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4月12日下午，洞察 新的模式 2022觀點年度論壇隆重啟幕。

 

2021年，行業(yè)進入了全新的發(fā)展階段。調控政策持續(xù)收緊、融資通道收縮趨勢之下，過往高周轉模式的榮光正在褪去。對于企業(yè)而言，這一年的經(jīng)歷都值得去銘記、去思考、去做出改變，以便更好地適應時代發(fā)展。

在未來的發(fā)展道路上，房地產企業(yè)如何更新底層的經(jīng)營邏輯，應對新時代的危與機？宏觀層面上，行業(yè)陣痛期后的變革引發(fā)熱議，究竟哪種觀點更符合當下之道；長效機制與新常態(tài)下的戰(zhàn)略抉擇，專家學者們對政策有何新的解讀；地產的存在模式，如何能洞察先機，拓展多元去路，實現(xiàn)格局重塑，憑借產品力與服務力在行業(yè)站高站穩(wěn)……

系列話題議題將一一在2022觀點年度論壇展開討論，為新開始的2022年提供借鑒。

主持人：尊敬的各位領導、各位來賓：

下午好！

歡迎蒞臨2022觀點年度論壇。度過特別艱難的2021年，在這仍然需要持續(xù)努力和不懈奮斗的特殊時刻，我們克服了種種困難，齊聚于此。

兩年前，因為疫情，觀點年度論壇首次采用線上直播的方式與大家見面。一年前，因為有效、精準的防控措施，我們恢復了線下面對面的交流。今年，變異的病毒再一次阻止了來自全國各地的優(yōu)秀地產企業(yè)，有許多嘉賓臨時改為線上出席，有一些活動流程發(fā)生了根本性改變。但我們不變的是信心，以及對未來的期望。

回顧過去幾年，相信每一個人都有許多感慨，有許多思考，也有許多改變。于中國房地產而言，在疫情防控常態(tài)下依然取得了長足發(fā)展，但房地產政策持續(xù)收緊、毛利率下行和融資通道收縮影響下，地產行業(yè)正在迎來一場全新的變革。

當下，高周轉、高杠桿、高利潤的模式已不再適用，三條紅線政策以及房地產市場愈發(fā)激烈的競爭都在倒逼房地產企業(yè)更加注重降低杠桿，追求更高的管理紅利和經(jīng)營效益。部分房地產信貸事件發(fā)生導致融資環(huán)境惡化，現(xiàn)金流成為了房企生存與發(fā)展的關鍵因素。

顯然，中國房地產行業(yè)來到了發(fā)展的拐點，正如本屆觀點年度論壇主題"洞察新的模式"所定義的內涵，未來發(fā)展道路上，房地產企業(yè)如何重構底層運營邏輯，應對變革中出現(xiàn)的風險與機遇？

尊敬的各位來賓，接下來請允許我代表主辦方觀點機構，以及聯(lián)合主辦方每日經(jīng)濟新聞、華夏時報、搜狐焦點、巨量引擎，首席財經(jīng)網(wǎng)絡媒體和訊網(wǎng)，特約財經(jīng)支持媒體財經(jīng)網(wǎng)，戰(zhàn)略合作網(wǎng)絡媒體三六五網(wǎng)，門戶戰(zhàn)略合作伙伴新浪財經(jīng)等，感謝指導單位中國房地產業(yè)協(xié)會，感謝蒞臨"2022觀點年度論壇"現(xiàn)場及線上嘉賓。

主持人：再一次感謝所有領導和嘉賓，謝謝！此外，論壇獲得了全國標桿以及地方實力房地產企業(yè)的領導人、管理層參與，但是大部分嘉賓因為疫情原因不能到達現(xiàn)場，改為通過視頻連線發(fā)表主題演講或者參與主題對話討論，在此特別感謝他們的支持。

 

主持人：接下來進入致辭暨主旨演講環(huán)節(jié)，首先請出致辭嘉賓，掌聲有請：

中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一先生

為我們致辭，有請朱中一先生，您的致辭時間是10分鐘，謝謝。

朱中一：各位專家、各位朋友，大家好！

應《觀點》機構的邀請，我在北京，以視頻方式，就房地產新的發(fā)展模式等問題，談點個人看法，與大家交流。

探索房地產新的發(fā)展模式，是去年12月中央經(jīng)濟工作會議首次提出的。我覺得，中央提出的新的發(fā)展模式，是一個大題目，是依據(jù)新時期新發(fā)展理念，立足當前、面向未來，與長效機制呼應，與投資、金融、土地、開發(fā)經(jīng)營、財稅等協(xié)調認可的模式。

這里，我講的主要是與房地產開發(fā)經(jīng)營有關的發(fā)展模式。

多年來，我們多數(shù)企業(yè)踐行的是穩(wěn)健發(fā)展模式。也有企業(yè)選擇了"高負債、高杠桿、高周轉"的開發(fā)經(jīng)營模式。在房地產快速發(fā)展期，兩類企業(yè)都獲得了發(fā)展，后者的發(fā)展有時還快一些。但在市場變化、政策調整、政府提出由規(guī)模擴張型向質量效益型轉型時，有的企業(yè)沒有及時調整。去年，金融調控發(fā)力。從房地產融資"三線四檔"管理，到房地產貸款集中度管理，再到排查違規(guī)信貸進入房地產領域，多項政策壘加，使一些企業(yè)猛然感到還債壓力和現(xiàn)金流危機，有的"躺平"，有的"爆雷"。企業(yè)的"爆雷"，對企業(yè)的傷害肯定很大，但對社會、對行業(yè)的警示作用明顯，引發(fā)業(yè)內人員都在反思過去的開發(fā)經(jīng)營模式和探討新的發(fā)展模式。

 

朱中一：2022年，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期減弱的三重壓力，再加上疫情和地緣政治沖突的影響，經(jīng)濟下行壓力加大。我國的房地產業(yè)在經(jīng)歷了20多年的快速發(fā)展、多數(shù)居民的住房條件有了明顯改善后，也面臨著需求結構性短缺、土地、金融等供給受條件約束、大眾對房地產市場預期轉弱等壓力。房地產發(fā)展進入到"房住不炒"、租購并舉、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)提質改造與增量開發(fā)結構調整并重的時期，發(fā)展速度自然減慢，房企利潤自然下降。房企在發(fā)展中也必然會遇到不少新困難、新問題。但我們同時要看到：

（一）我國2021年常住人口的城鎮(zhèn)化率為64.72%，城鎮(zhèn)化還在持續(xù)推進，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在不斷增加，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，住房需求依然存在，特別是人口凈流入的大城市，住房需求依然旺盛。

（二）2000年前建成的老舊小區(qū)面廣量大，居民迫切需要改造。

（三）為滿足人們日益增長的美好生活的需要和順應相關產業(yè)的發(fā)展，房企還可向房屋租賃、維修、社區(qū)管理、物業(yè)服務、養(yǎng)老服務、產業(yè)地產、文旅與健康地產、物流地產等方面延伸與發(fā)展?？傊袊姆康禺a市場仍然是一個規(guī)模大的市場，我們對未來的發(fā)展要保持信心。

房地產業(yè)是我國擴內需、促消費、穩(wěn)增長、惠民生的重要方面，同時也是防風險的重要領域。要堅持"房住不炒"定位，突出居住屬性，充分發(fā)揮其基礎性民主產業(yè)的作用，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，抑制投機炒作，防止金融風險的抬頭與延伸，促進金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產的協(xié)調發(fā)展。今年的《政府工作報告》明確提出，要繼續(xù)保障好群眾住房需求，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。一些地方和部門正在按照《政府工作報告》的要求，陸續(xù)制定出臺支持房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的政策。房企應結合實際，謀劃好未來。

朱中一：希望房企要順應新形勢、新任務，積極探索向新發(fā)展模式轉型的配套措施，努力實現(xiàn)由大規(guī)?？焖匍_發(fā)、粗放式發(fā)展向綠色、低碳、循環(huán)的建設發(fā)展方式轉變，由高負債、高杠桿、高周轉的開發(fā)經(jīng)營模式向質量效益型的模式轉變。要協(xié)助政府探索形成與成片老舊小區(qū)提質改造相適應的體制機制與政策措施。要關注一些城市出臺的"十四五"住房發(fā)展規(guī)劃，積極推進供給側結構性改革，使提供的產品符合政策的導向和百姓的要求。要積極發(fā)展裝配式建筑，使新建建筑中裝配式建筑面積占比達到當?shù)卣囊?。要構建完善綠色產業(yè)鏈、供應鏈體系，推進數(shù)字技術在建造、營銷、家居、服務等方面的應用，努力提高產品質量、服務質量和企業(yè)信譽。新建小區(qū)要按照住建部近期發(fā)布的《完整居住社區(qū)建設指南》進行建設，以增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感！

負債重的企業(yè)，特別是今年到期償還債務重的企業(yè)，要主動與有關單位溝通，認真研究落實償還債務的措施；也可與優(yōu)質房企協(xié)商，進行合作開發(fā)，項目轉讓或企業(yè)的兼并重組。

所有企業(yè)都要配合預售資金監(jiān)管機構加強對商品房預售資金的管理與使用，嚴格按照工程節(jié)點撥付資金，確保按期竣工交付。因疫情等不可抗力影響的，應主動向購房者解釋。

近期，房地產市場正逐步轉暖。相信2022年的房地產市場，也一定能夠按照中央政府穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進的總要求，向著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

我就講這些。謝謝大家！

主持人：謝謝朱中一先生，請休息；下面我們進入每一年觀點年度論壇開幕儀式的重磅環(huán)節(jié)，有請：

觀點機構、博鰲房地產論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

陳詩濤女士將為本次論壇致辭，同時發(fā)布卓越指數(shù)·2022房地產年度卓越表現(xiàn)。

掌聲有請！

陳詩濤：尊敬的各位現(xiàn)場及線上的來賓朋友們，下午好！

面對結構性調整，中國房地產行業(yè)應該走過了歷史上最為艱難的2021年，不少房企目前還在困難中煎熬。

不過，縱觀歷史，行業(yè)發(fā)展永遠都是起起伏伏，有低谷就有高峰；企業(yè)永遠都有勇者、智者或者被淘汰者，命運最終如何還是掌握在企業(yè)的手里。

為此，請允許我代表觀點指數(shù)研究院在此發(fā)布《卓越指數(shù)2022房地產年度卓越表現(xiàn)報告》，向在困境中的堅守者表達我們的致敬與尊重，也是我們對2021年的總結，大家可以探討2022年我們將走向何處。

現(xiàn)在由我正式發(fā)布《卓越指數(shù)2022房地產年度卓越表現(xiàn)報告》。

陳詩濤：由于時間關系，我就非常簡單的向各位做一個匯報。

我們總共有27個報告，我們對市場做一個年度的盤點，去年宏觀印象給的關鍵詞是：“三條紅線、兩集中、房地產稅、良性循環(huán)”，大家可以看一下這些表。

行業(yè)給的關鍵詞是“年中拐點、投資放緩、償債高峰”，我們會看到全年商品房突破18萬億，開發(fā)增速其實是放緩，房企融資受阻，銷售回款動能下降，右邊各種報表和柱狀圖可以看看，債務迎來了兌付的高峰，房企資金存押。

這是2022房地產卓越企業(yè)表現(xiàn)報告，尋求有質量的運營和發(fā)展，是房地產企業(yè)穿越紅線的周期。

這里有21份研究成果，具體的一些細節(jié)這里就不再贅述，大家請看大屏幕。這是透過四大研究指標體系發(fā)布的前100家，在2021年堪稱卓越的房企，我們可以看到有運營指標、運營指標今年做了調整，有權益銷售和權益的土地，有品牌指標、管理指標和模式指標。我們看到碧桂園拔得頭籌，萬科、保利緊隨其后。碧桂園去年整體的回款核項目開工獲得穩(wěn)定支撐，保利最重要有充足的統(tǒng)籌，計劃周期可以到6年以上。

房地產去年大家也知道，因為低谷的原因整個收并購案例是有增加。

這份權益銷售報告在1月份已經(jīng)公布過，這里就不再細講。全年里面有27家突破了千億，跟前年同比差不多，有10家突破了2000億，這些區(qū)間、中位數(shù)大家可以看一下。

非內地房企報告，恒隆地產這次拔得鰲頭。恒隆主要是高端商業(yè)收入在低谷時候強勁，內房和外資在積極尋找投資機遇。

品牌價值，我們的參考指標在右邊，有研究體系，總共有30家品牌價值獲得入選，碧桂園獲得榜首。

這是管理與團隊表現(xiàn)報告，龍虎奪得榜首。

這是商業(yè)模式表現(xiàn)報告，大家也知道昨天有領導在問我房企究竟未來怎么走，商業(yè)模式會出現(xiàn)哪些變化？我們看到萬科在積極改變，萬科在這個榜單上奪得頭籌。

這是代建管理，過去一年，國企、城投公司成為拿地主題，這帶來了大量的代建需求。

這是房企ESG表現(xiàn)報告，這是今年新增的報告，對于企業(yè)和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展我們認為有積極意義，我們看到有10家。我們會從社會責任、環(huán)境、公司治理多個緯度進行調研。

現(xiàn)在是發(fā)布地產G30表現(xiàn)報告，去年是非常低谷的一年，所有風吹草動都有影響，所以今年入選的地產G30是歷史上變化最大的一年，中海是繼續(xù)蟬聯(lián)冠軍。30強里面大量的企業(yè)有一部分的銷售并不是很高，但是因為財務的穩(wěn)健性和安全性讓他們入選。

中海蟬聯(lián)首位、萬科、碧桂園優(yōu)勢凸顯。中海財務杠桿非常健康，資產負債率、凈借貸率處于行業(yè)低位，所以繼續(xù)獲得冠軍。

這是我們對各種投資匯報做了一些分類，ROE可以看一下，樣本企業(yè)毛利率中位數(shù)的走勢表，收益的質量，包括三條紅線的政策，行業(yè)的杠桿水平我們可以看到其實是下降了。償債能力，雖然說去年有很多暴雷，但是現(xiàn)在看到有提升，企業(yè)目前處于一個分化的階段。

第二個償債能力，去年暴雷的情況下這個指標非常關鍵，排行第一是華潤置地。前三華潤、中海、招商都是國企，行業(yè)目前償債的壓力非常大。

三條紅線整體是改善，目前流動資金還是缺乏，行業(yè)分化程度是比較高。

上市房企融資能力，這是保利奪得冠軍。保利連續(xù)五年發(fā)展業(yè)績比較平穩(wěn)，這也給它帶來了一個優(yōu)勢，去年5月份民企拿地愿望下降的時候，保利在逆勢擴張。

行業(yè)債券到期規(guī)模，大家可以看一下表。

房企信用，這也是對行業(yè)長期發(fā)展非常有用的調研研究，萬科奪得頭統(tǒng)，中海、龍湖也比較好。

自由現(xiàn)金流現(xiàn)在是生命，大家可以看一下。

還有一個是上市房企投資回報報告，龍湖奪得冠軍，作為民營企業(yè)非常不容易。

財務指標我們列得比較多，龍湖奪得冠軍，我們覺得行業(yè)投資回報將會回歸正常水平。

下面進入產業(yè)運營的報告。

去年產業(yè)園有喜有憂，我們可以看到這張表，甄選了20家比較優(yōu)秀的企業(yè)，有招商、張江、中電等等。產城地產是國家政策上比較推崇的，時間關系就不詳細講解，包括我們看到各種產業(yè)用地規(guī)定，還有醫(yī)藥類的投資方式也是一個良機，包括各種財務報表，還有一個是民企產城退潮。

這是養(yǎng)老運營報告，上午物業(yè)地產已經(jīng)講到了物業(yè)跟養(yǎng)老的結合，這是國家的政策，接下來會全面覆蓋老年群體。泰康、復星、保利奪得前三。

全覆蓋里面市場是有缺口的，我們這里列舉了各種政策，養(yǎng)老政策，也有社區(qū)養(yǎng)老的形態(tài)，物業(yè)+養(yǎng)老。我們看到房企比較有顧慮，保利、萬科主要開設的是社區(qū)驛站。

這是文旅運營報告，過去三年，文旅的運營壓力巨大，出入境持續(xù)寒冷，他們也在不斷革新，有高興的，也有悲哀的。我們列出了十幾家融資情況。

這是辦公空間服務報告，隨著后疫情時代這是逆勢擴張的行業(yè)，我們甄選了10家，有WeWork中國，IWG，還有優(yōu)客工廠，盈利如何解決還是個行業(yè)的關鍵點。

