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10月15日，“重生 破局存量資產(chǎn) | 2021觀點資本圓桌”將邀請來自諸多房企、投資機構(gòu)等業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，以存量資產(chǎn)為焦點，探討新時代下，存量資產(chǎn)要如何破局，實現(xiàn)涅槃重生。

主持人：尊敬的各位來賓，大家下午好，歡迎大家來到2021觀點資本圓桌-存量資產(chǎn)專場。

 

作為閉門學(xué)習(xí)、深度會談的一種組織形式，觀點資本圓桌旨在為房地產(chǎn)行業(yè)提供專業(yè)的交流平臺，深入討論未來的挑戰(zhàn)和機遇。

 

近年來，我國金融市場逾發(fā)開放，核心城市的金融地位也愈發(fā)重要，因此，在疫情影響及出入境限制下，觀點資本圓桌走出香港，在北上廣深等國際資本市場延續(xù)，集合當(dāng)?shù)劂y行、券商、投行、評級機構(gòu)等金融資源，為房地產(chǎn)行業(yè)與資本搭建溝通橋梁。

本次存量資產(chǎn)專場圓桌的主題是重生 破局存量資產(chǎn)。二十余年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的“天花板”已逐漸顯現(xiàn)，增量時代退幕，存量時代登臺，通過精細化運營釋放資產(chǎn)價值成為行業(yè)重生的關(guān)鍵。

 

毫無疑問，存量地產(chǎn)有著巨大的挖掘潛力，是一個可以持續(xù)創(chuàng)造價值的領(lǐng)域。面對存量窗口，如何在挖掘中實現(xiàn)存量資產(chǎn)的價值再造？隨著持續(xù)落實的房地產(chǎn)長效機制、多項租賃政策的利好出臺，整個行業(yè)要如何把握時代的機遇？為了更長遠的未來，創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型之路要如何鋪就？

 

今天我們邀請來自房企、信托、投資機構(gòu)、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)機構(gòu)等業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，以存量運營和金融資管為焦點，探討存量資產(chǎn)的挑戰(zhàn)與未來。

主持人：尊敬的各位來賓，接下來請允許我代表主辦方觀點地產(chǎn)機構(gòu)，再一次歡迎大家蒞臨“2021觀點存量資產(chǎn)圓桌”現(xiàn)場！ 

 

現(xiàn)在，請允許我向大家介紹出席本次大會的嘉賓，他們是：

 

中國REITs50人論壇副主席兼秘書長、廈門國際金融技術(shù)有限公司總裁 姚堯先生

 

廣州樂晟商業(yè)經(jīng)營管理有限公司董事長 雷易群先生

 

凱保商發(fā)CEO 龐曉云先生

 

瑰悅聯(lián)合創(chuàng)始人 陳昱彤女士

 

廣東省商業(yè)地產(chǎn)租賃協(xié)會會長 朱萬果先生

 

廣州市樓宇經(jīng)濟促進會副會長 龔元先生

 

世聯(lián)行首席技術(shù)官 黎振偉先生

 

平安信托資本市場部總經(jīng)理 崔施陽先生

 

廣東中盈產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 黃少麟先生

 

商業(yè)地產(chǎn)資深專業(yè)人士、原時代商業(yè)集團總經(jīng)理   王媛媛女士

 

萬科集團南方區(qū)域事業(yè)集團商業(yè)事業(yè)部廣州城市單元總經(jīng)理   干彥婷女士

 

瑰悅創(chuàng)始人&CEO 劉斌先生

 

廣州美林基業(yè)商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理、美林M·LIVE天地總經(jīng)理 肖煥軍先生

 

花樣年商旅文粵港澳大灣區(qū)總經(jīng)理 蘇銳鋒先生

 

第一太平戴維斯廣州及福建董事總經(jīng)理暨華南區(qū)副董事長 劉蔚海先生

 

戴德梁行廣州公司總經(jīng)理   羅進良先生

 

盈石（深圳）事業(yè)部總經(jīng)理   羅先斌先生

 

觀點地產(chǎn)機構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人 陳詩濤女士

還有更多參與企業(yè)：      

 

華潤置地、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、金地集團、新鴻基地產(chǎn)、綠地香港、京基集團、深業(yè)集團、信達地產(chǎn)、國瑞置業(yè)、保利城市發(fā)展；金地商置、合景悠活、合生不動產(chǎn)、保利商業(yè)物業(yè)、凱華地產(chǎn)、珠江商業(yè)、時代商業(yè)、新星投資、方圓商管；富力物業(yè)、保利資本、方華資產(chǎn)、凱龍瑞集團、恒哲投資、合富金控。

 

非常歡迎各位的出席！

陳詩濤：尊敬的各位來賓：

 

下午好！

 

今天的資本圓桌探討存量話題，原來計劃是一個小規(guī)模的沙龍，但是，參與的來賓遠超預(yù)期，這也使我想到了今年在海南舉辦的2021博鰲房地產(chǎn)論壇，即使因為疫情做了一次延期，但是仍有六百多位出席者，使得現(xiàn)場熱鬧非凡。我想，大家愿意安排出時間聚在一起專業(yè)探討，就是因為對房地產(chǎn)整個大行業(yè)的熱愛與關(guān)心。特別是在關(guān)鍵的時刻！

 

進入2021年，國家經(jīng)濟在創(chuàng)新中不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，并且實施了各種去杠桿及泡沫的方案，可以說，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈確實面臨巨大的轉(zhuǎn)型與挑戰(zhàn)，行業(yè)從業(yè)者感受到了從未有過的壓力。

 

不過，在博鰲論壇期間，絕大多數(shù)企業(yè)大佬都有很統(tǒng)一的認識：理性與穩(wěn)健，堅持下去，相信這個行業(yè)依然是一個值得去奮斗的行業(yè)！

 

所以，我們特別留下了一點今年博鰲房地產(chǎn)論壇的伴手禮在今天送給大家，希望既可以擋一點小風(fēng)雨，也可以扛住驕陽的暴曬！

 

好了，專業(yè)的事還是交給專業(yè)的人來做。希望今天下午所有演講、討論的來賓盡可以把自己最新的見解暢快淋漓表達出來，也希望所有與會來賓積極參與互動，讓我們共同來為存量市場貢獻出智慧的思考！

 

最后，預(yù)祝下午資本圓桌取得圓滿成功！

 

謝謝大家！

主持人：謝謝陳詩濤女士。

 

親愛的各位來賓，接下來我們將進入2021觀點存量資產(chǎn)圓桌的主題分享及圓桌環(huán)節(jié)，本次論壇討論主題為：重生-破局存量資產(chǎn)。

 

在該主題下，今天下午論壇將分為兩個大的環(huán)節(jié)來進行討論，一共有4個嘉賓演講和兩場圓桌討論，希望通過這些發(fā)言，能為現(xiàn)場的各位帶來一些思想的火花。

 

首先有請第一位演講嘉賓，他是：

 

廣州樂晟商業(yè)經(jīng)營管理有限公司董事長 雷易群先生，他的演講題目是：淺談存量資產(chǎn)的經(jīng)營創(chuàng)新

 

有請雷易群先生。

雷易群：各位親愛的來賓，大家下午好！非常榮幸今天受到觀點地產(chǎn)機構(gòu)的邀請，能與大家一起分享交流一下存量資產(chǎn)經(jīng)營的一些想法。

我這個算拋磚引玉，打個前戰(zhàn)，如果說有很多內(nèi)容與大家的觀點不一致，可以做互動和交流，當(dāng)然我也是把這些年的經(jīng)驗和積累也做了一下在存量資產(chǎn)方面的個人的總結(jié)。

我先自我介紹一下，我叫雷易群，樂晟是我現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)的一家小公司，在此之前我是在奧園健康任常務(wù)副總裁，主要是商業(yè)管理和物業(yè)管理，奧園健康有一個事，我們把商業(yè)管理第一家在港股主板上市，現(xiàn)在商業(yè)管理的上市還是參照原來奧園健康商管的商業(yè)模式進行整合的，應(yīng)該給行業(yè)創(chuàng)造了一些比較好的引領(lǐng)和表率。

我的發(fā)言分成三塊，最后一塊稍微介紹一下樂晟是干什么的。

 

第一個是商業(yè)市場現(xiàn)狀的情況，做一下分析，因為有這些數(shù)據(jù)，包括我們觀點地產(chǎn)，包括現(xiàn)在行業(yè)的一些媒體也好，都在大量給我們在實體經(jīng)營或商業(yè)地產(chǎn)提供了大量的一些數(shù)據(jù)作為依據(jù)、作為參考，作為我來講也吸取了一些數(shù)據(jù)供我及大家共同參考一下。

 

第二是存量資產(chǎn)盤活的思路分析，本來這個PPT是做了很多內(nèi)容，但當(dāng)時由于有一些項目跟原來老東家做一些溝通，有些項目不大適合在這樣的會議上詳細述說，我在這個基礎(chǔ)上做一下延展。

首先講一下市場的現(xiàn)狀。在現(xiàn)在的市場來講，確實我覺得做實體經(jīng)濟特別是做商業(yè)的運營很不容易，第一個是線上線下的沖擊，原來我們在之前做商業(yè)地產(chǎn)招商很重要，只要把模版做出來，其余的那些業(yè)態(tài)基本上在選商，但現(xiàn)在你能把它招滿、租滿，或達到目標(biāo)，當(dāng)然不是說所有的，大部分能夠達到你的目標(biāo)80%應(yīng)該算是比較優(yōu)秀的籌備級的項目，后期在運營期里保持租金收繳率不低于95%，且每年有10%左右的提升，這算是做得不錯的，這是現(xiàn)狀。從10年之間發(fā)生了很大的變化，10年前我們發(fā)現(xiàn)只要有一個項目出來，基本上很快就能夠超出租金預(yù)期，一開業(yè)就非常火爆，現(xiàn)在想招滿商、招好商有很大難度，這就是我們現(xiàn)在的現(xiàn)狀，所以我們商業(yè)市場的租金也在下滑，空租率也在下降，商業(yè)物業(yè)價值貶損成為洼地，缺乏標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品參差不齊，經(jīng)營的競爭力不足有關(guān)系。缺乏標(biāo)準(zhǔn)這個不贊同是吧，我覺得是缺乏標(biāo)準(zhǔn)的，所有的房地產(chǎn)商，每個房地產(chǎn)商它的開發(fā)模型是不同的，比如說我拿多大體量的地，還是商業(yè)地產(chǎn)是做配套型，還是做不同的類別，還是我在拿地的時候指標(biāo)的因素的影響，導(dǎo)致我每一個項目的產(chǎn)品類別是參差不齊的，當(dāng)然有一些是專業(yè)的團隊是做的，有一些是不一定專業(yè)的團隊在做，它的產(chǎn)品設(shè)計也存在不同種類的缺陷，這是導(dǎo)致產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不一樣，導(dǎo)致產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致現(xiàn)在商業(yè)行業(yè)總量來看是非常不一樣的，但是從出租條件、出租未來可持續(xù)發(fā)展是有很多隱患。

正因為這些原因的存在，我們在2021年，大家可以看到黃色的是指租金單價，從2020年到2021年，不同的城市所處的比較，但在2021年的空置率的情況，這些數(shù)據(jù)都是從專業(yè)機構(gòu)里面截取，從這些數(shù)據(jù)來看，對于我們現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)來講壓力還是很大。

第二是行業(yè)下滑，行業(yè)下滑也促進了品牌業(yè)態(tài)的更新?lián)Q代，現(xiàn)在一個品牌想一二十年或十幾年不變，這個情況已經(jīng)一去不復(fù)返，在這一代人，我看大家都經(jīng)歷過最輝煌的時候，包括百貨、商業(yè)地產(chǎn)，包括現(xiàn)在面臨很多壓力的時候，從輝煌，從開始的誕生到最輝煌到現(xiàn)在面臨不同的壓力，也是歷史的經(jīng)歷者，也是歷史的見證者，從以前很多品牌一般十幾年都是那個形象不變，或者是服務(wù)的品牌，比如像一個服裝品牌，做男裝做襯衫，它的材料面料就按照原來標(biāo)準(zhǔn)化，在百貨里一做基本上花點錢就能創(chuàng)造很好的收益和價值，特別原來我們在廣州批發(fā)市場，白馬等等，這些都能夠創(chuàng)造出很多的品牌，也創(chuàng)造了很多億萬富豪，這是從90年代初到2010年之前，這20年是他們從誕生到輝煌到后面逐步?jīng)]落。

 

現(xiàn)在你看很多餐飲也是一樣，這些品牌原來從90年代拉長來看就是30年，拉短來看就是20年，從誕生到光榮到今天的競爭越來越激烈，各行各業(yè)都面臨很大的挑戰(zhàn)。我們在業(yè)績上來說有很多像文體娛樂、生活服務(wù)、餐飲這些業(yè)態(tài)還在做一些擴張，但這些業(yè)態(tài)也在積極求變更，零售特別明顯，服裝零售我指的是實體經(jīng)濟購物中心開店的數(shù)據(jù)是下滑得很厲害，我跟很多服裝品牌也溝通過，他們現(xiàn)在大部分，除了一些特別是屬于會員定制型的以外，如果說有一般的大眾的一些品牌或稍微有一些時尚品牌，60%左右是從線上來實現(xiàn)銷售額，40%左右是線下，所以從這一點可以看出，線下原來40%給我們在商業(yè)地產(chǎn)租金貢獻值最高的一部分，現(xiàn)在面臨的是銷售額下滑，很多購物中心都在探討同一個話題，原來在購物中心設(shè)計的比例至少30-35%左右是服裝品牌，現(xiàn)在5-10%算是比較好的，如果購物中心不夠大這個比例還是比較小，甚至有些購物中心是沒有，說明業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的重組已經(jīng)發(fā)生了大的變局，這個部分在行業(yè)上也是一個重組。

第三，我們在今年一些業(yè)態(tài)的創(chuàng)新上，我們創(chuàng)新主要圍繞著三個關(guān)鍵詞，包括我們自己在招商的時候也遇到，一個是復(fù)合，業(yè)態(tài)必須要復(fù)合，做專一也是很重要，在業(yè)態(tài)組合各種專一必須要組合在一塊，原來我的社會需求可能只做這個，比如喝咖啡就買咖啡就行，但喝咖啡還想看書，要把文藝青年的事情滿足好，復(fù)合現(xiàn)在變成多元化的復(fù)合，不僅僅只是說單一業(yè)態(tài)的復(fù)合；第二，體驗，必須感覺很好，所有讓消費者的感官、感覺很爽，因為現(xiàn)在面臨的客群已經(jīng)很挑了，90后、00后，這些人在家庭里面是有點品味、有點生活追求的，不像80后、70后、60后飯都吃不飽，大部分從農(nóng)村到城市，現(xiàn)在的客群已經(jīng)發(fā)生了很大變化，所以體驗性要求很高；第三，要有社交，現(xiàn)在看手機基本不離手，無論在什么場合都拍個照，來互動一下，再上個網(wǎng)，包括直播等等。在線上的消費沖擊體驗業(yè)態(tài)，便捷性業(yè)態(tài)，消費者可接受的路程時間也變得越來越短，這是商業(yè)市場上很大的變化。

(PPT)左下角有兩個圖表，傳統(tǒng)的休閑娛樂業(yè)態(tài)吸引力有明顯下滑的趨勢，現(xiàn)在可以看到一點，在業(yè)態(tài)上社區(qū)型的業(yè)態(tài)現(xiàn)在越來越受歡迎，比如一些項目的統(tǒng)計會發(fā)現(xiàn)，在疫情下只有社區(qū)商業(yè)租金的收繳率是相對沒有大的變化，其他要么就找你免租，一堆的問題，但是只有這些業(yè)態(tài)扛住了這波疫情的對沖，也扛住了大部分在線上線下所謂受到?jīng)_擊的業(yè)態(tài)，這部分業(yè)態(tài)還是表現(xiàn)出比較強勁的活力。同時社交的屬性驅(qū)動了連帶消費的最強度，社交有這種吸引力，可以看到消費陪同，在一二三線城市，右下角的這個表就體現(xiàn)出來，這是市場上新的變化所帶來的情況。

第四個情況是餐飲的復(fù)合化，以前我跟佬麻雀的老板，他開第一家店就是我?guī)退_的，因為他原來是做洞庭土菜館的，現(xiàn)在開的都是場景式的，投入是非常大的，為什么干這么大的投入？老板就跟我講，現(xiàn)在生意難做，沒有一些體驗性、復(fù)合性，即使很好吃，但吃了以后沒什么感覺，不是網(wǎng)紅店，大家不愿意再來。比如小炒肉要做出花樣也是小炒肉，但是小炒肉的包裝包括所有的體驗讓大家都覺得你這個產(chǎn)品吃出了肉不一樣的味道，有一種不一樣的體驗感，這種就是不同，包括所有的品牌，包括九毛九新的網(wǎng)紅產(chǎn)品，餐飲復(fù)合化、體驗性，包括多種元素的應(yīng)用，不管的業(yè)態(tài)的復(fù)合，營銷的復(fù)合、裝修的復(fù)合等等，都不是單一化，單一化餐飲的老板就面臨很大的競爭壓力，因為客群現(xiàn)在都競爭是白熱化，這些都是面臨很大的要素。左下角就是現(xiàn)在的數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)是看到了從2020年幾個季度所表現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)，右邊是各種餐廳的圖片。

