周轉(zhuǎn)減速
慢周期調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期
從土地供給到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，再到房產(chǎn)銷售，房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)正全面減速。在國(guó)家政策導(dǎo)向下，市場(chǎng)各參與者，包括地方政府、房企、購(gòu)房者均需轉(zhuǎn)變獲利預(yù)期，由“短期回現(xiàn)”向“獲取長(zhǎng)期收益”轉(zhuǎn)變。
承載能力
再平衡重建地產(chǎn)生態(tài)
地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終基于房地產(chǎn)“承載能力”，經(jīng)濟(jì)的再平衡實(shí)質(zhì)上也是房地產(chǎn)的再平衡。隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的要求上升，在房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)放慢的同時(shí)，地產(chǎn)生態(tài)將加速分化，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，“業(yè)態(tài)多元”將是長(zhǎng)期趨勢(shì)。
戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)
強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，積蓄發(fā)展能力
當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)“杠桿率”處于歷史高位，后續(xù)尤其需要關(guān)注城市成交動(dòng)能變化，適時(shí)調(diào)整成本結(jié)構(gòu)，緩減資金壓力。
2018全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧與展望
2018年宏觀經(jīng)濟(jì)承壓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的影響不容忽視，雖然四季度后“經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)”及“分城施政”靈活性加大，但市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)不改。在市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)變下，優(yōu)勢(shì)城市、核心區(qū)域更具抗跌性，而后發(fā)型城市市場(chǎng)由高位下行的趨勢(shì)更加明顯。
2019年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)政策環(huán)境將較2018年樂(lè)觀。對(duì)于各類城市而言，市場(chǎng)維穩(wěn)是首要任務(wù)，機(jī)會(huì)更多體現(xiàn)在地方政府對(duì)政策執(zhí)行進(jìn)行“靈活調(diào)整”。地方政策對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)及成交的抑制會(huì)適度放開(kāi)，但“房住不炒”仍將長(zhǎng)期堅(jiān)持。
粵港澳大灣區(qū)
廣州
供應(yīng)失衡，市場(chǎng)分化
2019預(yù)測(cè)：
【供應(yīng)】預(yù)計(jì)2019年廣州全市新貨量仍較充裕，但區(qū)域不均衡加?。?/span>
【成交】2019年商品住宅市場(chǎng)量縮價(jià)穩(wěn)，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃及城市更新夯實(shí)市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)
深圳
住房格局變革，長(zhǎng)效機(jī)制推進(jìn)
2019預(yù)測(cè)：
【政策】政策調(diào)控有限度放松，長(zhǎng)效機(jī)制加快推進(jìn)
【供應(yīng)】預(yù)計(jì)2019年入市項(xiàng)目同比減少，供應(yīng)區(qū)域集中在龍崗、寶安、南山
東莞
政策筑底 危機(jī)并存 穩(wěn)健向好