住房租賃大家都比較熟悉了，這是國家現(xiàn)在非常支持的。

一線城市的租金水平可以看得出，包括這里有12家企業(yè)租賃社區(qū)的增長，還有保障房各個金融的推動是比較關鍵。

物業(yè)服務上午已經(jīng)發(fā)布了，這里我就跳過了。

最后我們又甄選了5個有代表性的城市做了發(fā)布，北京去年主要是政策，但是流派不高，北京堅持“房住不炒”，租售并舉。這是上海，上海有一個“滬十條”比較關鍵。廣州全年成交是創(chuàng)了新高，不過二手房明顯下滑，越秀是第一次奪得本土冠軍，這是廣州一系列的政策。還有深圳，深圳一手網(wǎng)簽是高開低走，華潤、招商、萬科幾大國企拿到前三。深圳主要探索大學區(qū)房住制度。

我們看一下山東本土房地產的表現(xiàn)，山東本土的房企還是占據(jù)前十。

因為時間關系，我們發(fā)布就到此，全文PDF大家登陸觀點網(wǎng)和觀點微信號可以全文下載，謝謝大家！

主持人：謝謝陳詩濤女士為我們致辭和發(fā)布卓越指數(shù)·2022房地產年度卓越表現(xiàn)。這系列報告已經(jīng)連續(xù)發(fā)布十五年，記錄了一路走來的優(yōu)秀房地產企業(yè)與品牌，相信未來還有更多，再一次謝謝陳詩濤女士。

主持人：下面，我們正式進入本次論壇第一環(huán)節(jié)的議程。

來到發(fā)展的拐點，在金融屬性減弱、利潤回歸行業(yè)正常競爭水平趨勢下，房地產行業(yè)如何進行調整？應對變革中出現(xiàn)的風險與機遇？

尊敬的各位來賓，2022觀點年度論壇第一環(huán)節(jié)議程主題是：宏觀篇：未有之變

主持人：本環(huán)節(jié)首先展開的是主題演講，我們很榮幸的邀請到：

國家統(tǒng)計局原局長、陽光保險集團首席經(jīng)濟學家邱曉華先生

邱曉華先生的演講題目是：當前經(jīng)濟形勢分析與展望

掌聲有請邱曉華先生！您的演講時間為25分鐘，謝謝！

邱曉華：謝謝詩濤盛情邀請，本來訂好票了要到現(xiàn)場去的，結果疫情的變化只能在北京和大家見面交流了。

今天這個會非常重要，大家都在關心房地產的未來，我想房地產畢竟只是中國經(jīng)濟的一個方面，所以我想首先和大家介紹一下當下中國經(jīng)濟的一些看法，因為只有把握了宏觀的方向，我們才能對具體行業(yè)的演變有更深刻的認識。

我和大家匯報三個方面的問題：

第一個方面是今年中國經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的變化。

這張圖大家可以看到，今年以來世界和國內一個突出的特點就是全球風險明顯上升。從俄烏沖突的爆發(fā)到疫情的再次反復，再到?jīng)_突和疫情帶來的大宗商品價格的大幅度上漲，通脹再次成為不少國家面臨的突出問題等等，我覺得這都是今天我們開年以來所遇到的一些問題。因此，看中國也好，看世界也好這幾張圖其實是幫助我們認識今年是在一個什么起點上往前走，我想是具有特殊意義。

中國共產黨百年華誕，順利達成第一個百年目標，國家由全面小康社會邁向了第二個百年目標的新征程，我們是站在這樣一個新的歷史起點上繼續(xù)往前走。展望新的一年，雖然已經(jīng)過去1/3的時間了，但是總的來看挑戰(zhàn)和機遇并存，好消息與壞消息交織，我們既不能盲目樂觀，也不能過份悲觀，總體上應該保持一種謹慎樂觀的態(tài)度。一方面要看到國際環(huán)境更加嚴峻復雜，俄烏沖突爆發(fā)，地緣政治變局更加頻繁，加上西方大國宏觀政策調整，疫情的反復，使得世界經(jīng)濟金融形勢存在著變數(shù)。另一方面要看到國內面臨三重壓力，舊傷未愈，新病又起，供求形勢和市場預期能不能轉向正常，也給國內經(jīng)濟發(fā)展前景增添了變數(shù)。好消息的是，面對國內外新形勢，中央釋放出了強烈的“穩(wěn)”字當頭，穩(wěn)中求進的政策信號，宏觀政策取向更加友好，如果能夠及時有效落實，將有利于應對各種挑戰(zhàn)，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。

面對變局，我想做好我們自己的事情是根本，這需要激活保護微觀的活力，更需要寬松公正的營商環(huán)境。

下面和大家匯報一下，覺得我們觀察中國經(jīng)濟無論是今天還是明天，有四個要點是需要我們自己把握的：

第一個確實我們應當用世界的眼光來看待中國經(jīng)濟。中國已經(jīng)高度融入了世界，世界已經(jīng)深深的烙上了中國的痕跡，因此作為一個世界第二大經(jīng)濟體，在整個全球中確實中國的影響力在明顯的上升。另外一方面中國因為高度的國際化、高度的融入全球經(jīng)濟，因此外部環(huán)境的變化對中國的影響也越來越深刻、越來越廣泛。因此我們看待中國經(jīng)濟的變化一定不能夠封閉地看問題，要把中國放在世界來看，這樣我們就能避免極端。

第二點我覺得要用歷史的眼光來看中國。經(jīng)濟發(fā)展是一個動態(tài)的過程，不同階段有不同的特點，中國過去40多年的發(fā)展之所以快速，之所以走得比較令世界矚目，我想關鍵的是因為：第一我們趕上了全球化的好時代；第二我們趕上了全球冷戰(zhàn)結束之后的全球局勢緩和、趨向和平的好時代；第三又趕上了我們自己打開國門、引進市場機制，使得各種生產要素由原來低效率轉變?yōu)楦咝实淖兏飵淼淖兓?。這三個方面我覺得是我們過去40多年之所以走得快的很重要的原因，就是我們分享了全球化的紅利，分享了世界和平的紅利，我們也分享了改革開放所帶來的紅利。而今天，中國經(jīng)濟已經(jīng)進入到一個新的階段，外部的世界也發(fā)生了很大的變化，因此站在新的歷史起點上看中國，我們就要看到全球化趨勢在發(fā)生變化，和平的環(huán)境在發(fā)生變化，原有支撐中國數(shù)量擴張的一些要素條件在發(fā)生變化，因此我們再也不能夠繼續(xù)用不變的眼光來看待今天的中國，一定要在變的過程中去看中國。而今天，中國正處在一個變的敏感階段，變的相對比較不確定的階段，因此我們不能用靜止的眼光看問題，要不然我們就會容易迷失眼睛。

第三點用系統(tǒng)眼光看中國。經(jīng)濟發(fā)展是一個復雜的過程，受各種因素影響，今天中國經(jīng)濟我們看到各種問題的疊加，看到各種矛盾的疊出，看到各種政策調整變化，看到各種行業(yè)的演變，其實背后都折射出一個重要的觀點，那就是很多經(jīng)濟運行中的因素已經(jīng)發(fā)生變化了。因此看中國的經(jīng)濟，如果我們只從房地產的角度，那可能是看到階段性的變化，看到金融屬性的變化，看到泡沫化的一些變化，但是我們看不到其他行業(yè)受房地產變化的影響，看不到消費從房地產政策的影響，因此我們要從多個角度看中國經(jīng)濟的發(fā)展，不能孤立看完成，這樣就會避免偏頗。

第四點我覺得我們還是要帶著感情眼光看中國。所謂“仁者見仁，智者見智”，關鍵是要有對國家、對人民的基本感情，絕不能冷血看問題。中國走在第二個百年目標新的歷史征程上面，確實面臨著各種各樣的矛盾、面臨著各種各樣的挑戰(zhàn)，但是如果我們帶著對這個國家的熱愛，帶著對這個民族的熱愛，我想我們就能夠在挑戰(zhàn)、困難中間看到希望的曙光，看到孕育在這個過程中間內在的源源不斷的希望，希望這個國家好，希望民族好，希望老百姓生活好的最樸實、最持久的發(fā)展動力。因此，我想只要有這樣一種感情，我覺得我們就不會被那個唱衰中國的觀點，看衰中國的認識所迷惑，我們就能夠堅定信心。

邱曉華：地緣政治不穩(wěn)定、地緣風險的上升產生了斷供風險，比如石油、天然氣的進口，依賴度高達72%、46%，集成電路、大豆進口依賴度接近90%，像這些都意味著如果外部環(huán)境生病，那么對中國經(jīng)濟的沖擊就是不可忽視的。

第3環(huán)境，就是所謂的美聯(lián)儲開啟了緊縮政策的周期帶來的外溢效應不能不重視。

中國的宏觀政策還是以積極穩(wěn)健為基調，而美聯(lián)儲已經(jīng)開啟了加息、縮表的進程。作為一個世界最大的經(jīng)濟體，它的宏觀政策是具有全球性的影響的。目前來看，我們已經(jīng)看到大量資金回流，美國的趨勢在形成，加上俄烏沖突又更加放大了海外其他國家的資金回流美國市場的數(shù)量。同樣對中國來說，今年以來，我們已經(jīng)看到由于地緣政治的不穩(wěn)定，境外投資者減持中國債券的數(shù)量，2月份800多億，3月份1000多億，應該說這都是一個信號，這值得我們關注。

外部環(huán)境我們要看到，同時內部環(huán)境也要看到。內部環(huán)境就是今年以來疫情大面積反復，這次疫情大面積反復主要是因為都集中經(jīng)濟相對比較發(fā)達的珠三角、長三角地區(qū)，因此這次疫情的沖擊在某種程度上面一點不亞于2020年湖北疫情爆發(fā)的沖擊點，這一點對我們來說也是要高度重視的。

第二方面由于中外疫情防疫策略的差異，對我們的影響可能也是要高度重視，我們現(xiàn)在繼續(xù)堅持動態(tài)清零的策略，短期內還是會繼續(xù)堅持。但是海外主要國家已經(jīng)開始推動全面放松疫情管制，因此在這樣一個疫情態(tài)度不一樣的形勢下面，國際供應鏈、輸入性病例壓力，國際人員交往的中斷，海外對中國的壓力加大等等，這些問題都會接踵而來，我們是需要引起重視的，因為這涉及到中國這兩年外部需求保持比較好的情形會不會改變的一個大問題。

內部環(huán)境第2點，就是原有嚴監(jiān)管強整治措施的收縮影響短期內難以完全消除。房地產去年跌入谷底，目前來看房地產的寒冬還沒有完全的解凍，盡管已經(jīng)看到了解凍的春風，但是目前整個領域還是一個相對比較低迷的狀態(tài)。而另一方面互聯(lián)網(wǎng)、教育、傳媒等行業(yè)監(jiān)管政策導致相應的市場的變化、就業(yè)的變化、行業(yè)發(fā)展變化目前來看也還沒有完全的消除。

因此總體上來看國內需求收縮、供給沖擊、預期轉弱的三重壓力依然存在。這是我們看今年經(jīng)濟的時候要看到國內環(huán)境的一些變化。

好消息就是今年以來宏觀政策已經(jīng)把“穩(wěn)”字當頭，穩(wěn)中求進、“六保”“六穩(wěn)”放在更加突出的位置，全面穩(wěn)增長的政策已經(jīng)開啟，可以預期在在全面穩(wěn)增長政策節(jié)奏加快、力度加大的情形下面，應對上面所講的外部環(huán)境的挑戰(zhàn)和內部環(huán)境的壓力，我覺得就會有一個對沖效應。

財政已經(jīng)發(fā)出了要更大的發(fā)揮財政政策的信號，從特定的金融機構到特定行業(yè)里面的上繳利潤來增大積極財政政策的支持的力度，從加大轉移支付來緩解地方財政的一些壓力我們都看到了端倪。貨幣政策應該說今年已經(jīng)在逐步放松，剛剛公布3月份的數(shù)字應該說就是一個放松的最具體的表現(xiàn)，可以預期未來貨幣政策還會繼續(xù)在穩(wěn)健中結構性的，甚至不排除整體性的放松。

房地產政策的松動，應當說也是今年政策信號的第三個方面。到目前為止已經(jīng)有65個地方政府出臺了穩(wěn)樓市和拉動需求等優(yōu)化政策，主要是以取消限購、限售和加大金融扶持最為突出。我想，從這三個方面的政策角度來說確實折射出了政府對待今年穩(wěn)政策的一個認真的態(tài)度。

這是我想和大家匯報的第二方面。

第三方面和大家簡單說說今年經(jīng)濟的一個走向。

大家知道今年政府已經(jīng)確立了5.5%左右的預期目標，時間已經(jīng)過去了快1/3，這個目標能不能實現(xiàn)我想目前由于疫情的反復，加上俄烏沖突的爆發(fā)確實是加大了今年完成5.5%預期目標的難度。僅僅從疫情反復角度來看，根據(jù)我們的研究，至少影響全年GDP有可能在0.6個百分點左右，換句話說，一季度經(jīng)濟的運行可能由于疫情的反復，加上二季度的情況短期內還會受影響，可能有0.6個百分點的GDP增長速度受到影響。因此未來8個月我們能不能夠把疫情影響的0.6個百分點降到最低或者搶奪回來，這決定今年能不能完成5.5%左右預期目標很重要的一方面。

目前來看，我們出口這方面應該說至少要整體實現(xiàn)1個點對GDP的拉動力，投資至少要保持2個點的拉動力，消費要接近3個點的拉動力，如果能夠有這三個方面需求的貢獻度的話，今年5%以上還是有可能的，問題就是1個點的外需拉動力能不能實現(xiàn)還存在著很大的難度。2個點以上的投資拉動力能不能做到，目前來看政府是把很大的重心花在這上面了，所以穩(wěn)投資已經(jīng)成為從中央政府到地方政府穩(wěn)增長最重要的一環(huán)，地方政府更多是以穩(wěn)房地產或者以房地產政策的修訂來下力氣，而中央政府更多是以新基建、老基建、基礎設施、還有一些重點的民生工程大項目的建設來推動投資，目前來看中央領導已經(jīng)明確在上半年要有大的進展。如果真的像領導們表示的政策落地的進程，投資今年給GDP帶來2個點的貢獻力度還是希望比較大的。問題是消費能不能有3個點的貢獻，目前來看難度非常大。一方面疫情使得消費再度陷入低迷的狀態(tài)，另一方面由于疫情的影響，經(jīng)濟領域就業(yè)的問題也更加突出，所以在這樣一些情況下面，消費者在未來8個月能不能恢復消費能力，能不能有消費能力可能是一個很大的問題。因此政府把穩(wěn)就業(yè)放在很突出的問題，估計就是想通過穩(wěn)就業(yè)來穩(wěn)消費或者來穩(wěn)定收入。因此，對消費而言，3個點的貢獻能不能實現(xiàn)確實還需要花更大的力氣，這是一方面。

5.5%的GDP，從產業(yè)角度來看，農業(yè)從疫情爆發(fā)之后，從2020年到現(xiàn)在農業(yè)基本上已經(jīng)恢復到正常狀態(tài)，盡管吉林疫情爆發(fā)，其他一些地方疫情爆發(fā)可能影響農業(yè)一些局部的播種，因此農業(yè)今年估計恢復常態(tài)的趨勢不會改變，因為中央更加重視農業(yè)，農業(yè)能夠對GDP有0.5個百分點的貢獻度是存在的。

工業(yè)和建筑業(yè)，今年政府已經(jīng)把穩(wěn)工業(yè)，支持投資作為重點。因此從第二產業(yè)來說，保持2個點的拉動力今年經(jīng)過努力是可以實現(xiàn)的。

現(xiàn)在問題是還有將近3個點要靠服務業(yè)，服務業(yè)能不能有3個點的貢獻？目前來看難度比較大。

因此綜合前面來看，能不能完成5.5%，需求看消費，產業(yè)看服務業(yè)，這兩個如果達不到預期目標，5.5%要完成就很困難了。但是不管怎么說，根據(jù)我們目前的測算如果疫情在4月份能夠逐步化解，俄烏沖突能夠逐步趨于明朗化，今后8個月我們在常態(tài)下面發(fā)展經(jīng)濟、穩(wěn)經(jīng)濟的話今年略高于5%的前景還是可以實現(xiàn)的。

這就是我今天要和大家匯報的。再利用幾秒鐘時間提醒大家一下，今年物價的問題還是一個不能忽視的問題，盡管生產領域的價格由于俄烏沖突可能還會在高位上持續(xù)，剛公布的是8.3%，但消費價格已經(jīng)上升到了1.5%，因此今年對老百姓來說消費價格的上升是影響的一個因素，需要去關注。對企業(yè)來說生產價格短期內還是維持一個高位，到下半年會逐步有所緩和，這是一個物價的走勢。

這就是我今天要說的，謝謝大家！

主持人：謝謝邱曉華先生，為我們帶來的精彩演講。接下來請繼續(xù)參加下面的觀點鏗鏘行對話環(huán)節(jié)。

從黃金時代到白銀時代，未曾想中國房地產如此之快就被定義為“黑鐵時代”。中國經(jīng)濟繼續(xù)在穩(wěn)定和增長發(fā)展道路上砥礪前行，而中國房地產亦需要一場變革。