第五個是娛樂社交化，主要是休閑娛樂，積極打造1+N娛樂空間，突破單一收入弊端，升級消費者休閑娛樂生活方式。包括電影院、劇院，現(xiàn)在你看萬達影院劇本殺，這些都放進來，這都是在業(yè)態(tài)的重整和復(fù)合。

零售體驗化。因為時間關(guān)系，就不再一一贅述。

這是我想關(guān)于第一部分，現(xiàn)在市場面臨創(chuàng)新業(yè)態(tài)的多元化。

第二部分，在業(yè)態(tài)如何創(chuàng)新。現(xiàn)在很多商業(yè)由于要滿足剛才我講的這些創(chuàng)新型業(yè)態(tài)，有很多的消防的條件，包括工程、物業(yè)本身固有的條件做不到的，本身物業(yè)就在這里，不可能改掉，但你說物業(yè)兩三萬方，像這種我們在很多開發(fā)商都有，兩三萬方的盒子租不出去，改電影院就得報消防，改造一次五年租金收入都收不回來，包括現(xiàn)在資產(chǎn)買方也一樣，這種情況下怎么辦呢？可能考慮一下要因地制宜來做，我現(xiàn)在在考察兩個業(yè)態(tài)，這里只是其中一個分享，前些天我看了一下倉儲，中國現(xiàn)在目前做得最大的三個倉儲，一個是大眾倉，一個是去存，一個是金剛迷你倉，這些倉庫大的物業(yè)可以500方以上起租，通過三五年的發(fā)展，倉庫是按照立方收費，這一層里面第一個對物業(yè)條件沒有大的需求，但可以按立方收費，立方空間是總體收費，折算出單平米的租金，而且不需要改造，這是一個出路之一。從租金、收益各方面來講，業(yè)主方也很收益，品牌方租的租價不高，它是按照時間來存，一個立方多少錢，第二種就是現(xiàn)在電商直播帶貨等等，這也是他們的主要客戶，這些我是跟他們的負責(zé)人有溝通交流過，這也占了他們一半的客戶，現(xiàn)在線上電商直播要有一個小倉庫來存儲他們的一些貨品，這些是現(xiàn)在老的特別是一線城市里面老舊的物業(yè)改造的一種方式。

第二是關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場，很多人提過，農(nóng)貿(mào)市場就是菜市場，菜市場我覺得現(xiàn)在目前來講有做得好的有做得不好，大部分做得不好，但是菜市場的水就很深，如果做得好，它的產(chǎn)品規(guī)劃很好，招商好，遠比現(xiàn)在的超市，菜市場和超市沒有很大的沖突，這種類別我去了好幾個項目，都是做得很好，收益率很高，我覺得在這一塊在存量市場的業(yè)務(wù)改造上可以參照一下。我看了江蘇，其他的一些城市，在菜市場里面做得好的租金收益是相當(dāng)高的，當(dāng)然不能做傳統(tǒng)的菜市場，物業(yè)的改造必須要滿足現(xiàn)在的環(huán)保，包括現(xiàn)在的需求，如果說把金融供應(yīng)鏈這個端口再加上相關(guān)的一些設(shè)計，按照一個新的標(biāo)準(zhǔn)，這是兩種業(yè)態(tài)上作為兩種主要的業(yè)態(tài)做組合，迷你倉對于老舊物業(yè)的改造是非常好的辦法。

第三，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，剛才講的創(chuàng)新里面的組合跟這個相搭配，我相信在物業(yè)的結(jié)構(gòu)，第一個好處是改造的成本相對比較低，第二個是我的收益相對會有保障，而且保障率如果是做得好還會比你現(xiàn)在做購物中心更好，因為現(xiàn)在做購物中心僅僅只是餐飲還是很難做到跟別人的差異和競爭，在這個基礎(chǔ)上再加上一些常規(guī)業(yè)態(tài)的組合，你的招商難度也會大大降低，你的出租率和可持續(xù)發(fā)展的能力也會有很高的提升。

這是對于存量資產(chǎn)的拋磚引玉的指引，我個人的一些觀點。

這是對于業(yè)態(tài)的組合，第二塊就是如何做好存量資產(chǎn)投融管退，我們很多時候做的是經(jīng)營管理方，但如果說我們在做資產(chǎn)存量的時候一定要具備整個鏈條的思維，整個鏈條思維我給大家一個建議，如果現(xiàn)在做房地產(chǎn)開發(fā)的附屬部門，一個是你的資產(chǎn)原值不能太高，你想做資產(chǎn)的評估包括收益的回報，假如給開發(fā)部門坑掉，把成本堆得是最高的，很多時候要解決稅收，它會把存量這部分的成本壘得很高，按這個成本做是達不到，在大房地產(chǎn)環(huán)境不好的情況下，大家需要做現(xiàn)金的回籠的時候，資產(chǎn)的買入是相對比較好，你說今天是秋天還是冬天，我相信有行業(yè)的評判，大家各自有各自團隊的評判，但真正到冬天的時候去做資產(chǎn)的買入，或者對資產(chǎn)本身的評估包括物業(yè)開發(fā)商做相對公允的投資評估，你才做好資產(chǎn)包，才具備回報率的基本標(biāo)準(zhǔn)。對于我們運營方一定要配合好在資產(chǎn)變現(xiàn)的過程中具備全鏈條熟悉的流程。

這是我對資產(chǎn)的經(jīng)營，包括盤活的我的個人的淺一點的觀點。

第三部分，說一下樂晟是干什么的，樂晟主要是做來兩個事，一個是租賃，如果大家的資產(chǎn)想脫手找人租賃，樂晟愿意做這個事，我們來組合剛才的一些比較核心的或能夠做資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)增值的業(yè)態(tài)，我們有這個信心把它做好；第二，可以委托管理，委托我們團隊進行管理，我的團隊除我以外，還有招商、財務(wù)，投融資是非常專業(yè)的團隊，歡迎大家到我公司來交流。

從業(yè)務(wù)發(fā)展來講我們想做城市更新的工作，還有包括不管是交付前還是交付后，因為城市更新里面有很多老舊物業(yè)進行包租，奧園的項目也是跟我們合作，城市更新前和城市更新后的合作。

這是我們剛剛成立，今年6月份，我也是從6月底、7月份從奧園離開，這是在8月28日舉行簡單的開業(yè)儀式，我的辦公室就在番禺南國奧園的一樓辦公樓，歡迎各位來喝茶。

謝謝各位！

主持人：謝謝雷易群先生的精彩演講。

接下來讓我們有請第二位演講嘉賓，她是瑰悅聯(lián)合創(chuàng)始人陳昱彤女士，她的演講題目是：服務(wù)式公寓-資管超級物種。

有請，陳昱彤女士。您的發(fā)言時間為20分鐘。

陳昱彤：大家下午好，非常高興和大家相會在秋高氣爽的下午，我叫陳昱彤，是瑰悅聯(lián)合創(chuàng)始人。

大家聽到瑰悅這個名字會比較生疏，沒有關(guān)系，我今天想講的是服務(wù)式公寓，本來我當(dāng)時做這個PPT的時候?qū)懙姆?wù)時公寓是資管新物種，但其實回想起來它其實并不是新物種，最早是在80年代或更早在歐洲就出現(xiàn)了，當(dāng)時是為了歐洲的一些旅游人士還有一些商旅人士去到其他的目的地會有一些短暫的居停，也可以做一個短暫的居住的場所，所以當(dāng)時這就是服務(wù)式公寓的前身，但其實真正的服務(wù)式公寓它的爆發(fā)輝煌是在紐約，在1980年的時候，因為紐約的經(jīng)濟迅速發(fā)展，所以就會有很多的國際型的大的企業(yè)，他們的一些高管當(dāng)時是需要找地方做一些長期的居住，因為是外派的人士，其實他們還是最早住在酒店，長租房的形式，后來服務(wù)式公寓應(yīng)運而生，這是它在國際上的突飛猛進的發(fā)展。

但是回頭進入到中國，其實中國還是一個新物種，我想在座的不一定是每一位都知道服務(wù)式公寓，或者只是聽說，但其實真正不明白服務(wù)式公寓、長租公寓、酒店到底有什么區(qū)別，所以在中國還是相對比較陌生，真正服務(wù)式公寓進入到中國最早是在上海浦東，因為那會兒浦東已經(jīng)開始，90年代的時候會有一些外資企業(yè)、跨國企業(yè)最早把總部搬到中國的浦東，那個時候就會有很多全球的CEO、高級管理人員，大部分還是外資企業(yè)的，他們就會居住在星級酒店，因為我是在星級酒店行業(yè)差不多20年，我大學(xué)畢業(yè)的時候去的就是香格里拉，我是香格里拉集團出來的，當(dāng)時20%的客源占比是常住客，我們當(dāng)時定義14天就是常住客，后來到了90年代中期左右，上海的房地產(chǎn)有一些政策的釋放，是在中國首先嘗試的，就給到了一批服務(wù)式公寓的屬性的資產(chǎn)，那個時候才真正意義上中國的服務(wù)式公寓開始起步，隨后就是在北京、深圳、廣州這樣的一線城市慢慢開始有了服務(wù)式公寓，可能大家腦子里面能夠想到的是為數(shù)不多。

我們這個行業(yè)的轉(zhuǎn)變是非常巨大，之前星級酒店、五星級酒店把服務(wù)式公寓，包括我們當(dāng)年在香格里拉也好、洲際也好，我們會把雅詩閣當(dāng)作我們的競爭對手，那是十年前，其實服務(wù)式公寓賽道就在酒店，不太會參加像我們今天資管的論壇，但是為什么在十年二十年當(dāng)中，尤其是最近兩三年發(fā)生了非常巨大的變化，比如說瑰悅這個新的品牌，我們沒有太多去參加酒店行業(yè)、星級酒店行業(yè)的論壇和演講的露出，反正我們更愿意參加觀點這樣的非常專業(yè)的資管房地產(chǎn)商業(yè)的論壇，包括這次博鰲論壇是我們參加的第二次，今天包括下個月的資管的商業(yè)年會，我們一只腳會跨到這樣的行業(yè)來，今天簡單跟大家聊一下服務(wù)式公寓到底和咱們這個資管有什么樣的關(guān)系。

首先什么是服務(wù)式公寓，其實服務(wù)式+公寓，服務(wù)就是酒店式的服務(wù)，公寓是公寓的配置，一些配套是按照公寓的配套去完成的，服務(wù)式公寓的本質(zhì)其實是酒店性質(zhì)的物業(yè)，所以我們也不太會出現(xiàn)在長租公寓這個品類，但是現(xiàn)在酒店，服務(wù)式公寓也不在里面，所以我們說是一個超級物種，是一個非常特殊的存在，它其實是介于星級酒店和公寓之間這樣一個品類，我們?nèi)诤系氖蔷频甑脑O(shè)施，還有公寓的家庭特色，我們提供的是中長期的服務(wù)，包括你可以住一天，你可以住一年，你可以住一個月，非常靈活，長短結(jié)合。

而且我們會提供洗衣機、廚具，還有一些家庭必備的電器，根據(jù)不同的物業(yè)去配置，這個居家特色是服務(wù)式公寓和酒店區(qū)別最大的一個地方。

這就是剛才我在上個頁面跟大家講過，針對于酒店所有能夠提供到的服務(wù)，服務(wù)式公寓都是可以的，比如說進門會有前臺、禮賓、24小時的保安、監(jiān)控，還有客房服務(wù)，其實它省掉的是星級酒店很多冗贅的空間，不會有那么大的大堂吧，還有大大小小十幾個的會議室、宴會廳、餐廳，不會有這些，它只能滿足我在這邊的以住為中心點可能會產(chǎn)生的相關(guān)設(shè)施。

服務(wù)式公寓它的客群定位，它和白領(lǐng)公寓和長租公寓的區(qū)別在哪里，定位就是中高端的階層，我們最近一直在研究新中產(chǎn)，因為現(xiàn)在中國的消費主力是集中在新中產(chǎn)，根據(jù)不同的收入、文化標(biāo)準(zhǔn)分為高中低，如果從收入考量、審美等等，我們集中定位在新中產(chǎn)的中高端這樣的階層。中高端這個階層他們的主要客戶畫像，我今天是截取比較簡單的，我們會做非常詳細的分析，年齡大概在35-40歲左右，會有一定財富積累，大部分還是在北上廣深這樣的一線城市，以及現(xiàn)在新興崛起類似杭州、武漢這樣的新一線城市，他們的生活偏好，這部分人群學(xué)歷本科和研究生以上的是占了絕大部分的比例，他們現(xiàn)在休閑娛樂的方式已經(jīng)從以前的唱KTV，當(dāng)然也很少有去玩劇本殺，會有，但不多，大部分還是在于健身，尤其是高爾夫、跑步、游泳等等，投資偏好，會有自己固定的投資，還有一些理財，這就是我們這個目標(biāo)客群他的簡單畫像。這部分人比較注重的是品質(zhì)生活、旅居體驗、設(shè)計美學(xué)，我們每個月都會跟大概10-20個我們的客戶進行一個面對面的溝通，這部分人對于生活的品質(zhì)和設(shè)計美學(xué)，不要以為住客不了解，他可能摸一下這個材質(zhì)，會比我們更了解這個材質(zhì)是什么木質(zhì)的，器皿是景德鎮(zhèn)的，會經(jīng)常來跟我們反饋這樣的情況，所以我們的目標(biāo)客群已經(jīng)不是滿足于有舒適的環(huán)境了，他要求的是品質(zhì)，還有設(shè)計感，他們要求是越來越高。

針對這樣，我們做了一個簡單的總結(jié)，服務(wù)式公寓的優(yōu)勢就是：它是星級酒店的規(guī)范，你可以放心的是客人走進來和星級酒店的服務(wù)是沒有差別的；第二個是因地制宜，長短租結(jié)合，收益管理精細化。

這是服務(wù)式公寓和產(chǎn)權(quán)式星級酒店和高端的民宿品牌、度假村他們的區(qū)別，今天時間關(guān)系不會展開來講，主要提幾個點，跟在座的各位比較相關(guān)的就是產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓基本上是大產(chǎn)權(quán)，單一產(chǎn)權(quán)，整棟的，不會做分散的，因為它是有日租的屬性，所以我們需要跟星級酒店一樣跟特行證，產(chǎn)權(quán)式公寓不是單一產(chǎn)權(quán)，但這部分客戶我們也有簽，這個更類似一種理財產(chǎn)品，小業(yè)主去買你這個產(chǎn)品，一般都會承諾5個點、6個點的回報，甚至在武漢的業(yè)主說想要7個點的回報能不能做得到，一線城市可能就是3個點左右，會做一個測算，因為現(xiàn)在開發(fā)商手上的存量物業(yè)和需要銷售的公寓，確實這個競爭是有點激烈了，所以這類我們也有做，但是也是要非常嚴格的評估，說我能夠做到這個價格，不可能虧，開發(fā)商也可以，小業(yè)主也能獲益，所以前兩類我們都是有觸及；第三類星級酒店都是單一產(chǎn)權(quán)。

產(chǎn)品配套，服務(wù)式公寓主要有公區(qū)，有大堂，但不會太大，第二個我們會有一個小型的會議室，類似于這樣的房間，一個餐廳，一般都是全日餐，全部會在一個餐廳搞定，這樣我們省掉的是能耗，熟悉酒店運營的應(yīng)該知道，酒店運營最大的人力成本和能耗成本，我們之前做五星級酒店的時候300間房員工配300個，但服務(wù)式公寓如果300間房，員工在100人左右，首先省掉的是人力成本，第二個省掉的是能耗，為什么說服務(wù)式公寓現(xiàn)在尤其是在疫情以后越來越受甲方開發(fā)商的喜歡青睞，是因為會算賬了。

之前投資星級酒店的這部分客戶畫像，因為我們接觸很多甲方業(yè)主，很多是政府要求我購地的時候必須有一個國際品牌，還有一些就是我的情懷，我想要去做五星級的國際品牌，香格里拉很棒，但是其實我們之前做星級酒店的時候，價格我賣1000，不準(zhǔn)降價，哪怕出租率10%以下，管理方說不可以降價，導(dǎo)致于因為管理方的訴求是不能損害品牌形象，但是甲方就苦不堪言，尤其今年疫情的時候很多星級酒店都在關(guān)閉，還有曾經(jīng)我很熟悉的星級酒店，這段時間在掛牌甚至在出售，到了疫情之后很多業(yè)主轉(zhuǎn)變思維，之前想做星級酒店，轉(zhuǎn)過來做服務(wù)式公寓。