2019預(yù)測(cè)：
【供應(yīng)】2019年?yáng)|莞樓市供應(yīng)充足
【庫(kù)存】東莞去庫(kù)存時(shí)間10～12個(gè)月，壓力適中，支撐房?jī)r(jià)
【成交】2019年?yáng)|莞成交預(yù)測(cè)：成交量預(yù)計(jì)小幅增加約15%，房?jī)r(jià)微漲約5%
佛山
三穩(wěn)調(diào)控定調(diào) 成交有望穩(wěn)中回暖
2019預(yù)測(cè)：
【供應(yīng)】預(yù)計(jì)2019年佛山供應(yīng)回暖，供應(yīng)量約1300萬(wàn)㎡
【樓市】2019年佛山樓市或先冷后熱，上半年成交觸底后市場(chǎng)有望穩(wěn)步回升
【未來(lái)】城市布局全面提速，四大板塊角將成2019年佛山樓市熱點(diǎn)
珠海
住宅以價(jià)換量，成交將有恢復(fù)
2019預(yù)測(cè)：
【樓市】后續(xù)市場(chǎng)仍需面臨來(lái)自經(jīng)濟(jì)環(huán)境等的諸多不確定因素，市場(chǎng)觀望情緒難以明顯轉(zhuǎn)變
【成交】市場(chǎng)成交受供應(yīng)增多影響，將出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)
【庫(kù)存】當(dāng)前住宅和商辦庫(kù)存均已攀升至高位，但2019年供需端博弈繼續(xù)深化，仍將高庫(kù)存壓力
中山
網(wǎng)簽抑制趨松，成交量漲
2019預(yù)測(cè)：
【土地】預(yù)測(cè)2019年的土地供應(yīng)規(guī)模應(yīng)有所上漲；土地競(jìng)拍要求仍將延續(xù)2018年趨勢(shì)
【供應(yīng)】預(yù)計(jì)2019年新入市的項(xiàng)目較少，新增供應(yīng)將有所回落
【成交】2019年的網(wǎng)簽量將有所縮減
【庫(kù)存】目前高庫(kù)存壓力仍存在，但政府去庫(kù)存計(jì)劃勢(shì)在必行，預(yù)計(jì)2019年庫(kù)存將有一定下降
惠州
U型企穩(wěn)，穩(wěn)中有增
2019預(yù)測(cè)：
【供求】U型態(tài)勢(shì)企穩(wěn)，供應(yīng)規(guī)模釋放，庫(kù)存壓力攀升，競(jìng)爭(zhēng)加劇
環(huán)渤海城市群
北京
土地市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏加快，新房市場(chǎng)基本平穩(wěn)
2019預(yù)測(cè)：
【市場(chǎng)】堅(jiān)持高壓調(diào)控態(tài)勢(shì)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，建立多種類型、多級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的住房供應(yīng)體系
【土地】土地市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏加快，開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎
【樓市】新房市場(chǎng)基本平穩(wěn)
【未來(lái)】規(guī)劃帶動(dòng)城市區(qū)域升值，引導(dǎo)需求回歸
天津
政府調(diào)控略松，市場(chǎng)健康政策穩(wěn)
2019預(yù)測(cè)：
【需求】人口增長(zhǎng)將成為住房需求的主要支撐
【市場(chǎng)】預(yù)計(jì)2019年地方樓市將整體向理性健康發(fā)展，限購(gòu)、限貸短期內(nèi)仍難以放開(kāi)
山東
核心城市筑底平穩(wěn)，縣級(jí)城市仍有調(diào)整空間
2019預(yù)測(cè)：
【政策】房住不炒的政策導(dǎo)向不動(dòng)搖，微觀強(qiáng)調(diào)因城施策，調(diào)控措施更靈活多變
【房?jī)r(jià)】核心城市及骨干城市預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)筑底后保持平穩(wěn)，縣級(jí)城市價(jià)格仍有調(diào)整空間
【產(chǎn)品】持續(xù)加速迭代更新
【布局】房地產(chǎn)行業(yè)向經(jīng)濟(jì)效能提升轉(zhuǎn)型
大連
政策穩(wěn)定、預(yù)期下行，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期
2019預(yù)測(cè)：