尊敬的各位來賓，本次觀點鏗鏘行的主題是：“黑鐵”之辯。

接下來首選有請主持嘉賓：

世聯(lián)行首席技術官黎振偉先生；

繼續(xù)請出參與討論的嘉賓，有請：

國家統(tǒng)計局原局長、陽光保險集團首席經(jīng)濟學家邱曉華先生；

中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產專業(yè)委員會秘書長蔡云女士；

中城新產業(yè)控股集團有限公司董事長劉愛明先生；

新世界中國華南區(qū)域總經(jīng)理梁國強先生

奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強先生。

謝謝，下面正式進入觀點鏗鏘行主題討論，請黎振偉先生為我們開啟對話，本次對話時間為40分鐘。

黎振偉：好的，謝謝各位嘉賓們，大家好！

很特別，我們20年來的觀點論壇是第一次用這種方式開展的我們的“鏗鏘行”，因為的確我們面臨非常多的不確定，連我們的會議也不確定了，所以我們用一個創(chuàng)新的模式來進行我們這次的對話。

這次對話的題目“黑鐵”之辯，這個題目很亮眼，也很特別。的確我們這個行業(yè)二三十年的發(fā)展，也許今年、去年是我們所經(jīng)歷的最大變化的一年。過去每年的觀點論壇都說寒冬，都說要過冬，但其實我們發(fā)現(xiàn)過去的冬跟這次的冬相比，這次真的太冷了。我們也看到很多開發(fā)商，特別在廣州我知道他們已經(jīng)看不透這個市場了，有些不想繼續(xù)往前大干了，有些已經(jīng)躺下了，這個時候我們如何給我們的，給我們的開發(fā)企業(yè)，曾經(jīng)對中國經(jīng)濟帶來巨大貢獻的行業(yè)，如何看清它的未來可能非常重要，所以這次鏗鏘行希望能夠給我們的嘉賓，給我們的企業(yè)，給我們網(wǎng)上的嘉賓們一些新的、更清晰的觀點。

我們的討論是這樣的，因為時間關系，我們嚴格控制在40分鐘，我們把原來提的兩個問題壓縮到一個問題來提問。

首先問邱博士，您剛才談到的四個眼光看中國，您從極為精辟經(jīng)濟的角度看我們的行業(yè)，也看中國的經(jīng)濟，給我們帶來了新的視角。我的問題是，中國房地產過去這么多年總是在不斷調控中發(fā)展，這個行業(yè)也是變化多端，但是依然不斷增長，我們將如何看待中國房地產它給中國經(jīng)濟的貢獻，它的得與失，以及我們制定政策，如果今天房地產的貢獻減少了會怎么樣？

第二個問題來了，今天國家給的“房住不炒”與穩(wěn)增長的背景下，房企將如何把握國家對房地產政策的調整，如何去看長方針及短措施？因為我們的政策確實有時候在不斷調整中，我們如何去看長與短的政策呢？

這兩個方面請邱局長給大家一個見解。

邱曉華：謝謝主持人。

其實我對房地產行業(yè)，我的觀點始終如一。實事求是地講，自從90年代開啟住房政策的改革之后，應該說中國的房地產成為中國經(jīng)濟很重要的一個推動力，它對改變中國的城市面貌，對改變中國老百姓的居住條件應當說它的貢獻是有目共睹的。從經(jīng)濟角度來說，經(jīng)濟中間最重要的一個動力，投資三分天下有其一，應該說房地產貢獻了投資1/3的貢獻。

從產業(yè)角度來說，60多個行業(yè)跟房地產息息相關，因此它拉動了60多個行業(yè)的發(fā)展。

從就業(yè)角度來說，直接和間接就業(yè)的人數(shù)以億為計，因此它對解決就業(yè)作出了巨大貢獻。

從政府財政角度來說，大家知道每年賣地收入就是數(shù)萬億。

房地產的各種稅就更多了，因此房地產行業(yè)實事求是地講，歷史角度回顧地講，它對中國經(jīng)濟的貢獻，對中國民生的改善，對中國經(jīng)濟社會面貌的改善都是起到了極其重要作用，這也是為什么把它作為支柱行業(yè)來認識的結論。

今天，時代變化了，因為我們的發(fā)展階段變了。因此房地產的作用當然會隨著發(fā)展階段的改變而發(fā)生變化，如果大家認為那個年代是黃金時期，又過渡到白銀時期，現(xiàn)在是不是到了黑鐵時代，我倒不認同黑鐵時期的說法，雖然我們認同老齡化的問題出現(xiàn)了，雖然人口增長方面了，但是不可否認中國的城市化進程還遠遠沒有結束，中國的工業(yè)化進程也還沒有完全的完成。

因此，從大的宏觀角度來說房地產成長的空間并沒有完結，它還是具備成長的空間和市場的，只是我們原來所習慣的投資動不動就二位數(shù)，銷售動不動就二位數(shù)的那種景象結束了。我們能看到更多的可能是個位數(shù)的增長，這可能是一個常態(tài)的。

我想領導人也好，主管部門也好都已經(jīng)很明確，那些年房地產的問題不在于它的居住性質，不在于它改善民生這方面的問題，而在于它的金融屬性，在它所謂高杠桿問題的存在。而今天，我們主管部門已經(jīng)明確了，房地產業(yè)的泡沫化、金融化現(xiàn)象已經(jīng)得到根本性的改變。

好了，既然我們在這方面存在的問題已經(jīng)得到了根本性的改變，那么我們就進入了一個正常環(huán)境下如何使得房地產能夠順利的循環(huán)、健康的發(fā)展的一個新階段。

在這個新階段下面我想我們已經(jīng)看到了政策的信號是很明確的，那就是“房住不炒”這個長期方針要堅持，但是保證居民的剛性需求，支持居民的改善性需求這才是政府政策堅定不移的方向。因此我們考慮房地產的發(fā)展，可能更多的就是要考慮在剛性需求方面，也就是基本的居住需求方面是通過什么手段去解決，在改善性需求方面通過什么手段去解決，在這方面政策可能需要進一步細化，對剛性需求、基本需求確實政府應該發(fā)揮更大的作用。在租賃房建設，弱視群體住房的援助和資助，這方面政府要多多關注。反過來對改善性需求，我覺得政府還是應當更多相信市場，更多用經(jīng)濟的辦法，絕不能用所謂行政辦法來解決這方面的需求。

如果我們能在這方面形成共識，我想房地產在未來階段它就能夠在不同的賽道上面去實現(xiàn)不同的發(fā)展，剛性需求可能在政府政策的呵護下面實行它的穩(wěn)步發(fā)展，改善性需求可能在市場作用下面實現(xiàn)它的穩(wěn)健發(fā)展、健康發(fā)展，我想可能會形成這樣一種局面，這是我們希望所看到的。

從這樣的角度來說，中國的房地產在未來5—10年我認為還是有它保持平穩(wěn)增長的市場空間，我們要做的就是怎么樣去呵護，不要去折騰。

這就是我的看法。

黎振偉：謝謝邱局，您提到的這些貢獻我們都清晰了，我們行業(yè)也應該為自己的貢獻所感到欣慰。同時我們也看到您說的一個根本性的問題，我們這次問題在于金融屬性過大，我們看到長方針應該是“房住不炒”，我們要解決剛需，解決改善性住房的需求，而金融的手段以及對一些政策的調控這是短期的措施，所以第一點大家應該明白了，我們企業(yè)應該抓住這些措施迎接新的地產，至于黑鐵，我也覺得并非這么悲觀，還是有很多空間可做的，謝謝邱局。

第二位朋友是蔡秘書長，我的提問是這樣，本次調控很多房企，尤其民企都深受重創(chuàng)，從行業(yè)協(xié)會的角度我們看看根本原因是什么？僅僅是企業(yè)的問題，政府與社會是否應該反思？

第二個問題來了，在房地產真正下半場，我們政府、行業(yè)以及社會如何為房地產做好定位，共同幫助它、善待它，同時共同培育其健康發(fā)展，畢竟這個行業(yè)跟我們的經(jīng)濟，跟我們的民生密切相關。

蔡云：謝謝。

從整個社會的經(jīng)濟來看，我們可以看到社會經(jīng)濟發(fā)展的構成是有管理者、有企業(yè)、有消費者，有整個市場機制的共同協(xié)調，社會經(jīng)濟發(fā)展它是一個關聯(lián)復雜的系統(tǒng)。我們從管理者的角度來講既要防止出現(xiàn)負面效應，同時要防止把整體一攬子的責任簡單一分了之，特別還容易出現(xiàn)層層加碼的政策，這樣會導致我們企業(yè)和市場難以承受。

從企業(yè)來看，我們知道以前房地產的高速發(fā)展造就了這種高杠桿、高周轉、高負債，這種時代確實不適合我們行業(yè)發(fā)展，也不是我們行業(yè)發(fā)展的道路。到了放緩、高質量發(fā)展的時代必須要有所調整，這是從管理者和企業(yè)來看。

我看我們的行業(yè)，“房子是用來住的，不是用來炒的”，這個定位已經(jīng)得到了整個全社會的共識了。我們房地產企業(yè)正處在這種探索發(fā)展新模式的關鍵責任。

我剛才說的高周轉、高負債、高杠桿是房地產開發(fā)整個經(jīng)營的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生變化了，我們看最近貧乏暴雷的企業(yè)，確實弦繃得特別緊，所以房地產底層邏輯發(fā)生變化的時候，房地產作為高質量引領基礎民生的地位要進一步鞏固，確實房子是用來住的，不是用來炒的。

隨著人民日益增長對美好生活的增長，這是推動我們房地產發(fā)展的原動力，老百姓對美好生活的需求肯定是長期的，持續(xù)的，我們以小換大，以舊換新，我們?yōu)槔习傩仗峁┛韶摀木幼l件，環(huán)境優(yōu)美的住房，讓全體人民的人居環(huán)境得到一種改善，這也是促進我們房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的一個根本意義。

我們知道這兩年來，突如其來的疫情百年不遇，我們全行業(yè)正在經(jīng)歷著極不平凡的時刻。以往我們準備一整年的會議、會展計劃，到國內國外交流全部頻繁按下暫停鍵了，從行業(yè)協(xié)會角度來看，我們服務社會，服務會員，服務企業(yè)，這是我們的宗旨，面對這種情況，作為行業(yè)協(xié)會來講我們非常非常著急。

今年我們準備和中國百貨業(yè)協(xié)會共同打造商業(yè)、文化、旅游、IP等場景化、體驗化的供需交流的平臺，為廣大物業(yè)開發(fā)企業(yè)提供豐富多彩的項目選擇，為這個來支持我們的行業(yè)發(fā)展。在這種情況下我們也發(fā)揮我們的優(yōu)勢，跟國家體育總局等等進行合作，我們想通過這個為企業(yè)提供更新更高的平穩(wěn)發(fā)展的平臺，這是我們要為會員單位服務的內容。

總而言之，我們肯定會在整個市場當中發(fā)揮我們的行業(yè)優(yōu)勢。同時開發(fā)企業(yè)要為市場提供更好的產品，這也是我們長遠發(fā)展的依據(jù)，所以我期待我們的明天會更好。

我的發(fā)言就到這兒。

邱曉華：謝謝蔡秘書長，您特別提出的科學發(fā)展，政府科學管理，消費者要合理、理性地消費，當然協(xié)會也要積極主動幫助行業(yè)發(fā)展，我覺得非常好，經(jīng)過這一輪我想房地產會有新的發(fā)展，所以房地產不是黑鐵，可能是新的銅或者銀，總之我們不要悲觀。

下一位劉愛明總，是行業(yè)的資深企業(yè)家，也是行業(yè)勇于創(chuàng)新的企業(yè)家，你所做的產業(yè)園給我們印象很深刻。

我的問題是這樣，您對我們行業(yè)是很熟悉的，中國房地產30年，也是被調控的30年，到了今年為什么我們還會出現(xiàn)如此大的問題，像某些企業(yè)的暴雷那么厲害，影響還是很深遠的，您覺得原因是什么？

第二個問題經(jīng)過深刻的教訓以及國家發(fā)展方式的改變，當然這個教訓不僅僅是企業(yè)，您認為中國房企能夠真正轉型呢，房企轉型成功的體系是什么？

劉愛明：謝謝主持人，你這個問題提得很好，但是確實很大，我不知道說到點子上，我盡力而為，確實我一畢業(yè)就到這個行業(yè)，搞了30年，后來自己創(chuàng)業(yè)做產業(yè)，進行了一個轉型。

就我自己的經(jīng)歷談一點體會，我覺得今天很多的問題有一個很大的點，它是一個認知問題或者定位問題，這是什么意思呢？我們說的房地產，究竟什么是房地產？這是一個認知問題，這里面有太多的模糊、片面，總的來說跟這個有關系。

這里面可以說的很點很多，我就說幾個重要的方面。第一個這個行業(yè)是一個經(jīng)濟支柱，是不是我們從頭到尾都承認它的經(jīng)濟支柱作用，這個很重要。我們經(jīng)常說支柱，就像一個樓的柱子，柱子就是穩(wěn)定作用，這實際上是一個認知問題，就算在美國的今天，房地產依然是它的經(jīng)濟支柱，這個我們不能回避。當然我們出了很多政策，初衷也是為了穩(wěn)定這個市場，但是實際上這么多年下來我們是狂飆踩剎車的一個過程，不但沒有穩(wěn)定，反而是一個放松的作用。

但是好在我相信未來，大家今天談未來，我覺得未來它依然是支柱，一年可能十萬億左右，這個市場是跑不了的，今天看來依然是第一大市場，無人取代，而且不單是支柱，而且是最大的支柱。所以今天我們怎么規(guī)劃好，呵護好？我們用呵護兩個字，讓它在國民經(jīng)濟發(fā)展中起到一個穩(wěn)定的作用，它是一個定海神針。

第二個問題，這里面有一個模式問題。實際上我們說房地產它有很多種模式，現(xiàn)在的模式就做成了一個基本上住宅為主的一個制造業(yè)的模式，就是買地、制造、銷售，大概是這么一個過程。其實這個模式只是其中的一種，還有運營的模式，這個也是我們的一個認知，我們只選擇了一個最容易做的一個模式，在這個模式上狂飆。當然我覺得也有一些企業(yè)實際上提前做了很多的轉型，例如說一些央企，華潤、龍湖，這一輪發(fā)展中表現(xiàn)比較好，是因為提前做了準備，所以這也是一個認知問題，就是房地產究竟要用什么模式來做，是不是永遠用制造業(yè)簡單的模式往下發(fā)展，這個答案肯定是不可以的。我早年提出一個觀點，你連制造業(yè)都不如，制造業(yè)每年還要花巨資去研發(fā)，比如說華為，但是我不知道哪一個房地產公司做了研發(fā)，可能你連很多制造業(yè)都不如，所以這個模式也不可持續(xù)，這是我們企業(yè)的一個認知問題。

我們還是看未來，越來越多城市，像深圳、北京、上海，這種城市房地產肯定可以做很多很多年，但是它是什么模式，還是開發(fā)銷售的模式嗎？肯定不是。其實這些城市最賺錢的不是開發(fā)銷售模式，而是持有運營的模式，最賺錢的是在這些城市持有運營，你自己沒有資金實力在這些城市就不要玩了，我們總用投機取巧的方式來做是不行的。

還有一個就是金融屬性，前面邱總也說了這個事。實際上我理解這個行業(yè)不能只強調它的金融屬性，還有居住屬性，牽扯到一個國計民生的問題。哪怕從金融屬性來說，大家有時候會用綁架這兩個字，但是從另外一個角度來說，我們房地產這個行業(yè)大家談的土地，土地上是這個世界上離錢近的，別的也沒辦法取代，但是實際上把它變成金錢的一個盛宴的時候，參與者絕對不僅僅是開發(fā)商一家，得益最多的也不是開發(fā)商，大家把房地產變成一種工具，一種游戲來取得另外一個盛宴。

今天你說談問題，可能我覺得是這樣一個問題，就是怎么樣認知這個行業(yè)的問題，我也說不全，但是大概想表達的問題是。

另外你說到轉型，前面我都講得很清楚了。簡單的說，房地產的轉型一定有一個標志，比如說財務上它有一個標志，能力上要有一個標志，我們一定要以運營為主，而不是銷售為主，就是建立強有力的銷售能力，未來轉型一定要有很強的運營。房地產本身除了住宅之外還有非常廣的東西，產業(yè)園也好、酒店也好、商場也好、文旅也好、工具也好，這個世界上的建筑都存在運營，你要想轉型，你有沒有建立起強有利的運營能力，你沒有這個運營能力也就比較難轉型成功。