這是國家政策在做一些調(diào)整，大家也不傻，現(xiàn)在我們談項目的時候，還有業(yè)主說旱澇保收，管理方要求幾個點，不準(zhǔn)談條件，因為我們總部是在國外的，這個權(quán)一層一層到10級以上審批的流程，但現(xiàn)在中國經(jīng)濟還是面臨比較嚴峻的挑戰(zhàn)，尤其是疫情之后，所以很多業(yè)主開始轉(zhuǎn)變方向，之前投資星級酒店這部分業(yè)主可能會轉(zhuǎn)回來了解服務(wù)式公寓，我們手上今年簽了1-2個是這樣類型的。

所以說我們在想接下來的三到五年甚至更長的時間，隨著國家的一些政策釋放，會不會有更多的甲方會轉(zhuǎn)而投服務(wù)式公寓，前段時間我忘了是在哪個媒體上看了一篇文章，叫服務(wù)式公寓和星級酒店的相愛想殺還是共存的標(biāo)題，我仔細看了一下，里面內(nèi)容大約就說的是，現(xiàn)在很多商業(yè)綜合體會有大概，修了300-500間的體量的原本是要做星級酒店，現(xiàn)在割一塊，一邊做五星級酒店，另外一邊做長租公寓，為什么？它是穩(wěn)定的，它安全，因為雅詩閣的總部收益負責(zé)人，這樣一種業(yè)態(tài)服務(wù)式公寓，我說今年星級酒店行業(yè)都在大裁員，最少的是洲際，最多可能達到40%，我就問雅詩閣怎么樣，他說今年我們的員工都發(fā)年終獎、雙薪，所以這部分是穩(wěn)的，說到共存，一部分是保出租率，另外一部分是保收益。我們現(xiàn)在還在試營業(yè)期間，服務(wù)式公寓那一塊基本上把幾個大的商業(yè)公司簽下來了，等于我是50%的出租率就在口袋里，對于投資人來說會看到一些可見的收益點。

所以總結(jié)來說，為什么要牽手服務(wù)式公寓呢？它會更符合業(yè)主對物業(yè)的需求和定位，實現(xiàn)物業(yè)的增值，另外成本控制，人力成本和能耗成本的節(jié)省，基本上服務(wù)式公寓的運營成本會控制在35%甚至更低，所以對比于星級酒店來說，這個數(shù)據(jù)大概是10%左右的差值，甚至更高，根據(jù)不同的城市和項目。

最后我簡單地說一下瑰悅服務(wù)式公寓，如果大家有興趣，會后我們再討論。我們的定位，有兩個品牌，一個是瑰悅服務(wù)式公寓，做的中高端這樣的產(chǎn)品，如果對標(biāo)酒店星級是五星，還有瑰悅繽致公寓，年輕階層正在成長的這部分人群中層往上這樣一部分人群，星級酒店就是四星的定位，主要瑰悅繽致是在二線城市，像武漢、杭州、南京、珠海等等。

我們的風(fēng)格就是中式+現(xiàn)代，最近一直很流行兩個詞，一個叫沖撞，一個叫融合，因為我們是80后的一代人，對于中國文化的理解，我們還是有一定的感情，所以現(xiàn)在國潮風(fēng)，但我們不會那么張揚，因為我們對標(biāo)這部分的客群沒有90后、00后那么個性張揚，但是我們又覺得我們尊重中國文化的精髓，所以我們做的是一個東方美學(xué)，我們的切入點當(dāng)時是從宋代的美學(xué)開始切入，我們想中國的審美是領(lǐng)先世界審美的，所以我們不想去做一款舶來品，之前我們也討論過要不要做梵高或莫奈，但是覺得中國還是做自己的東西，我們之前的集團國外說中國人不會做高端的東西，中國的經(jīng)濟型做得非常成功，華住、7天，但是中國人做不了高端，還是要靠國外的東西，所以我們中國人想做自己高端的產(chǎn)品，而且我們能做出來，所以我們做的是一個中華美學(xué)的元素，但是不是新中式，中華美學(xué)+現(xiàn)代極簡這么一個風(fēng)格做一個沖撞，古今結(jié)合和中西文化的沖撞。

給大家看一些照片，這是大堂，不大，大概200方左右，我們沒有太多冗贅中國風(fēng)的東西，但是在屏風(fēng)這個地方，是宋代的一幅山水樓閣的畫，做一些點睛。這是我們做的餐廳叫想，做的是家鄉(xiāng)味道的理念，可以開早餐，可以做咖啡廳下午茶的形式。

這是一個小的會議室，多功能廳，健身房。我想給大家說的是這個，是我說的最后一個亮點，悟空間，我們幾個創(chuàng)始人包括劉總，我們會有一個習(xí)慣每天早上6點鐘起來冥想半個小時，我身邊很多這樣一部分人，包括我們的客戶，還有商學(xué)院的同學(xué)，他們都有這樣的習(xí)慣，需要安安靜靜的讓自己和自己待一會兒，讓自己和自己相處，像這樣大大小小的論壇、商務(wù)的拜訪太多了，所以我們做了180平方左右的房子，隔音非常好，我們墻很簡單，沒有太多的裝修，會放一個激光鐳射的，你想要大海的場景、星空的場景，地下有蒲團，可以放空，有音樂，你可以在里面做你想和自己相處，我們的常住客是免費的，叫悟空間，見天見地見自己，還是我們用的一個小心機，這款產(chǎn)品出來之后很多很多客戶，我們做過實地的了解，客戶非常喜歡。這邊是一些激光的投射的效果。

這是一個客廳，一房一廳的客廳，因為服務(wù)式公寓主打戶型是一室一廳，大概面積50-80左右，這是需求類最高的戶型，尤其在二線、新一線城市LOFT特別多。

還有一個在儲物空間上會考慮得非常細，跟設(shè)計團隊、業(yè)主方一起把這個儲物空間，因為要滿足常住的功能，還有考慮到室內(nèi)晾衣服的隱藏架子，因為滿足生活化的場景。

目前我們，兩年吧，籌備了一年，正式開始跑跑了一年，甲方會有這四類，政府國企，再就是房企，還有投資機構(gòu)，上次在觀點博鰲上我們劉總也分享了，其實在美國投資酒店、服務(wù)式公寓這類70%是金融機構(gòu)，是基金，但其實反過來在中國70%是開發(fā)商，我不知道將來這樣的趨勢會不會有一些變化，變化肯定有，經(jīng)過這一年我們發(fā)現(xiàn)投資機構(gòu)對這一塊的關(guān)注度是在提高，另外一個公寓業(yè)主，指的是產(chǎn)權(quán)式公寓那部分，有小業(yè)主直接接觸到的。

目前開放的四種形式，其實只開放了三種，特許沒有開放，因為為了品質(zhì)的統(tǒng)一性，我們可以做加盟、委托管理、資產(chǎn)合作型，還有模塊化輸出，什么叫模塊化輸出呢？今天有華發(fā)的朋友過來，因為我們最近一直在跟他們戰(zhàn)略合作，今天告訴我說，協(xié)議已經(jīng)在走簽約流程了，模塊化輸出就是前期會做，因為華發(fā)就自己的華府系列，但又覺得在運營和各方面需要跟我們做強強聯(lián)合，我們就會去做一個模塊化的輸出，其實前期是模塊化，我們做了頂層策劃方案、產(chǎn)品的介入，我們可以拆分來提供服務(wù)，因為有些是要做自己的品牌，我可以去給到一些助力，但是我們跟華發(fā)比較特殊，我們后期會是一家，成立一個聯(lián)合體，基于前期模塊化服務(wù)的雙方的滿意度，我們決定牽手一直往下走，就做高端的產(chǎn)品這一類。

最后就是有一點情懷的東西，我在上海也住服務(wù)式公寓，這是自己寫的，想的是在一個人的時候不孤單，在人群中不慌張，在異地不迷茫，在他鄉(xiāng)不陌生，服務(wù)式公寓就是安心和家的感覺。

謝謝大家！

主持人：謝謝陳昱彤女士的精彩演講。

接下來我們將進入圓桌討論環(huán)節(jié)，本場圓桌討論的主題是“創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，存量未來如何走向？”在這一主題下，我們共設(shè)置了兩個分議題，分別是 創(chuàng)新驅(qū)動-模式、科技、生態(tài)，存量資產(chǎn)的未來機會識別以及定位需求-存量市場下的多元化轉(zhuǎn)型。

在接下來的45分鐘里，我們邀請了八位嘉賓，圍繞著我們這一環(huán)節(jié)的主題來進行探討。

本場對話的嘉賓主持為：

第一太平戴維斯廣州及福建董事總經(jīng)理暨華南區(qū)副董事長  劉蔚海         

參與討論的嘉賓是：

廣東省商業(yè)地產(chǎn)租賃協(xié)會會長 朱萬果  

世聯(lián)行首席技術(shù)官、中國建設(shè)教育協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會常委  黎振偉

廣州樂晟商業(yè)經(jīng)營管理有限公司董事長 雷易群 

花樣年商旅文 粵港澳大灣區(qū)總經(jīng)理 蘇銳鋒  

廣東中盈產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 黃少麟

瑰悅創(chuàng)始人&CEO 劉  斌

廣州市樓宇經(jīng)濟促進會副會長 龔  元 

有請以上八位嘉賓開始分享與討論。

劉蔚海：大家好，我是劉蔚海，今天很高興與很多老朋友、新朋友共聚一堂，希望我們互動可以輕松一點。

這個題目是創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，特別針對一些存量的物業(yè)，存量物業(yè)有很多人講，現(xiàn)在房地產(chǎn)的下半場，從增量到存量，毋庸置疑，感覺是一個機會點，但我們知道其實資金要求包括運營能力是不可少的，要把存量物業(yè)重新做好。

我想跟黎振偉老師請教一下，您覺得存量物業(yè)未來有沒有一些比較宏觀一點的風(fēng)向你可以分享一下。

黎振偉：謝謝劉總，因為其實我做顧問做了好多具體的東西，但回頭看一下，我們越做具體問題越大，做存量物業(yè)的人賺錢都不多，越做越怕，所以我們現(xiàn)在真的要從宏觀到中觀到微觀探討問題。

首先第一點，其實存量與增量是一個不可分割的孿生兄弟，有增量就有存量，但是往往是前面容易后面難，因為建房容易運營難，所以過去30年中國高增長的大家都去建房子，問題就來了，我們這種愛增量必存量就導(dǎo)致我們的運營做得不好，問題越來越多，越多了以后又回到了增量上，很多增量本身沒注意經(jīng)營的問題，結(jié)果很多增量又成為了問題的存量，所以整個社會的問題就是存量越來越多，我們的空置率越來越多，租金也會越來越低，這個情況我覺得是根本的，我們現(xiàn)在怪電商，也怪疫情，的確有影響，但如果不從自身，整個社會，我們怪圈走不出來的話，我們這個行業(yè)是很大問題的，科技做得再好，也沒用，因為大家都在這個怪圈里轉(zhuǎn)，所以這次的觀點論壇，為什么大家都很認同理性與穩(wěn)健改變了房地產(chǎn)，因為的確要改變了，如果這個基本點不改變的話，我們永遠都談存量，都在怪圈。

第二點，商業(yè)地產(chǎn)怎么去改變它呢？存量地產(chǎn)怎么破局，其實過去我們花了好多資金，做了公寓，公司成了重資產(chǎn)，甚至很多文創(chuàng)、文旅，包括萬科，萬科做了永慶坊，以后估計你們也不容易，將來問題就來了，我們都變成，一做存量就是高成本、低收入、難持續(xù)。為什么這個問題會出現(xiàn)呢？我們看到一個很大問題，我們今天講到房地產(chǎn)是一個建設(shè)的房地產(chǎn)，在美國、英國他們80年代的理論已經(jīng)告訴我們房地產(chǎn)不是獨立存在的，是一個城市的結(jié)構(gòu)里面存在的，如果沒有一個好的城市結(jié)構(gòu)沒有用，所以講存量又回到城市、產(chǎn)業(yè)、城市功能對存量的支持，很難想象如果一個產(chǎn)業(yè)衰退，人口在流失，存量讓你再做，你做得再好也沒用，人們都會到珠江新城、金融城，這就告訴我們存量是一個生態(tài)，是一個系統(tǒng)，它需要政府、企業(yè)、消費者一起來解決，從政府到企業(yè)到用戶消費者，從城市的更新、產(chǎn)業(yè)的升級重塑到物業(yè)的賦能、金融的創(chuàng)新，也包括消費使用的升級，一起來考慮這個問題，存量才能解決，當(dāng)然這里面政府很重要，行業(yè)協(xié)會很重要，所以今天特意推介這兩位商業(yè)協(xié)會的會長，我希望從他們的身上給政府多點建言。

劉蔚海：謝謝黎總，朱會長就在你們旁邊，廣東省租賃協(xié)會還是有淵源，不管咱們協(xié)會可以解決業(yè)主還是一些使用者兩方面問題，可能有一個信息沒有完全對接，所以我想朱會長在這里也可以跟我們分享一下，把存量物業(yè)，如何從你們協(xié)會的身份可以幫很多的業(yè)主、使用者解決他們的問題。

朱萬果：謝謝劉總，非常感謝今天有機會參加觀點這個交流論壇，觀點地產(chǎn)這個平臺我也一直在關(guān)注學(xué)習(xí)，做得非常好。

我也借助這個機會簡單介紹一下我們這個協(xié)會，廣東省租賃協(xié)會是廣東社科聯(lián)主管以及廣東工商聯(lián)主管的行業(yè)協(xié)會，我們現(xiàn)在做一些什么呢？大家知道社科聯(lián)是一個學(xué)術(shù)機構(gòu)，省委省政府的智庫，我們協(xié)會每年也在立項一些關(guān)于地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的課題。我們現(xiàn)在協(xié)會做了很多政策，給一些建議給政府，比如我們之前立項了一個廣東省商業(yè)地產(chǎn)租賃行業(yè)供給側(cè)研究，我也請教了黎老師，因為有時候我們也出去會員單位調(diào)研，基本上普遍都是三難，商業(yè)地產(chǎn)面臨三難，經(jīng)營難、招商難、收租難，我們也做了一些報告給政府，不要建那么多了，現(xiàn)在真的是嚴重的過剩了，怎么樣去盤活這些存量物業(yè)，我們也提交一些報告給政府，做了這方面的調(diào)研，目前政府也看到了，也認識到現(xiàn)在存量問題是非常巨大，所以現(xiàn)在不管是多大房地產(chǎn)，政府跟你談產(chǎn)業(yè)，你什么產(chǎn)業(yè)帶進來我才會給你地，如果沒有產(chǎn)業(yè)，不好意思，下一家，所以現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司又委托包括協(xié)會或者觀點等等這些地產(chǎn)機構(gòu)，怎么樣去做產(chǎn)業(yè)落地問題，不像以前，做很宏觀的落不了地的，現(xiàn)在是有什么大的產(chǎn)業(yè)可以落下來，能解決就業(yè)、稅收問題，如果還是大面積的建房、賣房，這個存量，剛才黎老師也說了，存量越來越多，這個是必然的。所以這方面我們作為行業(yè)協(xié)會也是要推動政府，并不是在這里談單個項目就能真正把它做好，很多東西都要政府來推動，行業(yè)協(xié)會作為一個紐帶作用，操作還是企業(yè)操作，這個可能會更加實際。

另外，我覺得去庫存，我們中國14億人，所需求的各種產(chǎn)品非常巨大，這個產(chǎn)業(yè)定位方面或項目定位方面不一定要追求高大上，千篇一律，一定要找準(zhǔn)自己項目的定位，高端、中端、低端，根據(jù)自己物業(yè)來定位，在招商、運營、服務(wù)、物業(yè)管理等方面加大力度，應(yīng)該未來還是很有機會的。

另外一些商業(yè)地產(chǎn)零售板塊我也有小小一點體會，說得不對的可以批評指正。未來商業(yè)，剛才雷總也說了，現(xiàn)在零售業(yè)態(tài)是嚴重轉(zhuǎn)變了，基本上60%、70%都是轉(zhuǎn)到網(wǎng)上去，未來商業(yè)我覺得應(yīng)該有三點是可以做的：一個是超大型，像太古，做世界一流的；第二種商業(yè)是城市文旅，做體驗式的，這一點應(yīng)該也是有市場的，像正佳，把海洋館搬進來，把動物園搬進來，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)時代都不出門，怎么樣才能吸引到一些家庭或聚會或網(wǎng)紅打卡點去消費；還有一種是功能性的社區(qū)商業(yè)，這些也是有市場的，就是便捷，大家都知道去哪里逛街是比較少的，便捷，出門口就可以消費了。

我就分享這一點點感受，謝謝！

劉蔚海：謝謝朱會長，我很自然地想到了龔會長，樓宇經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)招商的一大推手，我覺得貢獻很大，第一太平戴維斯有一個數(shù)據(jù)，目前甲級寫字樓超過600萬平方米這樣的存量，但是未來五年起碼有300萬平方米的增量，所以我們預(yù)期空置率，目前廣州空置率是比較低的，在一線城市包括二線城市比較，大約是8.6個百分點，但預(yù)計五年之內(nèi)可以達到20%，所以是一個非常大的增量，增量又這么大，存量怎么辦呢？我就想龔會長可以從產(chǎn)業(yè)方面看看有些什么，最近講得特別多TMT，還有什么新的東西？

