāo)來衡量市場的過熱還是不過熱，我覺得開始對市場本身懷疑認(rèn)為市場的走向與我們的預(yù)期相反，開始出臺了一系列限制市場的措施。事實上中國房地產(chǎn)業(yè)把行業(yè)的定位本身搞清楚的話，我認(rèn)為需要回歸到住宅市場到底是一個什么樣的市場本身，我們知道人們對復(fù)雜的問題總愿意簡單化，這是我們認(rèn)識世界的方式，我們把復(fù)雜的世界簡單化后人就可以控制、調(diào)控市場，住宅市場或者說是我們的房地產(chǎn)市場是不是這樣簡單的市場？就顯然不是。世界上可以調(diào)控的系統(tǒng)都是簡單的系統(tǒng)，就是叫它的技術(shù)系統(tǒng)，技術(shù)系統(tǒng)是有指標(biāo)、可調(diào)控、有單一的因果關(guān)系，或者是不復(fù)雜的因果關(guān)系。我們顯然發(fā)現(xiàn)我們的住宅市場不是非常單一或者簡單的因果關(guān)系它是一個復(fù)雜的系統(tǒng)。什么叫復(fù)雜系統(tǒng)呢？就是我們說的社會系統(tǒng)，社會系統(tǒng)是非常非常復(fù)雜的系統(tǒng)。在這個里面，我們只能摸清他的規(guī)律，只能沿著它的規(guī)律走，而不能單一的控制，有些系統(tǒng)比如說神州五號雖然很復(fù)雜，但是它是一個簡單系統(tǒng)，他是可控制。所謂復(fù)雜系統(tǒng)就是人不可控制的，我們現(xiàn)在做的事情是把房地產(chǎn)當(dāng)作簡單的系統(tǒng)然后進(jìn)行控制，在這里面，我覺得歷來我們出臺的政策達(dá)到的效果是值得分析的，就是把所有的改革開放以及對房地產(chǎn)的認(rèn)識以來所有的政策列出來，那邊把它的結(jié)果列出來，我們會發(fā)現(xiàn)它有時候調(diào)控的宗旨和目的跟它的結(jié)果正好相反。

　　最主要的問題我認(rèn)為是這個問題就是對復(fù)雜系統(tǒng)的簡單化。這個問題事實上我們專業(yè)房地產(chǎn)界對這個問題進(jìn)行了大量的研究，我認(rèn)為通過論壇的形式能向大家匯報我們這些方面的成果是非常重要的。關(guān)于復(fù)雜系統(tǒng)有哪些規(guī)律值得我們注意，首先是復(fù)雜系統(tǒng)邊界的規(guī)律。比如說市場是一個復(fù)雜系統(tǒng)，原先用計劃經(jīng)濟(jì)是一個簡單系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)代替市場的時候我們發(fā)現(xiàn)不行，然后我們讓位給這個市場，這是我們整個改革的一個原因。讓位市場之后，突然發(fā)現(xiàn)市場沒有達(dá)到我們的預(yù)期，然后我們再強(qiáng)烈干預(yù)市場，目前走的就是這個路子。為什么這個市場會達(dá)不到我們的預(yù)期？這里我講一下叢林法則的失效的原因在那里？叢林法則就是自由市場競爭的法則就是老虎吃羊、羊吃草的法則，在叢林里面自由競爭，優(yōu)勝劣汰也是這么多年來整個市場競爭的法則，這個法則為什么在房地產(chǎn)界任憑這個法則任意發(fā)展會失效呢？最主要的是叢林開始被破壞，叢林法則最有效的基礎(chǔ)是叢林存在。當(dāng)叢林不存在的時候，法則要重新建立。因為叢林法的失效使我們的生態(tài)環(huán)境發(fā)生了變化，市場也一樣比如說我們的住宅，市場也是一樣。

　　我們現(xiàn)在說一下為什么某些地方的房子一手房樓買的很高，而二手房一旦入住普遍有一個20—30%的跌幅，原先在深圳是非常明顯的，老百姓買了房子入伙后會有一個跌幅，為什么有些地方不會，有的地方會有一個明顯的漲幅，在上海過去三年里面普遍漲了很多很多，珠江三角洲的一些地方一跌不止，大的有環(huán)境的問題，小的也有。比如說深圳波特菲諾的房子買了以后普遍漲幅20—30%，很多很多地方的房子在跌，這是為什么？如果沒有宏觀調(diào)控之前，這個問題可以忽略掉。但是，在宏觀調(diào)控出來的時候，目前雖然還沒有出臺進(jìn)一步打擊消費者的政策，和強(qiáng)烈干預(yù)的措施，我們消費者的信心正在徘徊中，消費者的信心是受輿論的影響，與政策是有關(guān)系，也與輿論有關(guān)系的，同時也與他真正買的房子的升跌，二手樓和一手樓的價格，同一棟房子在一手樓和二手樓是相聯(lián)系的。為什么呢？這就是叢林法則的問題。比如說，深圳是一個海濱城市，我們到了深圳沒有這種感覺，我們?yōu)槭裁锤杏X不到海？如果認(rèn)為是叢林的一部分，它是被一條高速公路完全阻斷，一條高速公路能夠阻斷一個城市跟海的關(guān)系，事實上類似這種事情，大可以到城市，小可以就可以到住區(qū)。比如我們接觸了很多的項目，他們都有湖、有山等等。但是為什么不是區(qū)域整體的升值，而是只有山景、湖景有價格的差別，原因是因為我們中國房地產(chǎn)界，我們的政治資源、我們的自然資源，我們?nèi)魏钨Y源都是非常寶貴的，也就是叢林是非常寶貴的。當(dāng)我們把叢林無限的蠶食掉的時候，我們整個價值受到我們對叢林破壞的影響。我說的叢林法的失效，使得我們必須注意中國的房地產(chǎn)平均數(shù)對于我們的意義，尤其在綜觀和微觀上對我們的意義非常小。比如說：我們統(tǒng)計整個城市的平均數(shù)，事實上老百姓不認(rèn)平均數(shù),上海的平均數(shù)、深圳的平均數(shù)，老百姓是不認(rèn)的，他認(rèn)的就是哪個區(qū)域,哪個地方到底是怎么樣，而中國房地產(chǎn)的每個城市都是千差萬別的。