【政策】保持穩(wěn)定
【土地】供應(yīng)量減少，價(jià)格保持上漲
【住宅】供應(yīng)量增加，成交進(jìn)一步探底，價(jià)格走平
石家莊
政策有待調(diào)整，后市或?qū)⒒販?/p>
2019預(yù)測(cè)：
【趨勢(shì)】經(jīng)歷本輪市場(chǎng)行情艱苦和惡劣的階段，2019年將是市場(chǎng)修復(fù)之年
【樓市】目前市場(chǎng)整體將持續(xù)3～5個(gè)月的筑底期，預(yù)計(jì)2019年下半年將在量上有一定的上揚(yáng)，價(jià)格降到一定程度后逐步企穩(wěn)
長(zhǎng)三角城市群
上海
供應(yīng)放量，成交維穩(wěn)
2019預(yù)測(cè)：
【政策】政府全力求穩(wěn)，2019年幾乎不可能出現(xiàn)政策松動(dòng)
【市場(chǎng)】2019年預(yù)計(jì)租賃住宅項(xiàng)目將集中入市，將對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生一定沖擊，商品住宅市場(chǎng)供求將繼續(xù)放緩
【租賃】未來(lái)隨著租賃市場(chǎng)及配套政策不斷完善，企業(yè)進(jìn)入的積極性將繼續(xù)趨于提高
合肥
因城施策迎窗口期，房企布局迎新機(jī)遇
2019預(yù)測(cè)：
【政策】因城施策分類指導(dǎo)，地方調(diào)控迎“窗口期”，加快住房體系建設(shè)
【土地】開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)不斷外擴(kuò)，房企拿地趨于理性，地價(jià)預(yù)期穩(wěn)中有降
【量?jī)r(jià)】市場(chǎng)平穩(wěn)放緩運(yùn)行，房?jī)r(jià)整體預(yù)期維穩(wěn)，限價(jià)盤(pán)和低價(jià)盤(pán)為主力
【市場(chǎng)】市場(chǎng)回歸，房企拿地遇“窗口期”，逆市儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)土地，中小房企迎進(jìn)駐機(jī)會(huì)
南京
政府靈活調(diào)控，市場(chǎng)健康趨穩(wěn)
2019預(yù)測(cè)：
【土地】預(yù)計(jì)2019年南京土地仍將加大租賃用地出讓，平衡各置業(yè)層級(jí)需求
【政策】預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境將有所改善，但不會(huì)出現(xiàn)全面放松的可能性
【成交】2019年南京樓市成交量同比仍將保持平穩(wěn)狀態(tài)，成交價(jià)格不會(huì)大幅度增加，以平穩(wěn)過(guò)渡為主
杭州
上半年壓力仍大，下半年走穩(wěn)回暖
2019預(yù)測(cè)：
【需求】人口紅利呈快速增長(zhǎng)
【政策】預(yù)計(jì)2019年政策還會(huì)以平穩(wěn)市場(chǎng)為主，政策上小修小補(bǔ)，四限不放松
【土地】土地市場(chǎng)將較為平淡，低溢價(jià)率為主流
【市場(chǎng)】商品住宅市場(chǎng)量縮價(jià)穩(wěn)，平穩(wěn)發(fā)展
華中區(qū)域
武漢
政策維穩(wěn)，交易規(guī)模趨減
2019預(yù)測(cè)：
【政策】武漢主體調(diào)控政策仍將維穩(wěn)為主，堅(jiān)持房住不炒，遏制房?jī)r(jià)上漲
【市場(chǎng)】供應(yīng)、需求雙減的背景下，住宅市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)比去年更低
鄭州
政策嚴(yán)控市場(chǎng)穩(wěn)定，量?jī)r(jià)穩(wěn)中有升
2019預(yù)測(cè)：
【政策】2019年“房住不炒”主基調(diào)不變，但更加強(qiáng)調(diào)因城施策
【需求】市場(chǎng)需求仍然旺盛，預(yù)計(jì)2019年市場(chǎng)穩(wěn)中略有上升
太原
調(diào)控基調(diào)延續(xù)，成交或小幅下降
2019預(yù)測(cè)：
【政策】太原2018年中才開(kāi)啟限購(gòu)調(diào)控，預(yù)計(jì)政策將延續(xù)調(diào)控基調(diào)
【市場(chǎng)】預(yù)計(jì)2019年銷售面積與2018年持平或小幅下降
長(zhǎng)沙
市場(chǎng)更加理性，價(jià)格以穩(wěn)為主
2019預(yù)測(cè)：