龔元：尊敬的劉董，還有主辦方的朋友，以及在座的各位行業(yè)翹楚和重要嘉賓，大家下午好！非常榮幸受主辦方的邀請參加這次觀點的論壇，得以向大家學(xué)習(xí)和交流，非常榮幸，我簡單地分享一下。

我認為，存量資產(chǎn)在未來的創(chuàng)新包括但不限于模式重塑、科技驅(qū)動、生態(tài)營造，更將體現(xiàn)在體制優(yōu)化、思維升維、研發(fā)應(yīng)用、政策支撐的方面。

另外，創(chuàng)新是城市經(jīng)濟發(fā)展的動力源泉，存量資產(chǎn)的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型箭在弦上，不得不發(fā)，而前提是通過“摸底數(shù)、盤資產(chǎn)、促活化、提效能”來爭取做到有的放矢。

在未來，隨著高端商務(wù)寫字樓規(guī)模的快速增長（現(xiàn)有超2100棟寫字樓，經(jīng)政府認定了首批17棟超甲級 40棟甲級寫字樓），產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的蓬勃發(fā)展（現(xiàn)有超2800個園區(qū)，經(jīng)政府認定了10大價值創(chuàng)新園 66個提質(zhì)增效園，特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)認定推進中，21條相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈進一步強化中），存量市場將呈現(xiàn)多元化趨勢：1.數(shù)智化和產(chǎn)業(yè)化并重；2.規(guī)?；托б婊骖?；3.藝術(shù)化和便利化呼應(yīng)。

劉蔚海：謝謝龔會長，數(shù)據(jù)說話。

 

龔會長旁邊有我的一位新朋友，中盈的黃總，其實你家族從開發(fā)商做到現(xiàn)在，變成一種應(yīng)該來說綜合運營商，做一些設(shè)備設(shè)施管理和園區(qū)運營，我覺得運營是，特別對一些現(xiàn)有的物業(yè)是很重要的，跟我們分享一下。

黃少麟：謝謝劉董，也感謝主辦方的邀請，剛才劉董也說我是運營背景的，簡單介紹一下，我們中盈是一家港資公司，基本上業(yè)務(wù)都是在國內(nèi)的，正式擁抱大灣區(qū)。

我們之前也做房地產(chǎn)開發(fā)，做一些小型的項目，最近兩三年開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的運營和投資，目前主要還是在運營為主，因為投資這個比較長線的經(jīng)濟環(huán)境等等因素，我們還是在觀察的狀態(tài)，剛剛雷總說的春天還是秋天，我們也是很好奇這個問題。

我們的企業(yè)現(xiàn)在目前的經(jīng)營主要是用服務(wù)作為整體全盤的經(jīng)營，我們旗下也會有各種子品牌，比如說靈活辦公，我們也有自己的軟件科研團隊，商管的數(shù)字科技，每天跟客戶、跟科技、跟業(yè)主、跟社會等等打交道，去分享自己的觀點，接地氣一點。

講一個想法，從社會去分析目前的一些情況，先講商業(yè)地產(chǎn)的人才，現(xiàn)在很多的朋友，特別是年輕的朋友，以前可能地產(chǎn)是一個收入很高的行業(yè)，精英人才都往這里，但年輕的一代，新興行業(yè)會有更多的選擇，所以我們在做經(jīng)營過程里對于招聘壓力是蠻大的，你找了專業(yè)的團隊花了很長時間培訓(xùn)他們，別的公司就挖他們走了，很痛，我這里提一個觀點，我們做的是都是產(chǎn)業(yè)園和辦公樓，現(xiàn)在運營和經(jīng)營模式都是非常人手化，哪怕有一些軟件、智能、預(yù)約，或合同管理系統(tǒng)，最后還是要人去輸入和管理，我們現(xiàn)在的觀點是這些都沒有真正達到科技化，真正科技化是真的做到全自動，銀行業(yè)也是一樣，現(xiàn)在申請信用卡不需要接觸人，以前還需要一個人去看征信怎么樣，現(xiàn)在都不用了，這個過程你開卡、拿卡，哪怕一個人打電話給你要取卡，都是人工智能，房地產(chǎn)行業(yè)為什么不能這樣子呢？為什么不能把運營人員人工智能化呢？現(xiàn)在行業(yè)也在看到是有一些行業(yè)的發(fā)展，減輕在運營上的標(biāo)準(zhǔn)化的問題。

延伸到年輕人，全球疫情，大家跟病毒共存，中國很幸運，國家管制非常好，不用擔(dān)心這個問題，除了中國以外，大家都是對靈活辦公、在家辦公有一個根本社會性的變化，大家都搬離CBD，硅谷這些人都跑了，對房價、對租價、使用率、空置率都有巨大影響，大家都覺得是一個一去不復(fù)返的概念，延伸到在未來在國際、在外國對于在家辦公的軟件工具等等的開發(fā)，這方面會更加多的可能性，反而這些機會會從外國的技術(shù)引進到中國，中國反而是還好，疫情過后還是該上班上班，該擠公交還是擠。但是現(xiàn)在年輕一代也很注重生活質(zhì)量，作為產(chǎn)業(yè)園和辦公樓，怎么樣在空間上去吸引他們回來，這個很重要，你回來會比你在家辦公更有價值，這是我們在做靈活辦公等等會持續(xù)思考的問題。

到最后衍生的一個點就是，現(xiàn)在我們做一個地產(chǎn)的投資，大家都是大業(yè)主，你最大的兩個投資就是地段和建筑，這兩個東西你是否有足夠的信心，20年之后還有競爭力，這個觀點是大家在投資的時候經(jīng)常反思的問題，現(xiàn)在公交、地鐵已經(jīng)區(qū)域化了，18號線要開通了，大家去萬博上班也很方便，都是分散式的，你看到租金核心地段價值有時候會覺得有點乏力了，大家辦公方式，分散式的辦公，有很多的東西，第二，建筑這個玻璃幕墻搞50層、60層，應(yīng)該是八九十年代，還會有20年嗎，我不知道。因為這些增量未來都是持久性的，我們不是蓋住宅賣掉就OK了，大部分都是蓋好之后要負責(zé)50年，這樣子思考的東西會更多。

最后分享一個小點，如果脫離了這些地段等等，企業(yè)或使用者跟業(yè)主的連接，我們經(jīng)常講體驗式，某一種精神連接吧，講個小例子，如果你問一個朋友，你住在哪里，他說我住在薈月臺（音），就會說他很有錢，問另一個朋友說，他住在廣粵天地，你會覺得他有錢，但是是不一樣的感覺，現(xiàn)在我們做靈活辦公，一棟樓的品牌是否有可塑性，還是那句話，20年之后慢慢收回大部分的成本，如果說從另外一種打法考慮增值、創(chuàng)新等等的維度，品牌精神是很有趣的話題，因為年輕人都是考慮這些，體驗或身份，我在這棟樓、在這個地區(qū)辦公，是否跟我的身份和精神是匹配的，這是靈活辦公、聯(lián)合辦公挺能夠?qū)崿F(xiàn)這些點的。內(nèi)容可以變，但是建筑不能變，地段不能變，保持靈活吧，未來疫情后主席也說是一個新時代，會怎么新我也不知道，還是要保持靈活，個人的一些小見解，希望透過這些見解跟大佬多多交流，各位行業(yè)前輩也可以把很好的經(jīng)驗分享給我們。

謝謝大家！

劉蔚海：謝謝，其實我有一個小問題想問一下黃總，我留意到你的產(chǎn)業(yè)園有一個專門做直播平臺的，這個直播平臺，其實我們?nèi)昵皬膩頉]有想過寫字樓的租戶有一些個人來做直播，其實你是怎么看待，他是自動找上門還是你去主動出擊找一些網(wǎng)紅來租你的地方？

黃少麟：分享一個做產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗，我們很多樓都在CBD，很高成本的，應(yīng)該是廣州最貴的孵化器吧，開玩笑，所以我們孵化器是做得不好的。我自己親身的體驗是，做產(chǎn)業(yè)是很辛苦的，很難，甚至有點扯淡，因為你本來不是產(chǎn)業(yè)龍頭，不外乎就是一個平臺，我們也不是向政府委托這樣的平臺，政府資源直接到位的，我們不是這種，我們是地產(chǎn)人，你讓我搞直播、電商，學(xué)習(xí)周期，我曾經(jīng)很努力做這些東西，但確實發(fā)現(xiàn)很難，回歸到劉董的問題，我們做這種是自然生成的，去年行業(yè)很好，大家很有錢，涌進珠江新城，今年都走了，這些都是我們做樓宇經(jīng)濟運營過程中，首先我們是保持一種謙虛的態(tài)度，企業(yè)會告訴我，市場會告訴我，哪個市場是最好的，我們就進去孵化他們，而不是搞人工智能什么，我希望去改變這個市場，做地產(chǎn)人是沒有這樣的能力，但是在背后的過程，怎么樣把信息、社交等等做好服務(wù)，用做服務(wù)的心態(tài)去做還是可以的。

劉蔚海：謝謝。其實回歸到還是需求，我們老是說地產(chǎn)是一個載體，有新的需求，只不過有些業(yè)主會早一步，有些可能反應(yīng)慢一點，我留意到剛才雷總也告訴我們一個新的需求，迷你倉，以前我們都沒有想到，可能一些比較高的商場蓋到9層樓，怎么來招商呢，現(xiàn)在發(fā)覺很多大盒子都是交流的社交的空間，這些人有時候也會有一些衍生的需求，都在那里做直播，又需要一些迷你倉，這也是新的需求、新的業(yè)態(tài)，雷總也可以跟我們講講商業(yè)方面有一些什么新的趨勢。

雷易群：謝謝。我講兩方面，第一個是存量資產(chǎn)，存量資產(chǎn)，因為之前形成這個結(jié)果，因為我們從房地產(chǎn)開發(fā)，一直從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)成招商，存量這么多，最核心還是在源頭，最早的規(guī)劃、最早的設(shè)計、最早的房地產(chǎn)的配比，包括野蠻式的增長，才帶來今天的存量市場，很多是沒辦法才有這么多存量，一旦有辦法能夠把它處理掉，很多房地產(chǎn)商是不想有這個存量，這一點上如果說以后增量，就呼吁一下，因為很多協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)都在，能不能在協(xié)會來解決，我們作為實際操盤人把源頭解決掉，這是第一點。

第二，我們在這個項目最難還是錢的問題，錢從哪里來，不管有錢的沒錢的，錢還是難找，錢難找的原因最核心的是，中國的市場上應(yīng)該以政府來主導(dǎo)或行業(yè)主導(dǎo)，有產(chǎn)業(yè)基金，對我們做存量資產(chǎn)的就會有一個新的春天來解決我們以后在這個行業(yè)的發(fā)展帶來很大的動力，希望能夠給我們這樣的機會，比如說廣州生物島為什么很多產(chǎn)業(yè)，廣州市政府給了很多的支持，是不是可以在廣州的存量市場上，行業(yè)或政府能做一些好的基金把好的資產(chǎn)來做，不管的樓宇經(jīng)濟、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟，從這里來主導(dǎo)對我們行業(yè)又有大的變化。

第三，平臺服務(wù)，我們做很多產(chǎn)業(yè)園，不管是樓宇還是寫字樓還是商業(yè)，我們做這件事情說得不好聽是二房東，搭建一個平臺，不管用什么模式，最后是讓我的租戶或我的租戶的客戶來我的產(chǎn)業(yè)園，最核心是比較方便，我如果做這個產(chǎn)業(yè)園就能夠上下游所有產(chǎn)業(yè)都能夠在這個平臺上解決我的一站式服務(wù)的需求，現(xiàn)在你看電商能做得這么好，這一點對我們來講是大的啟發(fā)，包括在座做產(chǎn)業(yè)園也是這個方向。

第二塊在產(chǎn)業(yè)園招商上，現(xiàn)在難度很大，但是我覺得我們可以轉(zhuǎn)型，因為各有各的打法，各有各的不同，八仙過海，各顯神通，這部分還是要結(jié)合現(xiàn)在的實際，不要太多的在大的標(biāo)準(zhǔn)化上，因為大的標(biāo)準(zhǔn)化讓大的企業(yè)、大的行當(dāng)來做，如果整體體量不夠大的話，在招商運營還是偏差異化，不要搞惡性競爭，因為這個市場蛋糕足夠大，不管是今天這個行業(yè)可能有點問題，但整體其他行業(yè)欣欣向榮，危機，危機，危險中就有機會。

劉蔚海：謝謝。

我身邊蘇總，花樣年商旅文在商業(yè)地產(chǎn)方面特別商場還有一些商業(yè)街可以給我們看看有一些什么分享。

蘇銳鋒：感謝劉總和主辦方的邀請。

剛才聽了很多大咖領(lǐng)導(dǎo)的分享，我覺得作為一個企業(yè)來說，想的問題會比較微觀一點，我在考慮存量，因為我們也接觸了很多存量，存量有一些是有效需求的存量，有一些是無效的存量，包括我們在接外地可能五六線城市的商場，它并不具備市場的條件，目前來講我們所探討的存量機會可能是指有些有效需求，商業(yè)產(chǎn)品并不匹配需求的一些市場機會。探討這個問題我可以分享一個，深圳這幾個月有一個行業(yè)的大事，龍崗萬達正式開業(yè)，這個項目我很了解，它早期是一個好百年的家居，位置也是很靠后，經(jīng)營也不好，在萬達進駐之后用了大概10個月時間進行改造升級，上個月開業(yè)之后造成了轟動，這個案例作為我們探討存量機會來講是一個典型的案例，在一些比如說物業(yè)的功能性的改造，包括定位的改造之后，把一些已經(jīng)有的老的物業(yè)進行重新的定位包括改造包裝，重新推出市場，這是一部分。

第二，存量市場定位的調(diào)整，我們在蘇州有一個項目，蘇州淮海路的邊上，2019年的定位還是以傳統(tǒng)的家庭定位為主，開業(yè)之后經(jīng)營不是太好，這個項目在做重新定位的時候就重新把它做成年輕的潮流的定位，依托步行街的年輕人的客群，我們做了很多酒館，夜經(jīng)濟的營造，重新定位改造之后，這個項目煥發(fā)了新生。

第三，我們有一些業(yè)態(tài)的改造，我們在深圳有一些項目也是考慮了很多新的業(yè)態(tài)，比如做了羽毛球場，體驗業(yè)態(tài)的加大，包括做酒館、夜經(jīng)濟的打造，一些老項目的新業(yè)態(tài)的引進，對存量市場的盤活帶來了一定的效果。

在這里我考慮兩點，一個項目要增加新的連接，以前我們考慮的是一些物理的連接，包括動線，現(xiàn)在我覺得可能再增加一些互聯(lián)網(wǎng)的連接，在早期的公司，我們在考慮像小程序、網(wǎng)上的引流，互聯(lián)網(wǎng)搶了很多生意，為什么不能在互聯(lián)網(wǎng)上把我們生意搶回來呢？這是我們考慮的一個思路。第二，更新，我們可能項目，在發(fā)展中跟不上市場的改變，這里面對于我們更新是很重要的，只有跟得上市場的腳步，存量市場才能煥發(fā)價值。

劉蔚海：謝謝蘇總，到這里，最后我們把話鋒轉(zhuǎn)到剛才陳總講的新物種，服務(wù)式公寓這一塊，因為服務(wù)式公寓我看到瑰悅就非常高大上，很多很吸引人的一些效果，還有在做的一些事情，其實要是存量物業(yè)會不會比較困難呢，劉斌總，您覺得目前你們在談的都是一些新的項目，存量這一塊你們也應(yīng)該有接觸吧。

劉斌：有的，轉(zhuǎn)到我這兒其實一看就是做運營，我們陳總也講，運營是一個很苦很累的事，從第一階段政府的兩位伙伴去講，其實存量大家也看到，產(chǎn)業(yè)園，包括政府的城市更新、舊改，包括地產(chǎn)項目的存量，所以存量還是很大；第二個，資產(chǎn)端，我們存量里面剛才講的多是辦公，出租率我第一回聽還是挺震撼的，我原來在北京大概控制在20多，廣州的整個數(shù)據(jù)還是很好看的，珠江新城那一塊租金一直高高在上決定性的因素，這個存量還是可以，我們在做公寓運營的時候，我們不斷也在創(chuàng)新，當(dāng)然我們創(chuàng)新的基礎(chǔ)是回歸初心，到最后展現(xiàn)數(shù)字是我們在做，我們要把坪效做到到底是5塊錢每天還是9塊錢每天，這是要用數(shù)據(jù)說話。

保持我們做原始運營的階段，這個我們也有三個方面，第一個是要迎合政策，比如現(xiàn)在租房租賃的政策很好，除了服務(wù)式公寓，還有酒店式公寓，還有白領(lǐng)公寓，還有員工公寓，剛才的產(chǎn)業(yè)園的配套，根據(jù)它的定位住的部分，從公寓的住的模塊做到了，這也是迎合政策；第二，我們在成本上做了很多的考量，第一個是從產(chǎn)品端，因為所有源自于你的投入，我們把很多大的空間變小了，房間的空間變大了，從人才梯隊的培養(yǎng)，因為我們是做品牌輸出，我們單項目的IP能把租戶吸引過來，人才梯隊培養(yǎng)很關(guān)鍵，比如說我們開了100家店，店的人員從哪里來很重要；第三，系統(tǒng)管理。