黎振偉：謝謝劉總，這個問題我覺得劉總說得蠻到位的，說到底還是認知的問題，不僅僅是企業(yè)，還有國家、社會，對這個問題還要不斷去研究，不斷去討論。轉型能力、財務能力，能力除了運營之外研發(fā)真的非常重要，我們行業(yè)如果不去研發(fā)，我們的投入都去做銷售其實是不夠的，我們應該加大研發(fā)，所有的運營都是好的研發(fā)基礎上進行的。感謝劉總的回答，但是我覺得還得要不斷探討，深入。

下一位問題是給新世界中國華南區(qū)域總經(jīng)理梁國強總的，我們知道去年到今年有很多暴雷的企業(yè)，但是竟然沒有一家港資企業(yè)，我們一直覺得港資企業(yè)是比較保守的，但是他們很穩(wěn)健，可以看到他們有豐富的經(jīng)驗去應對。梁總，新世界作為優(yōu)秀的港資代表，你們是最早進入內地的港資企業(yè)，有豐富的國際經(jīng)驗，善于把握機遇，過去如此，今天大灣區(qū)迎來了新的機遇，也是你們重點布局的，你如何看今天的灣區(qū)市場跟早期內地市場的差異？同時你對“黑鐵”時代這個說法怎么看？

后面一個問題就是在這個時代不斷變革的環(huán)境下，我們的企業(yè)，我們的老牌港資企業(yè)如何面對新的市場，你們將做什么？有些好的經(jīng)驗可以分享一下嗎？

梁國強：謝謝主持人。

作為房地產里面的老隊友，從金銀銅到了鐵，與其說是黑鐵時代是一個產業(yè)時代的標志，我更愿意把它理解為是對產業(yè)的一個警示和激發(fā)。房地產業(yè)正在經(jīng)歷一場結構性的編劇，也就是房地產核心競爭力和價值連在變化。當下我國經(jīng)濟發(fā)展的新特征是轉向全面的高質量發(fā)展，對于房地產來說其實也是這樣的，經(jīng)過30多年的發(fā)展，我們現(xiàn)在已經(jīng)基本告別了絕對的住房短缺的階段，房地產新的一個階段，商業(yè)模式將會徹底的告別粗放式的、規(guī)模式的增長，也是拒絕簡單項目產品復制的模式，包括高杠桿、高風險的運營，在住房市場會產生新的產品變革，也會實現(xiàn)真正的一個價值需求的導向，進入到品質為王的一個時代。

剛才主持人也問到灣區(qū)市場它的特征是什么？其實灣區(qū)市場給予我們的是消費者的眼界、消費者的需求走在了前面，他需要高品質的產品，高品質的居住跟生活，他們有更前瞻的認知跟引領。也正是因為這樣，經(jīng)過規(guī)模主導之后，開發(fā)商會針對市場不同的層次，在不同層次賽道上面塑造自己的核心競爭力。我們也看到房地產在這樣的賽道上發(fā)展企業(yè)的數(shù)量接下來有可能會明顯下降，但是發(fā)展企業(yè)優(yōu)勢能力的聚集將會進一步的提升，也會出現(xiàn)更多的以提升生活品質為己任的，走專業(yè)化、精品化道路的優(yōu)秀品牌去實現(xiàn)共同高質量發(fā)展。

實際上多年在國內的發(fā)展，在灣區(qū)的發(fā)展，我們也深刻的感受到在我們身邊有很多優(yōu)秀的企業(yè)在跟我們一起并肩前行，無論是金銀銅或者鐵。

所以在產業(yè)發(fā)展，也必然會激發(fā)市場模式的更迭和創(chuàng)新，我有足夠的信心，任何一個時代轉換的過程可能會經(jīng)歷陣痛，甚至劇痛，但是如同剛才專家提到的，在現(xiàn)在發(fā)展全球化的市場里面，即使是此時此刻的今天，優(yōu)秀的房地產企業(yè)，優(yōu)秀的行業(yè)代表依然在分享這個產業(yè)的紅利。

新世界中國一直擁有一套長遠可持續(xù)的高質量發(fā)展模式，在這里我可以跟大家分享我們一直在進行這三方面的努力：

一方面我們一直在堅持長期主義和產品精品主義，剛才主持人提到了港資的保守。新世界發(fā)展到今天跨入了50年，與其說它保守，倒不如它一直在踐行長期、可持續(xù)發(fā)展高質量的軌道。目前眾多優(yōu)質的品牌發(fā)展商也在努力尋求商業(yè)模式的創(chuàng)新和市場的破局，高品質的產品始終是消費者所追求的、所關注的以及所需求的產品跟服務，在這一點上面新世界的優(yōu)勢其實多年所積累的優(yōu)勢是非常明顯的。

專業(yè)化、高質量發(fā)展推動了我們高品質的產品，高水平的創(chuàng)新以及健康可持續(xù)運營的一個實踐，我們也一直在堅持極致的工匠精神，多年來打造一些示范性、標桿性的產品去取得市場的忠誠度跟認同。

第二個就是實際上我們一直強調關注在中國發(fā)展前瞻性的一個策略布局。新世界中國對粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀這些城市都市圈都有一個前瞻性的布局，尤其是在一線極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘杏葹殛P注產城融合的思路，以及協(xié)力做好城市運營者的角色，作出了一系列的嘗試，城市人文結合，創(chuàng)造一些綜合體的標桿以及人居生活的標桿。

第三方面就是穩(wěn)健的財務，也是我們在國內發(fā)展的一個重要經(jīng)驗。新世界一直堅持銷售型物業(yè)發(fā)展和投資型物業(yè)齊頭并進的策略，為集團的經(jīng)常性的收入帶來穩(wěn)定的增長動力，這也是經(jīng)歷50年來集團一致行穩(wěn)致遠的原因。

在這里就分享這些，謝謝。

黎振偉：謝謝梁總，珠江新城的凱悅匯，還有你們在白云山下的嶺南新世界，這些項目都經(jīng)歷了20年的發(fā)展，這種長期主義所體現(xiàn)的穩(wěn)健、高品質、前瞻以及城市運營，應該說香港優(yōu)秀的開發(fā)商他們的經(jīng)驗是值得我們轉型中的房地產所需要的，謝謝梁總，希望疫情后一起去參觀廣州的項目。

最后一位嘉賓，就是奧陸資本的首席投資官蔡金強。這次房地產的爆雷跟金融密切相關，成也金融，敗也金融，所以剛才在討論的問題都關聯(lián)到了金融。

蔡總，我的問題是如何看金融在這次爆雷中的關系跟影響？今后房地產依然不能離開金融支持，但是在國家高杠桿的時候，您有什么建議呢？

蔡金強：首先我覺得房地產這幾年有點被污名化，首先地產跟金融的高度結合本身就是一個很正常的事情，可是現(xiàn)在變成了地產公司用了杠桿，用了金融以后變成一個原罪，所以這個東西也需要比較坦誠說出這個東西。剛才黎總談到現(xiàn)在有很多房地產公司爆雷，很多是關于高杠桿的問題，但是也不能一概而論，比如從去年下半年到現(xiàn)在爆雷的企業(yè)，如果我們事先分析可以分為兩方面：去年爆雷的企業(yè)大部分都是屬于高杠桿的企業(yè)，其中也不諱言，像恒大或者其他類似的企業(yè)，真的是因為杠桿非常的高，總債務非常的大。

可是踏入到今年問題又有一些不同，今年爆雷的公司有很多杠桿不是非常高的，更多的是來自于兩個問題：第一是信用債的剛兌，而且資本市場無法融資，無論是國內還是國外市場都是這樣的情況，所以是信用債剛兌，而又無法融資的情況。第二個就是從去年年底開始，銷售幾乎是崩盤了，尤其是進入到今年2月份、3月份、4月份，這個情況更加嚴峻。

所以我覺得不能單純把房地產公司的爆雷說它是金融依賴度過高、杠桿過高，我覺得應該分為這兩個階段。像去年很多爆雷的情況，第一確實是杠桿過高，第二它有很多表外的東西，比如說信托等等，這些東西企業(yè)本身的行為確實需要檢討，但是監(jiān)察何嘗不應該嚴呢。無論怎樣來說，確實現(xiàn)在整個行業(yè)的爆雷，無論最早高杠桿、高總債到今年的信用鋼兌以及信用崩盤這幾個原因，總結來說整個行業(yè)進入了狂風暴雨供給側改革的情況，所以我們可以預見在今年大量的民企應該還是陸續(xù)的倒下，這應該是一個狂風暴雨式的供給側的一個改革，這是第一點。

第二點，像剛才我說的沒有必要把地產跟金融一定要分開，這兩個本身就是有機的結合。未來，金融在地產里面會扮演怎樣的角色呢？我覺得依然是非常重要的角色，只不過角色有一點變化。未來，當整個行業(yè)經(jīng)過狂風暴雨的供給側改革之后，會誕生出一批優(yōu)質的頭部性企業(yè)出來，不管是國企，民企也會有優(yōu)質的企業(yè)出來，這些企業(yè)在未來更多是隨著整個公司經(jīng)營模式的改變慢慢走向多元化。比如說以前大家都是絕對規(guī)模為本，絕對周轉為本來作為一個經(jīng)營模式，未來咱們可以看到企業(yè)在整個產業(yè)上的多元化，比如說進入到物管，進入到商場，進入到物流這些，這些本質上也只適合優(yōu)質企業(yè)來做，因為它的融資成本不能太高，然后慢慢這些企業(yè)慢慢產生優(yōu)質的重資產出來，而重資產背后的成功肯定也會跟結合在一起。比如說咱們看海外的案例，你就會發(fā)現(xiàn)有大量房地產基金的參與，有大量REITs的參與，這也是一個行業(yè)往不同階段發(fā)展，跟金融不同階段的結合，所以我覺得沒有必要把地產跟金融的結合視為原罪，而是在不同階段有不同結合的契機。

我就分享這么多。

黎振偉：謝謝，也給我們在座各位一些新的認識，不要把它原罪化，也不要污名化，當然也有它真的問題，要把問題分開，并非所有爆雷都是高杠桿，也也企業(yè)本身的問題。另外您也談到金融角色的改變也會促進我們企業(yè)良性的發(fā)展，當然也會使得我們一些好的企業(yè)更加多元化，更加健康的成長，這樣的話我們的金融跟地產就真的是相互推進了，特別是REITs。

我們的討論就到這里，在這里我也回應一下黑鐵之變。我的觀點是過去用打鐵的是，打銅的方式創(chuàng)造了一個以量體現(xiàn)的黃金時代，今天應該是煉金煉銀的方式去打造一個房地產真正的黃金時代。

謝謝各位！

主持人：謝謝黎振偉先生的主持，謝謝幾位參與嘉賓為我們帶來的精彩言論和觀點；另外，請蔡云女士做好下一環(huán)節(jié)的演講準備，謝謝。

尊敬的各位來賓，本次論壇第一環(huán)節(jié)議程到此結束，下面開啟第二環(huán)節(jié)。

高周轉、高杠桿、高利潤的“三高”模式已不再適用，三條紅線政策以及房地產市場愈發(fā)激烈的競爭都在倒逼房地產企業(yè)更加注重降低杠桿，追求更高的管理紅利和經(jīng)營效益。故此，本次論壇第二環(huán)節(jié)議程的主題是：行業(yè)篇：新的模式

接下來先進行的仍是演講環(huán)節(jié)，有請演講嘉賓：中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產專業(yè)委員會秘書長蔡云女士，蔡云女士的演講題目是：多元化發(fā)展之路。

掌聲有請蔡云女士！您的演講時間為15分鐘，謝謝！

蔡云：尊敬的各位同行，大家下午好！

一年一度的聚會我們終于在特殊的日子里頭以這樣特殊的方式匯聚在一起了，今年我們討論的問題仍然是房地產業(yè)發(fā)展多元化的問題，接下來我們可以從我的研究，從我們協(xié)會對多元化問題的一些思考可以給大家提供一個共同探討的基本。

房地產業(yè)進入了多元化的時代，實際上是老生常談的。在大概2010年的時候就有一些企業(yè)已經(jīng)參與到房地產多元化的運動當中、活動當中，但是現(xiàn)在目前我們也遇到了一個非常緊迫的形勢，調整策略、適應市場發(fā)展是我們每一個企業(yè)要思考的問題，我今天就從多元化的角度跟大家共同探討一下多元化的發(fā)展問題。

首先我們知道多元化的發(fā)展取決于整個產業(yè)的成熟發(fā)展，房地產企業(yè)進入了成熟發(fā)展的軌道，我們可以看剛剛過去的一季度之內，1—2月份我們整個商品房的銷售大概是1.5億平方米，同比下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%，商品房銷售額1.5萬億，同時也在下降。但是這個數(shù)據(jù)當中百強房地產企業(yè)占到6成。我們可以回顧一下從2016年開始百強房地產企業(yè)的銷售額、份額快速增長到40%，同時在2018面的時候占到了58%了，所以我們可以看到行業(yè)的集中度是越來越強了。在這種情況下我們可以看到一個行業(yè)的集中增強，說明這個行業(yè)的發(fā)展是聚集性非常高的一個發(fā)展。

第2個標志就是我們房地產行業(yè)的全產業(yè)鏈的發(fā)展也進入到一個高速發(fā)展的階段。我們知道數(shù)十年的房地產開發(fā)，除住宅以外，開發(fā)企業(yè)把依托業(yè)務資源，城鄉(xiāng)建設與生活服務商變得更加順理成章了。我們在商業(yè)地產、物流、物業(yè)、養(yǎng)老、文旅、健康等方面都做了長足的發(fā)展，房地產企業(yè)更愿意圍繞房子來進行多元化的發(fā)展，這是我們發(fā)展的一個很大的特點。

第二點從整個產業(yè)生命周期來看，結合我國房地產業(yè)發(fā)展的顯著，我們整個房地產行業(yè)處于從成長期到成熟期的過渡階段，行業(yè)集中度也越來越提升了，這是我們多元化市場發(fā)展的一個因素。

第2點就是存量市場是企業(yè)多元化開拓的基礎，房子是一切的載體。我們可以看到以住宅開發(fā)的企業(yè)有一部分轉入了養(yǎng)老地產、租賃地產、小鎮(zhèn)開發(fā)、商業(yè)地產的拓展。比如說像行業(yè)的龍頭企業(yè)萬科，它主要集中于萬科的物業(yè)、租賃住宅、商業(yè)開發(fā)、物流倉儲等等服務，所以在物業(yè)的板塊萬科提出了總的綜合性資產服務計劃實現(xiàn)了業(yè)主利益最大化。我們一些綜合性的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)以地產為基礎，以房為基礎開展多種行業(yè)的銷售模式或者是運營模式，我們開發(fā)企業(yè)在整個全新的賽道當中也有它們的一個長足發(fā)展。比如說融創(chuàng)做的融創(chuàng)文旅城，碧桂園企業(yè)做到了地產、機器人、農業(yè)三大板塊的布局，所以開發(fā)企業(yè)這種布局很早就意識到了，也在開發(fā)中不斷發(fā)展。

我們開發(fā)企業(yè)認識到從簡單的賣房子，原來的住宅地產銷售掉以后交給物業(yè)進入市場，到現(xiàn)在把賣房子轉變成房子如何價值最大化，我們的開發(fā)企業(yè)從2007年開始就涉入到了商業(yè)地產。所以2007年以來大型開發(fā)企業(yè)都高調提出持有性物業(yè)的比例。以前持有物業(yè)收入在5%以下，可是我們看現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)比例越來越高，大家看到這是我們未來發(fā)展的一個渠道。

所以我們從簡單賣房子把房子最大化，我們認識到在整個管理運營存量資產的時候，運營管理是能夠提高整個房地產價值一個最根本的出路，所以運營管理可以有效的通過租金收入，通過運營收入，提高運營能力，使我們的物業(yè)得到一個增值和保值，同時我們更可以在整個運營收入當中把我們的資產證券化引入，實行退出。

所以現(xiàn)在整個來講，商業(yè)地產也好，寫字樓也好，產業(yè)園區(qū)也好等等這些沉淀下來的物業(yè)都在開發(fā)企業(yè)的思維當中、轉型當中、多元化當中得到一定的發(fā)展，這是我們市場發(fā)展多元化存在的基礎。

我們想討論的是房地產企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略的意義，就是為什么要發(fā)展企業(yè)的多元化，為什么要做企業(yè)戰(zhàn)略的多元化發(fā)展？

首先房地產企業(yè)多元化它的戰(zhàn)略發(fā)展是一個全面型的，它要有效分散企業(yè)的風險，多元化的經(jīng)營策略可以把市場風險進行有效分散，比如說多元化的投放可以使企業(yè)在運營不同產業(yè)當中降低風險，同時使企業(yè)內部對資金的需求得到提升，增加資金流動性，同時也使整個企業(yè)運營得到更安全的保證，提高自身競爭力，這是多元化的戰(zhàn)略意義。