【政策】預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙政策不會(huì)再加碼，“限價(jià)”有可能先行退出
【供求】預(yù)計(jì)2019年供應(yīng)量與2018年基本持平；短期內(nèi)限購(gòu)、限售仍難退出，且市場(chǎng)環(huán)境已更加理性、樓市庫(kù)存攀升，成交量將略有下降
【樓市】預(yù)計(jì)2019年樓價(jià)以穩(wěn)為主、略有上漲
南昌
中心城區(qū)土地稀缺，價(jià)格上行仍然持續(xù)
2019預(yù)測(cè)：
【樓市】未來(lái)樓市調(diào)控繼續(xù)加碼的可能性較高，整體市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)下行
【市場(chǎng)】2019年市場(chǎng)投資屬性變?nèi)?，交投轉(zhuǎn)淡，整體成交趨于下降
華西區(qū)域
成都
樓市高溫回落，市場(chǎng)分化加深
2019預(yù)測(cè)：
【供求】預(yù)計(jì)2019年成都新建住宅整體供應(yīng)量小幅增長(zhǎng)，成交量小幅縮減
【土地】土地市場(chǎng)供應(yīng)主力區(qū)域?qū)⒂蛇h(yuǎn)郊回歸中心城區(qū)，全年供求量預(yù)計(jì)變化不大，成交樓面價(jià)小幅回升
重慶
土地迎供應(yīng)高峰，樓市成交回歸常態(tài)
2019預(yù)測(cè)：
【政策】政策環(huán)境相對(duì)寬松，未來(lái)將以維穩(wěn)為主
【土地】三年計(jì)劃已完成60%，2019年或?qū)⒂瓉?lái)供應(yīng)高峰
西安
市場(chǎng)仍將向好，量?jī)r(jià)仍有上升空間
2019預(yù)測(cè)：
【政策】2019年西安市場(chǎng)供應(yīng)端政策預(yù)計(jì)會(huì)有所開(kāi)放，成交端則繼續(xù)完善限購(gòu)、限售、限價(jià)措施
貴陽(yáng)
供應(yīng)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大
2019預(yù)測(cè)：
【政策】預(yù)計(jì)2019年政策將保持相對(duì)寬松
【土地】2019年預(yù)計(jì)土地順推為主，在市場(chǎng)遇冷期及未來(lái)不明了的情況下，不會(huì)有較大增幅
【供應(yīng)】預(yù)計(jì)對(duì)比2018年仍有一定漲幅
南寧
政策基調(diào)維穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)期仍然謹(jǐn)慎
2019預(yù)測(cè)：
【政策】預(yù)計(jì)2019年南寧樓市主基調(diào)仍以維穩(wěn)為主，限備案價(jià)、限貸等政策放松的可能性不大
【土地】預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)會(huì)倒逼新政維穩(wěn)
東北平原
沈陽(yáng)
成交或?qū)⑾禄?，價(jià)格仍然平穩(wěn)
2019預(yù)測(cè)：
【政策】預(yù)計(jì)沈陽(yáng)政策總基調(diào)不變，仍是以調(diào)控為主，保證市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展
【供應(yīng)】在2018年庫(kù)存微漲的趨勢(shì)下，2019年可售貨量將增加
長(zhǎng)春
庫(kù)存微增，價(jià)格平穩(wěn)
2019預(yù)測(cè)：
【政策】政策有機(jī)會(huì)實(shí)施更靈活調(diào)整
【供求】2019年供大于求現(xiàn)象或會(huì)加劇
【價(jià)格】價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展
海峽西岸
福州
政府靈活調(diào)控，有助市場(chǎng)企穩(wěn)
2019預(yù)測(cè)：
【政策】福州2019年樓市政策預(yù)期將轉(zhuǎn)向適度寬松
【市場(chǎng)】安置型商品房仍是未來(lái)主角
【供應(yīng)】供應(yīng)持平，成交回暖，價(jià)格持平
廈門(mén)
調(diào)控趨向維穩(wěn) 筑底預(yù)期加強(qiáng)
2019預(yù)測(cè)：
【政策】政策轉(zhuǎn)穩(wěn) 調(diào)控預(yù)期轉(zhuǎn)向適度寬松
【供應(yīng)】供應(yīng)回升，成交上揚(yáng)，價(jià)格趨穩(wěn)
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