再回到剛才講的業(yè)態(tài)的創(chuàng)新，回歸一下，業(yè)態(tài)分商業(yè)，分辦公，分住，非標(biāo)住宿這一塊是我們現(xiàn)在想把公寓打造的一個創(chuàng)新點。市場上現(xiàn)在的存量肯定還是足足的，但是每個存量有特點，比如說在CBD這個區(qū)域適合打造高端的，因為最終要用坪效來考量，還有一類是政府類的產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)園，就跟我們做商業(yè)地產(chǎn)一樣，剛開始定位這個產(chǎn)業(yè)園的時候就應(yīng)該把住的這個模塊植入進去，把每個商業(yè)模塊，比如說網(wǎng)紅、直播基地植入進去，聯(lián)合辦公植入進去，這一塊很關(guān)鍵，就是前期的定位，這個園區(qū)的定位和規(guī)劃一定要準(zhǔn)確，所以我們現(xiàn)在在非標(biāo)住宿這一塊第一階段就是在做定位，這個地方到底適合我們在公寓這一塊哪一款，這個很關(guān)鍵，所以存量還是不怕的，存量多也不怕，我們也在選擇，很多好的地段的存量怎么租出去，不好的怎么去做，可能就需要專業(yè)的人干專業(yè)的事，用各種業(yè)態(tài)比較專業(yè)的渠道來注入進去，把前期的定位做好。

剛才聽兩位代表說一些政策方面，聽到上千個產(chǎn)業(yè)園在做的時候，我們也在考慮下一個產(chǎn)業(yè)園能不能讓我們介入一下，在住的板塊做一下，其實我們都有相應(yīng)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

以上是我對公寓做的闡述。謝謝大家！

主持人：謝謝各位嘉賓的精彩發(fā)言，為現(xiàn)場帶來了很多深刻的內(nèi)容。

接下來我們繼續(xù)進行主題分享，有請下一位演講嘉賓上臺，他是凱保商發(fā)CEO龐曉云先生，演講題目是用Reits收購存量資產(chǎn)的內(nèi)在邏輯。龐曉云先生的發(fā)言時間為20分鐘，有請！

龐曉云：大家好，我叫龐曉云，我是來自凱保商發(fā)的。

首先感謝觀點邀請我來這里跟大家一起做分享，也感謝大家20分鐘在這里聽我的講話，我有一個問題，在講之前，我希望我演講能夠給大家有一點啟發(fā)，其實我參加的會也很多，我參加會有一個宗旨，就是我自己一定要有啟發(fā)，否則這個會對我沒有意義，希望我講的話對大家有啟發(fā)。第二個，我要用一個問題開始我的演講，昨天我在上海看了一個盤子，主要是輕餐飲的，是一個國企頭牌的地產(chǎn)商，我的問題是，如果你來收購這個項目，你最關(guān)心的財務(wù)指標(biāo)是哪個，它是在營的商業(yè)地產(chǎn)，這個問題也不用回答，你心里知道，我在后面的演講當(dāng)中可能會有這個問題的答案，大家可以關(guān)注一下。

我先介紹一下我自己，我是新基建投融資聯(lián)盟擔(dān)任一些職位，擔(dān)任主任研究員，主要負責(zé)項目和政策方面的研究，當(dāng)然這個是不拿錢的，但是資源很好。資管之家我是創(chuàng)始人，我搞了一個小的平臺，這個就是比較小眾的。當(dāng)然我有一些資質(zhì)，這些不值一提，我是一個理科生，但是我又跨界金融，跨界到房地產(chǎn)和基金，可能我的角度、我的視野稍微有一些不一樣，跟我們房地產(chǎn)傳統(tǒng)的企業(yè)，希望能夠在里面給大家分享一些我的想法。

談到Reits，我們就要講到今年7月份國家Reits的上市，是基建、基礎(chǔ)設(shè)施，有9只基金上市了，其中包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、水廠，這個是一個大勢所趨了，Reits在這里面發(fā)揮的作用。

其實我們國家的基金Reits最早是債務(wù)性質(zhì)的，企業(yè)發(fā)債，現(xiàn)在7月份的Reits是權(quán)益型的，來自于經(jīng)營業(yè)績，不是固定利率的收益，就是要穿透到你的實際經(jīng)營上，這個是國家從存量資產(chǎn)的考慮上來動用Reits這個工具，Reits歷史背景和結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，跟我們現(xiàn)在在座的各位，如果你不是搞金融，不是搞基金這一塊，可能關(guān)系不是特別大，但是它的所有支撐都來自你的經(jīng)營。

Reits是一種結(jié)合型基金，簡單講一下結(jié)構(gòu)，我就白話講。Reits在中間投資人就是所有的個人，底下是底層資產(chǎn)，底層資產(chǎn)的運營收入作為紅利分配給到投資人、股民，一個個的老太太、老頭、我、你，個人開個戶就可以去買，最關(guān)鍵的一點就是它通過對底層資產(chǎn)的收購、運營來形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，滿足合規(guī)的要求之后，你就可以到二級市場去融錢了，就甩掉它了。

Reits是每個人都需要的，國家也需要，我們的所有PPP項目其實在國內(nèi)搞了很長時間了，真正開工的50%不到，真正賺錢的也很少，20%都不到，這里面的債怎么辦？Reits。Reits不是每個項目都可以上的，有很多評定標(biāo)準(zhǔn)，Reits的條件，其中最重要的條件就是前面三年要穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且你的利潤率達到5%-6%，20%更好，但是沒那么高，它的風(fēng)險是基于債券和股票之間的投資配置，你要清楚Reits的風(fēng)險是基于股票和債券之間，債券最安全，Reits就是它是把底層資產(chǎn)進行風(fēng)險隔離的，一旦Reits出現(xiàn)問題，你不能夠達到我的回報率，股民不能滿意了，你承諾我的比如說5%，達不到5%或者低于合規(guī)的時候，這個時候破產(chǎn)怎么辦，對不起，你的底層資產(chǎn)分隔了，我還是可以拿回來的，但是收益是跳動的，但是浮動范圍比股票要小很多，在美國80%的家庭都買Reits，中國很少，它的收益要遠遠高于股票。

這種工具能夠覆蓋什么樣的不動產(chǎn)，很多不動產(chǎn)，就是現(xiàn)在我們在這個行業(yè)內(nèi)的朋友們，屬于租賃型住房、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老院，全球現(xiàn)有的房地產(chǎn)Reits，這一行是今年國家7月份的，全國現(xiàn)有的基建Reits，電信塔、機場，能源管道，還有輸配電在印度，發(fā)電站，下一階段太陽能發(fā)電和儲能項目，這種專業(yè)公司會把它們的重資產(chǎn)上Reits，他們靠給客戶輸出能源來收取固定的租金或差價，這個方式來獲得穩(wěn)定的收益，把這些儲能的重型裝備最后上Reits，上Reits之后所有的投資權(quán)收回來，但這里面有很多固定，不能夠賣掉之后就退出，要有3-5年的鎖定期，只要我三年盈利，沒有人愿意拋的，當(dāng)然這里面還有很多結(jié)構(gòu)上的操作是讓作為不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)公司的人會從更高維度去看待這個事，你的品牌你可以去建設(shè)，可是你的房地產(chǎn)本身你就把它看成一個載體就可以了，不要覺得它一定是你的什么，你就不會糾結(jié)于我能不能趕得上這個時代，它不是你的，它只是你的一個載體，一個是你的錢，一個是你的品牌，其他的不重要，剛才講了很多創(chuàng)新思維，這就是我們國內(nèi)的所謂不動產(chǎn)開發(fā)和國外像越秀走得比較前面，像凱德，他們是玩了十多二十年了，現(xiàn)在我們Reits來了，我們懂不懂這個東西背后的邏輯是什么，鐵打的營盤流水的兵，你的資產(chǎn)不是你的，它只要能給你帶來收益就可以。

這就是過程，第一步，資產(chǎn)裝入與隔離，把資產(chǎn)隔離開，第二步黃色部分，基金投進來，不動產(chǎn)盈利要分配給我的投資人，我想講的是Reits的好在哪里，可以通過這個地方來看見，錢進來之后，這個結(jié)構(gòu)大家不要去看，這是中國特色，毫無意義的ABS，項目公司也是一個特殊的，就是一個合伙公司，為了方便進行股權(quán)轉(zhuǎn)移，錢怎么分配，三個地方，有這三種可能去分配，一個是項目公司的股東借款，平時經(jīng)營需要錢，我融了10個億，可能給5000萬給他，這個我要拿去還債，還了8個億，還有2個億怎么辦？原始權(quán)益人放兜里，不能亂用，收購其他資產(chǎn)，你想還債、繼續(xù)收購，上Reits，但前提條件記住，你上Reits的前提條件是你要滿足合規(guī)，不合規(guī)證監(jiān)會不會讓你上。但是話說回來，經(jīng)營為了經(jīng)營，還是經(jīng)營為了提升，當(dāng)然經(jīng)營為了提升，經(jīng)營是根本，但如果你為了經(jīng)營而經(jīng)營，那可能你最后走不到頭，你被別人收了或跟不上，你如果是有更高的維度，用資本的維度去看你的事業(yè)的時候，無所謂，這么多標(biāo)的，經(jīng)營可以收經(jīng)營公司，這時候你要用更高的維度去看這個事情。

Reits下的不動產(chǎn)價值，價值怎么回事？Reits的價值有兩種，分紅回報，來自于平時經(jīng)營的租金，資產(chǎn)增值，資產(chǎn)增值來源于兩個地方，時間，第二個你的資產(chǎn)增值還來自于你本身的分紅，你本身的分紅進行現(xiàn)金流折算。所以提醒一下，剛才我開會之前提的第一個問題，財務(wù)指標(biāo)是什么，這個東西，反正你記住這個東西，你的現(xiàn)金流決定你的資產(chǎn)價值，而不是你的地段，如果你的地段在南京西路，但是你的經(jīng)營為零，可能你只能清算，如果我的地段在駐馬店，我經(jīng)營得非常好，對不起，我值錢，這就是它，它是一個相對的。這就是真正的資產(chǎn)價值來源于真正的現(xiàn)金流的折算和地段的增值空間。

估值方法選擇，我講一點，我們老百姓投資叫非控制權(quán)投資，你是買不了控制權(quán)的，控制權(quán)并購就是我們干的事，包括作為地產(chǎn)商，越秀他們也想干，包括像現(xiàn)在的很多大基金，它會通過比較法或DCF法，當(dāng)然這里面還有很多參數(shù)需要進行重新設(shè)計，我值不值，我們國家沒有參考標(biāo)準(zhǔn)，很麻煩的事，Reits不成熟，你通過比較法，你是歪的，你只有通過最底層的內(nèi)生型價值，就是你的營運的利潤的折現(xiàn)，多少年折現(xiàn)，你的債務(wù)成本、股權(quán)成本是多少，這個就是專業(yè)的人干專業(yè)的事。

我們國家的估值是靜態(tài)價值估值，不是動態(tài)的，動態(tài)的才會走DCF折現(xiàn)，靜態(tài)是憑經(jīng)驗，你這個地段的房價怎么定，房價本身由于是商業(yè)地產(chǎn)，沒有意義。

這是首創(chuàng)稅務(wù)，是這次Reits項目的簡介，發(fā)行份額數(shù)量5億，基金存續(xù)期限是26年，權(quán)益型的基金是無預(yù)期收益，這個可以高可以低，沒有標(biāo)準(zhǔn)，大家都是一樣。

首創(chuàng)水務(wù)的錢怎么用的，你要玩Reits你要知道錢有幾種玩法，拿到錢，它會在收購了深圳和合肥首創(chuàng)的兩個水廠，還有一部分錢，除了還債，剩下的錢另外在外面的城市購買了9個水廠。Reits的兩個目的，第一個還債，第二個是收購。

無形資產(chǎn)BOT的特許經(jīng)營權(quán)也可以做Reits，水廠的土地是國家的，不具有底層資產(chǎn)的所有權(quán)，土地也不是它的，可是它被政府授予了經(jīng)營權(quán)，這個經(jīng)營權(quán)上產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)金流就可以上Reits，但記住如果是私人給你的土地，他授權(quán)我做業(yè)務(wù)了，沒用，因為私人的土地和國家的土地是兩個概念，他不可能讓你進行公募，公募是指國家要對老百姓負責(zé)，如果底層資產(chǎn)是私人的，上面也有經(jīng)營，去做這個很困難。目前國家房地產(chǎn)除了租賃性住房可以有這個，其他的不開放。

這就是我給他們指導(dǎo)的首創(chuàng)水務(wù)基金估值和收益分配率預(yù)測，這個表是看不見的，但是可以看到它的規(guī)模，這是一個動態(tài)的，這個表只是8張表的一張，不是我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的靜態(tài)估值，我給你一個經(jīng)驗型的東西，我是通過DCF把它算出來，真正你要做估值，做不動產(chǎn)收購的時候，你看不見這張表，你的評估就是歪的，當(dāng)然這里面還有很多參數(shù)是需要考究的。預(yù)測數(shù)其實一點都不偏，很多人覺得你的預(yù)測數(shù)是不是有偏的，不偏，我給你們講一個技巧，很多營收額的預(yù)測數(shù)，像水廠，這里面有0.2%的增長，如果解釋的話，這個0.2可以做到1%、0.05%都可以，但是要有一個根據(jù)，統(tǒng)計局，統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是沒人去推翻它的。

這就是最后基金的估值，你們覺得這些數(shù)字沒意思，那么復(fù)雜，這是以前，現(xiàn)在肯定得懂這個，酒也要喝，但是這個是基礎(chǔ)，所有的預(yù)測、所有的增長率都在你的控制之下，而且你的成本，我們叫協(xié)同效應(yīng)，節(jié)能，剛才瑰悅說到節(jié)能，說到成本，包括太古的朋友，我比較欣賞太古的物業(yè)，我看到了他們對每一間商鋪的能耗指標(biāo)都提供給客戶，這個我很傾佩他們，他們真正把ESG做到數(shù)據(jù)，當(dāng)然也看到很多英國、法國能源電力，他們的碳足跡，路怎么走過來的，它會追蹤它的原材料上游的碳指標(biāo)，中國不做這個東西。

波動性，Reits波動性是中度，風(fēng)險就很小，債券收益就很大。

比較法就是倍數(shù)，AFFO就是回報率，你的公司要上市了，這個就是你的所有當(dāng)月收益，減去了一些運營費用，除以你融來的18個億（當(dāng)年），你要記住，你要融多少錢，你說我融10個億，我有5000萬，多少回報率，5%，國家規(guī)定4%，但4%低了，大家都不愿意買，你說我融20億，但是只有5000萬的收益，太低了，國家的指導(dǎo)指標(biāo)是4，你要融到錢，但融到錢怎么用，就是我剛才講的幾個用途，你得做全盤的策劃，不是走到哪兒算哪兒，你只能買合規(guī)條件下之類的資產(chǎn)，可以買債券，可以買你債券風(fēng)險率低的債券，也可以去收購水廠，也可以收購公寓性住宅，只要在你的風(fēng)險小于等于你的范圍之內(nèi)。

中國的分配率很嚴格，海外很靈活，你今年所有的現(xiàn)金流的收益90%必須要分配給投資人，你賺的錢應(yīng)該分配出去，當(dāng)然記住原則，不用記住具體操作數(shù)據(jù)，邏輯最關(guān)鍵，不是細節(jié)，細節(jié)交給證券公司去做，他們讓你做評估，但是要記住幾個點，最后錢怎么用。

最后講一下澳大利亞的Reits，它是住宅型的，收益非常高，市值是21億美元，回報率達到21.3%，我們國家住宅現(xiàn)在有沒有上去我不知道，當(dāng)然這個是比較好的公司。澳大利亞做得比較好的倉儲，回報是25%。這個是平層倉儲，也是達到了26%的回報。

內(nèi)在邏輯，兩個事，還債、擴張，如果你是戰(zhàn)略部的，你是高管，懂這個就可以了，你要把這個東西知道，我將來要干這個事得用這個工具，如果這兩個解決了，你才談得上可持續(xù)，其實可持續(xù)是另外一個很大的概念，我們?nèi)绻斫饪沙掷m(xù)，如果做不下去就可持續(xù)不了了。