　　這個復(fù)雜系統(tǒng)還有一個規(guī)律，尤其我們中國房地產(chǎn)在我們高速公路、城際交通，以及城與城區(qū)域相互競爭這樣一個時代我們發(fā)現(xiàn)都有很明顯的規(guī)律就是中心化和邊緣化的規(guī)律，這個規(guī)律可以解釋，為什么？為什么一些城市，比如上海,剛才莫天全已演示了出現(xiàn)的一些異動，他的價格已經(jīng)完全違背了世界性的收入房價比的規(guī)律？我們覺得這是復(fù)雜系統(tǒng)的一個基本的常識，就是說如果說在外界的條件不變的話，市場本身會形成中心化和邊緣化的基本趨勢，中心化的含義就是中心化的地區(qū)價格高，邊緣化的地區(qū)價低，高有高的道理，低也并不是沒有道理。我們知道北京、上海這些城市，他們的主流話語霸權(quán)在哪里、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在哪里、國際性的區(qū)域總部在哪里、國際的移民也在哪里，錢流和人流在哪里？而被邊緣化的地區(qū)也存在規(guī)律就是錢、人和物的流向是逆向的過程。實際上市場出現(xiàn)這樣的情況就是邊緣化對抗中心化。

　　我們不要幻想中國是一個中國，不要幻想我們的城市都會像上海、北京，我覺得這是復(fù)雜系統(tǒng)運作形成的最基本的規(guī)律，這個規(guī)律體現(xiàn)在房地產(chǎn)，我們?nèi)绾卧u價北京、上海、杭州他們的價格，我覺得這些價格上的評估，使我們的政策制定者心里感到非?？只?，實際上上海的一城九鎮(zhèn)，他們自己在平衡這個問題，使得他們的城市運營成本不至于太高。價格高或者低，我不贊成用國際上的指標(biāo)來衡量，事實上中國的房地產(chǎn)對中國人來說，意味著不只是住，也不只是投資，獲取資本回報他意味著更多的東西，比如說信用，比如說身份等等，實際上中國房地產(chǎn)的物業(yè)給中國人建立了信用基礎(chǔ)，否則我們中國人從原理上說是沒有信用的，而只能通過不動產(chǎn)，如果這樣來看，評價中國城市的房地產(chǎn)價格，我們希望加入一個系數(shù)，就是中心化的系數(shù)，這個系數(shù)包括產(chǎn)業(yè)集中度，資金流向度等等的因素，這樣的話我們評估上海的價格，才會覺得它有規(guī)律可尋，否則這個規(guī)律我們就找不到。第三，復(fù)雜系統(tǒng)的時候強(qiáng)調(diào)任何單一的因素，比如說產(chǎn)品、消費者的需求、政策、資金、技術(shù)等等都會造成神話。這幾年中媒體不斷的制造出中國房地產(chǎn)的技術(shù)神話，消費者神話，產(chǎn)品神話，那么它就是把一個復(fù)雜系統(tǒng)的一個單一因素單獨的拿出來然后夸大。事實上，所謂的定位，因為我們是搞市場，我們到現(xiàn)在還在探討一個問題就是所謂的精準(zhǔn)定位是不是存在的，這是一個，第二所謂物業(yè)的價值是不是存在，第三就是所謂的大道理到底有沒有解決中國房地產(chǎn)問題。大道理談了這么多，到現(xiàn)在還在談，我在這里就進(jìn)行呼吁我們中國的房地產(chǎn)市場本身要做我們自己哈根達(dá)斯試驗，我們知道對于復(fù)雜問題我們不能用簡單的推理辦法，哈根達(dá)斯是一個著名的雪糕生產(chǎn)商，他們做了一種實驗，就是用8安士紙杯裝7安士的雪糕，這是一種。還有一種是用5安士的杯裝6安士的雪糕，我們知道這一個雪糕凹下去，一個就凸出來，那么消費者到底愿意給哪一種雪糕付更多的錢。哈根達(dá)斯在全球進(jìn)行實驗，結(jié)果是消費者愿意給雪糕冒出來的給更多的錢。這是一個復(fù)雜的系統(tǒng)解決問題的方法，這個方法不是推理，因為如果按照推理來，8安士紙杯裝7安士的雪糕無論從消費者喜歡杯還是喜歡吃雪糕，它的價值應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大5安士的杯裝6安士的雪糕，但是消費者愿意為5安士的杯裝6安士的雪糕付錢，這個是一個實驗的結(jié)果。因此我贊成所有的中國房地產(chǎn)市場上的各種實驗，同時我也呼吁大家把這個實驗進(jìn)行溝通，因為中國的房地產(chǎn)市場一定是不同于歐美的房地產(chǎn)市場，我們建立自己的房地產(chǎn)評價體系、評價指標(biāo)。我們通過我們的哈根達(dá)斯試驗來證明我們的商業(yè)房地產(chǎn)怎么做，我們的住宅產(chǎn)品是怎么走，這樣的話我們的房地產(chǎn)市場回到理性，或者是回到應(yīng)該它走的軌道。