第二點我們可以通過多元化使房地產業(yè)的經(jīng)營資源得到充分挖掘出來，比如說有些企業(yè)利用自己的物業(yè)管理和掌握大量C端的客戶，對開展服務型的業(yè)務增加和拓寬企業(yè)營業(yè)收入?？梢哉f我們挖掘出來的企業(yè)潛能，同時把我們自己的新思路、空間和新能源、新產業(yè)提供給企業(yè)開展多元化運營，這樣可以使企業(yè)經(jīng)營得到協(xié)調化的發(fā)展。

第三個房地產企業(yè)發(fā)展多元化，是它的發(fā)展空間得到拓展。我們在眾多的經(jīng)營模式下面，不僅可以有自身的產品，也可以在眾多領域中得到一個發(fā)展，這樣把我們的企業(yè)發(fā)展跟社會的適應進行相匹配，也就是說多元化的模式下不僅擁有企業(yè)自身房地產開發(fā)的經(jīng)營、市場經(jīng)驗和產品，更多可以在眾多領域當中找到基礎，讓社會、企業(yè)發(fā)展相互適應，這是多元化發(fā)展一個很重要的戰(zhàn)略意義。

我們現(xiàn)在面對著整個紛繁復雜的市場，房地產企業(yè)實現(xiàn)多元化的路徑應該是什么呢？我們也知道這些年企業(yè)做了很多多元化的嘗試。比如說有的企業(yè)進行了不同行業(yè)的收購，比如說收購了建材行業(yè)、人工智能行業(yè)、智能家居行業(yè)等等，建立了一條新的賽道。

所以在這個情況下，我們想企業(yè)轉型，發(fā)展多元化是大勢所趨，這種情況下企業(yè)發(fā)展一定是審之又慎。同時我們也看到企業(yè)在轉軌變形當中遭遇到了失敗，所以我們在探討房地產實現(xiàn)多元化路徑大概有這么幾個方向去發(fā)展：

第一個我們要有現(xiàn)有的資源和優(yōu)勢共享。為什么要有現(xiàn)有的資源呢？就是這種多元化的經(jīng)營目標首先基于各個產業(yè)之間的相似性，這種相似性是企業(yè)的資源，還有優(yōu)勢拓展到現(xiàn)有的企業(yè)之外，并且得到充分利用，各個產業(yè)之間的資源的優(yōu)勢得到共享，比如說開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有的企業(yè)品牌，現(xiàn)有技術，研發(fā)實力，市場運作方面，這些都是降低多元化成本的一個方向。比如說海爾，是一個簡單的冰箱制造企業(yè)，但是海爾現(xiàn)在的產品有若干個，所以房地產企業(yè)還是要基于自己業(yè)務資源拓展自己的優(yōu)勢。

第二個就是充分利用現(xiàn)有資源，加強企業(yè)的競爭力。我們整個技術市場是一個不斷發(fā)展的市場，這需要我們企業(yè)提供一攬子方案，企業(yè)必須通過多元化的經(jīng)營提供多元化的一攬子服務。比如說通過物業(yè)管理，物業(yè)涉及到不同的行業(yè)，拉升我們的服務水平。

第三個就是擴大企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模和整個成長。房地產企業(yè)多元化通過資本介入運作，或者介入到高成長市場，首先要有什么，然后才可以實現(xiàn)用我們現(xiàn)有的東西通過資本運作達到高成長市場，這個在商業(yè)地產當中體現(xiàn)比較多，比如說寫字樓、購物中心，通過提高運營的方式增加我的營業(yè)收入，增加我的收益，引入資產，實現(xiàn)退出，也就是說達到社會價值同時增長的路徑。

第四個我們要培養(yǎng)企業(yè)新的增長點。任何一個企業(yè)在市場發(fā)展都有一個生命周期的曲線，無論你做什么，房地產同樣也是有這么一個曲線，所以當處在行業(yè)步入成熟期，企業(yè)必須思考兩條道路，一條就是通過本身的技術上、市場上的管理讓行業(yè)從一條生命曲線過渡到另一條，也就是通過我們的努力，通過房地產行業(yè)的努力將企業(yè)引導到新興行業(yè)，用現(xiàn)有資源創(chuàng)造未來的現(xiàn)金流。同時我們對消費的現(xiàn)代服務業(yè)進行投入，這樣可能是我們實現(xiàn)多元化，或者依照本體的資源實現(xiàn)多元化的一個路徑表達。

最后一個就是房地產企業(yè)多元化的風險防范。

我們知道任何一個企業(yè)投入新的行業(yè)當中肯定會存在不同的風險，化解風險，實現(xiàn)多元化當中的穩(wěn)健增長是我們必做的基本工作。

房地產多元化的風險防范，第一風險來自于什么？來自于原有運營的風險。我們在進行這種多元化的時候，我們會發(fā)生行業(yè)的轉移，那意味著企業(yè)的資源從原來的經(jīng)營領域逐漸的抽離出來，或者重心投入到另一個行業(yè)當中。在這個行業(yè)當中我們知道產業(yè)的新舊過渡的成功取決于這個行業(yè)的發(fā)展趨勢，你是否能正確把握這個趨勢，對未來趨勢的判斷目前我們看來還是很困難的，因為它有不同的因素來控制。所以行業(yè)在新的轉變過程當中一定要有足夠的把握，并且對任何不利要及時作出調整，這是我們對原有行業(yè)風險的一個防范。

另外一個就是市場的整體風險。首先多元化經(jīng)營是一個流行說法，任何行業(yè)都會有一個流行說法，就是把雞蛋放在不同籃子里頭化解風險，但是市場上廣泛的關聯(lián)性決定了整個多元化經(jīng)營的產業(yè)仍然互相之間業(yè)面臨著風險，特別是宏觀力量的沖擊下，企業(yè)多元化資源分散反而加大了風險，這是整體風險。

第三個點就是換入一個新行業(yè)的發(fā)展，我們主營業(yè)務是房地產開發(fā)，到現(xiàn)在換到一個新的行業(yè)去。我們的行業(yè)進入不是一個簡單的買賣過程，也不是兼并以后就可以萬事大吉了，真正的企業(yè)在進入新的產業(yè)以后還要不斷的注入資源，去學習、完善這個行業(yè)，包括培養(yǎng)自己的員工單位，塑造產品的品牌。另外一方面行業(yè)競爭也是不斷在變化的，所以競爭者的策略對我們來說也是一個未知數(shù)，企業(yè)要不斷調整策略，進入某一個行業(yè)是長期動態(tài)的過程，所以很難通過簡單的投資額等等動態(tài)去分散我們的風險和體現(xiàn)我們的風險，這是換入行業(yè)的風險。

第四個是退出的風險?，F(xiàn)在有很多房地產企業(yè)在多元化投資當中，錢往往很少考慮到退出的問題，但是如果企業(yè)陷入了一個錯誤的投資，無法全身而退，這時候很容易導致企業(yè)全軍覆沒，事實上有很多企業(yè)正在遇到換行業(yè)，換賽道帶來的風險，怎么退出？我們必須有一個計劃，也能防止多元化的風險。

最后一個是內部的風險。這個企業(yè)整個賽道發(fā)生變化了，投資環(huán)境發(fā)生變化了，因為企業(yè)的資源是有限的，我們如果要加入多元化的經(jīng)營，往往意味著原有企業(yè)受到影響、限制，這個不僅僅是理解資金方面的，管理層注意力分散也是一方面，所以它帶來的后果往往是嚴重后果。

所以我們要逐步構建起自己的護城河，另外房地產企業(yè)也應該繼續(xù)發(fā)揮它的整體優(yōu)勢，創(chuàng)造產業(yè)的資源豐富，創(chuàng)新的能力和專業(yè)運營能力，我們在不同的環(huán)境當中，不同運營當中，不同產業(yè)當中把我們的運營能力提升，再開展多元化運營，這樣使我們企業(yè)在市場競爭中不斷發(fā)展壯大。

這就是我今天要跟大家探討的多元化的問題，謝謝！

主持人：謝謝蔡云女士帶來的演講，請您休息。接下來有請下一位演講嘉賓，他是：中城新產業(yè)控股集團有限公司董事長劉愛明先生。劉愛明先生的演講題目是：窄門之路踐行漸寬。

掌聲有請劉愛明先生！您的演講時間為15分鐘，謝謝！

劉愛明：謝謝，觀點論壇每年我都參加，其實講的話題都差不多，大家知道后來我只有出來做產業(yè)，6、7年我一路都是講窄門，因為這條路沒那么好走，就要很堅定的走下去，每年我們都不斷實踐，不斷有一些新的體會，業(yè)務上不斷也有一些新的結果，今天利用這個機會跟大家匯報一下。

前面我在論壇當中說了這個觀點，2015年我出來創(chuàng)業(yè)的時候體會非常非常深，從銷售為主轉為運營為主。我覺得房地產永遠是一個黃金行業(yè)，這個在中國來說至少二十年，三十年都是這樣一個行業(yè)，我們做的模式要跟原來不一樣，原來可能以銷售為主，這就是制造業(yè)的模式，買原材料，買生產產品，然后把它賣掉，但是今天沒有多少可以賣的住宅，量已經(jīng)非常少，所以接下來就是運營為主，持有一個項目進行運營，從城市不斷增值到資產不斷增值，我們要有這么一個過程，所以接下來就是運營為主。

所謂運營，不是普通房地產所說的，更多是空間的運營和商場的運營，酒店的運營，寫字樓的運營，產業(yè)園的運營，文旅項目的運營等等，它是這樣一些運營，這個方面能力的要求就很高了，大家比較熟悉的商業(yè)運營在中國兩只手是可以數(shù)得過來的，如果運營做得不好這個商場就不賺錢，如果做成像萬象城這樣的，運營就非常值錢。比如萬象生活有一千多億的市值，實際上萬象生活就是住宅的物業(yè)管理+商業(yè)運營，因為它的商業(yè)運營做得非常好，所以市場會給予比較高的估值，所以我覺得未來是要變成這么這樣一個為主。

我是做產業(yè)的，產業(yè)園的運營是做什么呢？我們拿智能硬件園區(qū)行業(yè)來說，我們做一個智能硬件園區(qū)有什么服務呢？我們有一個智能降本的服務，比如說在手機前期設計階段通過設計降低成本，這是一個很專業(yè)的服務，這兒就不細講了。我們還做了一個智能硬件加速器，快速的資源對接，是全環(huán)節(jié)供應鏈的一個平臺。我們還有分析中心，這是解決市長的問題，就是你能不能幫助硬件企業(yè)打開銷路，打造訂單。還有傳統(tǒng)的金融服務，還有一個中城金服技術服務，這方面我們能力很強，在機器視覺、動態(tài)穩(wěn)定性、智能測試能力都很強的。

圍繞智能硬件這個企業(yè)，我們解決它的設計成本的問題，解決訂單的問題，解決金融服務的問題，解決技術問題，這個稱之為產業(yè)服務，圍繞這個行業(yè)內的產業(yè)服務。還有傳統(tǒng)的企業(yè)服務，比如說物業(yè)管理，企業(yè)管理、知識產權、工商稅務，把這兩個加起來是一個園區(qū)的運營服務，這個原來講過了。實際上談到這些事，就跟我們房地產運營相差太遠了，今天我利用這個機會也說一下窄門之路，踐行漸寬。

我們跟華潤成立了一個重資產的業(yè)務，叫華城，做產城融合，產業(yè)園區(qū)的項目。我們還做了一個全流程業(yè)務服務，這都是跟華潤成立的合資公司。還有一個是輕資產業(yè)務，但實際上是中資產，這一塊大概有一百多萬的規(guī)模。我們走窄門之路背后都是一套專業(yè)的產業(yè)運營服務體系。這三個業(yè)務現(xiàn)在都有規(guī)模，有盈利，我們可以看清晰看到它未來得發(fā)展和市場需求，這一塊作為我們來說就是在市場變化當中處于有利的位置。

下面我簡單把這三個業(yè)務跟大家簡單匯報匯報。

跟華潤置地那邊的合作，我們希望打造一個華潤置地的產業(yè)平臺，重的側重于產業(yè)載體的開發(fā)，輕的側重于產業(yè)生態(tài)的運營，大概是這樣一個邏輯。對于這個平臺我們有一個定位，希望做成專業(yè)產業(yè)運營服務商，服務中國制造轉型升級，這是我們創(chuàng)業(yè)最開始的初心。我們現(xiàn)在聚焦兩個領域，一個是健康領域，還有一個是智慧領域，智能制造、智能制造硬件、智慧城市等等這些。幾大產業(yè)，我們做了很大的服務平臺。

具體到這兩個公司，因為我們現(xiàn)在運營的大概有300多米的規(guī)模，我把這個公司說得稍微具體一點，再通過一些項目跟大家說一說。

我們跟華潤這個平臺希望打造全鏈條的服務，華城是全流程的服務，我們從最開始的產業(yè)定位到產業(yè)體系的建設，到招商咨詢業(yè)務，實際上我們招商是前置，然后到產業(yè)生態(tài)的構建，建立一套服務體系。然后才到設計，產業(yè)園區(qū)開始設計，在甲方建造階段提供產業(yè)招商。我們希望以產業(yè)生態(tài)可落地為目標，產業(yè)調研微機室，產業(yè)政策為支持，產業(yè)運營體系構建為路徑，產業(yè)聯(lián)名資源鏈接和導入為策略，行業(yè)影響力打造為招商及服務抓手，我們現(xiàn)在比較多的是跟地方政府取得一些合作，當然跟開發(fā)商也有合作，這個主要是圍繞智慧產業(yè)和健康產業(yè)，打造的“潤慧”系列。

因為大家總在說產業(yè)地產，我覺得今天在這個時點說我們做一個新的領域產業(yè)地產，我覺得還是要初心要正。大家問我為什么要跟華潤合作，我體會最深的是除了華潤作為央企的品牌、資源這些之外，對我來說最重要的你真的是做產業(yè)+的過程，這一個很重要，如果真的做產業(yè)那就是剛才說的那一套產業(yè)服務體系要不要下功夫，這也是我剛才在圓桌論壇說的觀點。我們房地產發(fā)展到今天，它的問題可能更多的是究竟什么是房地產，你做的是什么玩意，這個我們要有清晰的認知，如果認知上有模糊，有片面，有扭曲未來就會出這樣那樣的問題。

我舉幾個例子，第一個是廣州潤慧科技園，對我們來說最重要的還是服務體系，我們也拿了很多獎，當然最重要的是背后有這樣一套服務體系，是以電子信息為主的產業(yè)服務體系，你給產業(yè)園的客戶提供什么樣的專業(yè)服務，這可能是根本，在這兒也沒有時間細講，如果大家有興趣了解可以后面再交流。這個項目已經(jīng)建成了，我們從頭到尾服務到尾。這里有一個很深的體會，傳統(tǒng)的開發(fā)商比較直接，你幫我招商，我想說的是前端你不讓我參與，后端讓我招商是很難的，武功都廢了一半，所以核心是開始就要參與，甚至在設計之前就參與，不能把設計定完了再談招商，這個邏輯上不對，這是一個體會。這個園區(qū)第一期已經(jīng)開發(fā)完了，招商的結果也非常好，基本上就是規(guī)上企業(yè)。

這個是華南生命健康科技產業(yè)園，這個產業(yè)園的產業(yè)純度在惠州排第一，80%都是醫(yī)療企業(yè)，也是一個規(guī)上企業(yè)。實際上從投資回報來看，各個方面的指標都是不錯的，這就是一個很好的業(yè)務，滿足了政府對產業(yè)園區(qū)的需求。我們產業(yè)地產商不要利用產業(yè)跟政府談判，政府賣產業(yè)永遠都是虧錢賣的，它希望你作出產業(yè)特點來，如果做不出產業(yè)特點建議你別做，它一定會有矛盾，政府要的東西你不給他，你想要的東西必須拿到手，這個玩不下去，大家應該有這樣一些思考。我們打造這個模式以后，我覺得是一個持續(xù)的模式，我就是純做產業(yè)的。

最后還有一個項目就是深圳坪山的醫(yī)藥產業(yè)園項目，是全持有的，我們做的就是制藥。這個行業(yè)的特點就不細說的，它更多也是體現(xiàn)產業(yè)的特點，從供給系統(tǒng)、配套、廢水處理、危化品倉庫，一直到四廢排放等等這一套東西都有。建設完了還要運營，核心是運營，能不能把這個租滿，能不能把產業(yè)特點做，因為REITs的產品大家看重的是長期穩(wěn)定的收入，否則大家很難相信你有長期的未來。