關(guān)鍵來了，這是我總結(jié)的一個東西，因為我是理工科，我又搞金融，ESG可持續(xù)發(fā)展，它有三個層次，如果從資本角度來看，底層資產(chǎn)、行業(yè)公司、社會社區(qū)，底層資產(chǎn)就是鋼筋水泥，怎么放呢？放美容、化妝品、醫(yī)療、高科技企業(yè)、辦公室、住宅，這叫行業(yè)公司，社區(qū)，周邊的，它有三層的意義，你達到之后才可能叫ESG，投資基金類型全球的趨勢是怎么樣，不動產(chǎn)往哪里走，往VC兩端走，中間不走，因為由于我們有很多的新的業(yè)態(tài)產(chǎn)生，他們會投資一種新的模式，這叫VC，還可能投資到protech，信息、能源，邊緣云，門禁就是邊緣云的形式，你的所有節(jié)能技術(shù)，當(dāng)然這個分為是用戶型節(jié)能，還有專門做節(jié)能這個產(chǎn)品，不管怎么樣這個都可能成為不動產(chǎn)的protech。這樣就形成了一個真正的ESG，剛才講了節(jié)能就是綠色，你得設(shè)立一個環(huán)境基金，環(huán)評容易過，底層資產(chǎn)重資產(chǎn)最終通過PE Reits。

最后講一下凱保，我們要錨定戰(zhàn)略型投資人，投完我之后我去干這些事，可Reits的資產(chǎn)收購，還有可Reits的新經(jīng)濟不動產(chǎn)項目發(fā)起，現(xiàn)在有7個，基金管理人是我們的一個選項，最后可持續(xù)不動產(chǎn)擴張與社會回報。

我不是搞金融的，我干這個，中間是我，這是我的微信，大家可以加一下，我喜歡去工地，我是干土活的人，我能夠去工地搬磚。

謝謝！

主持人：謝謝龐曉云先生的精彩演講。

接下來我們繼續(xù)進行主題分享，有請下一位演講嘉賓上臺，他是：中國REITs50人論壇副主席兼秘書長、廈門國際金融技術(shù)有限公司總裁姚堯先生，姚堯先生的演講題目是：基礎(chǔ)設(shè)施公募Reits試點解讀及探索，發(fā)言時間為20分鐘，有請！

姚堯：謝謝大家，首先感謝主辦方觀點邀請我們參加這樣一個基于存量資產(chǎn)運營的主題的會，剛剛龐總在上面講Reits的時候，我認真地聽，我在想怎么跟龐總講得有差異化，其實主題就有一定的差異，剛剛龐總已經(jīng)把Reits基本的邏輯和基本的概念說了一下，我主要今天的分享是基礎(chǔ)設(shè)施的公募Reits，因為這個公募Reits是非常具有中國特色化的公募Reits的產(chǎn)品。

我的分享主要分以下五個方面：首先會先講一下公募Reits推出的背景，第二個是把現(xiàn)在公募Reits正在推行的過程中的一些政策做一個簡單的交流和解讀，第三是交易結(jié)構(gòu)，剛剛有所提到，還有一個就是審批的流程，第四個是我們做的一個統(tǒng)計，關(guān)于公募Reits現(xiàn)在發(fā)的9只產(chǎn)品的市場表現(xiàn)情況，最后一個是關(guān)于現(xiàn)在發(fā)起的中國REITs50論壇的介紹。

剛剛龐總已經(jīng)介紹了Reits的基本邏輯，其實它本身是一個舶來品，它并不是我們國家新有的，但是Reits這個產(chǎn)品在中國業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)在推了將近快20年的時間，但其實沒有出來，直到去年的時候才出基礎(chǔ)設(shè)施的口子把Reits推出來，其實從Reits的角度來說，剛剛也提到了，包括像新加坡、美國、印度、日本、香港等等，都有很多Reits產(chǎn)品，但是中國的Reits產(chǎn)品是從最難的Reits產(chǎn)品開始切入，最簡單是今天所在的大部分的伙伴們的資產(chǎn)，商業(yè)是最簡單的，基礎(chǔ)設(shè)施相對來說在Reits是最難的，主要因為它的品類又多，運營難度非常大。

這是一個公募Reits的介紹，比較簡單，就是發(fā)行一個Reits產(chǎn)品，通過投資人進行購買，通過Reits持有不動產(chǎn)的物業(yè)，把不動產(chǎn)物業(yè)未來的90%的分紅全部分給持有Reits的投資人，所以Reits產(chǎn)品本質(zhì)上來說是一個權(quán)益型的產(chǎn)品，但它又跟股票的權(quán)益型產(chǎn)品不太一樣，它是介于股和債相對來說比較好的產(chǎn)品，總的來講它是風(fēng)險可控，收益可觀，持有期限比較長，目前看來對于比如說一些希望長期穩(wěn)定的，比如說養(yǎng)老金、退休基金，包括國內(nèi)的一些保險基金，可能是一個很好的去處。

Reits，我們做了幾個總結(jié)，就是幾個特征，第一個是流動性，Reits的魅力所在，把一個龐大的資產(chǎn)打散，變成一塊錢，公眾可以購買，流動性極強的產(chǎn)品；第二，它是資產(chǎn)的組合，不僅僅是一個資產(chǎn)，是同一類型的不同區(qū)域的資產(chǎn)；第三，稅收中性；第四，它跟我們所謂的上市公司是一樣的，它有一個完善的組織架構(gòu)；最后派息政策，目前是90%以上的現(xiàn)金收益都要強制分紅，所以它是一個現(xiàn)金流非常穩(wěn)定的、分紅非常穩(wěn)定的產(chǎn)品；最后一個是低杠桿，公募Reits也是一個把資產(chǎn)進行上市，但它跟上市公司又不完全一樣，因為相對來說它的負債率比較低，但是好就好在它還是可以負債的。

我們國家的Reits是從之前的資產(chǎn)債券化演變過來的，我們做了一個簡單的比較，經(jīng)營性物業(yè)貸、CMBS、類Reits做一個比較，最重要的是公募Reits的核心是權(quán)益型的產(chǎn)品，它把ABS的主體和產(chǎn)品還必須綁定在一起的模式在公募Reits上做到了一個完整的突破，我們不會再看原始權(quán)益人的主體性，只看資產(chǎn)的收益率、資產(chǎn)的表現(xiàn)以及未來分紅的可能性。

目前現(xiàn)在全球市場上主要是40多個國家推出了Reits的產(chǎn)品，除了美國、澳大利亞、新西蘭、荷蘭等少數(shù)國家外，大多數(shù)國家是新千年以后推出了Reits的法規(guī)，比如新加坡起步比較晚。目前是我們統(tǒng)計的8月底，全球Reits的總市值超過了1.9萬億美元，美國是最大的市場，亞洲的比例逐步上升。

在國外Reits的品種非常多，比如說美國，它是有鐵塔、物流、數(shù)據(jù)中心，甚至像美國的監(jiān)獄都是可以進行Reits，但不同國家有不同的特色，在印度是新能源的電網(wǎng)、高速，澳大利亞也是高速，日本是物流，新加坡主要是工業(yè)地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、房地產(chǎn)。

我們就回到今天說的中國的Reits，基礎(chǔ)設(shè)施的公募Reits，它是不動產(chǎn)Reits中的一個領(lǐng)域，但是這次我們的公募Reits沒有把房地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)所有跟地產(chǎn)相關(guān)的納入進來，我們現(xiàn)在所做的基礎(chǔ)設(shè)施的公募Reits試點意義是什么呢？第一個，基于穩(wěn)投資、促循環(huán)國家大的戰(zhàn)略要求，現(xiàn)在做公募Reits有些是從PPP轉(zhuǎn)過來的，這就是為什么國家會從基礎(chǔ)設(shè)施作為Reits的切入點；第二，補短板、擴增量，Reits支持國家重大戰(zhàn)略實施和十四五發(fā)展規(guī)劃，補足短板，助推新基建；第三，提質(zhì)量和增效益，之前如果大家是做PPP的就知道，大部分的基礎(chǔ)設(shè)施做得都不是特別好，雖然是使用者付費，雖然是買方付費，但是運營這一塊不是特別強，通過推出Reits的產(chǎn)品引入專業(yè)化、市場化的機制，也同時能夠助推以前的基礎(chǔ)設(shè)施的運營以及現(xiàn)金流的增加，從而形成一個良性循環(huán)，把基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、投資、退出這樣一個完整的閉環(huán)實現(xiàn)了；第四，化債務(wù)、降杠桿，本身Reits就是一個權(quán)益型的產(chǎn)品，不存在政府賣出去之后，或地方政府、平臺公司持有之后再回購回來，站在普通老百姓的角度來說，Reits是可以作為財務(wù)配置以及儲蓄轉(zhuǎn)化的重要品種，雖然到目前大家可以看到大部分買的還是股票，因為大家都喜歡突然一夜暴富的感覺，但是對于資金比較多的，家族投資的錢或保險基金的錢，他希望是穩(wěn)定的增長，不僅僅看到物業(yè)的增長或產(chǎn)權(quán)的增長，我還要看到每年的現(xiàn)金流，所以Reits對于這種類型的資金、長期的資金是非常好的配置的產(chǎn)品。

Reits的推出就是586號文，是中國證監(jiān)會和發(fā)改委一起牽頭推出的，現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施Reits的推動主要是在發(fā)改委在審項目，證監(jiān)會和交易所同步配合在推這個事情。7月份的時候又出了一個關(guān)于細節(jié)的問題。

586號文大家網(wǎng)上能看到，我只想表達幾個點，首先586號文支持的Reits，基本上全是基礎(chǔ)設(shè)施，明確地把房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)相關(guān)的存量資產(chǎn)全部排除在外，什么時候能夠加入進來，不知道；第二個想說的點，它的重點是在鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園的地方進行試點，所以可能在房地產(chǎn)這一塊沒有納入進來的情況下，像租賃住房以及產(chǎn)業(yè)園的運營，就是在Reits這一塊能夠施展開來。

網(wǎng)上也能找到，主要現(xiàn)在試點的區(qū)域包括第一個是交通設(shè)施，包括高速公路、港口，第二個是能源基礎(chǔ)設(shè)施，主要是新能源，光電、光伏、水利、天然氣、清潔新能源等等，第三個是市政類型基礎(chǔ)設(shè)施，第四是生態(tài)環(huán)保建設(shè)，第五是倉儲物流，目前現(xiàn)在看來在第五倉儲物流是相對來說市場更加歡迎，既有增值，又有穩(wěn)定性的表現(xiàn)，第六就是園區(qū)，跟倉儲物流類似，它是工業(yè)用地，第七新基建，第八是后來加進來的，保障性租賃性住房，加這一條也算是為住房相當(dāng)于打開了一個小口子，第九是包括了最核心的就是5A級景區(qū)，因為之前大家如果關(guān)注ABS就知道，ABS在2019年以前還有很多景區(qū)證券化，景區(qū)門票、景區(qū)的租金，在資產(chǎn)證券化這個領(lǐng)域僅僅是收益權(quán)現(xiàn)在是不符合資產(chǎn)證券化的要求，所以在Reits這一塊針對一些比較好的景區(qū)開了這樣一個口子可以進行探索，雖然目前為止有項目報，但是沒項目批過，但未來會有符合要求的項目出來。

大的政策下來之后，包括幾個證券交易所做的相關(guān)的政策支持配套的細則，陸陸續(xù)續(xù)搞了將近一年半快兩年了，基本上每個月都有新的動作。在地方層面上，最近是南京也出臺了相關(guān)的政策，廣州也出臺了相關(guān)的政策，支持Reits的發(fā)展以及支持Reits相關(guān)的人才的發(fā)展。

廣州的政策我把它拎出來做了一個解讀，首先在政府服務(wù)方面，廣州現(xiàn)在已經(jīng)明確提出在政府服務(wù)方面會支持Reits的落地，重點突出的一點就是兩個方面，第一個，因為很多Reits的產(chǎn)權(quán)都是屬于國有產(chǎn)權(quán)，國有產(chǎn)權(quán)又涉及到是否要進國有產(chǎn)權(quán)交易所的問題，咱們廣州出了這樣的政策，相當(dāng)于從宏觀上給這種類型的項目給予支持，第二個是稅收，廣州在稅收這一塊進行了支持，最后是人才，在Reits方面的專業(yè)人才會有相關(guān)的人才補貼。在市場服務(wù)這一塊，Reits的基金，Reits的牌照方，Reits的中介機構(gòu)，Reits的投資機構(gòu)，最重要的是Reits的運營管理機構(gòu)，因為現(xiàn)在還沒有哪個主體跑出來說的是專業(yè)的某一個細分領(lǐng)域的Reits機構(gòu)，這是下一步Reits發(fā)展過程中的一個重要的點，這一塊能夠突破，Reits的穩(wěn)定現(xiàn)金流、Reits的基金才能有下一步承載的意義。

這是剛剛說的結(jié)構(gòu)，這是中國特色的Reits結(jié)構(gòu)，把ABS和Reits進行了結(jié)合，這也是在現(xiàn)有能不改動法律的情況下推出中國公募Reits做的一次創(chuàng)新，雖然看起來跟其他國家對比有一些奇怪，但在中國特色下這個模式已經(jīng)是最好的模式了。

這個是講基礎(chǔ)設(shè)施Reits的審批路徑，主要的問題就是在原始權(quán)益人所在的省發(fā)改委，由當(dāng)?shù)氐氖邪l(fā)改委報到省發(fā)改委，省發(fā)改委推到國家發(fā)改委，入項目庫，目前在試點階段，國家發(fā)改委要對這個項目做實質(zhì)性的審核，審?fù)觏椖客平o證監(jiān)會，如果在網(wǎng)上看到項目推到交易所，基本上這個項目就八九不離十了，因為交易所不會再實質(zhì)性的審核。

這是首批試點項目，9個項目，里面有高速公路，有物流園區(qū)，包括了普洛斯、鹽田港，包括上海的張江等等。

這是截止到9月底關(guān)于Reits的表現(xiàn)，大家看這個量從一開始剛上市的時候非常大，到中間開始平穩(wěn)，最近這段時間量稍微開始放點量，但畢竟只有9單，所以投資人可選的標(biāo)的不多，包括Reits的定價目前都沒有公認的模版或模型，所以中國的Reits還是在試點階段，叫基礎(chǔ)設(shè)施Reits。

昨天又出了三單，一個高速公路，兩個產(chǎn)業(yè)園，一個是上海的，一個是北京的，這三個產(chǎn)品應(yīng)該會在月底要落地了。

最后介紹一下中國REITs50人論壇，我們是2009年成立的，由廈門市資產(chǎn)證券化協(xié)會、中國資產(chǎn)證券化百人會論壇、Reits研究中心、中國人民大學(xué)國際貨幣研究所等單位聯(lián)合發(fā)起的智庫機構(gòu)，我們會定期組織培訓(xùn)、沙龍、年會，希望能夠聚集業(yè)內(nèi)的Reits專業(yè)投資人、原始權(quán)益人以及Reits的各種各樣的參與方，能夠為中國Reits的發(fā)展起到一點點作用。

這是論壇的兩位主席，榮譽主席是中國Reits教父孟曉蘇，主席是廈門市資產(chǎn)證券化的會長，也是中國著名的銀行家曹彤先生。

最后做是我個人介紹（PPT），謝謝大家！

主持人：謝謝姚堯先生的精彩演講。

接下來我們將進入圓桌討論環(huán)節(jié)，本場圓桌討論的主題是“資管新思維 如何實現(xiàn)存量資產(chǎn)價值最大化？”在該主題下，我們共設(shè)置了兩個分議題，分別是 資產(chǎn)盤活-流動性釋放與資本造血路徑思考、精細化運營-資產(chǎn)提升與增值服務(wù)。

本場對話的嘉賓主持為戴德梁行廣州公司總經(jīng)理 羅進良

參與圓桌討論的嘉賓是：

中國REITs50人論壇副主席兼秘書長、廈門國際金融技術(shù)有限公司總裁 姚堯

平安信托海外Reits業(yè)務(wù)負責(zé)人 張菲澳

商業(yè)地產(chǎn)資深專業(yè)人士、原時代商業(yè)集團總經(jīng)理 王媛媛

凱保商發(fā)CEO 龐曉云   

盈石（深圳）事業(yè)部總經(jīng)理 羅先斌 

本場圓桌討論的時間同樣為45分鐘，接下來我們把時間交給各位嘉賓。

羅進良：首先非常感謝各位留在現(xiàn)在，我有一個任務(wù)，我在想到底應(yīng)該很快地把這個圓桌討論結(jié)束，還是盡量把這個圓桌討論產(chǎn)生一些干貨，讓大家有一些收獲，我們盡量引導(dǎo)各位嘉賓給大家做出干貨的分享。

先給點掌聲我們嘉賓，還有留到現(xiàn)在的嘉賓。

今天給我們的話題，資產(chǎn)盤活-流動性釋放與資本造血路徑思考，講白點就是，目前房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入了一個天花板的模式，更多是關(guān)注存量資產(chǎn)怎么可以繼續(xù)運營，再直白一點就是以前房地產(chǎn)開發(fā)商就是養(yǎng)豬崽，但是現(xiàn)在沒豬崽賣了，還有孩子要養(yǎng)，現(xiàn)在怎么辦，錢從哪里來？我們怎么在一邊經(jīng)營存量資產(chǎn)，一邊可以盤活它們，并產(chǎn)生一定的現(xiàn)金流，我希望大家可以就這個問題給到各位一些啟發(fā)。

第一個問題是關(guān)于Reits在國內(nèi)目前發(fā)展的趨勢，目前還是聚焦在一些基建配套為主，但是我們看到目前房地產(chǎn)的情況也是很希望可以通過一些資本運作的方式釋放存量資產(chǎn)的價值，就這個問題我想問問龐總和姚總，你們兩位覺得，現(xiàn)在Reits資產(chǎn)證券化基本運作的模式有沒有將來可以應(yīng)用到房地產(chǎn)市場上，讓中國龐大的存量房地產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)起到一種配合，或共同有一個更好的發(fā)展。

龐曉云：今天在群里面講到一個流動性釋放和資本造血，資本并不造血，資本是輸血，資本還要帶走營養(yǎng)，真正造血是你自己的骨髓，就是資產(chǎn)運營這一塊，很簡單，資本不造血，資本甚至把你的血帶走，資本只是給你，你氣不足了，你要往上頂了，我給你輸血，根本決定性還是你自己的運營能力，運營能力上面一個維度，牽涉到存量資產(chǎn)的時候，很簡單，你的戰(zhàn)略，是指我的能力分配到哪里去，今天瑰悅選擇了高端的五星級分層次結(jié)構(gòu)化的租賃性住宅，它各個層次都有，要求結(jié)構(gòu)化，這是它的選擇、它的戰(zhàn)略，它最后贏的是贏在運營，經(jīng)營是根本，這個問題回答起來就特別容易理解。

回到剛才這個問題，資產(chǎn)價值，資產(chǎn)價值最大化我們應(yīng)該有兩個維度去看，今天我們一定要從更高的資本、資金這個維度，現(xiàn)金流的維度，包括資金運營的維度，這個維度去看你的價值，第二個維度，你的運營，這兩個維度就構(gòu)成了今天我講的Reits的兩個層面，一個是基金管理，第二個就是底層項目公司資產(chǎn)運作，在Reits出來之前不動產(chǎn)的運營始終保留在底層資產(chǎn)運營，所以才有了后來的越秀、凱德，他們已經(jīng)把這一塊玩得風(fēng)生水起，甚至他們在二三十年的過程中并沒有說一直持有某類的資產(chǎn)，他們有不斷的選擇窗口期去進行推出，提前預(yù)判，所以它一直都不虧，它的物業(yè)走了，但是它的盤子還在那里，它的兵流了無所謂，但是一定要選擇窗口期，這是它玩得高的地方。

我們中國的開發(fā)商，說老實話，我跟他們接觸很多，他們有一句話，他們覺得錯失了太多機會，他們覺得玩不高，還是看我們怎么玩，其實不是我們高不高，是跟國家的政策，整個產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)有關(guān)系，從我的個人感觀來講，我們國內(nèi)的房地產(chǎn)的Reits，首先馬上能夠做上市的就是瑰悅這樣的業(yè)務(wù)，他們屬于租賃性的房產(chǎn)，國家是有明文出來了，上Reits，所以他們很有可能如果在下一階段做得好的話，把他們推上去，這一塊看看有沒有機會跟瑰悅深入探討一下。其他的類型，商業(yè)住宅，尤其像shoppingmall這種類型的，沒有任何消息出來，還有可能會有新增型的，比如說新醫(yī)療地產(chǎn)，這個具體就不講了，因為這是我自己研究的項目。大家記住一點，鋼筋水泥不怎么值錢了，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)也不怎么行了，我的新方向、戰(zhàn)略要調(diào)整了，我怎么把它放進新的東西，包括我的業(yè)態(tài)，做C端還是B端，我們一般是做C端的，新的業(yè)態(tài)該怎么去定這個東西，這個可能是你轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，選擇錯了，再努力都沒用，你只有進行選擇性的判斷才能夠走出來，所以這一塊也是我的優(yōu)勢，因為我研究的東西比較多，但是我不像在座各位你們做得更實，更因為我更虛，所以我站的角度不一樣，維度我看得更多，正因為這樣，我才打算去做自己的投資基金，我們正在跟海外的TERE，他們做我們的投資人，我們做錨定，我對成本運營、硬件基礎(chǔ)方面要求是比較高，但在項目的戰(zhàn)略性選擇方面，目前跟我們在做的很多業(yè)務(wù)是不一樣的，是比較另類的，但這個是在國內(nèi)已經(jīng)有苗頭。謝謝大家！

姚堯：根據(jù)主持人的提問，我補充一點，因為現(xiàn)在國內(nèi)推出來還叫基礎(chǔ)設(shè)施的公募Reits，所以目前還是把在座的基本上大部分手上有的資產(chǎn)都排除在外的，基礎(chǔ)設(shè)施的Reits對于在座沒有什么樣的借鑒意義，咱們應(yīng)該怎么準(zhǔn)備呢？核心點在幾個方面，我們首先要對自己進行改變，因為Reits本質(zhì)上來說不是一個融資的工具，如果大家把Reits當(dāng)作一個融資的工具，定義得就不夠準(zhǔn)確，它其實是你事業(yè)起端的一個平臺，你為什么能夠擴募，是在于你已經(jīng)為管理這些類型的Reits做好了人、物、財、心理上各方面的準(zhǔn)備，比如說咱們是做公寓運營的，現(xiàn)階段在國內(nèi)目前還沒有，未來會能推出來，推出來的時候我們能不能抓住這個機會，在這個細分領(lǐng)域的管理能力上，能夠把同樣的物業(yè)、同樣的地段，別人的租金可能就1000塊錢，你這個就能租2000塊錢，我們的一個客戶在北京的樓就是這樣的，這是管理能力，因為Reits是為這些有管理能力的不管是資產(chǎn)方還是運營方，搭建的是一個工具，有些人有管理能力，就可以用這個工具，把0到1的工作做到1到100。

第二，雖然沒有把房地產(chǎn)納入進來，首先第一個，像海外，新加坡、香港、美國、東京，這些Reits的推出途徑都是有的，只是說我們有沒有這個意識，公募Reits為大家做了一個最好的事情，像以前這種會議不會談到Reits，今天至少談到這個事情，國內(nèi)沒有，國內(nèi)未來有，我們做好這個準(zhǔn)備，所以從意識上大家一定要做好準(zhǔn)備。第二，現(xiàn)在交易結(jié)構(gòu)，在試點這個階段，先看基礎(chǔ)設(shè)施Reits跑得怎么樣，在交易結(jié)構(gòu)上要做好準(zhǔn)備，每個項目都有一個單獨的項目公司，到時候如果做股權(quán)轉(zhuǎn)讓能夠清晰地劃分開，不要所有的都放在一個公司里面，我們經(jīng)常遇到這樣的持有人或老板，大部分都是這種。

第三，也是一個很關(guān)鍵的，因為為投資人做的準(zhǔn)備，為我們的資產(chǎn)未來的潛在買方的投資人相當(dāng)于做了一段時間的交易，因為現(xiàn)在中國人賭性比較大，喜歡炒股，炒股就跟賭博一樣，但Reits絕對不是這種，所以如果通過基礎(chǔ)設(shè)施的Reits能夠培育出持有穩(wěn)定資產(chǎn)的產(chǎn)品的投資客戶，等到真正房地產(chǎn)的開發(fā)或能投海外Reits的時候，能夠為大家做好后發(fā)優(yōu)勢。

最后一個，還是專業(yè)能力的準(zhǔn)備，大家一定要選好，因為Reits是個很好的東西，包括剛剛說的基礎(chǔ)設(shè)施，光試點至少有20個行業(yè)，不是說咱們在每個行業(yè)都有專業(yè)能力和管理能力的，所以選好自己的專業(yè)管理能力，在Reits還沒來的時候或者準(zhǔn)備做海外Reits的時候，先修煉好內(nèi)功，等到真正的Reits上來之后，咱們可以用自己的管理能力去駕馭比自己現(xiàn)在管理的資產(chǎn)多10倍、100倍的資產(chǎn)，這樣才會實現(xiàn)可能性。

羅進良：謝謝姚總。

我第二個問題是平安信托的張總，因為張總你們在金融和房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)有很多年豐富的經(jīng)驗，我想看看你們是如何看待現(xiàn)在國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的存量市場和資本市場如何相互匹配或共同促進的問題。

張菲澳：首先要感謝主辦方邀請了平安信托，原本是信托海外資本市場部的崔總來，崔總因為在公司有一些比較重要的會議，就委托我先替他來發(fā)言。

關(guān)于這個問題，平安信托是做過非常深度的思考，我對這個問題的回答，我的關(guān)鍵詞只有一個，就是商業(yè)邏輯，在這個問題下我想分三個方面來講。

第一個方面，為什么平安信托會出現(xiàn)在這里？因為把Reits所需要的能力和框架拆出來是三樣?xùn)|西，第一個東西是基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)或商業(yè)的房地產(chǎn)，第二樣是涉及到海外Reits，就是跨境金融，第三樣，因為Reits是一個公募的永續(xù)型的工具，它又需要資產(chǎn)市場邏輯，恰好商業(yè)地產(chǎn)、資產(chǎn)市場、跨境金融的能力和稟賦，平安信托都有，崔總和我所在的部門我們的主營業(yè)務(wù)就是做跨境金融、資金出入境，也投很多香港的項目，這是我們來到這里的原因。

第二個商業(yè)邏輯，我們看到的商業(yè)邏輯，特別是進入中秋之后的這一個月左右的時間我們觀察到國外的地產(chǎn)市場有了非常深刻的演變，回到這個問題，如何看待優(yōu)質(zhì)的存量物業(yè)市場與資產(chǎn)市場之間的關(guān)系，我們要對這個問題討論有一個定義，今天所講的Reits它其實是分為兩大類的，一類是基礎(chǔ)設(shè)施的Reits，這類Reits現(xiàn)在是國內(nèi)資本市場的主流也是唯一可以交易的品種，第二類是商業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的Reits，它的主要市場就是在新加坡和香港，我們信托的商業(yè)邏輯和資源的優(yōu)勢其實是服務(wù)開發(fā)商為主的客戶，所以我們在跟這些開發(fā)商最近深度交流的時候，我們發(fā)現(xiàn)他們的邏輯也在發(fā)生變化，他們過去的邏輯是覺得只要我資本市場形象好、評級好，我可以不斷用低成本的資金做融資，快周轉(zhuǎn)，融資一層兩層三層，可以做得非常靈活，杠桿也很大，但現(xiàn)在國家已經(jīng)主動地去采了一個柔性的硬著陸的信號出來了，這些重資產(chǎn)比較多的開發(fā)商，商業(yè)有經(jīng)營特色的開發(fā)商，他們已經(jīng)不得不考慮，怎么樣把重資產(chǎn)的包袱解決掉，怎么盤活，可能只有Reits這條路可以走，這是我們看到的整個市場的邏輯正在發(fā)生改變。

今天是比較公開的場合，我們也不適合過多講上市公司公告之外的信息，可以分享一點，像國內(nèi)這些符合香港到新加坡做Reits的開發(fā)商，它其實是分成了兩類，第一類是在我們所在地大灣區(qū)的粵系的開發(fā)商，這類開發(fā)商比如說一些沒有上市或已經(jīng)上市的，以舊改為主，物業(yè)資產(chǎn)非常優(yōu)質(zhì)，這些開發(fā)商它的實控人或股東家族覺得好的資產(chǎn)應(yīng)該拿在手上，不應(yīng)該到市場上賣掉，同時也有一些資產(chǎn)是法律有一定瑕疵的，包括有很多很便宜的項目，你的土地成本是不是交清楚了，土地上的違建包括法律競標(biāo)上碰到的問題實際上會阻礙Reits，以我們現(xiàn)在摸索自己客戶的經(jīng)驗來看，灣區(qū)的開發(fā)商要做明年或后年上市的Reits痛點還沒有那么痛，包括前年2019年底上市的招商蛇口的香港商業(yè)房托，這些股東管理層要想清楚的一點是，到底是把它當(dāng)作是融資性的工具去做，還是把它動作資產(chǎn)管理的平臺、資產(chǎn)運作的平臺去干這件事情，這是商業(yè)邏輯中最關(guān)鍵的一點。第二類客戶是我剛才已經(jīng)提到的，可能是閩系的，在長三角的總部設(shè)在上海的開發(fā)商，他們因為住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動比較早，布局比較深刻，也在境外上了市，紅籌架構(gòu)都比較好，也有其他一些開發(fā)商因為存量資產(chǎn)比較痛，包袱不得不甩，我后面提到的這一類的開發(fā)商，可以說客戶畫像里面，他們是更容易上Reits的。

第三點，來回答這個問題，存量的物業(yè)和資產(chǎn)市場怎么樣去合作或者說博弈的點在哪里，很多開發(fā)商不敢上Reits的原因是什么，我們?nèi)绻麖呢攧?wù)報表的視角上出發(fā)，它有很多并不是用成本法去預(yù)估的，你用市場法、收益法去估，你當(dāng)中不管怎么估，一定會有隱含的資本化率，如果這家開發(fā)商過去為了要做業(yè)績，它把公允價值變動的投資收益做得比較高，突然資本市場上一賣，這樣一下子去證偽你所有報表上的存量物業(yè)的估值對你上市報表的影響是很大的，這是優(yōu)質(zhì)的存量物業(yè)和資本市場博弈的關(guān)系。

第二個關(guān)系，大家非常熟悉，就是資本市場有價格的發(fā)現(xiàn)功能，比如說七寶萬科并不是上海核心區(qū)域的一個項目，如果這些開發(fā)商并不是拿門戶城市，并不是拿傳統(tǒng)外資當(dāng)中的北上廣深的資產(chǎn)出來投的話，資本市場對它怎么估值，這是一個很現(xiàn)實的問題。再回到我講的第一點，比如說平安信托或國內(nèi)走得比較前沿的金融機構(gòu)投資者怎么看待Reits這件事情，最核心的就是要搞清楚算賬這件事情，最后市場經(jīng)過一個資本結(jié)構(gòu)給到資本市場的分紅是多少，跟我的投資要求是不是能匹配出來，我要的東西比如說是這么高，賣方他愿意賣出來的價格又很高，這個雙方的博弈是怎么做，商業(yè)邏輯是不是令到開發(fā)商不得不這么做。

這是我們最近關(guān)注到的很有意思的話題，和大家分享。

羅進良：感謝張總，我們也看到在廣州最近幾年有很多一些機構(gòu)投資者或一些境外的房地產(chǎn)信托基金，比如說凱德這些投資方，他們在廣州收購優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，我們看到房地產(chǎn)信托基金除了是一個投資方之外，他們很多時間在收購物業(yè)也會非常著重看物業(yè)未來的運營升級的空間，其實他們也是希望通過自己的運營把資產(chǎn)的價值進一步提升，我想問問張總，假如從一個購買方來講，你購買的點考慮什么因素？第二，從運營角度，我不知道你們有沒有做運營，在運營角度你們是怎么看，如何把價值提升？最后在推出的時間有沒有一些考慮，有些公司他們可能會有比較明確的時間點，希望三到五年推出，有些沒有一個時間，可以長期持有，進入、經(jīng)營和退出三個點你是怎么看？

張菲澳：這個問題沒有提前溝通過，實際上對于一家財務(wù)投資者為主的公司來說，這是一個超綱的問題，這個問題如果現(xiàn)場有中海商業(yè)的朋友在，他們回答會更合適。

從我的角度來看，金融機構(gòu)或我們管理的基金產(chǎn)品，我們通常是以買資產(chǎn)包或投FOF的策略為主，背后的邏輯也是在于運營不是我們的強項，因為金融機構(gòu)是沒有運營團隊的，但是敢買資產(chǎn)包的底層邏輯是認可管理人。

羅進良：不好意思，其實這個問題問龐總會比較合適，你們收購的時點和運營和退出，你們會有什么樣的看法或要求？

龐曉云：這個問題提得非常好，剛才我在演講的時候就已經(jīng)露給大家了，我在上海昨天在看資產(chǎn)、看盤子，首先我們對窗口期非常注重，第二個我們本身是一個基金公司，我們很看重進入、經(jīng)營和退出，經(jīng)營方作為基金投資人本身不會做經(jīng)營，但是會選擇最好的經(jīng)營人，所以生意不是自己一個人的，是大家伙的，退出，幾種方式，如果走Reits、二級市場上市，體量和整個估值要達到市場的服務(wù)要求，包括信托也有最低標(biāo)準(zhǔn)，比如說10個億，5個億就很困難了，但是也不一定，如果你的資產(chǎn)非常好不見得沒人接，但一般來說，你要做Reits退出的話，你可能在整個盤子上，一系列的收購，當(dāng)然我們收之前肯定這些全部都考慮好了，最后是協(xié)議退出，賣掉它，還是走Reits，都會考慮好，這個是要匯報的，并不是像我們以前資本，買過來到時候看，基本上沒有這種余地的，退出要有計劃的，但是這種商業(yè)地產(chǎn)中國目前是沒有的，所以打的是新加坡、香港的主意，它是一個全盤的，是一個閉環(huán)。