剛才舉的幾個項目都是盈利不錯的產品，并且是可持續(xù)的，我覺得這個是我們產業(yè)地產的正道。

今天利用這個機會跟大家做了這些匯報，謝謝！

主持人：謝謝，讓我們再一次用掌聲感謝劉愛明先生的演講。議程非常密集，我們馬上將要進行的是“主題討論會”。

這個行業(yè)寒冬，活下來與活得好的企業(yè)，總有一些值得我們借鑒和學習的成功之處。而這些，正是他們度過寒冬的棉襖。

尊敬的各位來賓，今天下午首場主題討論會的主題是：多元破局

首先請出主持嘉賓，掌聲有請：

廣東省房地產研究會執(zhí)行會長韓世同先生；

上海證券有限責任公司首席分析師金文曦先生；

接下來請出我們的討論嘉賓，他們是：

中海商業(yè)OFFICEZIP全國高級總監(jiān)李雪瑞女士；

金地集團開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣先生；

下面，有請韓世同先和金文曦先生為我們開啟本場主題討論，時間為40分鐘，謝謝。

韓世同：大家好，剛剛聽了蔡云秘書長，還有劉愛明他介紹產業(yè)園方面的發(fā)展，我們看到蔡云秘書長從理論方面，從指導、原則這方面為大家探討多元化破局它的可能性以及它的風險所在，我覺得講得非常透徹，因為他站占全國的視角上去探討這個事情。劉愛明先生前幾年也主持過產業(yè)地產的論壇，我們剛剛一看這幾年他完全沒有閑著，跟華潤，跟政府一起做了大量的產業(yè)園。產業(yè)園其實是非常非常難做的事情，我看到劉總他甚至提出來，即便是銷售型的也可以持續(xù)發(fā)展，我覺得這個是非常好的。

關于多元化，我們幾乎看不到很多的成功先例，包括恒大很多的問題也出在多元化上面，所以多元化我們一定要來探討，怎么樣把多元化跟專業(yè)化結合到一起，我覺得盲目的多元化恐怕是找死，要是不做轉型，不做多元化可能是等死。再一個肯定不能用住宅地產的思維去開發(fā)，其實除了商品住宅，其他都差不多是產業(yè)的，就是不可以快速周轉的，就是要一次性大額的投資，要靠慢慢的回報。所以我剛剛聽劉總介紹的一些非常好的經(jīng)驗，包括前幾年我跟黎總一起去凱德拜訪，它就是用私募REITs來做的，幾乎好的項目可以不用銷售，所以我覺得要創(chuàng)新融資模式。前幾年我們也強調，不能要用債務融資，能不能用股權融資，其實REITs就是私募基金的方式，你如果有能耐就領頭，你看華潤其實就是非常有勢力。張一平好像跟啟迪也沒有合作下去，啟迪沒有強大資金做支撐話，你要發(fā)展產業(yè)談何容易，恒大也是沒有實力，我覺得不能太多面的發(fā)展，選一個賽道就不錯了。香港很穩(wěn)定，它可能通過住宅地產發(fā)展之后自己搞一個寫字樓，寫字樓肯定是重資產，這樣負債率也不超過30%，這個就非常好。

我就先說這么多，一會兒我介紹一下中海和唐總這里，我現(xiàn)在把主持交給我的拍檔金文曦先生，他是上海證券首席分析師，由他來主持一下，一會兒由金地的王總先談談，我們探討一下怎么樣破局，既不找死，也不等死。

金文曦：剛剛韓會長提到這次疫情影響蠻大的，我本人也是因為在上海，封得比較厲害，現(xiàn)在處于一個觀察階段，此次也是非常榮幸能夠參與到觀點年度論壇的交流和主持活動。

我想簡單講幾個點，也引出后面金地的王總。

首先剛剛韓總提到了多元化，從資本市場角度來講多元化這一塊，過去幾年大部分房企經(jīng)歷了黃金十年的圈地運動，這樣的情況下，實際上當時的使臣傾向于規(guī)模體量比較大的，同時也是利用資本市場，利用債務杠桿起來了房企。在去年年度策略當中我們也提到關于整個杠桿周期，從早期的債務杠桿到權益杠桿，也就導致了去年恒大的爆雷事件，導致產業(yè)鏈下屬大量企業(yè)出現(xiàn)了債務危機。我們自己判斷，也是從未來十年當中比較大的點就是權益杠桿，權益杠桿這一塊也引申到王總提到的代建，我們自己判斷代建其實是屬于權益杠桿達到一個極致水平的標志。大家知道，從2017年開始整個土地價格上漲之后，實際上大量的房企采用了合作拿地，權益杠桿相對來講各家使用比較多，特別是資金實力不是非常雄厚，但在當?shù)赜幸欢ǖ钠放瓶诒?，區(qū)域范圍內有一定客戶資源的房企，他們可以通過輕資產，包括小股權的方式進行操盤，或者進行合作開發(fā)。

這個問題我們自己覺得，大的趨勢肯定是往這個方向去走，但是近兩年，特別是這段時間房地產信用爆雷這邊，權益杠桿也會收到一些影響，有兩個原因：第一個這波爆雷之后，今年上半年出的并購貸，往往接可能的項目端小股權可能只有20%或者10%的水平，這里面涉及的利益方會比較多，這也是我們自己感覺從集中供地之后，更多的國企和央企更傾向于拿集中供地項目的主要原因。

回到多元化的角度來講，傳統(tǒng)的杠桿已經(jīng)在往輕資產方式去走，經(jīng)營方式上多元化的點可探索的也比較多，比如說產業(yè)園模式以及做得比較多的像香港靠攏的商業(yè)管理模式，包括國外地產金融、地產基金的模式。再加上前兩年開始，包括今年REITs這一塊，我們也從幾個方面來看。

第一個是從整個大的多元化的背景，首先還是集中在一個點，就是從自己優(yōu)勢區(qū)域做拓展，千萬不要貿然進入一些看似很好的領域，因為從很多的經(jīng)營層面上來講，可能覺得挖一些人過來就能做，實際上不是這樣的，第一個還是要有標桿項目做支撐，第二個還是要因地制宜進行相應的配套，所以還是要結合各家房企自身過往的運營經(jīng)驗以及資源優(yōu)勢來做布局，這是我們比較關注的第一個點。

第二點就是目前從各個領域當中資本市場比較關注或者說可能會在市場得到大估值的領域。其實產業(yè)園這個模式應該來說不是說非常新穎，這些年多這么多家企業(yè)無論重的、輕的都做過，我們研究下來大家對于產業(yè)園類的資產還是比較謹慎，包括對相應的股權投資。大家都知道其實產業(yè)鉤地還是比較容易的，后期能不能形成正向循環(huán)還是值得去詳細探討的，而且它的可復制性并沒有大家想象的那么強。所以這個領域我們覺得多元化現(xiàn)在的壓力還是不小，可能現(xiàn)在以國企和民企合作的項目會比較多，大家單一項目出表上市的估值，或者資金募資能力會更好一點。

再一個就是資本市場非常熱的物業(yè)管理板塊，包括商業(yè)管理板塊。這兩塊我們自己感覺，經(jīng)歷了這么一波周期，應該說從2018年之后其實整個市場還是非常熱的，到了這兩年，特別是當它的地產集團母公司開始出現(xiàn)債務危機之后，首先可能會拋售相應的物業(yè)管理的資產；第二個是可能會出現(xiàn)相應的物管和地產母公司之間現(xiàn)金流關聯(lián)性的業(yè)務問題，這一點也導致了去年整個板塊出現(xiàn)了比較大的問題，所以這個板塊還是要精挑細選，特別是今年還會有幾家龍頭大公司，包括像萬科或者其他大公司陸續(xù)會上，這也是一個板塊最后一個投資的機會了。

第三個多元化的領域，我們自己覺得也是目前方興未艾的，就是后面王總會提到的代建這一塊。代建從上市標的來講還是比較少的，最早上的是綠城代建。代建領域剛剛也提到了，我們把它看成一種輕資產或者是權益杠桿，到一個極限水平之后可以進行輸出的一個模式。我們可以看到代建這一塊目前各家房企在體系內都在進行培育和嘗試，真正實現(xiàn)規(guī)?；腿珖妮敵鱿鄳獊碇v還不是特別多，我們自己感覺有幾個點：

第一從第三方數(shù)據(jù)來看，龍頭公司的市占率還是偏高的，這樣對很多經(jīng)營者是有很多壓力的。

第二個像這一類公司，首先從母公司來講已經(jīng)實現(xiàn)了2000多億的銷售規(guī)模了，兄弟公司或者是子公司代建這一塊，目前首先立足長三角區(qū)域，再往全國化擴張過程中綠城的品牌還是打得比較響。代建這一塊一個是操盤能力，再就是前端后端一體化解決方案，包括后端銷售能夠使用代建方的品牌，這個也是比較大的亮電。

第三個就是代建市場出現(xiàn)了一些新的變化，第一個是政府代建這一塊開始大量放量，也是結合到近期各級政府提到了保障房和公租房、廉租租的修建計劃。

我就講到這里，從具體業(yè)務端有請金地的王總詳細介紹，謝謝！

王英臣：大家好，我是金地管理的王英臣，金地管理是金地集團下面管理的代建業(yè)務平臺，我從三個方面跟大家分享：第一個我理解的未來房地產行業(yè)多元化的趨勢；第二個就是在現(xiàn)在市場背景之下，現(xiàn)在行業(yè)背景之下輕資產的業(yè)務在市場的參與里面，主要參與的主體和呈現(xiàn)，它的作用會是怎么樣的；第三個講講代建或者開發(fā)管理公司這一類的主體現(xiàn)在的發(fā)展和現(xiàn)在做的業(yè)務量，以及我們所謂的代建公司的多元化整體的路徑。

從我本人來說我有金融公司的經(jīng)驗，有房地產重資產投資的經(jīng)驗，現(xiàn)在在做輕資產的代建業(yè)務。在我理解多元化無外乎有三個方向：

一個是剛才各位嘉賓都提到了，未來和過往其實很多的地產同行都是跨界做多元化，跨界有成功的，有不成功的，其實挑戰(zhàn)更多是新興能力和整體戰(zhàn)略眼光。

第二個多元化更多是從整體的房地產開發(fā)商的角度來說把業(yè)務做寬，我們知道同業(yè)態(tài)角度，從品類角度是一種口徑，我們知道從住宅開始，很多同行已經(jīng)涉及到大的商業(yè)地產，包括辦公、商場，整體承租這一類的。還有產業(yè)地產的投資，包括有一些體育類地產的投資，教育地產的投資，養(yǎng)老地產的投資，這個是整體把業(yè)務面做寬。我們現(xiàn)在還有一類，在整體房地產里面做深，在產業(yè)鏈里面我們知道從一個地產項目，不管是持有型的，銷售型的，從金融產品入手，從基金入手，從開發(fā)管理入手，到未來運營管理、物業(yè)管理，包括家裝服務，包括全程代建服務，這是一個做深的角度。

現(xiàn)在有些企業(yè)多元化是在爭取多寬的方向，可以是重資產做寬，也可以是輕資產做寬。做深的角度更多是基于歷史上的經(jīng)驗積累和專業(yè)積累，或者之前團隊經(jīng)驗積累，沿著產業(yè)鏈進行做深的安排。

再一個現(xiàn)在行業(yè)出現(xiàn)了一個拐點階段，也就是說現(xiàn)在有幾個關鍵詞，第一個行業(yè)在降杠桿，行業(yè)低毛利時代基本出現(xiàn)，這個會帶來幾個變化：一個我們知道整體房地產開發(fā)規(guī)模從趨勢來說是長期維持頂部，或者維持一定規(guī)?；A上運行的，這就會帶來整體社會上投資主體的多樣化。原來開發(fā)商是大而全，不管是售的還是持的，高杠桿之下其實都是開發(fā)商的角色從事這樣的主體。但是現(xiàn)在投資主體多元化在發(fā)生，一個是國企、政府在下場，不管是產業(yè)類還是工業(yè)類的投資。第二個剛才提到高杠桿之下現(xiàn)在要往低杠桿去轉，我們如果按照發(fā)達國家歷史階段來說，債轉股的投資，社會資本以權益性投資開始進入房地產。在這個基礎上我們知道會出現(xiàn)整體的管理賦能和對外輸出，自動會帶來輕資本的業(yè)務，在現(xiàn)在的市場環(huán)境下會出現(xiàn)變化。輕資產輸出有開發(fā)專業(yè)型的輸出，有運營管理型的輸出，有資產管理型的輸出，這是未來一個輕資產的方向。

第三個點，大家知道代建整體的方向或者市場上比較多的是商住代建和政府代建，這是市場上占比很大的方向。但從長期來說，存量和增量兩個會有一個整體逐步傾向的方向。金地整體多元化的發(fā)展方向，我們承接集團成功的管理經(jīng)驗、管理體系，嫁接兄弟公司的管理資源，我們其實是想在代建這一塊尋找第二曲線和新賽道，我們現(xiàn)在是代建+運營和代建+資本，這是一些方向。包括我們在在厚我們的新賽道和第二曲線，也尋找在代建領域新的方向，比如說我們做產業(yè)園+運營的代建服務，比如說存量改造的市場做一些代建服務嘗試。最后兩點，我們也在做村集體或者是集資建房類的代建服務，包括一些城市地標的代建服務。所以現(xiàn)在輕資產正當其時，而代建是一個良好的出路。

我就發(fā)現(xiàn)這么多。

韓世同：謝謝。

中海其實在住宅開發(fā)這一方面非常厲害，如果說萬科是北大生的話，中海就是清華生，一個是理科生，一個是文科生。剛才有一些綜合指標方面，住宅發(fā)展的非常非常好，但是近幾年中海也開始轉向商業(yè)，我看唐總介紹過，他們現(xiàn)在有幾百萬的寫字樓，這次就由李總代替唐總介紹一下。

李雪瑞：謝謝各位嘉賓，我是來自中海商業(yè)的李雪瑞，今天受唐安琪總的委托，非常榮幸來到今天這個圓桌論壇，我非?？斓慕榻B一下我們公司以及我們所做的業(yè)務。

中海商業(yè)主要負責中海地產旗下持有型的辦公、購物中心、酒店，還有長租公寓這些業(yè)態(tài)。今天我們的主題叫做多元破局，我覺得多元破局對我們來講第一個要找到錨點，而我們的錨點就是聚焦本來的業(yè)務本身。以我們團隊所在的中海商務業(yè)務為例，中海商務持有一千萬體量的商業(yè)項目，其中辦公這一塊已經(jīng)運營的項目接近400萬平米。2016年通過商務辦公的發(fā)展，目前已經(jīng)在全國布局了30多個城市。

我們所謂的這個錨點是什么？并不是今天有疫情就做多元破局。在2016年時候我們就在做自己本身業(yè)務的破局。2016年我們就捕捉到辦公其實發(fā)生了一些改變和變化，所以我們創(chuàng)立了自己的自有辦公品牌OfficeZIP，目前經(jīng)過6年的發(fā)展，OfficeZIP集中的多種業(yè)態(tài)，同時孵化了自己的會議中心品牌、咖啡品牌、健身品牌、托育品牌。應該來講，我們都是抓住辦公商務客群的錨點做多元布局，所以OfficeZIP變成目前國內業(yè)態(tài)最豐富的自有辦公平臺。

前面兩位專家講的是業(yè)務橫向的發(fā)展，去年開始在中資產和輕資產方面做了非常多的努力，不僅僅是在自己樓里面，我們也在別的業(yè)主方里面，比如說去年拿了北京非常核心地段西二環(huán)的一個項目，是原來的華聯(lián)商廈的一個城市更新項目，進行了全新商業(yè)模式商辦聚合體的改造。除了橫向上面的發(fā)展，在縱向上面也做了一些新的探索和嘗試，業(yè)務本身現(xiàn)在來講是一些小創(chuàng)新，什么叫小創(chuàng)新？就是結合業(yè)務本身，其實我們服務的辦公人群是有一些小的幸福感的，比如說最近疫情的原因，所以我們同步做了一個特別有趣的探索和嘗試，我們邀請居家辦公的人群來參與我們的打卡式的趣味體驗，來了解每天在居家辦公里面每一位個體他的一些辦公效率的變化，對于空間理解的變化以及對于未來趨勢的一些前瞻性的體驗，為未來的辦公產品研發(fā)和行業(yè)趨勢提出一個判斷，我覺得這就是一個趨勢的小創(chuàng)新。

當然我們認為未來的創(chuàng)新還有什么呢？一定要結合我們大的國家方針和策略，比如現(xiàn)在的低碳，比如說現(xiàn)在的ESG，我們現(xiàn)在所有新項目都是圍繞著低碳產品的發(fā)展來去做的，在不確定世界里面低碳一定是確定的多元化的抓手。

我的分享結束了。

韓世同：非常感謝各位表達的意見，雖然現(xiàn)在嘉賓數(shù)量比較少，但是也能夠從中海、金地，還有上海證券的視角上透視一下多元化的路徑。

到此結束！

主持人：謝謝韓世同先和金文曦先生的辛苦主持，謝謝各位嘉賓的精彩發(fā)言！

再一次感謝參與討論的各位嘉賓，而本次論壇第二環(huán)節(jié)議程到此也正式結束，接下來進入最后的第三環(huán)節(jié)。

房地產企業(yè)信貸違約事件的發(fā)生，導致融資環(huán)境惡化，現(xiàn)金流成為了擾動房企神經(jīng)的最關鍵因素。這改變了許多企業(yè)，未來還將產生哪些影響？

觀點年度論壇第三環(huán)節(jié)主題是：發(fā)展篇：資本回歸。

首先有請本環(huán)節(jié)演講嘉賓：奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強先生，蔡金強先生的演講題目是：明日之后。

掌聲有請蔡金強先生，您的演講時間為20分鐘，謝謝！

蔡金強：謝謝主辦機構的邀請，今天很榮幸，因為時間關系，我濃縮一點。

大家如果看這個主題，你會發(fā)現(xiàn)這個主題叫“明日之后”，這不是危言聳聽。去年5月份我?guī)鸵粋€機構做這個題目的時候，我說的是至暗時刻準備到來，當時主持人還認為我有一點悲觀，現(xiàn)在我這個題目叫明日之后，意思就是說房地產行業(yè)現(xiàn)在正在面臨一個驚天動地的狂風暴雨式的供給側結構改革，所以整個局面非常嚴峻，我大概簡單說一下現(xiàn)在市場上發(fā)生的情況跟大概未來一年多的展望。

這個PPT內容比較多，所以我會跳著說。生死存亡之秋、強有力的救市勢在必行，還有一個展望，我分這三部分來說。

目前行業(yè)正在爆雷接近30家，接近整個行業(yè)銷售的2成左右。這個數(shù)字還是虛的，因為有一些公司是接近在爆跟不爆之間，比如說世茂、融創(chuàng)等等，這是比較邊際性的。如果說把這些邊際性的嚴格來說，事實上真正行業(yè)爆雷的企業(yè)應該有36—37家，應該占到整個行業(yè)的3成多。3成多是怎樣的概念？因為咱們這個行業(yè)之前國企大概占了銷售額的4成左右，也就是民企大概是6成，也就是這些民企正式爆雷已經(jīng)接近一半，所以大家大概可以看到情況嚴峻的程度。尤其在這些民企前20名里面，基本上爆雷爆了一半以上，這是這個行業(yè)一個特別嚴峻的現(xiàn)狀。

行業(yè)現(xiàn)在除了債務爆雷以外，大量的地產公司都無法出報表，2021年的年報大概有一般地房企都沒有辦法出報表，或者審計師有保留的意見，或者說有經(jīng)營的擔心。這個事情事實上不太好解決，因為它有三個問題，第一就是資產負債表的現(xiàn)金怎樣去界定？因為去年開始發(fā)現(xiàn)資產負債表上的現(xiàn)金真正可用的部分是小到離奇的，這部分真實能動用的可能只有報表上的10%左右，還有表外負債，這些都是很難解決的，這是一些會計報表的東西。

更為嚴峻的東西是這個，去年我在參加不同的論壇或者討論會的時候，我一直都是在強調，當時9月份、10月份市場還是可以救過來的，因為當時更多是一個信用的問題，也就是這些地產公司公司債各方面大幅下跌，沒有辦法剛兌，當時是可以救過來的，我的看法是，這個就像病人身體一樣，如果這個病出現(xiàn)轉移，一旦轉移到銷售，銷售出現(xiàn)雪崩很難救回來?，F(xiàn)在這個病已經(jīng)從信用轉移到了銷售的血崩上面，所以這個問題就變得很難解決，因為資金的缺口非常大，已經(jīng)不是放寬一點點了。而且這個病還比較嚴峻，1—4月份跌幅太驚人了，而大家別忘記地產公司資金來源有70%—80%都是來自于預售款，現(xiàn)在出現(xiàn)這么大的缺口，已經(jīng)從信用端向銷售端轉移，所以我覺得民企的生命是在跟時間賽跑，靠它自身造血功能的恢復應該是很難做的。

所以這種情況下你要靠擠牙膏政策的放松把市場救回來應該是不可能的，現(xiàn)在真正能熬過這個大風暴的民企兩只手都數(shù)得過來的，所以這個情況民企基本團滅的，民企的生命是在跟時間賽跑，而政策是在擠牙膏的進行。銷售的血崩造成的資金缺口不是放一點按揭就可以彌補的，現(xiàn)在的問題是銷售什么時候能回暖？而且現(xiàn)在還有一個比較嚴峻的東西，就是整個房地產公司3月份美元債出現(xiàn)了一個剛兌高峰期，下一個高峰期是7月份，哪怕熬過了3月份，7月份的檻怎么過，這也是一個很大的問題。所以我們認為整個行業(yè)靠自身的恢復是非常困難的時候，所以我個人覺得在這個時候一些更為猛烈的救市應該是可以期待的，除了限購、限貸、按揭貸，開發(fā)貸，在未來一個月更為猛烈的政策是可期的，如果不出來的話應該是會團滅的，哪怕現(xiàn)在事實上已經(jīng)接近團滅的狀態(tài)。所以在未來的一個月，我們覺得應該可以看到一些重點政策的出臺。

我再說一說潛在性的一些政策。

我們覺得在未來一個月左右應該會見除1線、極少數(shù)1.5線城市以外，大部分城市都會放開限購、限貸政策，現(xiàn)在像福州、哈爾濱、鄭州、蘭州這些都已經(jīng)出了類似的政策，這兩年蘇州跟南京都有局部放開，蘇州跟南京是比較有代表性的，因為這兩個是1.5—2線里面比較重要的城市，所以后續(xù)可以期待2線城市，甚至1.5線城市在限購方面會放開。

政府在土地方面也會有一些更有利的政策，比如說限價，土地垮支付方式。降低降準，在按揭開發(fā)貸發(fā)力補充流動性。甚至未來一個月，我們覺得預售資金的監(jiān)管應該包括局部性的放開一些，因為這個東西屬于不放開嚴格性很少有地產公司能夠存活下來。長期一點，像金融穩(wěn)定基金也在進行的過程當中，而且這一兩天我得到一個信息，政府在退稅方面也在加強，最近有不少房企應該都有收到政府的一些退稅。比如說那個項目之前是虧損了，可是他提前交了很多土征稅或者其他稅收進去，以前是拿不到，現(xiàn)在都有一定程度的返還，所以我估計在未來一個月會出現(xiàn)非常猛烈的救市。但是我個人也傾向比較悲觀的，因為我個人覺得輕微有點來不及，這不是悲不悲觀，而是事實上就是這樣一個情況，而且疫情讓整個樓市小陽春推遲了。當時我覺得5月份會有小陽春，現(xiàn)在覺得5月份或者6月才有小陽春，因為疫情讓銷售的回款推遲了大概兩個月左右，但是5月底或者6月份還是有小陽春，因為前面累計了太多潛在性的需求，再加上大量政策出來，所以在銷售上應該在5月底6月應該還是能看到一些小陽春。

一二線城市率先反應，二手房會更加明顯。為什么？因為現(xiàn)在太多公司爆雷，尤其民企。真正行業(yè)的銷售回暖可能要到四季度中后期了，也就是10月、11月，因為5、6月份的回暖也只是一個小陽春而已，后面可能還會重新起起伏伏，真正的回暖得到年底，年底可能才會全面性的回暖。

到時候的回暖除了一些政策的驅動以外，還有另外一個主要的因素是因為供應大量的銳減，造成一二線城市供應大量不足，這樣才可能會催生全面性一線城市、二線城市在今年年底的回暖，所以這個回暖真正的時期大概要到四季度左右，這對于房企來說，尤其是民企來說是非常非常困難的一個情況，這也是我們?yōu)槭裁幢容^悲觀的，也就是陸續(xù)會有一些民企爆雷，因為實在是未必能撐到那個時候。

我們覺得去年下半年跟今年是海嘯式的供給側改革，大量的民企會退出市場或者被淘汰出去，這可能也是政府想去杠桿、去泡沫的手段，這也沒有辦法。另外國企跟城投會成為整個市場的主導，整個市場明年之后大概國企跟城投會成為整個市場銷售的主導力量，以前民企占2/3，可能以后國企、城投會成為2/3。

最后說一句，民企也沒有必要非常悲觀，因為房地產本身就是一個周期性的行業(yè)，有時候各領風騷三十年，前二十年可能是民企大行其道，這幾年可能是國企或者城投，但是過幾年以后整個行業(yè)找到新的平衡以后，民企的生命力又會煥發(fā)出來。所以我個人覺得沒有那么悲觀，只不過在這一段時間，中短期會有大量的民企被淘汰，而存活在之后事實上又會煥發(fā)出新的生命力。

我今天大概用20分鐘做了一個演講。謝謝！

主持人：讓我們用熱烈的掌聲，再一次感謝蔡金強先生的演講，謝謝。接下來，我們進入最后一場主題討論會。寒冬漸去，春天隱約走來。房地產行業(yè)如何看到隧道盡頭的光亮？

尊敬的各位來賓，今天最后一場主題討論會的主題是：冬天法則

首先有請主持嘉賓上臺，他是：

世聯(lián)行首席技術官黎振偉先生；

接下來有請討論嘉賓，他們是：

濱江暖屋總經(jīng)理陳馳先生；

方隅控股CEO陳堅先生；

金地商置財務管理部總經(jīng)理兼金地草莓社區(qū)總經(jīng)理霍炳輝先生；

波士頓咨詢董事總經(jīng)理郭屹先生；

深圳市東方置地集團有限公司副總裁、商管公司總經(jīng)理王俊標先生。

謝謝各位嘉賓，下面請黎振偉先生開始主持今天最后一場主題討論，討論時間是40分鐘，謝謝。

黎振偉：謝謝主持人。

各位嘉賓好，我們在網(wǎng)上已經(jīng)做了很多交流，針對今天最后這一場對話也做了很多準備，希望最后能給大家留下深刻的印象。

剛才蔡先生講了很多的觀點，我相信大家都有點出冷汗了，我們這個行業(yè)估計會在狂風暴雨之下，很多企業(yè)都不容易，所以我們討論冬天的法則，包括風暴下如何存在，這個話題更有價值。

冬天的法則，我們要從好的企業(yè)身上尋找基因跟模式，這一輪討論我們希望能夠從冬天找到生存的法則。

首先問一下第一位嘉賓，是濱江暖屋的陳馳總經(jīng)理，2021年是民企絕對的冬天，但是濱江集團滿眼的春色，他們作為民營企業(yè)獲得了1691億的銷售，同比增長了24%，為歷史最好的成績，財務穩(wěn)健，三條紅線均達標，融資利率4.9%，創(chuàng)歷史新低，三年建成了40萬平米一萬套支持出租商品房，成為全國標桿。在眾多民企紛紛爆雷的今天，我們?yōu)I江集團是怎么做到，根本原因是什么？所以第一個問題問陳馳總。

第二個問題，在很多企業(yè)都難以做支持出租屋房的當下，濱江暖屋是做到的，要做好出租屋房企業(yè)需要做好什么？

陳馳：謝謝觀點平臺。

第一個大的問題，咱們董事長可能是最準確的，我今天分享一下他的觀點。

濱江能做到現(xiàn)在這樣一個狀態(tài)，根本原因一個絕對優(yōu)勢加三個盈利優(yōu)勢。

絕對優(yōu)勢指的就是人員精干，同樣的時間、同樣的成本，同樣口碑之下我們能用更少的人員完成一個項目，完成一件事。

三個盈利優(yōu)勢指的是品牌、融資和合作。

品牌我們的含義是多的，在內靠品牌，在外靠品質。在內怎么淋漓盡致發(fā)揮在浙江的品牌效應，抓緊還是抓品質，包括工程品質和服務品質，這是品牌。

第二個就是融資，現(xiàn)在爆雷企業(yè)在融資方面出現(xiàn)的問題主要是杠桿放大或者是渠道放寬，三條紅線放大，社會資金出現(xiàn)問題，不管是個人還是企業(yè)等等，包括施工單位欠錢等方面，濱江在這方面總的來說做得比較嚴謹。

第三個就是我們的合作。小的方面來說，我們跟施工單位的合作從來不欠款，而且合作都是十幾年如一日。大的來講，像杭州過來的TOP3的公司絕大多數(shù)都在跟濱江合作開發(fā)。

以前我們講的人工精干高效，現(xiàn)在加了一個經(jīng)營精準高效，財務安全高效。

上面這些是我們?yōu)I江能夠穩(wěn)健前行的原因。

回答主持人第二個問題，我們?yōu)I江暖屋做支持商品房上面，我們做這一塊的原因有兩點，第一個做暖屋可以跟我們的主業(yè)地產結合，第二個國家在倡導租售并舉，暖屋現(xiàn)在自持的物業(yè)貨值大概是110億，房間數(shù)大概有1萬間，這是我們做這個業(yè)務的原因。

另外我想定義一下我們這個產品，我們自己定義為自持商品房，跟很多長租公寓不一樣，我們做的是住房租賃行業(yè)，并不是常規(guī)意義上的長租公寓，長租公寓是坪效為導向，我們自持商品房的邏輯是客戶導向、產品導向、服務導向，也就是說把客戶需要的陽臺配上，廚房配上，需要的主衛(wèi)、客衛(wèi)都配上，功能比較全面，而不是以極簡的方式來做。這樣的背景下就會出現(xiàn)產品標準化，我們自己花了兩年時間做標準化的住宅租賃產品，品質也是達到了第一梯隊，這是第一個不一樣，就是我們產品不一樣。

第二個是我們的服務不一樣，租戶住在這里是享受物業(yè)的服務跟自己的管家服務，也就是提倡的雙管家服務，他們的住宅體驗會更加住宅化。

第三個是公區(qū)配套不一樣，他可以享受小區(qū)里面的會所，兒童樂園等等，真正做到租售同權。

第四個我們客戶比較全面，除了一些白領，絕大部分是一些小兩口者口之家。暖屋主要年齡群是25—35歲之間，而且這里老人和小孩占比達到了15%。另外我們也統(tǒng)計了一下本科占比達到70%。這樣一來整個租戶跟小區(qū)業(yè)主整體和諧度是非常高的，再加上我們的房東是開發(fā)商自己。

結合前面四個不一樣，我們要做好五好社區(qū)，好房東、好品質、好服務、好配套和好鄰居。

現(xiàn)在我們只能說開了一個好頭，有一些成績，我覺得有幾點可以跟大家分享：

一個是我們?yōu)I江房產在杭州的品牌效應，我們集團的宣傳就是互相協(xié)同，這樣做的好處是前期比較容易打開市場，客戶接受度比較高。

第二個就是整個濱江房產品質的保障，前面好的施工隊伍，還包括我們整個供應鏈，這種保品質的成本會控制比較好。

第三個是濱江物業(yè)整體服務保證，規(guī)范比較完善，而且暖屋跟自己物業(yè)公司配合比較就比較完整，成本比較低。

第四個是區(qū)域聚焦，集中在杭州做，對這個市場吃得比較透，各方面產品比較集約，客戶也能共享，也能彌補租賃客戶的時效性。

第五個團隊沿用集團的精干，很多管理比較扁平化，執(zhí)行力更強。

最后就是離不開公司經(jīng)營層的全力支持，因為我們做這個業(yè)務并不是權宜之計，而是真正希望在租賃住房這個行業(yè)做出一點成績，踐行集團提出讓老百姓都能住上一套好房子的企業(yè)理念。

大概就是這些，謝謝大家！

黎振偉：謝謝陳總，合作真的很重要，您給大家提了一個法則。

第二位方隅控股CEO陳堅先生，陳總的公司很特別，我們說中國長租公寓很難做，難在重資產，回收長，成本高、利潤低，不易獲得低成本的投資，這幾乎成為了共識，但方隅幾乎顛覆了我們的認識，公司開業(yè)三年多，重資產規(guī)模達到180億，合作資金15億美金，管理房間近4萬間，定位高端宜居定位，把看似不可能變成了可能，其中最重要的原因是什么？給我們同行的啟發(fā)是什么？

第二個問題來了，方隅公寓的經(jīng)驗源于國際成熟的經(jīng)驗，在國內有沒有可學習借鑒移植發(fā)展的可能，如果可能，政府及企業(yè)需要改進提升什么東西？陳總，這個問題提給您了，簡要回答。

陳堅：謝謝主持人，我是陳堅，是方隅控股的CEO。

我們現(xiàn)在管的房間數(shù)大概接近4萬套，重資產超過180億人民幣的。

第一個問題做重資產很難，為什么那么難呢？我先把這個認知的問題改一改。很多人都為的如果做重資產不一定是賺錢的，但是從我的角度來說很簡單，如果不賺錢的話不能做，這是毫無疑問的。還有我們一直以來做這些重資產的項目，其實所有都是賺錢的。為什么會這樣，分幾個方面：