羅進良：謝謝。我想回到主題里面，我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)一個存量資產(chǎn)的價值最大化，我怎么通過一個合理的手段把價值做到極致。我們自己看整個資產(chǎn)的增值主要有以下幾個方面：一個是準(zhǔn)確的市場定位，這個項目到底應(yīng)該合適在市場上做什么用途，這個不同開發(fā)商和經(jīng)營者有不同的看法，這個往往是問題最根本的地方；第二，品牌和形象，我們要如何在市場里塑造并且推廣這個物業(yè)或這個資產(chǎn)的形象；第三，業(yè)態(tài)規(guī)劃，如何把這個形象和品牌落實，如何把相應(yīng)的策略執(zhí)行到位；第四，在管理過程中效率的提升，因為你的投入和產(chǎn)出形成你的收益，所以有效的投入，把錢花在刀刃上也是非常重要的要點。

圍繞上面的問題，我想請問一下王總，她在商業(yè)地產(chǎn)上有非常豐富的經(jīng)驗，我想聽聽王總在資產(chǎn)運營過程中如何增值或創(chuàng)造一個最大價值的看法。

王媛媛：謝謝觀點，也謝謝主持人，今天下午感謝幾位嘉賓給我們帶入了很多新的知識，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)Reits這一塊，我這一塊也關(guān)注了非常長的時間，因為一直以來我們做商業(yè)地產(chǎn)的運營資金沉淀放在這兒，所以對我們運營要求特別高，資產(chǎn)沉淀在這兒，在沒有Reits之前，沒有解決方案之前，得靠自力更生跑出來。所以當(dāng)我們看到基礎(chǔ)設(shè)施的Reits發(fā)了之后，也讓我們做商業(yè)地產(chǎn)的人看到了一絲曙光，我自己也身體力行地買了六只里面的首創(chuàng)水務(wù)，既然我對它這么看好，那么期望，好不容易給了一線窗口，我就在比較了底層資產(chǎn)，我就覺得首創(chuàng)水務(wù)是不錯的選擇。

這兩天我剛好看了一下瑞銀昨天出了一個報道，中國目前的Reits整個市場是非常大的，它的一個基礎(chǔ)結(jié)論是中國有著數(shù)萬億美元能夠產(chǎn)生正現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施，它的無杠桿回報達到4-8個點，并且我們現(xiàn)在整個來講中國的購物中心和寫字樓的資產(chǎn)樂觀來看的話，如果把購物中心、寫字樓的資產(chǎn)，到2023年存量增量基本上達到3萬億美元的市場規(guī)模，可以取代美國成為全球最大的Reits資產(chǎn)。

我們做商業(yè)地產(chǎn)投資的都知道，在全球市場上商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)投資，是介于股票和債券之間非常好的投資工具，也給全球的商業(yè)地產(chǎn)的運營有了非常好的舞臺發(fā)揮，我們也非常希望Reits這個東西帶進來，可以鼓勵更多的商業(yè)地產(chǎn)人，讓他們的翅膀更多的飛起來。

無論Reits怎么做，要選擇基底，第一個，你要投資好的產(chǎn)品、好的地段，但是投這些項目不是一次性的，更多是要看未來的可持續(xù)的收入，就是這個運營團隊能不能讓它持續(xù)地產(chǎn)生收益，在我做商業(yè)地產(chǎn)的這些年會發(fā)現(xiàn)，做商業(yè)地產(chǎn)很多的團隊大部分是從傳統(tǒng)的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)過來的，因為大家覺得都是地產(chǎn)，感覺做傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)去做商業(yè)地產(chǎn)這個事好像比較順理成章，也是因為傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)在獲取資產(chǎn)的時候同時也會撈到很多不能賣或非住宅型的持有型的地產(chǎn)到了手上，大量像我們這樣從主流地產(chǎn)商做商業(yè)地產(chǎn)的，結(jié)果過來之后才發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)商的邏輯做商業(yè)地產(chǎn)不太行和行不通，會發(fā)現(xiàn)我們以為地產(chǎn)以產(chǎn)品領(lǐng)先、以產(chǎn)品的方式去做甚至規(guī)?；姆绞饺プ?，結(jié)果到商業(yè)地產(chǎn)這里不是一個邏輯，因為地產(chǎn)說到底是一個龐大的制造業(yè)，可是商業(yè)地產(chǎn)是一個服務(wù)業(yè)，它需要深耕細作，需要一點一滴靠人去出效能，其實我們要做的，我一直跟團隊講，我們要做的是怎么在我們的產(chǎn)品，就是我們的基礎(chǔ)設(shè)施每天比前一天更弱的情況下，還能讓我的租金每一天每一年還能保持遞增，而且當(dāng)我的產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場里面沒有什么知識產(chǎn)權(quán)，你的產(chǎn)品出來之后，旁邊就能出現(xiàn)比你更好的產(chǎn)品，我們真正能夠在市場上領(lǐng)先的就是內(nèi)容。什么樣的內(nèi)容去做？而且發(fā)現(xiàn)內(nèi)容這個事情，如果用房地產(chǎn)邏輯去講，我們就在想能不能規(guī)?；瑑?nèi)容是不能規(guī)?；模驗橐坏┦袌龆嗔?，供大于求了，內(nèi)容就賣不起價格了，最后發(fā)現(xiàn)我從一個房地產(chǎn)從業(yè)制造業(yè)變成了服務(wù)業(yè)，最后變成了服務(wù)業(yè)變成了社會學(xué)家，我不斷去探求人到底需要什么，最后我發(fā)現(xiàn)，很多產(chǎn)業(yè)除了完全的線上業(yè)務(wù)之外，線上業(yè)務(wù)很多時候也需要載體，也需要資產(chǎn)的載體，這個時候我說的社會學(xué)家就是既然有這么多資產(chǎn)在，我們就要去了解究竟在我這個資產(chǎn)上能長出什么樣的果子出來，而且他們對資產(chǎn)的要求沒有我們想象的那么復(fù)雜，我們更多時候是軟性的服務(wù)、環(huán)境的營造，所以我們會看到同樣一個產(chǎn)品在不同的人手上就會結(jié)出完全不一樣的果子出來，所以每個操盤人到了一個產(chǎn)品，你會發(fā)現(xiàn)這個載體三年五年變成完全不一樣的內(nèi)容。

我想提出的就是，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的運營這件事情，未來我希望能夠借助Reits這雙翅膀能夠激發(fā)更多的商業(yè)運營人的思維，當(dāng)整個市場供大于求的時候，我們拼的不是選擇最優(yōu)質(zhì)地段的項目，而是選擇在每一個地段都能找到最合適的內(nèi)容放進去，并讓這些資產(chǎn)產(chǎn)生出比投資人預(yù)期更高的收益。

我現(xiàn)在從一個大的商業(yè)地產(chǎn)運營的平臺出來，我主要就是覺得我們在做存量地產(chǎn)的時候，有時候一些大的平臺不一定是優(yōu)勢，而你可能更多一些個性化、差異化和一些快速的切入和效率和效能，是在這個在做存量和商業(yè)地產(chǎn)運營的時候的優(yōu)勢，有的時候我們在競爭一個項目的時候我們比不過小小的社會的運營團隊，深究起來就發(fā)現(xiàn)因為我們在房地產(chǎn)里面累積的一些優(yōu)勢，在商業(yè)地產(chǎn)不是優(yōu)勢。因為我們也看到了商業(yè)地產(chǎn)運營大量的存量的資產(chǎn)，東西在這兒，市場需求也在那兒，可是兩邊就是沒有人連起來，也許我們可以用一些小而美的團隊可以把它的需求連接起來，并且控制成本，等到Reits春天到的時候，一定會有像張總、崔總大家這樣團隊看重我們，我們也期望有朝一日我們可以將資本和運營得到一個很好的結(jié)合。謝謝！

羅進良：非常感謝王總的分享。

因為時間關(guān)系，剩下最后一個問題，壓軸的問題是給盈石的羅總，剛剛講到的資產(chǎn)管理其中一個就是把資產(chǎn)的價值釋放，盈石之前參與了很多商業(yè)項目的運營優(yōu)化的工作，羅總分享一下你們的經(jīng)驗，當(dāng)時你們是如何做到點石成金的。

羅先斌：點石成金，商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)確實對我們老大司徒先生是給了他這么一個美譽，盈石做商業(yè)地產(chǎn)差不多19年了，剛才王總所提到的非常多的觀點我也是非常贊同的，因為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過這最近十幾年瘋狂的擴張，早期好的地段的一些項目也都是一些粗放式的發(fā)展，比如說包括上海、廣州也有很多這種老的傳統(tǒng)的好的地段的項目它的物業(yè)條件、基礎(chǔ)設(shè)施等等已經(jīng)是受到很大的限制，這樣的舊改項目，哪怕是地段好，也是特別難。

作為我們做運營來講，真的是一個苦活，業(yè)內(nèi)人士都感同身受，購物中心發(fā)展到現(xiàn)在，現(xiàn)在的人一個是被網(wǎng)絡(luò)的消耗，年輕人可能不出來了，后面的這些做法很多就是往社交化、娛樂，包括電影院曾經(jīng)也是瘋狂擴張很長一段時間，走到今天電影院又出現(xiàn)問題了，又是劇本殺，一些其他的業(yè)態(tài)跟電影院結(jié)合，一直都有這樣的輪回，包括現(xiàn)在科技賦能，你今天做了科技賦能，可能明天更好的技術(shù)又來了，這個事情對于每一個商業(yè)都會面臨的，剛剛王總也提到的，沒有知識產(chǎn)權(quán)的，你做出來人家很快就跟上了，可能在你的基礎(chǔ)上做得更好。

所以我們也一直在探索商業(yè)地產(chǎn)未來究竟應(yīng)該往什么方向去走，其實也不是說做這些場景、這些跨界是錯的，也不能這么說，我們要怎么樣考慮當(dāng)下主力的消費群體已經(jīng)是95后、00后，甚至我們現(xiàn)在都在研究20后、10后了，在這之前80后已經(jīng)不是一個消費主流，我們怎么能把年輕人找回來。

我想在這兒簡單提一個案例，在上?；春Ｂ返腡X，這個項目是在淮海路的中段，作為黃浦區(qū)的政府他們也希望這里是能夠重新煥發(fā)，這個項目是有兩個業(yè)主，一個是錦江飯店，另外一個是百聯(lián)，主要操盤是盈石的團隊，這個項目就是一個很大的問題，總的建筑面積就是2萬7，停車場也沒有，它是傳統(tǒng)的老百貨，層高、硬件設(shè)施等等，當(dāng)時考慮如果按照常規(guī)的做法，按照傳統(tǒng)的去招商、去談品牌，其實我們根本就沒有任何優(yōu)勢，因為這個項目的旁邊有新天地，都在市場上非常有影響力的項目，這個項目我們在操盤的過程中是做了一個反向的考慮，在傳統(tǒng)的購物中心做法，通常我們講購物中心里面人貨場，可能貨在之前的一些做法會非常重要，盡量把我們的品牌、品類做豐富一點，去滿足不同層次的需求，實際上這樣是很辛苦的，尤其是在我們這樣的淮海TX項目上是很難做到的。最后我們底層邏輯是反過來，我們最后找了一條路是以文化來入手，文化先行于招商，文化比較難被復(fù)制，每一個項目如果能找出自己的一些文化氣質(zhì)，能夠去跟品牌對應(yīng)上，這個才能讓品牌在這里生存、賺錢，平時招商常規(guī)都會各自心里有一本賬，最后好說歹說引進來了，剛領(lǐng)結(jié)婚證又鬧著離婚，這不是長遠的考慮，我們這個項目找的是年輕人，我們叫年輕力中心，我們想走的是年輕人的文化和潮流的文化。這個項目在之前我們反而是倒過來了，因為常規(guī)先做項目定位、策劃、招商，最后是運營，我們反過來，我們沒有2B，先做2C，先運營消費者，做了很多活動，跟一些品牌、潮牌，跟很多明星、藝術(shù)家去合作，會形成我們稱之為社群營銷，我們在招商之前就已經(jīng)形成了N個社群，比如說跟耐克合作，跟一些攝影家，比如說陳漫，我們會形成不同的群體，我們對于年輕力的理解劃分也沒有用傳統(tǒng)的思維邏輯，比如說之前我們跟大學(xué)城早期合作的是，劃分的年輕人是18-35歲，這之前之后的消費群體都不是我們的菜，我們只考慮這個，實際上我們對年輕力這個劃分我們用社群的邏輯去做，比如說一個人有100個標(biāo)簽，大概有幾十個標(biāo)簽對得上，那他就是這一類人，比如說滑雪，50多歲到十幾歲都是很愛好這個事情，他有一顆年輕的心，這就是我們的客群，我們這個項目是把年輕和潮流的文化先對2C端對消費者進行運營。

到今天為止，我們最后開出來是，2019年12月31日試營業(yè)，去年正式開業(yè)，這個場包括里面的空間已經(jīng)不是傳統(tǒng)的固定的空間，70%左右都是移動的空間，我很贊同剛才王總講的內(nèi)容，這里面我們做的就是內(nèi)容，也稱之為叫策展型的零售，這個場也是大量的留白，因為傳統(tǒng)的購物中心是門口、進去的感受是很少的，沒什么交流，我們把門打開，把鋪位的邊界消除掉，這里面除了大概少量的品牌是做的固定鋪位，我們也經(jīng)常會在，如果消費者到一個場，連9張照片都湊不齊，那這個場一定是失敗的，但是我們這個場要找90張都找得到，因為我們里面的品牌、布置、場景都是不停在轉(zhuǎn)換，這里面所引來的品牌很多到這里來并不是為了營業(yè)額的提升，而是為了推廣他們自己。

舉兩個簡單的例子，前段時間國窖1573，白酒也是被逼得很苦，除了茅臺，另一種就是其他類的白酒，我們這個場當(dāng)時預(yù)定的目的是把它打造成潮流文化的勝地，所謂的潮流文化的勝地，這里可能不一定會買到最新的東西，但是這里的東西一定是最潮的東西，一定是年輕人最喜歡來的地方，我們把底層文化做出來之后，所有的品牌都想擁抱年輕人，就希望到我們這里來，國窖白酒搞一個活動叫冰火一重天，他們像雞尾酒一樣調(diào)，加冰塊，告訴白酒也可以加冰塊慢慢喝，我們最后營造出來的氛圍是讓產(chǎn)品去找人，而我的人已經(jīng)放到這里了。

去年我們還搞了另外一個活動是，剛剛也有專家提到，國潮，我們專門有一個區(qū)域經(jīng)常做國潮這個事情，國潮就是老的一些品牌在翻新，去年我們做的一個聯(lián)名的跨界的活動，故宮的宮廷文化和早期三槍的內(nèi)衣，大家都不能想象宮廷的文化跟三槍的內(nèi)衣聯(lián)合做活動，故宮文化IP做得很好，年輕人是非常愿意接受的，把這些老的元素、老的文化再把它用新的方式去理解，還是大有作為的，比如說把宮廷文化的令牌跟內(nèi)衣結(jié)合，做出來的睡衣或床上用品，就非?？?。

在這樣的情景下，我們打造出年輕的文化，潮流的文化，這里就變成了一個平臺，這只是一個探究，未來會怎么樣，我還不敢說，但至少目前還是走得很好，我們的租金構(gòu)成也不是傳統(tǒng)的100塊一平方，因為我剛剛講，有很多都是短期的，可以理解為策展型的，或者有些是做快閃。除了這一塊做展的收入，我們很多品牌會主動找我們?nèi)プ龌顒樱龌顒涌赡艹Ｒ?guī)來講，在商場里做活動反而要請明星，我們是反而明星會來，因為品牌有這個訴求，品牌的代言人就帶到這里來，我們幫它策劃做活動，我們順便把活動的錢掙了。

講這個案子只是給大家分享打開思路的想法，未必我們的TX項目這種做法可以復(fù)制，因為它是在上海，可能在深圳、廣州不一定做得出來，但是一些理念可以去分享，去探討。作為舊改存量的項目，創(chuàng)新是非常重要，去形成自己的文化特質(zhì)是最為重要的，這樣別人就沒有辦法去復(fù)制，沒有辦法去拿走，對于存量資產(chǎn)改造，我們的理解就是文化確實是可以比較持續(xù)走得更遠一點。

羅進良：感謝羅總的精彩分享。

我想用一個愿景做一個總結(jié)，我希望在座各位業(yè)界的專家和金融專家共同努力下，未來有一天老百姓都可以買到一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，因為我是在太古匯上班的，我每天都看到太古匯有很多人排隊去名店，看到太古今年的年報，廣州太古匯上半年的零售銷售額是上升了88%，所以我就想，假如有一天太古匯發(fā)Reits了，我一定要買一個，下次我?guī)依掀潘⒖ǖ臅r候就感覺自己是回血了。

謝謝各位今天的時間和參加，感謝各位的耐心，也感謝各位嘉賓非常干貨的發(fā)言，非常感謝！

主持人：謝謝各位嘉賓的精彩發(fā)言，為現(xiàn)場帶來了很多深刻的內(nèi)容。

時間過得很快，到這里，2021觀點存量資產(chǎn)圓桌已步入尾聲，非常感謝各位嘉賓的精彩發(fā)言?，F(xiàn)在，我宣布，2021觀點資本圓桌-存量資產(chǎn)專場正式閉幕，期待下次的相會。