第一個我們方隅做長租公寓的時候，配合我們基金管理的業(yè)務一起，這是我們建立整個業(yè)務前提的時候已經(jīng)有這個認知了。

第二要確保所有的項目都要賺錢，其實賺錢有兩個事情，第一步是投資，投資肯定不能高，我們做的投資如果太高了肯定不能做，因為要是投資錯了以后要回本基本是不可能的。怎么做到項目符合我們的要求？第一精準的定位，第二滿足客戶需求，第三就是我們的坪效，這三個因素都要符合我們投資人的要求。

另外一個問題房地產的投資，存量物業(yè)的時代其實國外已經(jīng)非常成熟了，你看美國也好，澳大利亞也好，或者是歐洲也好，其實很多不同的資產管理人也做很多房地產的投資，也是用他背后的保險公司、退休基金或者是股權基金的錢來投。其他國家都成熟了，中國也要做到成熟的話有幾點：第一政府的認知很重要，如果要投資，每一塊地我們研判的時候都很重要，就是看收益率，看內部回報率。第二個就是運營商跟資產管理人的認知；還有最重要的就是事情就是真正做到所謂的基金管理責任的話或者業(yè)務的話，最重要的就是受托者。最后一點大家要知道長租公寓都是比較長期的項目，長期項目肯定需要比較長線的基金來配合，如果是長項目配短基金這是死路一條，所以長項目配長基金非常重要，所以選擇基金做我們的項目這個非常重要。

我就分享這幾點。

黎振偉：謝謝陳總，今天我們都談到了認知，其實認知是蠻重要的，到了中國的今天，我們很多認知需要調整，同時要做好運營，最后一個就是好的口碑，也就是長期主義，我們不能投機取巧。

方隅的經(jīng)驗應該可以學習，我們希望更多的企業(yè)能夠向方隅一樣做長期主義，把成熟的經(jīng)驗變成中國可行，謝謝陳總。

第三位嘉賓來自金地商置財務管理部及金地草莓社區(qū)的總經(jīng)理霍炳輝。第一個問題是“房住不炒”，租售并舉是國家對房地產發(fā)展的基本要求，但行之不易，你們是如何看待長租業(yè)務，如何化解長租業(yè)務的問題跟風險呢？

第二個問題來了，從開發(fā)到經(jīng)營，今天都說經(jīng)營，很多企業(yè)都很難做好，我們傳統(tǒng)的房企需要做哪些根本的改變呢？剛才就提到了認知，特別是當開發(fā)規(guī)模、利潤下降以后我們房企如何布局長租公寓的業(yè)務呢？這兩點請霍總解讀一下。

霍炳輝：感謝主持人。

其實金地在2015年開始金地設立了金地草莓社區(qū)，專門從事租賃住宅行業(yè)，一路走過來我們也經(jīng)歷過2017、2018年的瘋狂，也看到2021年這個市場回歸理性，中間政府的一些調控，包括同行的一些爆雷我們都一一淌過來了。

就像陳總說的，美國收租行業(yè)是幾千億美元的市場，這么大的一個市場主體能持續(xù)運轉這么多年，所以這個行業(yè)你說它不存在在邏輯上是不存在的。但是這個行業(yè)落地在中國這片土地上之后，我覺得如果要長遠的發(fā)展，還是需要政府跟市場主體一起努力。

先講一下政府方面可能需要的一些資源，還有后續(xù)的思路。

一方面我們可以看到這個行當都是做包租，沒有什么土地，但是近兩也年都看到各種各樣政策的松綁，給這行業(yè)提供了非常多的土地供應的來源，至少來源比之前豐富多了。在中國要做土地相關的生意賣家只有一個，如果各地地方政府一直沒有松開這一點，我們想象的空間就有限?，F(xiàn)在來看整體的方向還是比較喜人的，尤其是2020年下半年開始，陸陸續(xù)續(xù)越來越多的城市投入到多元化供應大行當里面去了。

金地草莓社區(qū)在2020年也是破冰，現(xiàn)在在其他一些城市也在陸續(xù)勾兌一些土地，也在持續(xù)快速推進。外另外一些稅務跟財務扶持上面，我們也看到政府非常多的努力，尤其是去年7月份，深圳市的領導就專門到了深圳草莓社區(qū)去做了一個視察，也很接地氣，也問到的作為市場經(jīng)營主體的痛點、難處，當場給在場委辦局布置了一些作業(yè)，我們作為市場主體看到政府給予這么大的支持跟關懷、關注，其實也反映了國家對于這個國家持續(xù)的一個發(fā)展肯定是投入非常多的精力的。

第三點我們畢竟是做生意的，這個行業(yè)的資產投入肯定是非常大的規(guī)模，畢竟它是收租金，不是賣房子，如果沒有適當金融政策配套，這個行業(yè)可能走不遠，一兩年就會停下來，因為海量資金投入沒有回報沒人愿意干，最后剩下政府兜底也不現(xiàn)實。我們也看到這兩年各種各樣對于這個行業(yè)一些豁免的優(yōu)惠政策，比如說作為房企三條紅線是回避不了的問題，但是對于租賃住宅是劃在三條紅線之外的。我們也看到了一些開發(fā)貸的條件非常好，無論是期限還是利率，還是各種各樣的條件都是遠遠優(yōu)于銷售物業(yè)開發(fā)貸的產品，所以金融上面的支持力度也起來了。

綜合來看，在政策政府方面的供應，土地政策方面的一些供應，對于這個行道持續(xù)的行穩(wěn)致遠還是非常有希望的，也很有信心在這個行當里面下去。

作為市場主體怎么看這個事情呢？我覺得還是維持一個長期主義，這也是金地一直以來做這個房地產生意的宗旨，不會看一時的得失，還是要堅定這個戰(zhàn)略，穩(wěn)定走下去。我們秉承輕重并舉的態(tài)度做長租公寓，我們幾年前就重了這樣一個思路，重資產獲取優(yōu)質土地自己開發(fā)，這也是借助金地做30多年的房地產開發(fā)生意，對土地價值的挖掘還是有比較深厚的認知跟積累。

輕的方面我們也會跟各地政府，包括企事業(yè)單位也會做一些聯(lián)動，因為社會上其實有很大的租賃的需求，也需要一些專業(yè)化的團隊去管理這個事情，畢竟專業(yè)的人干專業(yè)的事效益才能出來，這個行業(yè)是不可能回避的，它有很強的民生屬性在里面，所以我們希望這個生意做到最后不僅僅企業(yè)取得經(jīng)濟效益，也希望能夠長遠的給當?shù)氐慕?jīng)濟、政府帶來一個社會效益，這是我們的愿景。

剛剛主持人提到一個比較大的問題，就是傳統(tǒng)房企的轉型，大家現(xiàn)在應該想得比較明白的，賺快錢的年代過去了，加杠桿也到頭了，而是要掙穩(wěn)定可持續(xù)的慢錢。我提兩點，金地除了剛才說的輕重并舉之外，我們還有一個比較突出的一點，就是多元業(yè)態(tài)發(fā)展。所以我們跟政府溝通的，他們非常歡迎我們這種開發(fā)商，這樣對于當?shù)卣彩且粋€雙贏的事情，后續(xù)對于持續(xù)的開發(fā)商來說，多元化的能力應該是不可獲取的。

黎振偉：謝謝霍總給出的第三個過冬法則，長期主義，政府的支持，還有多元物業(yè)發(fā)展經(jīng)營，同時把自己的事做好政府也會支持，金融也會找我們，謝謝。

第四位是波士頓咨詢董事總經(jīng)理郭屹先生，我的問題是作為著名全球性的戰(zhàn)略管理與企業(yè)管理咨詢公司，如何看中國房地產行業(yè)及企業(yè)此次轉型變革的必要性以及可行性，能否預判一下其結果？剛才蔡先生給了比較悲觀的觀點。

第二個問題緊跟著來了，我們的行業(yè)從上到下都在思考什么是中國房地產的新發(fā)展模式，您是否能提出一些方向跟建議呢，房企又將做好怎么樣的應對準備呢？這個問題有點大，但是大家都很關注。

郭屹：大家好，我是郭屹，這個問題很宏觀，我嘗試談一下我們的想法。

首先第一點我覺得大家都在談供給側改革，降杠桿。其實我覺得大家不妨關注兩組數(shù)字，第一就是中國的城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在已經(jīng)達到67%，很快將會接近70%；第二個就是中國的購房群體正在從60后、70后、8后轉入到90后、00后，這兩個變化可以說是需求端最根本的變化。人們涌入城市之后剛需房的需求會出現(xiàn)變化，再一個就是中國90后、00后的購房者他們購房訴求進60后、70后不一樣，他們對產品的功能屬性超過房產的金融屬性。

所以從這個角度來說，像現(xiàn)在做的供給側改革，降杠桿有它的必然性，甚至說是必須的。這個必須一方面指的是金融去風險化，因為現(xiàn)在無論是消費者，還是房企，杠桿都加得比較多，去系統(tǒng)化的金融風險是一方面，但是更重要的一點，我同意前面幾位嘉賓的，就是需要房企慢下來。所以我覺得總體而言降杠桿本身不是最終的目的，降杠桿后能讓我們的企業(yè)慢下來，讓整個房地產業(yè)，它創(chuàng)造價值的方式形成一種改變，從過去更多的是滿足生活比較剛需的需求，或者是更多與金融結合起來的一種高周轉的創(chuàng)造價值的模式，變?yōu)橥瞥霎a品，推出運營服務，推出資產增值這種方式的一個改變，所以整體而言我個人覺得我是謹慎樂觀。我們說的抖泡沫，不能簡單說抖杠桿，抖泡沫是將真正貨真價實的能力留存在這個行業(yè)，同時這個行業(yè)把這個能力利用起來重塑整體價值邏輯，我覺得這個是未來中國房地產行業(yè)未來發(fā)展的方向。開發(fā)量見頂本身并不可怕，而是創(chuàng)造價值的能力持續(xù)推進，這是兩個行業(yè)的希望。

剛才主持人問國外的經(jīng)驗看，我們從美、日、新加坡、歐洲等等可以看到，其實什么是成功的房企？我們經(jīng)常說宇宙第一大房企等等，其實我覺得更多的看房地產的企業(yè)應該看的是它穿越周期的能力，這一點從美日的經(jīng)驗非常明顯，大不一定能夠穿越周期，而能力強、布局強，創(chuàng)造價值的能力強才能真正去穿越周期，而也只有真正穿越不同周期的房地產企業(yè)才是真正的強大的企業(yè)。

什么叫穿越周期？這個概念可以說是非常的抽象或者說中國房地產業(yè)可能正在經(jīng)歷它第一個周期。所以什么叫穿越周期？我們可以看一些大的概念，比如在日本，日本房企穿越周期有兩個極端的，一個是走出更多的多元化，基本上不只是建房子，而是有更多的業(yè)務對沖或者緩沖這個行業(yè)的風險。第二個是輕資產化，更多是做代建等等，放棄掉資本的風險，這個是日本的兩類企業(yè)做得的比較典型的。如果看美國的企業(yè)就是資管化，因為企業(yè)具有更強的創(chuàng)造價值能力和管理的能力，最終形成了與資本市場的結合和打通，最后形成了一個資管的能力，這樣也具備穿越周期的能力。

我個人覺得在未來，對于咱們房企來說最重要的核心轉型的方向應該是如何創(chuàng)造價值，這個價值可以有多方面的。舉個例子，產品力是一個價值，滿足市場的需求，提出功能的、差異化的，有判斷性的、預判性的產品。比如剛才談到的長租公寓，其實就是產品力的一種體現(xiàn)，它不再具備金融的屬性，不再說它是一個投資工具，而更多是使用的滿足需求的工具，所以像剛才談到的長租公寓都是具備產品的能力。

第二個要打造的就是整體運營的能力，像商場的運營、產業(yè)園區(qū)的運營等等，包括代建，項目管理的運營。運營的能力更多是從效率中創(chuàng)造價值，換句話說別人做得更貴的事情，我能通過我的方式做到效率更高，效果更好，這也是一種專業(yè)創(chuàng)造的能力，因為你的效率提升帶來的是資產價值提升，這也是一個方向。

第三點是資管打通的能力，這也就是體系化生成的能力。過去可以說是金融服務地產或者萬物服務地產，因為地產是最好的紅利平臺，未來很有可能出現(xiàn)地產服務金融或者地產去服務其他的行業(yè)，地產在其他行業(yè)獲得收益。所以如何將地產與其他行業(yè)結合，這個不是簡單的多元化，而是生態(tài)體系的一種搭建和建設，我覺得這個也是一個主要的變動方向。

第四個比較重要的應該說是數(shù)字化的能力。過去很多房企不看重數(shù)字化，原因是什么？因為數(shù)字化所帶來的成本節(jié)省在那個時間段看，與前面所獲得的收入相比占比不高。但是就像某位嘉賓所說的我們掙的是長期主義，數(shù)字化帶來的一到兩個的成本節(jié)省，很有可能成為未來整個產品價值提升的撬動點，所以房企如果能做好數(shù)字化的能力，在自身內部運營中去找尋這1—2個成本的撬動就非常重要。

這四個方向就是房企未來的方向。

黎振偉：我也不歸納總結了，我覺得說得非常棒，來自國際的過冬法則。

最后一個嘉賓，這個問題是給深圳東方置地的王俊標總裁，東方置地企業(yè)定位和結構是比較合適的，王總也是3月份加入該集團，并主管商管業(yè)務。我問一下王總，您如何評價這個企業(yè)的業(yè)務模式，它對行業(yè)有什么借鑒之處，如果要調整的話，要改進的話有什么需要改進？

王俊標：謝謝觀點地產提供了這么一個平臺。

前面幾位嘉賓講得非常好，包括長期主義，多元化、產品力、運營等等。

先回答第一個問題，目前東方置地主要業(yè)務是聚焦在房地產開發(fā)、商業(yè)地產的運營，還有金融板塊。其實集團是比較早進行了戰(zhàn)略的轉移跟布局，從之前聚焦房地產的基礎上轉移到目前持有物業(yè)運營，還有金融板塊投資。整體上公司目前的業(yè)務，我們既看好當前的持有業(yè)務和賽道，又看好國家新成長性的市場。

我們這家公司的業(yè)主是比較低調的，也是我們穩(wěn)重的，目前公司也不存在什么銀行貸款，我們只會做好自己手頭的事情，這是我們公司模式一個簡單的總結。

大家知道目前是疫情時代，給企業(yè)帶來了嚴重的嚴峻，制造業(yè)、房地產、基建在短期內都是基本停滯，商業(yè)、旅游也受到了巨大的打擊，如果貿然追求規(guī)模很可能將企業(yè)置于危險之中。前面嘉賓也提到了，目前企業(yè)要提效益，要做好風險的降低，專注于產品，提高產品力，這將成為企業(yè)接下來發(fā)展的主流。未來長期現(xiàn)實是，線下的實體商業(yè)依然是主戰(zhàn)場，但行業(yè)也是給我們提出了更高的要求，實體商業(yè)的競爭是愈發(fā)激烈，我們認為只有做足功夫，提升自己企業(yè)的核心競爭力才能讓企業(yè)立于不敗之地。

東方置地未來將在以下兩方面進行提升：

第一方面就是提品質，重運營。拿我們南京萬匯城來說，致力于構建一個集東方美學和現(xiàn)代生活一體的全新體驗的生活超級購物中心。

第二個就是重視功能上的強化。

總體而言就是在后疫情時代誰能快速轉型，讓消費者感到幸福感，誰就能成為在未來發(fā)展得更好。

黎振偉：謝謝王總，我想過冬不可怕，關鍵是你們要有過冬的能力。

中國這次的改革只能向前，不能倒退，所以我們企業(yè)做好準備，我相信國家也會改變相應的策略，但是所有策略不可能回到過去的模式，這就是我們今天所達到的共識。

主持人：謝謝黎振偉先生的辛苦主持，也謝謝各位嘉賓的精彩發(fā)言和觀點，謝謝大家！

尊敬的各位來賓、親愛的朋友們：

2022觀點年度論壇大會的全部議程到這里全部結束，我代表主辦方感謝今天在論壇上發(fā)表精彩演講和參加主題討論的所有嘉賓，謝謝所有出席論壇現(xiàn)場的朋友，也謝謝所有視頻連線出席的嘉賓，

接下來將進行卓越指數(shù)2022房地產年度卓越表現(xiàn)發(fā)布儀式，邀請大家一起見證過去一年里表現(xiàn)卓越、杰出與非凡，付出100分努力的中國房地產企業(yè)、項目和品牌。請看大屏幕！